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租赁经营协议纠纷【篇一: 商铺租赁常见纠纷及注意事项分析】 商铺租赁常见纠纷及注意事项分析 作者: 上海市建纬（深圳）律师事务所 陈桂平律师 商铺租赁是房地产三级市场关键组成部分, 而商铺作为市场经济交易载体之一, 相关商铺租赁纠纷也较为常见, 而且相关商铺租赁纠纷包含标额也并不低, 有些商铺租赁年租金达几十万都有, 这个跟商铺所在商圈有很大关系, 由此, 不管对于出租方还是租赁方来说, 需要注意好相关风险。 一、 招商阶段租赁纠纷 现在不管是中国一线城市, 还是二线城市, 很多大型商场都存在招商活动, 对于商铺而言, 更是如此, 不过这个阶段, 也是租赁纠纷常有发生阶段。举例来说, 现在商场为了更便于服务消费者, 会对商场区域进行功效划分, 比如按每一层经营产品或者同一层不一样区域经营同一类产品进行统一部署, 所以, 在招商时候, 就会对经营产品承租者功效定位进行限制, 而反过来说出租人随意变更招商阶段区域定位, 也会引来被索赔可能。其次, 因为通常商场为了吸引承租者前来, 常常会开出优惠条件, 而且约定了估计开业时间。但就经本人处理案件, 包含代理及咨询案件来说, 很多时候, 商场出租者轻易出现以下问题: 1、 私自变更租赁协议约定商铺位置; 2、 私自缩小原定租赁位置; 3、 商场因招商不足未能准期开业; 4、 商场为了招商而管理混乱, 未能如同招商宣传阶段一样, 进行功效划分; 5、 商场虽开业, 但配套电梯、 水电、 网络等不含有, 承租者入驻时发觉与预期相差甚远。所以, 对于承租者来说, 不应一味看重商场招商宣传, 更应该注意租赁协议里约定以及可能出现风险, 假如租赁协议未对商场可能出现前述五种情况作出违约约定或者退还租金或租赁确保金约定, 则承租者将依据协议法法理及相关要求进行索赔, 从索赔角度以及保护自己权益角度来说, 将会加大自己诉讼成本。反之, 对于商场出租者而言, 假如对于招商预期期望过高, 而私自存在夸大宣传或者过分宣传, 则可能在实际招商情况不佳之时, 面临承租人索赔, 甚至是集体诉讼。 二、 签约阶段资信审查问题所谓资信审查, 在此仅指出租人是否有出租资格, 承租人是否含有承租能力, 那么相对于承租人来说, 本人仅提醒相关怎样核实出租人出租资格。大型商场, 通常开发商委托物业代为出租, 那么承租人需要注意是相关物业取得开发商授权手续, 其次, 还需要注意相关出租商场是否存在出租限制, 即是否商场权属是否存在瑕疵或者受限, 根据城市房屋租赁管理措施第六条要求有下列情形之一房屋不得出租: 1、 未依法取得房屋全部权证; 2、 司法机关和行政机关依法裁定、 决定查封或者以其她形式限制房地产权利; 3、 共有房屋未取得共有些人同意; 4、 权属有争议; 5、 属于违法建筑; 6、 不符合安全标准; 7、 已抵押, 未经抵押权人同意; 8、 不符合公安、 环境保护、 卫生等主管部门相关要求; 9相关法律、 法规要求严禁出租其她情形。而发生前述情况下, 承租人通常风险较大, 且假如后期租赁后需要办理相关经营证照时, 可能会遇上阻碍。对此, 在签署租赁协议或者意向书时, 需要先核实是否存在前述情况, 尤其承租成本较高、 投资较大时。不过现实中, 很多农村集体用地也有建立商场出租, 不过在办理证照方面, 只要村委出具证实, 还是不存在办理障碍, 对此, 需要承租人在签署协议时, 核实是否存在证照办理困难, 避免承租后无法正当经营, 对于违法建筑、 或者司法、 行政部门查封房子, 承租人承租确实要三思以后行。 