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买卖不破租赁问题初探

　　买卖不破租赁是中国民商事司法实践中常常碰到问题, 它基础含义是: 租赁物在租赁关系存续期间, 发生全部权变动, 租赁协议继续有效。这里买卖, 不仅仅指交易行为, 而是泛指买卖、 继承、 赠与等物权变动行为。在理论上, 买卖不破租赁, 亦称租赁权对抗效力。在中国, 直接表现这一立法规范是中国《协议法》第二百二十九条要求: “租赁物在租赁期间发生全部权变动, 不影响租赁协议效力。”应该说, 这一民事法律规范对促进中国经济发展, 稳定经济关系含相关键意义, 但在中国司法实践中, 对该法律规范在了解和适用上存在很大争议, 有些人将该法律规范不是具体问题具体分析, 而是绝对化地给予了解。为了更深入了解和实施这一民商事法律规范, 本文不拟讨论该规范中买卖和租赁问题, 而是结合司法实践, 假定买卖协议和租赁协议正当有效前提下, 从三个方面对买卖不破租赁问题中“破”问题做出部分探讨。
　　一、 买卖不破租赁之立法原意探究
　　1、 买卖不破租赁问题立法变迁 买卖不破租赁这一法律要求在中国确立, 是现代意义事情, 客观上讲是国外立法“泊来品”。中国古代立法采取是“诸法合一, 重刑轻民”, 没有买卖不破租赁标准立法。 中国台湾地域民法典第425条要求: “出租人于租赁物交付后, 纵将其全部权让与第三人, 其租赁契约, 对于受让人, 仍然继续存在。” ①从时间上看, 这是中国民法典史上相关买卖不破租赁比较早立法。新中国成立后, 民事立法相对滞后。1995年4月28日, 中国建设部颁发《城市房屋租赁管理措施》 第十一条要求: “租赁期限内, 房屋出租人转让房屋全部权, 房屋受让人应该继续推行原租赁协议要求。出租人在租赁期限内死亡, 其继承人应该继续推行原租赁协议。住宅用房承租人在租赁期限内死亡, 其共同居住两年以上家庭组员能够继续承租。”这是新中国成立以后相关买卖不破租赁最早立法, 而且仅限于房屋标, 也只包含房屋买卖和房屋继承两种情形。直到中国《协议法》第二百二十九条要求, 将租赁物标扩大, 而不是仅限于房屋一个情况。
　　在国外, 对买卖与租赁关系问题, 存在着买卖破租赁与买卖不破租赁两种立法。在古代, 以罗马法为代表, 建立是以全部权为关键物权法, 将租赁权列于债权, 基于债权相对性和物权绝对性理论, 强调物权绝对性, 民商事立法确立是买卖破租赁标准, 这种立法认为租赁权不能对抗第三人, 承租人只能基于租赁关系向出租人主张权利, 承租人处于被动地位, 致使租赁关系得不到维持, 承租人利益得不到保护。
　　与罗马法不一样是, 日耳曼民法以利用为关键, 租赁权被列入物权范围, 认可其对抗力, 关键适适用于土地、 房屋等不动产租赁。普鲁士民法一部二十一节第二条至第五条要求: 动产租赁因租赁物交付, 不动产租赁因登记而有对抗力。②以后, 德国、 瑞士、 法国以及日本民商事立法中都有类似要求。
　　2、 买卖不破租赁中“物”表现形式
　　从国外立法看, 买卖不破租赁中物, 有是用列举方法, 多限于不动产, 如房屋、 土地等。《法国民法典》第1743条要求“如出租人出卖其出租物, 买受人不得辞走已订公证或要求有确定日期租赁契约土地承租人、 佃农或房屋承租人 , 不过假如在租赁契约中原已保留此项权利, 买受人得辞走非乡村财产承租人。”③即法国对买卖不破该租赁标准立法时, 法律对租赁物用是列举方法, 如房屋租赁及土地租赁。在德国, 买卖不破租赁称为“买卖不破使用租赁”, 对租赁物也是用列举方法。《德国民法典》第566条第1项要求:“出租住房在交给承租人后, 被出租人让与给第三人, 取得人替换出租人, 加入在出租人全部权存续期间基于使用租赁关系而发生权利和义务。” ④该法条要求了买卖不破租赁限于土地这一租赁物。
