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房产中介冒充买家, 串通欺诈签署协议, 诉讼处理最终协议撤销, 房主多卖100万
张女士在上海工作, 为了在上海买房省吃俭用租住在虹桥区一个很小一室一厅, 张女士早些年没去上海时候在石家庄裕华区九里庭院买了一套三室房子, 因为上海房价涨太快再不买真连首付都付不出来了, 她于是在58同城上发了个出售九里庭院三室房屋帖子, 结果发完帖子没三秒就有一家叫佳友中介企业打过来电话说, 说自己有用户看上了这个房子, 然而张女士万万没想到买房人竟是中介人员冒充, 草率之下张女士就签署了买卖协议, 把房产证交给了中介, 同时办理了全权公证委托证书, 然而这么做结果让张女士后悔莫及, 假如不是经过司法程序, 张女士可能会永远都收不到房款, 也卖不了房子, 具体案情是这么会:
张女士和老公都在上海上班, 石家庄房子装修后, 放了几年了, 今年3月份开始, 张女士有准备在上海买房子, 决定将石家庄裕华区小三房卖掉凑首付款, 而且是越快卖掉越好, 因为上海房价真是涨太厉害了, 早下手是最保险, 所以就在网上挂起来了, 标价120万, 从在58同城公布消息以后, 天天都接二连三接到多种中介电话, 最多就是就是那个才发完帖子3秒钟就打进电话那个佳友中介, 开始就是石家庄房子不好卖, 说用户看中了就赶快出手。
几天以后一个晚上, 有一个姓赵女中介跟急打电话跟张女士说, 张女士房子有一个赵县用户决定要买了 价钱就115万, 而且买家有60多万, 能够立即付首付款, 张女士当初很快乐就答应了, 第二天一大早7点那个中介就给张女士打电话, 说用户急买房子, 想今天就订下来, 把协议签了, 让张女士和老公立即回石家庄, 张女士也很着急卖, 所以赶快都给企业请了假, 买了当日下班最晚一趟高铁, 连夜赶回石家庄。第二天到了佳友中介, 那个中介赵小姐非常热情, 检验张女士带来全部证件, 房产证、 身份证、 结婚证、 户口本等, 以后发觉张女士身份证刚刚过期几天, 让张女士去户口所在地换个新身份证, 再领个临时身份证就行。当初那个买家一直没有出现, 中介说买家在北京上班, 因为要结婚北京房子又买不起所以只能先在石家庄买, 她从北京赶过来, 最快要12点才能到, 所以张女士和老公兵分两路, 张女士去老家藁城换证, 她老公去银行预约申请提前还款（因为张女士房子还有40多万贷款没还）。
张女士中午12点就回来了, 结果那个买家还没有回来, 张女士问中介, 中介估量看张女士老公没有回来, 就说说车子晚点了要到下午2点才能到, 张女士想, 反正自己老公还没有办完, 就等等吧, 下午快4点张女士老公才办完回来, 因为张女士们订了下午5点多赶回上海动车, 所以当初真很着急, 让中介快联络买家来, 过了一会, 最终有一个胖胖中年人来了, 说是买家, 她一句话没有说, 直接看了协议就签了字, 关键内容就是买家先出钱帮张女士们付银行41万贷款, 然后再办理过户, 等贷款下来了, 再付给张女士们余款, 给了1万定金张女士们, 当初也不懂, 只看到金额都是对, 也没有看其她, 就签字了, 想立刻赶火车, 然后去公证处, 说是要办理全权委托, 因为张女士她们在上海, 回来不方便, 这时候中介才说公证费要张女士自己出, 1千多, 张女士想想也是啊, 就完全配合她们去办了, 一共花了1480元, 结果就是还是没有赶上火车, 而且造成张女士们一张票没有退成, 去火车站也说退不了, 白白损失300多块, 只能相互给企业请假, 订了第二天最早动车。中介当初说, 最多2个月, 就能够收到全款了, 很快。
即使这趟石家庄行, 很赶忙, 不过买卖协议签署了, 张女士们也放心了就等着收钱了, 结果两周过去了联络中介才发觉, 步骤一步都没有开始办, 中介说买家现在忽然筹不到钱了, 还差20万, 要等等再筹钱; 过了几天张女士们联络买家, 买家又说有钱, 不过家里母亲说有风险, 要求张女士们自己把41万贷款还掉, 她们才敢付首付, 这时张女士才认为不对了, 这显著是在拖延, 再看看协议, 才发觉协议上面尽然没有约定买家付款时间, 也就是说, 她即使筹钱筹一年也不算违约, 就这么时间竟然拖了三个多月, 张女士房款就是遥遥无期, 最终老公尽然还相信了中介, 说愿意出20万, 买家出21万, 一起把贷款还掉, 结果这个条件, 买家还是不一样意, 