另外, 在承租人时, 需要注意承租商场所在区域是否在拆迁范围内, 根据深圳说法就是是否在城市更新范围内, 因为假如在拆迁范围内, 承租人依旧承租, 则投入不宜过大, 且在租赁协议中需要具体约定好拆迁发生时赔偿问题, 对于该点, 将在下文深入分析。 三、 商铺租赁协议约定问题 商铺租赁协议, 常见事项除了主体之外, 关键是: 承租地点、 面积、 租金、 租金递增百分比立刻间点、 租赁确保金或者履约确保金、 违约金、 协议解除权、 违约责任、 纠纷处理路径、 拆迁赔偿问题等。 因为事项较多, 仅针对其中上述部分事项进行分析。首先, 相关承租地点, 该事项约定, 首先包含约定法院管辖时选择问题, 其次如是招商阶段还包含出租人变更具体店面时, 相对应违约条款设计问题。其次, 相关租金递增以立刻间点问题, 这里需要关注是递增基数, 是以月租金还是季度租金还是年度租金为计算基础。而递增百分比立刻间点, 明确约定好则承租人能够预估租赁协议推行成本及收益问题, 从而对于承租投资是否可行作出预估。第三, 相关租赁确保金或者履约确保金, 通常是确保承租人依约推行协议确保金, 针对是承租人单方违约或者损坏店面或者违反物业管理要求等, 该点要详列部分情况下做好兜底条款设计。相关纠纷处理机制, 则参阅本人另一篇文章租赁协议诉讼关系约定法律救助与诉讼成本纠结, 在此不管述。第四, 相关拆迁赔偿问题, 为何需要提及该问题, 理由是根据国有土地上房屋征收与赔偿条例要求, 房屋征收及赔偿仅针对房屋全部权人, 也就是说, 一旦承租店面发生征收, 则国家是不对承租人进行赔偿, 该问题将由房屋全部权人与承租人自行处理, 当然, 根据国有土地上房屋征收与赔偿条例第十七条要求, 其中对房屋全部权人征收赔偿就包含“因征收房屋造成停产停业损失赔偿。”所以, 承租人必需与出租人对可能发生征收赔偿时怎样处理双方关系作出约定, 因为一旦发生征收事件, 则租赁协议无法继续推行, 承租人最好选择出租人价值赔偿, 赔偿范围包含预期经营利益损失、 装修折旧损失、 搬迁费用等, 同时需要将前述范围具体化、 数值化便于后期操作。假如没有约定较为具体及可操作性, 则承租人只能依据实际损失进行索赔, 而实际损失举证证实将比较难, 发生诉讼时将会增加自己举证成本。 另外, 需要提及就是在协议条款中约定好, 租赁协议期满后续约问题、 添附物处理问题等。 四、 商铺租赁协议推行过程纠纷然法律上要求了承租人优先购置权, 不过又限定了相同条件下, 何为相同条件, 最显著无非是出售物业价格, 有时出租人为了变相强迫承租人搬离, 会有意抬高出售物业价格, 对此, 承租人是无可奈何, 甚至, 对于出租人是否真出售物业, 无法掌控, 而承租人在对商铺投资过大情况下, 往往面临承受亏损撤租地步, 不过这也非绝对, 还是得看个案双方证据对比情况。对于承租人来说, 只要是买卖交易在租赁协议签署以后, 承租人就有权限制买受人行使全部权, 即买受人要受制于物业出卖人与承租人租赁协议, 替换物业出卖人推行租赁协议义务。反过来, 对于承租人来说, 必需了解是承租物业在签署租赁协议之前, 是否存在物业买卖关系, 假如是买卖关系在租赁协议之前, 则不发生买卖不破租赁效果, 此时, 承租人遭受损失, 则只能向物业出卖人追偿。而依据法律要求, 此时双方各有过失, 在各自过失范围内负担对应责任, 也就是说, 承租人部分损失将不会取得法院支持, 对此需要提醒承租人注意。买卖不破租赁其实是债权优先于物权一个特殊表现, 依据法理, 物权含有对世性, 而债权含有相对性, 二者相遇时, 物权无疑优先于债权实现, 但有多个特殊情况, 就租赁协议来说, 除了前者买卖不破租赁外, 还有一个就是抵押权设置在租赁协议生效以后, 也就是说, 抵押权人行使对物业抵押权, 需要受制于租赁协议条款约定, 反之, 则不受限。 