　　以日本为代表, 买卖不破租赁立法用是概况方法, 法律直接要求为不动产, 这种做法以日本为代表。《日本民法典》第605条要求:“不动产租赁实施登记后, 对以后就该不动产取得物权者, 亦发生效力。”⑤
　　在英国, 土地租赁, 承租人享受物权性质占有权, 动产承租人, 因交付而有相当于物权地位。⑥
　　以中国台湾地域民法典为代表, 对租赁物要求最为宽泛, 不限于不动产。中国台湾地域民法典第425条要求:“出租人于租赁物交付后, 纵将其全部权认与第三人, 其租赁契约, 对于受让人, 仍继续存在。” 这里直接使用是“租赁物”
　　中国《协议法》吸收了世界各国对买卖不破租赁立法经验, 从激励交易出发, 用是概况式。中国《协议法》第二百二十九条要求为: “租赁物在租赁期间发生全部权变动, 不影响租赁协议效力。”中国《物权法》第二条第二款要求“本法所称物, 包含不动产和动产。”可见, 中国买卖不破租赁租赁物就不仅仅限于不动产, 还包含动产。如租赁期间挖掘机在全部权发生变动时, 也应适用买卖不破租赁标准。
　　3、 买卖不破租赁问题中对物利用形式 既然买卖不破租赁立法目是激励对物利用, 使租赁权物权化, 就存在着对物利用表现形式问题。 通常而言, 对直接占有、 使用人适用买卖不破租赁, 我们不难了解, 但对那些二老板, 如“二房东”之类, 是否适用买卖不破租赁标准, 在了解上有些争议。
　　有这么一个案例: 某甲拥有产权房屋一套, 租赁给某乙使用5年, 某乙没有自己使用, 经某甲认可, 将房屋转租给某丙使用3年, 在某丙使用第3年时, 因欠巨额债务某甲被法院强制实施, 某丙行使优先购置权购得房屋, 物权登记发生变得后, 某丙租赁协议到期后, 某乙要求某丙退出房屋, 推行其与某甲剩下2年租赁协议。某丙不一样意, 引发诉讼, 对某乙要求是否应该支持?
　　笔者认为, 机械地看, 某乙要求似乎符合买卖不破租赁标准, 但买卖不破租赁立法本意限于保护租赁物实际占有和利用人, 假如把租赁物利用形式扩大了解, 在全部权发生变动情况下, 对二房东这么租赁关系也予保护, 肯定造成租赁物全部权人正当利益遭受损害, 同时也损害了新全部权人正当利益。
　　4、 买卖不破租赁与优先购置权 与买卖不破租赁关系非常亲密是优先购置权。中国《协议法》在买卖不破租赁立法以后用第二百三十条要求了租赁物优先购问题“出租人出卖租赁房屋, 应该在出卖之前合理期限内通知承租人, 承租人享受以相同条件优先购置权利。”
　　从中国《协议法》第二百二十九条和第二百三十条这二个法律条文要求来看, 二者只在租赁物是房屋前提条件下, 才存在优先购置权问题, 租赁物是其她标物, 则不存在这个问题。而且, 只有对那些直接占有利用租赁物, 才存在买卖不破租赁和优先购置权问题。
　　综上, 笔者认为, 中国买卖不破租赁租赁物包含不动产和动产, 不仅仅限于房屋、 土地等不动产, 其前提体条件是适用对租赁财产实际占有些人, 在租赁财产是房屋这一特定标物情况下, 承租人在相同条件下, 拥有优先购置权。
　　二、 法律要求买卖破租赁情况
　　在民商事司法实践中, 我们在适用买卖不破租赁问题时, 常常会出现部分例外情况, 就是买卖破租赁, 这种例外情况以法律要求形式出现, 表现在以下情况:
