物业阶段性工作计划.doc

阶段性工作整改计划

经过对项目物业企业工作开展深入了解, 发觉存在问题, 同时提出处理问题措施, 现跟领导汇报以下:
一、 管理运作方面:
1、 组织架构没有确定, 人员分工不明确, 造成存在人力浪费和职能缺失现象, 部分工作未能责任到人, 会影响目标达成; 重新梳理了组织架构, 明确人员分工, 定岗定责, 实施目标责任制, 依据物业企业现阶段工作情况提议增加综合部经理、 物业经理岗位, 综合部经理关键负责行政人事和考评工作, 帮助建立企业规章制度并监督落实; 物业经理负责四大板块日常管理工作。（组织架构见附件）。
2、 物业企业管理制度未建立, 无法做到有章可循、 有法可依, 造成工作中实施力度和监察力度缺失, 从而造成了自由散漫工作气氛; 下步工作关键放在制度建立上, 结合企业和园区实际情况, 建立符合物业企业长久发展管理制度, 工作职责, 工作步骤和绩效考评等, 做到奖勤罚懒, 优化管理团体（计划在12月底完成并实施）。
3、 经现场了解工作人员整体素质尚可, 普遍缺乏园区物业管理工作经验, 自律意识和服务意识相对微弱, 对物业服务意识和责任心有待加强; 因为物业企业制度缺失, 部门主管均来自不一样地方, 各自根据以往经验操作, 造成部门之间工作不畅, 大部分工作岗位人员存在对工作职责、 工作步骤、 工作范围、 工作权限不清, 工作开展中主动主动性不够, 只听从领导安排; 物业各部门工作都有交叉, 相互协作尤为关键, 首先加强各部门主管之间沟通与协作, 推行计划管理, 确保工作交叉顺畅度, 同时建立从入职教育、 上岗、 在岗、 转岗到不合格离岗培训体系, 以培养一支敬业爱岗、 懂专业、 会管理、 服务好优质队伍。
4、 园区设施设备存在部分问题: 照明没有分路控制, 且没有专员管控, 存在能耗浪费; 一期地下管网质量较差, 物业返工情况较多, 物业投入了大量人力物力; 一、 二、 三期与A、 B栋商业没有隔离围挡, 人员出入随意, 给园区秩序维护带来困难, A、 B栋商业监控和消防存在问题, 尤其是消防控制系统属于瘫痪状态, 存在严重安全隐患; 依据物业委托协议, 保修责任内房屋、 设施设备, 临空负责返修, 如委托物业返修, 临空支付费用, 对于设施设备存在问题属于临空责任, 物业接洽争取临空维修或支付费用, 对于商业配套与园区之间围挡或设置大门, 需临空或航田给予支持; 监控和消防系统请航田立刻修复并投入使用; 相关设施设备维护和使用, 物业制订具体操作章程, 避免能耗浪费, 确保良好运行。
5、 经了解物业经营情况仅维持收支平衡, 其中因为西特新能源每个月欠款三十多万, 已累计欠款两百多万, 经过数次和西特秦总沟通, 回款难度很大, 现已影响到物业正常开支, 此情况到三期企业进驻方可改变, 接下来物业整改、 整理, 组织架构调整, 提升物业服务品质都需要资金支撑, 所以请领导给予支持。
二、 安保方面:
安保是物业企业对外展示形象和窗口, 而现有安保只是局限于看看大门, 没有发挥其职能, 造成人员进出随意, 车辆乱停乱放, 物品出入没有监管, 依据现实状况整改以下:
1、 岗位重新布署: 车场出入口设形象岗（岗台站岗）, 着工装戴白手套, 出入车辆指挥敬礼, 严禁无关人员进入会所区域, 严禁岗位周围主干道上车辆乱停乱发。
2、 依据安保工作性质制订培训计划, 提升培训有效性, 明确培训目, 尽可能采取保安员易于接收培训方法, 将培训内容利用到工作中, 如站姿、 敬礼、 亲和力、 微笑服务等; 经过培训让各岗位清楚都做些什么, 应该怎么做, 做到什么标准。
3、 提升安保各岗位形象和姿态, 在日常管理中加强对安保人员监督。监督工作要渗透到日常工作各个方面、 各个步骤, 使之感到时时刻刻都有些人在监督, 逐步把落实企业要求、 标准变成个人自觉行为。
4、 针对园区内车辆乱停乱放现象, 计划机动车、 非机动车停放区域, 安保人员负责监督指导, 规范车辆停放秩序。
5、 加强出入人员管理力度, 现AB栋人员出入随意, 大门口刷卡系统形同虚设, 伴随园区与AB栋围挡完成, 接下来对出入人员严格控制, 必需凭证进出, 外来人员确定身份后登记进出。在控制人员进出过程中, 做到有礼有节, 热情主动, 文明用语。
6、 严格管理进出小区物品, 凭物品放行条放行。
三、 清洁绿化方面
1、 园区卫生情况普遍较差, 绿化和保洁工作配合欠缺, 重新核定保洁工清洁面积, 合适增加专业设备, 降低人员投入, 并增加路面清扫次数; 绿化工作依据季节性做合适调整, 工作量小能够转换为区域保洁。
2、 保洁人员没有专业系统培训, 仍停留在扫扫地、 简单擦拭一下, 对专业知识和技能欠缺, 如草酸、 不锈钢保养剂、 玻璃刮等清洁用具、 清洁工具使用属于空白, 造成很多细节卫生较差, 部分地面油污、 玻璃、 电梯等卫生难以保持; 提议招聘一名专业保洁绿化主管, 增强保洁人员专业知识和技能培训, 在日常工作中言传身教, 提升整个保洁队伍专业性。
四、 工程维护方面
1、 设施设备、 机房、 配电间等未建立巡检, 机房、 配电间内杂物堆放, 部分机房门未立刻上锁, 存在安全隐患; 接下来依据部门制度建立, 定时定时巡检并做统计, 确保设施设备良好运行, 消除安全隐患。
2、 经观察维修部日常工作安排没有条理, 造成事情处理立刻性无法确保, 出现头痛医头脚痛医脚现象, 增加物业运行成本, 影响工作效率, 接下来要求部门主管对园区包含到工程维修方面工作有预见性, 工作有计划, 有步骤。
3、 园区内随意开挖情况时有发生, 除了破坏绿化外, 还未填补就搁置又开挖其她地方, 对于隐蔽工程包含到开挖, 必需查对位置, 掌握工期, 必需时加班加点, 如属于第三方（如通讯）必需到物业办理相关手续, 有工程部监督、 检验。
4、 对能耗管控属于工程部遗漏, 园区能耗浪费现象严重, 下步将作为工程部关键工作, 责任到人, 经过开源节流降低物业运行成本。
五、 其她方面
1、 因为没有规章制度或监督管理, 上下班时间不按时, 不着工装, 上班期间玩手机、 聊天、 吃东西等现象为常态。
2、 主人翁意识没有建立, 缺乏与企业荣辱与共思想。
总结: 找到问题点, 循序渐进, 物业企业会有一个转变, 争取把手机产业园项目作成一个模板, 为后续发展奠定基础; 只有物业企业整体水平提升, 与用户关系维护自然也就顺畅了。