中介那边就是一直维护着买家, 说张女士要得太急, 他人又没有说不买, 中间, 还隔几天就说买家亲戚来了, 要看房, 女好友怀着孕来看房, 就是多种要求来看房, 张女士们也发觉不对了, 就是不给她们看房了, 张女士也感觉到, 中介和买家仿佛是一家, 以后问了自己在石家庄一个好友, 这个好友是个律师, 她提醒张女士可能遭碰到中介欺诈了, 同时律师好友提醒张女士中介低价收房高价卖房这种倒卖房屋行为在石家庄很常见, 以后律师向张女士要了那个买家名字, 经过58同城一检索发觉, 这个人竟然挂了很多房子在出售, 标注所属企业竟然也是佳友房产中介, 那个胖胖买家果然真是佳友自己职员, 律师又依据身份证一查, 那个买家根本就是不是赵县人, 就是石家庄裕华区。张女士还发觉, 自己因为常年不在石家庄, 石家庄房价自3月以来上涨速度竟超出了上海, 涨幅第一, 张女士把自己房子挂上网时候, 自己房子均价已经超出13000每平米了, 自己标注价格总共足足少了15万, 在加上拖延三个月自己房子市值比当初标注价格足足贵了50多万。
  发觉问题当日晚上, 张女士赶快给中介打电话, 说大家别绕圈子了, 直接说吧, 买家是不是你们自己人, 中介也是没想到, 张女士这么快就查到了, 也没有再撒谎, 认可了, 不过还理直气壮说, 职员就不能买房吗？她就是看中这个房子了。张女士就说好, 让她什么时候付款？这时中介就犹豫了, 张女士说你们不就是想套住张女士房子, 想做独家, 还是赚差价？中介这时候还不认可, 还说就是想买房。张女士说让她把房产证还有公证书还给张女士, 张女士能够让她做独家, 她说不可能, 假如张女士说不卖了, 就是张女士毁约, 要赔偿买家2万, 最终也没有谈妥, 张女士说明天就回石家庄, 再不给就报警, 这一切在律师提议下张女士进行了录音。
第二天张女士老公买了最早一班飞机从上海飞到了中介那里, 结果那个中介赵小姐一直没有出现, 其她中介就是死活不给房产证和公证书, 买家也在, 就是拖着不放, 最终老公没有措施打了110, 警察来了, 结果警察说, 这是民事纠纷, 她们不管, 就走了。
白白去了一趟, 什么也没有要到, 老公准备买票回上海, 临走之前张女士委托了那个律师好友帮助处理这个事情, 说自己宁肯不在上海买房也不能遭受这么欺诈, 在此以后律师就开始了调查取证, 方便帮助张女士处理房产纠纷。
律师先研究协议条款发觉协议确未约定付款时间, 同时还要求签完协议就必需办理全委托公证, 交付房产证给中介, 假如张女士不卖房需要支付房屋总价10%违约金。所谓全委托公证就是卖房者去公证处办理一个委托授权, 授权内容就是, 受委托人能够全权处理自己房子, 权限包含过户、 抵押、 解押、 代办代还银行贷款, 有了这个公证就能随意处着房产, 当然这个受委托人也是中介人。因为房屋存在抵押贷款, 张女士要想补办房产证就得先偿还银行贷款或者贷款银行同意补办。律师分析假如这个协议还存在, 张女士再次出售房屋, 会组成实质违约, 假如想废掉协议一个方法是确定协议无效、 另一个方法就是撤销协议。
首先, 中介行为已经违反了《房地产经纪管理措施》、 《石家庄市房产中介服务管理措施》, 张女士能够向房产行政主管部门进行举报、 投诉, 房产行政主管部门将对原告及第三人采取罚款、 吊销执照等处罚方法。
1、 中介违反了《房地产经纪管理措施》第四条之要求“从事房地产经纪活动应该遵照自愿、 平等、 公平和老实信用标准, 遵守职业规范, 恪守职业道德。”
2、 《房地产经纪管理措施》第二十一条第一款、 第三款要求: 房地产经纪机构签署房地产经纪服务协议前, 应该向委托人说明房地产经纪服务协议和房屋买卖协议或者房屋租赁协议相关内容, 并书面通知下列事项: （一）是否与委托房屋有利害关系; （三）委托房屋市场参考价格; 第三人不仅未通知, 而且和原告一起串通欺骗答辩人。
3、 中介和自己工作人员从事了《房地产经纪管理措施》第二十五条第三款、 第八款、 第九款、 第十条所严禁行为: 对交易当事人隐瞒真实房屋交易信息, 低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价; 以隐瞒、 欺诈、 胁迫、 贿赂等不正当手段招揽业务, 诱骗消费者交易或者强制交易 承购、 承租自己提供经纪服务房屋; 法律、 法规严禁其她行为。