五、 相关转让费、 茶水费或者饮茶费（下称“转手费”）问题 商铺因为含有一定投资价值, 而租赁过程中, 可能存在商铺转租问题, 多数商铺出租方均在协议条款中限制承租人转租权, 而实际推行中, 又常常会出现隐瞒商铺出租人进行转租情况, 较为常见就是相关转租过程发生转让费、 茶水费或者饮茶费问题, 即转租人向次承租人收取所谓转手费。假设前述转租行为并非取得出租人授权或者追认, 则次承租人一旦接手商铺后, 可能面临出租人对转租行为不予认可, 进而解除租赁协议, 要求次承租人撤离, 那么次承租人是否能够以其与转租人租赁协议约定进而对抗或者向出租人索赔呢, 显然不行, 因为未经出租人同意转租行为无效, 且协议含有相对性, 次承租人损失只能向转租人追索, 而期间转手费在法律上也只能向转租人追偿, 不过此时对次承租人来说, 索赔风险较大, 即因为其与转租人协议无效而可能造成其过失发生损失由其负担, 而转手费是否属于协议法认可租赁协议内容之一, 也是存在争议, 对此, 次承租人在接收转租人商铺时, 必需查对或者拿到出租人授权或者确定转租人有权转租文件, 不然将需要慎重考虑后果。 六 相关商铺租赁期满纠纷问题 商铺租赁期满, 通常是指协议正常推行完结, 此阶段, 轻易发生纠纷是相关商铺添附物（含灯饰、 空调、 内部加装装修装饰物等）、 办公物品、 证照注销以及续约等问题。 首先, 相关商铺添附物、 办公物品, 承租人需要依据自己情况, 约定好租赁期限届满后, 是自行拆除添附物并归自己, 还是添附物归出租人, 假如没有约定情况下, 则轻易发生纠纷, 出租人有时严禁承租人私自拆除添附物, 不过, 真无约定情况下, 依据民法通则要求, 则承租人有权拆除带离; 假如出租人需要保留, 则需要向承租人支付对应费用; 假如承租人不自行拆除而出租人又不愿意保留, 则出租人可拆除, 费用由承租人负担。为此, 为避免以后纠纷, 尽可能约定清楚。 其次, 相关证照注销问题, 很多时候租赁商铺承租人需要办理营业执照, 而依据工商登记相关要求, 同一个地点仅能注册一个商事主体, 所以, 假如租赁协议届满后, 承租人没有变更或注销以商铺为工商登记地址, 则出租人再行出租商铺将会碰到一定阻碍, 尤其是新承租人需要以该商铺注册营业执照时。对于该问题, 理应在租赁协议中进行明确约定。 对于租赁期满后续约问题, 依据法律要求, 超出六个月租赁协议, 应该签署书面协议, 不然将视为无定时租赁协议, 双方将有权随时解除协议, 不过需要通知对方并给对方合理准备时间。所以, 对于承租人来说, 一旦租赁协议期满, 仍需要继续租赁, 则应该与出租人立刻续签协议, 而对于出租人来说, 租赁协议期满继续收取租金而未签署租赁协议, 其行为依旧受制于原租赁协议部分约定, 包含租金、 物业管理费标准等。 商铺租赁属于租赁协议其中一个常见类型, 而包含问题, 其实很多, 本文考虑篇幅仅摘取部分情况进行分析, 具体纠纷发生时, 还是需要以商铺租赁协议约定、 双方主体情况、 相关租金缴纳票据等来综合分析, 方有利于维【篇二: 租 赁 经 营 合 同(终)】 租赁经营协议 出租方（以下简称甲方）: 地址: 法定代表人: 李泓臻 承租方（以下简称乙方）: 身份证号码: 地址: 依据中国协议法及国家其相关法律、 法规之要求, 为明确双方权利和义务, 在平等、 自愿、 公平和诚信标准下, 甲乙双方就房屋租赁事宜, 经协商达成以下协议, 签署本协议。 第一条租赁标位置、 界限及计租面积 甲方将位于号场所租赁给乙方从事宾馆经营、 使用。 第二条 租赁用途 1、 乙方租赁本协议第一条要求场所, 从事宾馆经营、 使用, 并遵守国家和乌鲁木齐市相关房屋租赁和宾馆行业管理相关要求。 2、 乙方在租赁期内未取得甲方书面同意以及按要求须经相关部门审批核准前, 不得私自改变使用用途。 