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企业

与

康成投资（中国）有限企业

之

商业用房租赁协议
（含隶属场地及设施）

二零 年 月 日

目 录

第一条 商业用房（含隶属场地、 设施）座落及规格
第二条 商业用房建筑设计
第三条 店招与外墙、 隶属场地使用
第四条 商业用房工期及交付
第五条 双方确保与承诺
第六条 租赁用途及注册地
第七条 租赁期限以及期满后财产处理
第八条 优先权
第九条 租金及其支付方法
第十条 商业用房物业管理及其它费用
第十一条 保险
第十二条 房屋使用、 修缮责任及其改建、 装修
第十三条 转租
第十四条 征收与征用
第十五条 退租
第十六条 违约责任
第十七条 定金
第十八条 代位实施
第十九条 协议生效与补充
第二十条 协议终止
第二十一条 争议处理方法
第二十二条 协议文本
第二十三条 协议附件

商业用房（含隶属场地及设施）
租 赁 合 同

本租赁协议由以下双方于20 年 月 日在上海市签署:

甲 方: 企业 （出租方）
注册地址:
法定代表人:

乙 方: （承租方）
注册地址
法定代表人:

依据国家相关法律、 法规要求, 甲、 乙双方在自愿、 平等、 互利基础上, 经协商一致, 就甲方在其正当拥有且符合 市商业网点计划和可开设大型综合超市商业用地上建造之商业用房及隶属场地、 设施整体出租给乙方开设大型综合超市等事宜, 签订本协议以下, 以资双方共同遵守实施。

第一条 商业用房（含隶属场地、 设施）座落及规格
1.1 商业用房座落
甲方拟建造并出租给乙方该商业用房位于 处该地块上, 该地块土地面积为 平方米, 用途为商业该地块使用权证复印件作为本协议附件四。
1.2 商业用房面积、 层高
甲方拟建造并出租给乙方该商业用房总建筑面积不少于 平方米, 包含地下 层至 层、 地上 层至 层, 其建筑面积和层高分别为: 地下 层建筑面积不少 平方米, 层高不低于 米, 净高不低于 米; 地上一层建筑面积不少于 平方米, 层高不低于 米, 净高不低于 米; 地上二层建筑面积不少于 平方米, 层高不低于 米, 净高不低于 米。

1.3 商业用房各层用途及承重
该商业用房地下一层, 供乙方作为 使用; 地上一层供乙方作为 使用; 地上二层供乙方作为 使用。其中商场楼板承重为600kg/m2; 收货区及库存区楼板承重为1000kg/m2。上述各区域位置见本协议附件一: 商业用房设计方案图。
1.4 隶属场地
1.4.1甲方应按乙方要求建设完成并向乙方提供下述商业用房隶属场地, 由乙方单独使用和管理:

1.4.1.1位于商业用房 场地, 面积不少于 平方米, 供乙方用作机电房。
1.4.1.2位于商业用房 不少于 平方米机动车停车场, 且车位不少于 个。
1.4.1.3 位于该商业用房外围地面广场区域面积不少于 平方米停车场地 供乙方作为非机动车停车场以及出租车、 无偿班车与货车停车场使用。
1.4.2 乙方使用本协议第1.4款场地期限, 与本协议约定租赁期限相同。
1.4.3上述场地位置及面积详见本协议附件一: 商业用房设计方案图。
1.5 配套设施
1.5.1 甲方拟建造且出租给乙方该商业用房在配套设施上应该满足:
1.5.1.1提供自来水400m3/日, 其中生产用水200m3/日, 空调用水200m3/日, 并配置1个60m3备用水箱及变频泵系统;
1.5.1.2 每小时供燃气容量60立方米, 如使用燃气空调, 则空调所需燃气容量根据设计要求另计;
1.5.1.3 含有二路供电, 每路容量 KVA, 两路同时使用, 总计用电容量 KVA; 假如当地供电部门不能满足两路同时使用, 则甲方应提供一用一备供电条件, 其中一路常供电容量 KVA, 另一路备用电容量 KVA。如甲方因供电部门原因不能提供一用一备供电条件, 则甲方必需提供备用发电机组（含降温、 降噪设备）, 容量 KVA, 且须向乙方无偿提供备用发电机房由乙方负责管理。
1.5.1.4 甲方须为该商业用房安装变配电设备并为乙方在水、 电、 燃气公用事业单位以乙方名义独立立户, 并为乙方安装独立使用水、 电、 燃气计量设施。
1.5.1.5冷却水塔及冷冻、 冷藏设备室外冷凝器按设计要求必需安装在楼顶合适位置, 甲方确保不得对相邻关系组成损害。甲方应负责办妥与前述冷却水塔与冷凝器相关行政审批手续, 包含但不限于环境保护部门核准。甲方应向乙方无偿提供前述冷却水塔与冷凝器安装场地和日常维修通道。如因前述配套设施发生相邻关系纠纷, 概由甲方负责处理并负担全部责任; 若所以影响乙方大型超市施工或正常营业, 甲方须赔偿乙方所以遭受实际损失。

