签订房屋租赁合同应注意的几个法律问题模板.doc

· 签署房屋租赁协议应注意多个法律问题
    房屋租赁协议在现实生活中是一个常见协议类型, 房屋租赁协议看上去比较简单, 协议条款也比较少, 但房屋租赁协议纠纷却时常发生。根本原因是甲乙双方当事人协议条款订得不全方面, 在推行房屋租赁协议过程中常常会出现部分原来没有考虑到情况。为了避免纠纷, 在签署及推行房屋租赁协议时应该注意以下多个法律问题。
    一、 协议主体资格问题
    1、 在签署协议时, 承租方首先要查看出租方房产证, 土地使用权证, 假如没有房产证, 则要看出租方有没有房屋买卖协议或授权委托书等手续。出租方要审查承租方咨信情况, 租金支付能力, 社会诚信情况。
    2、 承租方还要审查, 出租房产是否已经被抵押(此点尤其对于想长久租赁承租人来说非常关键)。
    3、 大型店面房统一出租, 出租方本身对出租房屋不拥有产权, 只是接收各位业主委托统一对外出租, 但在协议推行期内有部分业关键求提前收回自己商场摊位自己做生意, 由此发生纠纷怎样处理, 在签署这类协议时承租方应该要求出租方对此有承诺或确保。
    4、 有些特定内容房屋租赁协议, 出租方应该事前办理好报批核准登记手续。比如专业性市场, 创办单位要对外大量分别出租摊位, 依据国家工商行政管理局要求, 应该事先向工商行政管理部门申领《市场登记证》, 只有领了《市场登记证》方可对外招商宣传及出租, 这一点也是承租人应该注意。
    5、 在房屋租赁期内, 企业作为出租方假如发生了破产、 企业转制、 企业歇业或被注销等情况, 怎样补救, 承租方如不能继续租赁房屋由此而产生经济损失怎样赔偿。
    6、 在房屋租赁期内, 承租人作为自然人死亡后, 其共同生活家庭组员可否沿续原来房屋租赁协议, 继续居住使用该房屋。
    二、 租赁协议标物
    在房屋租赁协议中, 要求写明房屋坐落地址、 房屋间数层数、 建筑面积, 房产证编号, 并把房地产计划红线图及房产平面图作为协议附件。还要写清楚房屋隶属设施。
    有时协议中最好要标明租赁房屋用途是居住, 还是用作经营场所。
    三、 租赁期限起算
    租赁期限起算通常有二种情况:
    第一个情况, 是从房屋租赁协议签署之日起开始起算。
    第二种情况, 考虑到承租方要对房屋进行装修等原因, 或出租方要办理相关报批登记手续, 租赁期间起算时间可约定在几月几日开始或者协议签字后多少日开始, 从协议签署之日到正式开始起算租赁期限这段时间称为免租期（通常为一个月）。免租期内, 承租方无需负担租金, 但于此期间发生装潢施工所耗水、 电费则应负担。
    依据《中国协议法》要求, 一次协议租赁期限最长不得超出二十年。
    四、 租金计算及支付方法
    年租金标准通常是固定, 但也能够双方约定租金按一定百分比或一定金额每年递增。
    租金支付时间, 由双方约定, 按月支付, 按季支付, 或按年度支付, 但在约定按年度支付时, 双方应约定年度概念及起始时间, 不然, 可能引发误解。
    五、 租赁房屋交付
    协议中应该约定房屋交付时间。
    租赁房产交付时, 双方应约定派代表到现场检验房产完好情况, 应该结清前期水电费、 通讯费、 闭路电视费等相关费用, 并签署房产交付确定书及相关财物移交清单。
    六、 履约确保金
    为了保护出租方利益, 预防承租方提前撤场, 或拖欠相关费用, 应该要求承租方向出租方支付一定金额履约确保金（通常是押三付一）。
    七、 税收及相关费用负担
    在房屋租赁协议中, 应该明确, 水电费、 通讯费、 治安费、 保洁费等费用, 哪些有出租方负担, 哪些有承租方负担。
    而且承租方作为企业, 支付了房租金后, 一定要向出租方索要正规有效税务发票以免被税务部门查处。
    尤其要提醒是, 在协议中要写明, 租金是否是含税价。