第三条 租赁期限 1、 租赁期限自 年1 月1 日至2026年12 月 31 日止, 共 12 年, 装修免租期自实际交房日 7 月 8 日至12月 31 日止。 第四条 租赁费及缴纳方法 - 1 - 2 - 3、 乙方逾期交纳租赁费超出60日时, 且不能取得甲方谅解, 视乙方违约。经甲方书面催告后乙方仍不支付, 除了依据本协议第五条第2点之要求负担对应责任以外, 甲方有权书面通知乙方解除、 终止协议, 但因为出现甲方违约在先或甲方未推行协议承诺情况除外。 4、 乙方因特殊原因需要延迟交纳或者分期交纳租赁费时, 必需经甲方书面同意且应该在甲方限定时限内足额给予交纳, 不然应参考本协议第五条第2、 3点之要求负担对应责任。 第六条 租赁确保金 本协议签署当日, 乙方须一次性向甲方缴纳租赁确保金20万元人民币。待该协议解除或终止, 而且甲乙双方之间债权债务全部处理完成, 同时乙方也未拖欠任何职能部门（比如: 工商、 税务、 电力企业、 热力企业等）费用情况下, 甲方在七日内一次性退还租赁确保金（不计利息）给乙方。 第七条 租赁标物交付时间 甲方向乙方交付租赁标物时间为 年 7 月 8 日, 如甲方不能按期交付租赁标物, 则顺延启租时间。 第八条 租赁标物交付条件 1、 甲方确保在8月31日前取得本租赁标物房屋建安完工验收合格汇报, 本租赁物范围内消防设施设备安装符合消防部门要求和要求, 包含修建符合标准消防水池, 并取得整体消防验收合格证书。甲方办理完上述验收并取得证书后, 应在3日内书面通知乙方, 乙方收到通知后依据实际情况确定4楼、 5楼装修开工时间。如到8月31日上述证件仍未办理完成, 乙方有权解除并终止协议, 甲方须退还乙方缴纳租赁确保金20万元, 甲方还应支付乙方已实际投入装修费用, 如双方对装修费用有异议, 则以双方共同委托审计机 - 3 -构审计结果为准。如甲方在8月31日已办理完成上述证件, 但甲方却以证件未办理完成为由, 要求与乙方解除协议, 则视为甲方违约, 除退还乙方装修费用及确保金外, 还应向乙方负担违约金20万元, 如违约金不足以填补乙方损失, 则超出部分甲方仍需负担赔偿责任。 2、 甲方确保本租赁标物足够电容量(用电容量630千伏安）,供水口径大于40mm（管道井）。 3、 甲方确保本租赁物排水排污管道含有, 符合国家建设质量要求, 不会影响乙方在租赁期间使用。 第九条 租赁场所交接 本协议生效后, 甲、 乙双方应该对该租赁场地进行交接, 交接应该签署书面交接手续, 同时制作交接清单, 一并作为本协议附件。从交接之日起至8月20日止, 此期间为乙方对大堂装修期; 12月31日前, 甲方不收取租赁费。假如8月20日前乙方对大堂装饰、 装修无法完工, 影响了甲方酒店正常开业, 则完工时间每超出一日, 乙方应向甲方支付违约金人民币15000 元。不管乙方四楼、 五楼装修何时完工开业, 甲方计取租赁费时间均确定为1月1日起。 第十条 租赁标改造、 修缮 1、 租赁标物四楼、 五楼室内部分装饰、 装修及水、 电、 消防改造由乙方负责, 所需费用由乙方自行负担; 大堂装修由乙方负责, 甲方负担大堂装修总费用30%。但乙方装饰、 装修方案必需提交甲方审核, 甲方签署书面认可通知后方可实施。 2、 租赁经营期间, 假如乙方依据经营情况需要对大堂进行再次装修, 乙方必需向甲方递交书面申请, 装饰、 装修方案必需提交甲方审核, 甲方签署书面认可 - 4 -通知后方可实施。 3、 本协议推行期间, 乙方承租范围内全部配套隶属设施修缮、 增建, 由乙方给予管理、 维护并负担对应费用, 但不包含对上述租赁标及其隶属设施主体、 结构安全维护产生费用（除因为乙方原所以造成安全隐患除外）。 4、 在乙方租赁期内, 本租赁标物建筑质量问题以及自然损害和不可抗力造成损害需要维修及维护费用均由甲方负责支付。 