1.5.2 因上述第1.5.1.1条至第1.5.1.4条中所包含全部配套隶属设施均由甲方负责完成并负担费用, 且应满足本协议附件二中要求。

第二条 商业用房建筑设计
2.1 建筑设计交底
2.1.1甲方应于本协议签署后六十天内安排乙方与甲方委托设计院进行建筑设计交底, 确定设计图纸（含建筑结构、 外观、 强电、 弱电系统、 空调系统、 给排水系统、 消防系统等）, 双方应尽力配合以缩短设计方案交底时间。前述设计费用由甲方负担（包含但不限于土建、 机电等）。
2.1.2 乙方自行精装修部分设计费用由乙方负担（机电部分除外）。乙方精装修作为该商业用房整体建设一部分, 在上报消防部门审批过程中需要甲方委托总设计单位盖章, 则甲方应该确保其委托设计单位无偿给予配合, 如不配合则由甲方负责处理。

2.2 设计方案修改
2.2.1甲方出租给乙方使用该商业用房必需符合当地政府计划部门要求及乙方所提供建筑设计方案（含停车场及出入动线）。

2.2.2若乙方提供建筑设计方案与国家及地方相关规范、 要求存在差异, 经甲、 乙双方及设计单位共同商讨并与相关审批单位沟通后进行修改。在计划设计及施工图纸完成并经政府主管部门同意后, 由甲 乙双方签章确定, 原件双方各执一份, 作为发包及施工依据。如需修改, 须同时经甲、 乙双方书面同意。
2.2.3 在该商业用房建设施工过程中, 若因国家、 地方要求发生改变或工程技术等方面原因需要对计划设计或施工图纸进行必需合理修改时, 在不影响乙方大型超市使用功效要求情况下, 双方应给予同意, 且应出具书面同意书或在相关文件上签章。

2.2.4若政府部门在审定该商业用房建筑设计方案及施工图时提出修改意见可能对乙方经营该商场产生实质性不利影响, 并可能造成该商场使用功效严重不符合本协议约定大型综合超市营业要求时, 甲、 乙双方应另行友好协商处理。若友好协商不成, 本协议自乙方发出书面终止函后即终止推行, 双方互不负担违约责任, 到时乙方如已向甲方缴纳定金, 则甲方应在乙方发出书面终止函后5个工作日内向乙方全额返还。

第三条 店招与外墙、 隶属场地使用
3.1 店 招
3.1.1 乙方在经营期间有权自行决定店招名称及形式, 并有权在该商业用房及隶属场地内设置大型店招、 商业标识、 标示牌、 立体店招及宣传广告（店招位置见附件一所表示）。店招名称、 数量和位置由乙方提供方案, 甲方负责帮助完成相关申办手续, 店招与企业宣传广告申办与制作费由乙方负担。