    八、 协议中应约定, 房产及其设施哪些部位由出租方进行定时维修保养, 哪些由承租方维修。
    这里应该注意, 出租方对房产及设施定时维修保养应该事先通知承租方, 并尽可能在承租方认为适宜时间进行以确保承租方正常经营不受影响或干扰。

    九、 水、 电供给
    出租方应确保房产含有连续、 不间断、 能满足承租方满负荷正常运转要求水、 电、 通讯等各技术条件供给。比如, 作为商场或工厂用途, 供电量应大于250KW或电容量大于300KVA。
    还要约定, 如上述技术条件非因市政部门原因或不可抗力, 而因故中止, 则出租方应该在多少时间之内修复。
    十、 承租方只承租部分楼层或房屋用于经营活动, 出租方须确保承租方可依据其营业需要, 自行确定营业时间, 并确保承租方在其营业时间内可依据需要正常使用公用各通道、 电梯、 空调、 职员盥洗室等设施。
    十一、 承租方在租赁房产立面墙上做招牌、 广告, 双方应该在协议中约定, 包含到墙体、 顶楼部分是出租方与其它各产权人共同使用, 承租方在使用广告位置之前, 应由出租方与其它产权人共同约定各自广告牌位置。
    十二、 优先购置权, 在租赁期内, 出租方与承租方之间优先购置权也应约定清楚。比如, 出租方有一幢三层楼大楼, 每层有五间房屋, 承租人只承租一楼中二间, 在租赁期内, 出租人准备整幢大楼出卖, 那么, 原来承租人有没有优先购置权, 优先购置权范围是什么。
    十三、 财产损坏赔偿, 在租赁协议中要订明因为房屋之缺点或损坏, 或因为出租方负责提供设施、 公共管线在设置上缺点或损坏, 或因为出租方或出租方雇员、 代理人行为渎职或疏忽, 而使承租方人员或财产受到直接或间接损失时, 出租方应对承租方负责并赔偿遭受实际损失。反之, 假如承租方有损坏财产, 也应该向出租方赔偿。
    十四、 财产保险, 标准上房产险由出租方投保, 承租方自行投资设备及财产险由承租方投保。
    十五、 协议提前终止
    若甲乙双方协商一致, 可提前终止或解除本协议。其它则双方可约定:
    1、 承租方提前终止协议情形有:
   （1）若不可抗力事件发生, 致使房产周围环境发生重大改变, 承租方所租房屋营业市场, 环境基础不复存在, 协议不宜维续推行, 则承租方有权提前终止协议而无需负担任何法律责任。
   （2）出租方违反其确保, 或违反本协议其她要求, 在承租方通知补救期内又没能立刻补救, 致使承租方不能正常居住或对外营业或使承租方协议权益受到实质损害。
   （3）出租方未能在法律要求期限内办妥房屋租赁证或其她因出租房产所需许可和手续。
    2、 出租方提前终止本协议情形有:
   （1）承租方逾期支付租金超出多少日。
   （2）承租方私自改变房屋用途。
   （3）未经出租方同意承租方将承租房产转租她人。
   （4）承租方利用承租房产进行非法活动。
    十六、 违约责任
    双方应该约定, 一方违反本协议相关条款, 应向对方支付多少违约金, 违约金也能够分项约定。
    十七、 期满财产处理
    租赁协议期满, 承租方在一定时限内不拆除或取回相关物品, 视为承租人放弃遗留物之全部权, 悉归出租方全部。
    还要注意, 假如是一方中途违约, 造成协议被提前终止, 承租方装潢财产及损失怎样处理, 也要在协议中约定。
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    房屋租赁, 是指房屋全部权人将房屋交付她人使用收益, 并收取一定房屋租金行为。其中交出房屋供她人使用并收取一定租金一方, 称之为房屋出租人; 得到房屋使用权并为此支付一定房租一方, 称之为房屋承租人。
    房屋租赁协议是出租人将房屋交付承租人使用、 收益, 承租人支付租金并于协议终止时将租用房屋返还出租人协议。在房屋租赁中, 根据租赁房屋全部权性质不一样, 房屋租赁能够分为公房租赁和私房租赁。依据租赁房屋用途不一样, 又可分为住宅租赁和非住宅租赁。