　　1、 已经登记抵押财产出租, 不适用买卖不破租赁标准。中国《物权法》第一百九十条要求: “签订抵押前抵押财产已经出租, 原租赁关系不受抵押权影响。抵押权设置后抵押财产出租, 该租赁关系不得对抗已经登记抵押权。”这里有两层含义, 第一, 财产先出租后抵押, 以及财产先抵押但未登记后出租, 均适用买卖不破租赁标准;第二, 财产先抵押并登记后出租, 不适用买卖不破租赁标准。作出这么要求是因为: 租赁权即使在立法上有物权化倾向, 但租赁权从根本上讲是一个债权, 不是物权, 而抵押权是物权;从保护权利在先角度看, 抵押权存在于租赁权之先, 因为租赁权存在(包含租期过长情况), 可能造成抵押权实现时不能全额清偿债权, 所以, 应该保护在先权利抵押权;从抵押权实现来看, 因为已经登记抵押权含有公告性质, 承租人应该知道抵押权存在, 从而自愿接收因抵押权实现而使租赁关系解除风险。
　　2、 实施中存在买卖破租赁情况 民商事诉讼基础目之一就是受偿, 受偿基础方法就是强制实施, 在民事强制实施中, 中国司法解释也要求了买卖破租赁情形。《最高人民法院相关人民法院民事实施中拍卖、 变卖财产要求》第三十一条第二款要求: “拍卖财产上原有租赁权及其她用益物权, 不因拍卖而消亡, 但该权利继续存在于拍卖财产上, 对在先担保物权及其她优先受偿权实现有影响, 人民法院应该依法将其除去后进行拍卖。”这里要求将租赁权和其她用益物权除去, 就是买卖破租赁意思。可见, 在民事强制实施中, 假如租赁权存在影响了担保物权和其她优先受偿权实现情形, 也不适用买卖不破租赁标准。
　　3、 承租人放弃买卖不破租赁标准要求权利。在中国, 没有相关这种情形直接法律要求, 只能适用通常要求。中国《协议法》第四条要求“当事人依法享受自愿签订协议权利, 任何单位和个人不得非法干预。”具体到买卖不破租赁问题, 就是承租人对租赁权对抗效力放弃。
　　相关这方面立法以法国为代表。《法国民法典》第1744条要求: “如签订租赁契约时已约定出卖租赁场所之场所, 财产取得人能够辞走承租人, 而且未对损害赔偿签订任何条款, 出租人应依下列方法对承租人给予赔偿。”同法第1745-1750条累计6条要求了具体赔偿情形。⑦就是说, 在给予承租人合适赔偿前提下, 租赁协议双方能够约定买卖破租赁情形, 即承租人能够在租赁协议中放弃买卖破租赁权利。
　　可见, 在承租权对抗效力立法上, 并未把买卖不破租赁绝对化, 而是存在三种例外情形, 既包含案件审理中例外情形, 也包含案件实施中例外情形, 都需要我们在司法实践中认真进行把握。
　　三、 现实生活中不适用买卖不破租赁情况
　　我们在现实生活中, 除了上面相关买卖不破租赁标准和法
　　律要求例外情况下, 还存在不能适用买卖不破租赁情形。从司法实践看, 存在下面三种情况:
　　1、 租赁协议本身造成不能适用买卖不破租赁标准 租赁协议标物是多样, 但租赁协议对租金约定不具体, 没有细化到具体标物, 其中部分标物全部权转让, 部分标物全部权没有发生转移, 这种情况假如不能协商处理, 即便根据买卖不破租赁标准处理, 租赁协议在新出租人和承租人之间也不能推行, 这种情形能够简称为买卖不破租赁协议推行不能。