3.1.2在本协议租赁期内及结束后, 甲方不得私自使用乙方店招或商业标识, 不然视作甲方违约。

3.2 外墙与隶属场地
在租赁期内, 乙方有权独立、 无偿使用该商业用房外墙作宣传、 展示等用途 同时乙方有权独立、 无偿使用该商业用房隶属场地, 包含但不限于用作宣传、 展示、 营运等用途; 如有需要, 甲方应主动配合乙方办理相关行政手续。

第四条 商业用房工期及交付
4.1该商业用房交付期限
甲方约在 年 月底前按甲、 乙双方确定设计要求于该地块上建造完成该商业用房（含隶属场地、 设施）, 并在办理完成该商业用房及隶属场地和设施相关政府全部完工验收手续后移交给乙方。在此之前, 乙方在不影响房屋完工验收要求情况下, 可依据工程进度情况提前进入开始相关设备安装及精装修施工。甲、 乙双方约定, 假如在取得政府相关管理部门核准前提下, 乙方能够准备营业。

4.2 商业用房交付标准
4.2.1甲方应根据本协议及本协议附件二《商业用房建筑基础需求》与附件三《甲、 乙双方责任及工程范围》中对具体工程界面约定, 完成其责任范围内工程施工, 并办理完成全部相关建设与完工验收报批与验收手续, 且在符合下列交付标准前提下, 将该商业用房交付乙方。
4.2.1.1该商业用房及配套相关建筑必需做到屋顶、 内墙与梁柱均粉平刷白。

4.2.1.2该商业用房必需含有消防系统（其中适用建筑乙方使用区域需设置独立消防控制室以及消防水泵房、 水箱由乙方管理, 公用水箱亦由乙方管理, 费用由甲乙双方按各自房屋使用面积分摊）、 强电系统（必需做到乙方指定位置每层分层配电室配电屏、 盘、 箱内以及各大功率用电配电箱）、 弱电系统（其中电话总线由甲方排到建筑物内, 分线由乙方负责排置, 电话总机、 分机由乙方购置）、 水电管线、 线槽、 给排水系统（含给排水设备）、 空调系统由甲方按乙方要求购置、 安装并调试（但空调主机、 变风量机、 锅炉、 和冷却水塔由乙方出资购置后提供给甲方安装）、 照明系统（该商业用房大厅和商场内相关灯具及乙方室外灯箱店招、 广告等营业照明由乙方出资购置并安装, 其它灯具含室外路灯及停车场照明等由甲方负责出资购置并安装）等。上述系统和设备除注明由乙方购置、 安装外, 均由甲方负责购置、 安装和调试并负担费用。

4.2.2乙方自用客梯、 货梯、 风幕机、 冷冻、 冷藏室、 监控系统由乙方负责购置并负担费用, 但甲方须配合相关土建并帮助安装就位和调试; 商场内营运精装饰由乙方负责。
4.2.3 甲方须按地方政府计划要求和乙方需求完成绿化及建筑外立面装饰并负担费用。

4.2.4 甲方须按市政要求, 在该商业用房用地外围沿 侧人行道上铺设道砖, 道路宽度与长度依据计划要求实施。甲方须确保建筑物四面场内及市政道路和建筑物同时完成, 且可供进出商业用房各类车辆、 人员正常通行。甲方还应依据乙方要求在该商业用房室外广场铺设花岗石地坪, 以达成租赁期间长久耐用要求。

4.2.5 该商业用房（包含乙方精装修部分）全部消防送审与验收由甲方负责完成并负担费用。乙方应提供其装修部分施工图纸方便甲方申报。

4.2.6 甲方必需完成大型综合超市各项与建筑相关政府各管理部门审批手续, 取得大型超市建筑物可供营业使用验收合格有效批文（包含但不限于计划、 消防、 质监、 环境保护（含环评）、 排污、 绿化、 交通等）。甲方应将该商业用房（含隶属场地、 设施）完工验收相关文件复印件与一套完整完工图一起交乙方, 方便于乙方在以后维修保养中使用。