    通常来说, 只要租赁协议是在双方平等基础上签署, 且双方意思表示真实, 内容不违反法律、 法规要求, 应属正当有效, 协议双方当事人应该严格推行。任何一方违反协议约定不推行义务, 均应负担违约责任。
    不过在现在房屋租赁协议纠纷中, 存在着这么或那样问题, 在处理时又因为没有明确法律、 法规要求, 造成份歧。现笔者就相关问题发表自己意见, 供大家商榷。
    一、 房屋租赁协议未经立案登记是否有效
    在房屋租赁纠纷中, 租赁协议效力往往是双方争议焦点, 也是正确处理案件基础和前提。
    房屋租赁协议签署以后, 双方未依据《中国城市房地产管理法》、 《城市房屋租赁管理措施》办理登记立案, 领取《房屋租赁证》, 未办理房屋租赁审核手续, 租赁行为是否无效, 在实践中有两种不一样见解。一个见解认为是无效, 另一个见解认为是有效, 笔者同意第二种见解。《中国协议法》第四十四条要求: 依法成立协议, 自成立时生效。法律、 行政法规要求应该办理同意、 登记等手续生效, 依据其要求。最高人民法院《相关适用〈中国协议法〉若干问题解释（一）》第九条: 依据协议法第四十四条第二款要求, 法律、 行政法规要求协议应该办理同意手续, 或者办理同意、 登记等手续才生效, 在一审法庭辩论终止前当事人仍未办理同意手续, 或者仍未办理同意、 登记等手续, 人民法院应该认定该协议未生效; 法律、 行政法规要求应该办理登记手续, 但未要求登记后生效, 当事人未办理登记手续不影响协议效力, 协议标物全部权及其她物权不能转移。依据《中国房地产管理法》第五十三条及第六章法律责任要求来看, 并未要求未经登记立案租赁协议无效条款, 在建设部颁布《城市房屋租赁管理措施》中即使要求房屋租赁实施登记立案制度, 但除第三十二条第一款第三项“未取得出租人同意和未办理登记立案, 私自转租房屋, 其租赁行为无效……”要求外, 未有租赁协议未经登记立案即无效条款。所以笔者认为, 租赁协议签署后, 即使未经登记立案, 但只要租赁协议签署是双方真实意思表示, 内容不违反法律、 法规要求, 应该认定为有效。
    二、 房屋租赁协议与转租协议关系
    转租是指承租人不退出租赁关系, 而将租赁物出租给第三人（次承租人）使用、 收益, 也即承租人将租赁物转让给第三人使用收益, 承租人与第三人形成新租赁关系, 但承租人与出租人租赁关系仍然存在一个交易形式。
    出租协议是转租协议基础和前提, 没有出租协议也就没有转租协议。中国《协议法》第224条要求: “承租人经出租人同意, 能够将租赁物转租给第三人。承租人转租, 承租人与出租人之间租赁协议继续有效, 第三人对租赁物造成损失, 承租人应该赔偿损失”, “承租人未经出租人同意转租, 出租人能够解除协议”。根据此要求, 经出租人同意转租包含两种情形: 一是在租赁协议签订时明确约定承租人有权出租租赁物; 二是在租赁期间承租人取得出租人同意将租赁物转租。对于事前未经出租人同意, 事后出租人知道并不反对或给予认可转租, 也能够视为经出租人同意转租。
    经出租人同意转租是有效, 出租人与承租人关系不因转租而受影响, 第三人（次承租人与出租人虽没有协议关系, 但次承租人能够直接向出租人支付租金, 以上两点是大家所共识, 不过在租赁协议终止或被解除时, 承租人与次承租人之间租赁关系是否也随之终止, 在实践中却存在着不一样见解, 这也就是笔者下面需要与大家探讨问题。
    三、 房屋租赁协议终止, 转租协议是否当然终止
    房屋转租协议是承租人基于与出租人在房屋租赁协议中约定或者是依据出租人授权与第三方签署租赁协议。那么, 在出租人与承租人之间房屋租赁协议终止时, 转租协议效力怎样, 是否应该继续推行, 即在转租协议是否当然终止问题上存在两种不一样见解: 一个见解认为, 出租协议被终止, 转租协议也随之终止, 即出租协议效力及于转租协议; 另一个见解则认为, 出租协议被终止, 转租协议并不妥然终止。