4、 中介和自己工作人员违反了《石家庄市房产中介服务管理措施》第二十四条第一款、 第六款之要求: “有下列情形之一, 房产中介服务机构不得提供中介服务: （一）无房屋全部权证或其她正当权属证实; （六）共有房产未经共有些人书面同意; ”。
5、 中介和自己工作人员违反了《石家庄市房产中介服务管理措施》第二十八条之要求: “房产经纪机构收取佣金不得违反要求标准, 不得谋取委托协议约定以外酬金或财物, 不得以低价购进（租赁）、 高价售出（转租）等方法赚取差价, 不得利用虚假信息骗取中介服务费。”
6、 中介和自己工作人员违反了《石家庄市房产中介服务管理措施》第三十条第三款、 第五款、 第六款、 第之要求: “房产中介服务机构及其从业人员在房产中介活动中不得有下列行为: （三）与一方当事人串通损害另一方当事人利益; （五）隐瞒真实情况提供虚假信息; （六）采取胁迫、 欺诈和贿赂手段促成交易; （七）为本措施第二十四条要求房产提供中介服务; ”。
其次, 中国《协议法》第52条要求: “有下列情形之一, 协议无效: （1）一方以欺诈、 胁迫手段签订协议, 损害国家利益; （2）恶意串通、 损害国家、 集体或者第三人利益; （3）以正当形式掩盖非法目; （4）损害社会公共利益; （5）违反法律、 行政法规强制性要求。”具体而言: 本案即使中介和自己工作人员有欺诈行为, 不过没有损害国家利益; 中介和自己工作人员也不符合2-4, 至于5上文法规不是行政法规。
综上, 要想确定协议无效基础上不能得到法律支持, 不过能够经过向住建部门投诉举报, 来获取中介恶意串通、 欺诈证据, 进而依据中国《协议法》第54条要求撤销买卖协议, 该法条要求: “下列协议, 当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销: （1）因重大误解签订; （2）在签订协议时显失公平。一方以欺诈、 胁迫手段或者乘人之危, 使对方在违反真实意思情况下签订协议, 受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销 本案假如经过撤销之诉取得法院支持很有可能。从整个交易过程来看, 中介恶意串通, 有意隐瞒买家在中介处工作事实以及签署协议之时房屋市场价值事实, 提供低价买卖协议恶意欺骗张女士, 最终以不合理低价购置张女士房屋中介合作低价收房, 倒卖房屋, 不是为了挣中介费, 而是为了挣差价, 这是一个严重协议欺诈, 是丧失诚信行为。
于是律师代表张女士向石家庄住建部门进行了投诉, 住建部门立案调查竟然发觉中介企业没有在行政机关立案, 是个黑中介。在与中介拉锯战中, 时间过去了好多个月, 在此期间, 石家庄先是保利拉菲公馆开盘开到了1.8万, 后是荣盛华府项目破天荒3万开盘, 并当日全部告罄, 石家庄裕华区作为省会配套设施最好区, 二手房均价直逼两万, 张女士那个房子已经升值230万元, 整整涨了有100多万, 期间其她中介也还在跟张女士打电话, 称有用户愿意出150万, 170万, 直到最终直接报出了220万全款购置, 问张女士卖不卖, 通常听到这个, 张女士都万分后悔和中介签了那个协议。十一月一个周末远在上海张女士竟然收到了石家庄裕华区法院传票, 中介企业那个职员竟然要求张女士完成剩下交易, 原来为了巨大利润中介也管不了什么违规不违规了。张女士心说中介你还恶人先告状, 律师说张女士你一定要争取公平正义, 维护自己权益。律师分析说, 你们夫妻二人都在协议上签字了, 表示对价格认可, 对方要求交易, 你方必需推行约定, 不然不仅要付违约金还要把房子过户给人家, 我们必需撤销这个协议, 于是律师经过具体取证后向石家庄裕华区法院提起了反诉, 诉请因协议在恶意串通、 欺诈情况下签署, 请求人民法院撤销协议。
在诉讼中, 住建部门对中介企业除予了3万元罚款, 并下发了责令整改通知书, 不过中介企业并没有撤回对张女士诉讼。经过猛烈法庭辩论, 最终裕华区法院判决驳回了中介企业诉讼, 依法撤销了那份买卖协议。然而, 判决后中介企业并未归还张女士房产证, 在律师提议下张女士补办了房产证, 到公证处撤销了全委托公证, 同时因为这个案件相当经典, 成为了石家庄住建局督办案件, 最终中介企业没有上诉, 还被勒令停业整理, 张女士最终房子以225万价格成交, 也算因祸得福, 以后再在上海买房时倍加小心最终在上海首付了一套称心如意两室一厅。 （本文中介名称及人名均为化名, 如有雷同, 请勿对号入座）