4.3 该商业用房验收及移交
甲方应于 年 月底前完成本协议约定工程施工以及办妥全部完工验收相关手续, 在符合本协议约定交付标准前提下向乙方发出书面通知, 乙方自收到该书面通知后15日内派专员到该商业用房现场与甲方授权代表办理验收与移交手续。若乙方验收合格, 则甲、 乙双方办理移交并签署该商业用房书面交接文件。该书面交接文件加盖双方公章与署名, 含有法律效力。若该商业用房未达成协议约定交付标准, 则乙方有权拒绝签署书面交接文件, 并有权要求甲方给予整改。甲方应该在乙方提出整改期内完成整改。待整改结束后, 甲方应再次书面通知乙方验收, 直到符合协议约定要求和经过乙方验收为止。在乙方同意前提下可提前移交, 但双方需将甲方还未完成本协议约定工程施工以及相关完工验收手续情况记载入书面交接文件, 甲方须在乙方要求时限内立刻完成。

第五条 双方确保与承诺
5.1 甲方确保与承诺
5.1.1土地使用权
甲方确保其对于该地块拥有完整和正当土地使用权, 且已取得该地块土地使用权证, 不存在任何争议和使用权行使上障碍, 相关使用权证必需正当有效, 且用地性质为可供开设大型超市商业用地。
5.1.2 商业用房产权及用途
甲方确保其建造并出租给乙方该商业用房为其正当拥有, 不存在全部权争议, 且该商业用房用途为商业并可开设大型综合超市。甲方负责于乙方开业之日起六个月内办出该商业用房产权证, 并立刻办理租赁给乙方租赁许可证。办理前述权证及证照费用由甲方负担。

5.1.3 商业网点计划
甲方确保该商业用房符合当地政府商业网点计划。甲方应在本协议签署后二个月内取适当地地级市政府商务主管部门同意该地点符合城市商业网点计划且可创办大型综合超市批文, 并将该批文原件交乙方用于相关申报手续。如当地政府主管部门上报市、 省、 部级政府后未获同意在该商业用房内开设大型超市, 则乙方有权书面通知甲方终止本协议。到时甲方应于乙方发出终止本协议推行书面文件后5日内, 立刻无条件退还乙方交付定金。

5.1.4 租赁登记、 立案
甲方确保在本协议签署后立刻完成向政府主管机关办理乙方租赁该商业用房租赁登记立案手续。若因甲方不立刻办理租赁登记造成乙方租赁权益受损, 则视为甲方违约, 甲方须赔偿乙方一切损失。办理租赁登记立案手续与租赁许可证费用由甲方负担。

5.1.5 抵押担保
5.1.5.1甲方确保该商业用房(包含隶属场地在内)在出租给乙方时不存在任何形式担保及全部权行使上障碍, 而且确保在办妥租赁登记手续之前不得设定担保, 但本协议签署前甲方为建造该商业用房已向银行办理抵押贷款除外。

5.1.5.2若甲方确已为建造该商业用房向银行抵押贷款, 甲方须向乙方出具该贷款银行书面文件, 内容为同意甲方将该商业用房出租给乙方及乙方不因银行抵押权实现而丧失租赁权。
5.1.5.3 在租赁期内且租赁登记手续已经办理完成前提下, 甲方如将租赁给乙方该商业用房抵押给第三方或用于贷款抵押, 须事先书面通知乙方; 甲方须确保抵押权人出具同意甲方将该商业用房出租给乙方及抵押权人不因实现抵押权而致乙方丧失租赁权函给乙方。

5.1.6 同业严禁
甲方确保, 除租赁给乙方该商业用房外, 该地块上甲方其她建筑物内, 不管是自营, 还是租赁给第三人, 均不会用于开设综合超市、 生鲜超市、 家电商店等与乙方存在竞争业态, 不然视为甲方违约。