    笔者同意第二种见解。

    第一、 出租协议被终止, 转租协议效力并不妥然终止。如序言所述, 转租协议是承租人依据出租人授权（协议约定或书面授权）与第三方签署协议, 是依法成立协议, 假如第三方没有违约行为, 第三方协议权益应该受到法律平等保护。从权利起源看, 不管是出租协议还是转租协议, 其终极权利都起源于出租人对租赁物所拥有正当使用权、 收益权, 出租人将房屋出租给承租人, 就是出租人对其房屋使用权能一个处分。在承租人违约情况下, 依法终止出租协议效力（法院判决终止或者约定解除）, 是对出租人租赁物使用权一个保护。转租协议中转租人, 同时也是出租协议中承租人。依据协议法相关要求, 转租协议之所以成立, 首先是基于出租人对承租人授权, 没有出租人许可, 转租行为无效。从这一意义上讲, 次承租人（第三方）依据转租协议租赁房屋是出租人意志在转租协议中延伸, 是符合出租人利益。即使出租协议因承租人违约而被终止, 由次承租人按转租协议约定继续使用租赁物和推行相关义务, 并不会造成对出租人权益侵犯。从衡平角度讲, 首先, 次承租人已经在约定时空纬度内占有、 使用租赁物, 而且完全根据转租协议约定推行了其应尽义务; 其次, 出租人对转租是明确同意; 再者, 由次承租人继续承租, 并不会损害出租人先前期许利益, 所以维持转租协议对次承租人效力, 符合民法公平标准。假如转租协议随出租协议终止而终止, 那么, 次承租人使用房屋权利就会一直处于变动之中, 交易安全所以被破坏, 市场秩序稳定性被影响, 也不符合当今世界租赁权“物权化”司法时尚。所以笔者认为, 在处理出租协议与转租协议问题上, 应该全方面考虑协议签订时各方当事人真实意思, 依据民法老实信用标准, 从稳定市场经济秩序, 保障交易安全角度出发, 依法处理出租人与承租人之间法律关系, 同时又妥当保护转租关系中次承租人利益。
    第二、 “举重以明轻”法律解释方法利用。举重明轻作为法律解释方法, 也是一项法律逻辑上基础论证举重明轻推理方法为: “尚且……当然”, 所谓“重”和“轻”, 指其法律要件宽严或法律效果广和狭。现行法律对上述情形怎样适使用方法律虽无明文要求, 但《最高人民法院相关落实实施〈中国民法通则〉若干问题意见（试行）》第119条、 《协议法》第229条对“买卖不破租赁”都作了明确要求, 上述情况即使不属于“买卖不破租赁”情况, 但依据“举重以明轻”法律解释方法, 本案情形与“买卖不破租赁”在法律政策基础上有相同之处。即“买卖尚且不破租赁, 出租协议终止当然……”, 而且本案中出租人对转租是同意, 在房屋买卖中, 出租人转移是房屋全部权, 而转租转移是房屋使用权, 与“买卖”相比, 转租借可谓“轻
    第三、 出租协议终止, 由谁作为转租协议继受者。在出租协议被依法终止, 转租人丧失了转租权情形下, 转租协议要继续推行, 就肯定包含到协议主体变更。笔者认为, 在出租协议被依法终止, 转租协议应该继续推行情况下, 应该由原出租人继受原承租人权利义务。因为出租人出租房屋目是收取租金, 现在由出租人继续推行转租协议收取租金, 符合出租人最初出租房屋真正意图, 此其一; 其二, 转租是取得出租人同意, 由出租人替换转租人继受协议, 于出租人并无不利; 其三, 能避免次承租人租赁权因出租人与承租人之间法律关系变动而被危及, 有利于稳定社会经济秩序。
    四、 租赁协议解除后, 房屋使用费怎样计算
    在房屋租赁协议纠纷案件中, 协议解除后, 承租人应支付从协议解除之日至搬出房屋期间房屋使用费。相关房屋使用费怎样计算, 因为相关法律、 法规没有作具体要求, 笔者认为, 应依据当地房地产行情、 经济发展情况及各案具体情况给予确定, 通常情况下以与租金标准相同或略低于租金标准计算为宜。