1、酒店收益管理基础原理及计算公式
一、 收益管理基础原理
收益管理基础原理关键是依据当地市场供求关系来决定房价:
◇供大于求时, 降低房价, 增加预订数量, 使收益最大化;
◇供不应求时, 提升房价, 使收益最大化;
◇调整或优化客源结构, 使收益最大化。
二、 平均房价计算公式
平均房价一客房总销售额÷实际客房出售数
如A酒店有客房100间, 其中60间为标准间, 房价180元／间; 40间为单人间, 房价160元／间; 当日房价以8折优惠, 标准间房价144元／间, 单人间128元／间, 实际出租房为80间, 其中标准间40间, 单人间40间, 则当日客房总销售额=
2、144×40 +128×40=10 880, 日平均房价=10 880÷80=136元。
三、 出租率计算公式
出租率一（实际出租房间数÷可供出租房间数）×1OO%
如B酒店有客房125间, 当日出租间数为89间, 则出租率=(89÷125)×100%=71. 2%
四、 每房日平均收益( RevPAR)计算公式
能够用两种方法计算出RevPAR。
公式(l): RevPAR一实际客房收入÷可供房总数。仍以上面A酒店为例, A酒店RevPAR=10 880÷100=108.8。这个数字表明, 该酒店每间客房产生了108.8元收入, 经营情况尚可。
公式(2): RevPA
3、R=出租率×平均房价=80%×136=108.8。
假如上述A酒店实际出租房为50间, 其中标准间30间, 单人间20间, 则当日客房总销售额=144×30 +128×20=6 880;日平均房价=6 880÷50=137.6元; 出租率=(50÷IOO)×100% =50%; RevPAR=6 880÷100=50%×137. 6=68. 8。
RevPAR是一个非常关键指标。因为光看出租率, 我们并不能判定一个酒店经营优劣, 同理, 仅凭平均房价我们也不能做出判定。而RevPAR则能够帮助我们比较全方面地了解一个酒店经营情况, 因为它从出租率和平均房价两个方面来考察酒店经营。举例来
4、说, 设一个酒店有100间客房, 它RevPAR是100元, 那么不用任何计算器, 也能够计算得出, 客房总营收=IOO×100×365=3 650 000元。
举例说明, 一家客房数为100间房酒店, 如平均房价下降5元, 出租率下降4.5%, 而造成RevPAR下降10%, 最终造成了整年毛利润严重下滑。整年毛利润比原先降低: 1528 =248 327, 即降低24万多元。
五、 理想平均房价计算公式
(l)理想单人房平均房价一门市价出售单人间收入÷单人间总房数
如有一家经济型酒店有房100间, 其中单人间25间, 门市价160元; 双人间50间, 门市价180元;
5、大床房25间, 门市价180元, 则该酒店理想单人间平均房价=25×160÷25=160元。
(2)理想双人房平均房价=门市价出售双人间收入÷双人间总房数
上例中酒店理想双人房平均房价=50×180÷50=180元
(3)理想大床房平均房价=门市价出售大床房收入÷大床房总房数
上例酒店理想大床房平均房价=25×180÷25=180元
六、 收益率指数
收益率指数是衡量一个饭店经营好坏关键指标。收益率指数计算公式是:
收益率-客房实际收入÷理想客房收入×IOO%
所谓理想收入就是按门市价出售房价收入。
比如: 一家有100间房酒店。设它门市价为100元, 年出租率为85%
6、 则收益率=(IOO×100×365×85%)÷(IOO×100×365)×100%=85%
收益率指数越高, 越靠近理想客房收入。收益率指数达成了100%经济型酒店可考虑涨价。假如收益率太低, 如低于75%时, 要查找原因:
◇定价错误, 房价太高;
◇竞争太猛烈;
◇生意没有做好;
◇服务不好, 留不住用户;
◇客源结构有问题。
收益率指数还能够用来比较两家酒店经营优劣, 作为考评店长关键指标。
两家地段相近、 硬件相差无几经济型酒店收益率指数比较。
A、 B两家酒店收益率指数比较
从中能够看出B酒店经营好于A酒店, 收益率高于竞争对手快要13个百分点。
7、
下面我们再分析另一个情况。比如, 为完成营收指标, ××酒店可采取A、 B、 C三种策略, 假设门市价为200元／间, 见表6—3。
表6-3 ××酒店采取A、 B、 C三种策略比较
上述三种情况, 到底哪一个比很好, 要依据具体情况。对经济型酒店来说, 第三种情况最好。第一, 现在中国经济型酒店就是卖客房, 不像星级酒店还要考虑出租率高一点, 可能产生附带消费; 第二, 出租率低, 而房价高, 这么既能够节省水电煤和大量一次性用具, 又能够节省维护保养费。但也有些人喜爱第一个情况, 因为第一个做法虽提升了成本, 却扩大了市场份额, 提升了人气。要知道市场份额就是用户份额, 就是市场拥有率, 从某种意义上来说, 它比收益管理更关键。
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