5、 甲方对于地下室及其隶属设施主体、 结构安全维护、 修缮不得影响乙方正常经营; 乙方应主动给予配合且不得无故阻挠甲方正常施工。具体施工方法应该由甲、 乙双方共同约定。 第十一条 装饰、 装修, 广告牌匾设置及管理 1、 乙方承租期间, 因经营需要有权自主决定进行室外广告牌匾设置。甲 方确保在租赁标物入口处和外墙东侧设置累计两处乙方标牌, 乙方标牌同时应该符合国家以及乌鲁木齐市相关广告设置、 管理规范要求, 费用由乙方自行负担。 第十二条 依法经营及税费负担 1、 在乙方租赁经营期间, 应该依法办理相关证照, 正当经营立刻交纳因经营而应上缴相关税费等。 2、 如因乙方原所以造成任何问题, 由乙方自行处理; 如包含到甲方连带责任造成甲方经济损失, 均由乙方负担; 3、 如甲乙双方因各自原因造成群体事件发生, 致使对方无法正常经营, 给对方造成经营损失由违约方给予负担; 假如责任方在群体事件发生后在30日内未能妥善处理, 则另一方有权解除协议, 责任方应向另一方赔偿所以而给对方造成 - 5 -【篇三: 五大经典案例分析商铺租赁纠纷】 五大经典案例分析商铺租赁纠纷绸缪方案 , 商铺租赁仍然是投资市场一大热点, 首先市中心部分热门地段一铺难求, 其次, 小区商铺也进入了不一样区域因配套交通等不一样条件形成冷热不均局面。而商铺租赁在日渐趋热同时, 也产生了5类新型纠纷, 成为商铺租赁过程中经典。怎样未雨绸缪, 在租赁商铺中把握先机, 上海联业律师事务所王展、 沈献磊两位律师, 从五大经典案例分析中, 为你找出商铺租赁中未雨绸缪预防纠纷发生方案 经典纠纷类型一保障独家经营权 商家往往不愿意同其她同行离得太近, 所以在商铺租赁中商家常常期望经过独家经营权约定, 来实现自己在一定范围内独家经营。但独家经营权假如约定不明确, 纠纷就在所难免。下面就经过一个独家经营权案例, 提醒在租赁商铺时怎样确保自己“独家经营权”。案例 甲乙双方就a商铺签署租赁协议, 约定乙方租用a商铺用于装饰装潢业务。因为乙方不期望有其它装潢企业在商铺所属大厦做装潢业务, 故在协议中约定: 乙方入驻b大厦后, 甲方确保b大厦中将不再有其它装潢企业从事装饰装潢业务。乙方入住很快, 发觉在大厦中出现了一家家居企业, 推出“整体家居处理方案”业务, 据查证该企业其实在从事家庭装潢业务。乙方想依据协议约定要求甲方负担责任时候, 却发觉自己正处于极为不利境地。首先, “家居企业”并不能等同于“装潢企业”。该企业从事装潢业务, 是否意味着甲方对该条款违反; 其次, “整体家居处理方案”并不能等同于装潢业务, 双方没有在协议中对什么是装潢业务作明确界定; 最终, 甲方违约并不等同于乙方能够解约, 双方没有在协议中明确甲方违约责任。律师点评: 律师认为, 要确保商铺租赁中独家经营权实现, 该条款包含下列内容: 明确独家经营权含义。比如本案中, 应明确任何其它企业或自然人都不得在大厦内从事装潢业务, 以免去对“家居企业”束手无策尴尬境地; 而且, 对装潢业务也要给予明确定义, 以免有些人以所谓“整体家居处理方案”打擦边球。 明确违约责任。如解除协议、 继续推行, 把竞争对手赶出去、 要求赔偿或是要求出租方支付一定数额违约金。假如承租方签约时还没有把握, 不妨事先咨询房产专业律师或者由律师陪同签约把关, 以避免无须要损失。 经典纠纷类型二 承租方解约权 在商铺租赁中, 因为包含财产较大, 所以在签署协议时, 承租方既要考虑怎样推行协议, 又要考虑怎样确保自己在特殊情形下解约退租权利。不然, 当你因为某种原因需要解除协议时, 就会产生纠纷和损失。案例 吴先生看中一处沿街商铺计划用来经营餐饮, 于是与房东签署了租赁协议, 就租期、 租金、 装修、 租赁用途等事项作了约定。