5.2 乙方确保与承诺
5.2.1乙方确保根据协议约定按时缴纳租金。

5.2.2 乙方确保遵法经营, 照章纳税。

5.2.3 乙方确保珍惜并合理使用该商业用房。

5.2.4 除政府原因或第三人原因以外, 乙方不得私自停业。

5.2.5 乙方确保其营业额数据真实性, 不存在任何有意隐瞒。

第六条 租赁用途及注册地
6.1 租赁用途
乙方向甲方租赁该商业用房仅作为开设大型综合超市及相关配套商业经营使用。

6.2 经营注册地及税收
6.2.1 本协议生效后, 乙方将在政府部门同意开设大型超市前提下于 市 区投资设置独资法人企业, 并由该企业经营该商业用房内开设大型超市。该企业经政府主管部门同意设置后, 乙方在本协议项下享受权利和义务全部移交给该企业, 到时甲方应在乙方通知后十个工作日内与该企业重新签署租赁协议, 协议内容与条款根据本协议不变。

6.2.2 该企业与甲方重新签署租赁协议后, 乙方将作为该企业担保方, 对该企业推行本协议项下义务负担连带责任。
6.2.3 该企业在该商业用房内开设大型超市经营活动应该遵纪遵法, 并依据税收属地化要求, 向当地政府部门缴纳各项税金。如政府因乙方进驻对甲方给予招商引资奖励, 则均由甲方按相关要求享受; 如政府对乙方经营给予财税优惠政策, 则均由乙方按相关要求享受。

第七条 租赁期限及期满后财产处理
7.1 租赁期限
该商业用房租赁期为, 从乙方大型综合超市对外营业日起计算, 建设期及精装修期不含在内。待租赁协议期满后, 再自动顺延租期, 但顺延租赁期不应超出甲方土地批租使用年限; 顺延期内, 甲、 乙双方不再签署新租赁协议, 并完全根据本协议各项条款约定实施。

7.2 期满后财产处理
7.2.1租赁期内以及租赁期满后, 该商业用房内由乙方投入设备、 设施全部权皆属于乙方。在本协议租期届满后乙方有60日拆空期, 乙方有权在不影响建筑物结构前提下, 将乙方投入设备、 设施拆空搬走。拆空期内除乙方实际使用水、 电等费用外, 乙方无须向甲方支付任何费用。

7.2.2拆空期届满后, 乙方应该把该商业用房及隶属场地连同甲方投入设施设备完整清洁交还给甲方, 但租赁期内该商业用房及隶属场地、 设施正常使用损耗除外。

第八条 优先权
8.1 优先承租权
该商业用房租赁期满后, 如甲方继续对外出租该商业用房, 在相同条件下, 乙方有优先承租权。
8.2 优先购置权
8.2.1在租赁期内, 若甲方全部或部分出售该商业用房, 甲方应提前三个月书面通知乙方, 乙方在相同条件下享受优先购置权。
8.2.2若乙方决定不行使优先购置权, 则甲方应在向第三人转让该商业用房协议中列明: a）该商业用房受让人同意继续推行本协议并由其负担本协议项下原甲方负担全部义务; b）乙方所投入设备、 设施归乙方全部, 不属于向第三人出让范围。除此之外, 甲方还应确保受让人向乙方出具《承诺函》, 确保乙方享受本协议租赁权益。若甲方不能确保乙方按原协议条件继续租赁该商业用房则视为甲方违约。甲方与第三人买卖协议签署后, 甲方应将该买卖协议复印件交乙方立案。

第九条 租金及其支付方法
9.1 租金起算日
9.1.1租金与租期以乙方开设大型超市正式对外开业之日起算。乙方应在甲方将符合本协议约定商业用房（包含隶属场地、 设施）交付给乙方（标志为双方签署书面交接文件且必需取得消防验收合格批文）且乙方已办理完成国家要求大型超市开业审批手续之日起60日内, 对外开业。