　　如某甲有a、 b、 c三套产权房屋, 商业价值不等, 面积不等, 于XX年2月出租给某乙, 期限5年, 租赁协议没有约定各套房屋租金。XX年7月, 某甲因发生债务纠纷, a套房屋被法院强制实施, 经公开拍卖某丙以最高竟价购置, 取得a套房屋产权。在这种情况下, 假如某乙与某丙不能就租金达成协议, 要求根据买卖不破租赁标准继续租赁a套房屋, 租赁协议就无法推行, 这种情形就不能适用买卖不破租赁标准, 某乙应该退出租赁房屋, 将房屋交给某丙使用。
　　2、 已经被法院查封财产出租, 不适用买卖不破租赁标准。查封是指人民法院实施人员将作为实施对象财产加贴封条给予封存, 登记造册, 严禁被实施人转移或处分方法。查封包含财产保全过程中查封和强制实施过程中查封, 查封表现了国家公权对私权干预和救助。
　　因为查封目是为了债权人实现债权, 被实施财产被查封后, 其全部些人或使用权人丧失了对查封财产处分权。所以, 被查封财产, 债务人或其她人私自处分, 该处分行为无效。但被查封财产, 有可能被实施, 改变全部权, 也有可能维持原全部权关系。在被人民法院强制实施变现前, 可能有一个较长时间, 有长达二、 三年之久, 甚至更长, 也就存在很大经济利益, 假如限制被实施人人对其财产利用和收益, 在法律上是站不住脚。 现在中国法律对此没有明确要求, 但查封目就是为了实现债权, 承租人明知租赁物有可能被变卖, 却仍然与出租人签订租赁协议, 由此带来风险只能由她自己承受。
　　3、 破产财产处理过程中严禁适用 破产财产, 变现基础方法是进行拍卖或变卖, 全部权肯定会发生改变, 破产签署租赁协议在破产宣告时还未推行完成, 在破产财产处理过程中, 法律对此没有明确要求, 我们认为不应适用“买卖不破租赁”标准, 其理由在于: (1)与中国法律要求相关破产清偿顺位相矛盾。若适用该标准, 租赁协议继续推行, 将造成租赁债权实现或清偿不仅优先于第一次序破产结欠职职员资和劳动保险费用及第二次序破产结欠税款, 而且优先于同为第三次序其她破产债权, 意味着租赁债权得到完全实现或全额清偿, 这有悖于破产法基础制度和分配标准;(2)不利于破产财产正常价值实现。在很多破产案件中, 尤其是国有或集体破产案件中, 将房屋建筑物结合破产土地使用权作为整体转让进行变现情形较多。若适用该标准, 租赁协议继续有效, 购置人可能会考虑自己购置土地因附着有租赁关系, 或者即使认可原租赁协议继续推行, 但认为租赁期过长, 不利于自己开发利用, 由此影响破产财产正常价值实现, 对破产而言这是不公平。所以, 笔者主张破产程序不适用买卖不破租赁标准, 而是主张在解除租赁关系后, 对破产财产变现偿债。
　　【注释】
　　①林纪东、 郑玉波等编纂, 《新编六法全书》, 台湾五南图书出版社, 1986年9月版, 第132页。
　　②最高人民法院经济审判庭编着, 李国光主编, 《协议法了解与适用》第二册, 《新华出版社》, 1999年4月第1版, 第1090页第6-8行。
　　③罗结珍译, 《法国民法典》, 《中国法制出版社》, 1999年10月版, 第3页。
　　④陈卫佐译, 《德国民法典》, 《法律出版社》, XX年2月第2版, 第203页。
　　⑤王书江译, 《日本民法典》, 《中国法制出版社》, XX年4月版, 第110-111页。
　　⑥最高人民法院经济审判庭编着, 李国光主编, 《协议法了解与适用》第二册, 《新华出版社》, 1999年4月第1版, 第1092页9-10行。
　　⑦罗结珍译, 《法国民法典》, 《中国法制出版社》, 1999年10月版, 第3-4页。
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