同时, 房东答应帮助办理餐饮业相关手续。但装修靠近完成时, 吴先生发觉该商铺电容量仅为5千瓦, 根本无法经营餐饮, 而且商铺基础设施达不到要求, 造成经营餐饮许可证一直批不下来。吴先生想解除协议, 却发觉双方对此根本没有约定。吴先生认为房东违反了当初承诺, 应该负担违约责任。而房东则认为, 电容量和基础设施不是自己能够控制, 协议约定义务自己全都做到了。在无法协商情况下, 吴先生不得不向法院起诉。 律师点评 对于承租方来说, 最少要考虑三种需要解除协议情况。 出租方违反约定, 使自己正当利益受到损害。作为承租方要在协议中明确出租方义务及责任负担方法。 因为第三方原因使协议无法继续推行时, 怎样解除协议。比如因为政府计划改变, 造成商铺被拆除。这种情况下, 房东能够得到对应赔偿, 但承租方却不能直接得到这种赔偿。所以需要在协议里约定在双方都没有过失情况下, 须解除协议, 承租方应得到一定赔偿。 因为自己经营情况发生改变, 承租方需要终止协议。如业务经营不善, 在这种情况下承租方往往要负担违约责任, 自己投入就不用说了, 还要赔给出租方多个月房租才能了事。而假如双方在协议中作些特殊约定, 事先做好准备, 那么真退租时就比较轻易处理。 经典纠纷类型三特殊用途 做生意人租用商铺开什么店事先肯定都经过一定计划思索。可不少人在租商铺时往往只是口头上跟出租方表示未来要开什么店, 在租赁协议中极少明确。等到自己装修扎进去以后, 可能会因为种种原因这一类店根本开不出来。回头要退租, 却并不那么轻易。案例 张先生租了个沿街铺面准备做汽车装潢生意, 可当准备开张时, 却遭到周围居民抗议, 理由是该沿街铺面属于小区整体计划范围, 汽车装潢影响小区居民休息和周围环境。张先生不得已想退租, 并要求房东赔偿自己装修等损失。可律师告诉她, 当初租铺面用途并未明确为汽车装潢, 要求退租和取得房东赔偿比较难。因为即便张先生当初口头通知了房东, 但假如没什么证据那就等于没说。律师点评 不一样商铺, 可能因为其计划、 设计、 隶属设施、 环境等不一样而有不一样商业用途。在签署租赁协议之前, 承租人务必需考察该商铺是否符合自己租赁用途。 在具体签署租赁协议时, 应该确定以下条款: 首先, 要求出租人就该商铺全部相关情况作具体陈说和确保; 其次, 明确此次租赁用途, 比如餐饮、 汽车装潢等; 再次, 明确在开店过程中出租方对于相关手续帮助办理义务; 最终, 明确相关手续无法办妥或者因为其她非承租人原因造成无法开业, 承租人解约退租权利和损失赔偿方法。经典纠纷类型四 承租人优先承租权 生意人租用商铺经过多年经营后, 在一定范围内会形成一定商业影响, 这无疑是一个无形资产。假如租期届满后出租人将商铺收回, 她们就要承受着这种无形损失。为此, 大多数生意人期望能享受该商铺优先承租权, 可真正操作起来却比较难。案例 租客彭某与某区住宅产品大市场签署一份门面租赁协议, 双方约定由彭某租赁该住宅产品大市场e20号门面。经过3年苦心经营, 彭某生意逐步红火起来。12月31日协议到期时, 彭某要求继续与住宅产品大市场续签门面租赁协议遭到拒绝。彭某无奈只好起诉到法院, 在二审时彭某优先承租权才得到确定。不过彭某优先承租权实际实施却很困难, 假如出租人声称临时不再出租, 或有其她人以高于彭某价格承租该门面, 那么彭某优先承租权就只能落空。律师点评 优先承租权实质上是承租人基于承租而产生对出租人权利一个限制。性法律并没有明确要求承租人优先承租权, 但在地方法规里有, 如上海市房屋租赁条例第四十四条要求, 房屋在租赁期满后继续出租, 承租人在相同条件下享受优先承租权。这确定了承租人优先承租权, 但真正实施起来有一定困难。因为行使优先承租权有两个前提, 租赁期满后继续出租, 承租人有优先承租权。但什么情况才