前期物业服务合同初稿模板.doc

前
期
物
业
服
务
合
同

项目名称: 天池一号及醉月楼
建设单位: 贵州上邦房地产开发有限企业
物业企业: 重庆鼎达物业管理有限企业贵州桐梓分企业
甲方: 贵州上邦房地产开发有限企业
乙方: 重庆鼎达物业管理有限企业贵州桐梓分企业
本着平等自愿标准, 经甲乙双方友好协商, 就甲方委托乙方对遵义市桐梓县“ 天池一号及醉月楼 ”项目（以下简称“该项目”）实施前期物业管理工作相关事宜达成以下约定, 共同遵守实施。

第一章 服务管理区域及范围
第一条 天池一号、 云玺会所、 云顶会所需管控范围。

第二章 服务内容与质量

第二条 在物业管理区域内, 乙方提供前期物业管理服务包含以下内容:
1、 物业共用部位维修、 养护和管理;
2、 物业共用设施设备运行、 维修、 养护和管理;
3、 环境卫生:
（1）公共环境卫生, 包含公共场所、 房屋公共部位清洁、 消杀及生活垃圾搜集、 清运;
（2）除“四害”服务;
（3）公共绿地、 花木、 建筑小品等养护和管理。
4、 小区秩序管理服务内容:
（1）实施二十四小时公共区域值班、 监督以及巡视工作制度 必需时对全部进入本物业区域内陌生人士进行查询, 大件物品搬出物业区域进行登记和检验。
（2）帮助公安机关维护本业务区域内公共秩序;
责任:
（1）严格管理秩序维护队伍, 严格实施秩序维护工作规范、 制度。
（2）要求秩序维护工作人员实施统一着装、 配戴工作证、 牌上岗;
（3）立刻向公安部门通报发生在公共区域危及业主/物业使用人安全情况。
（4）乙方不负担业主/物业使用人人身安全与财产保管、 保险责任。
5、 交通秩序与车辆停放内容:
（1）引导车辆行驶和停放;
（2）定时维护停车场各项设施。
责任:
（1）负责车辆行驶和停放秩序维护:

（2）负责停车场各项设施正常运行;
（3）乙方不负担业主/物业使用人车辆保管以及车内财物保管、 保险责任。
6、 房屋装饰装修管理服务:
依据建设部《住宅室内装饰装修管理措施》等相关法规、 《业主临时管理规约》和双方签署《装饰装修管理服务协议》提供装饰管理服务。
7、 物业档案资料管理。
第三条 乙方提供前期物业管理服务质量标准:
1、 房屋外观:
（1）对公共区域违章、 私搭、 乱建依法进行管理;
（2）对外立面装饰、 装修进行统一管理;
2、 设施设备运行:
（1）制订供电系统管理方法并严格实施, 统计完整; 供电设备运行正常, 配电室管理符合要求, 路灯、 楼道灯等公共照明立刻进行维修更换;
（2）供水设备运行正常, 设施完好, 无渗漏, 无污染; 制订停水及事故处理方案;
（4）对公共设施设备运行, 使用及维护根据要求要求做好统计, 尽力降低事故隐患,
3、 公用部分、 共用设施设备维护和管理
（1）保养、 检修制度完备, 无事故隐患;
（2）公用部分、 共用设施设备维修确保在二十四小时内进行;
（3）排水、 排污管道通畅, 发生堵塞外溢现象立刻处理。
（4）道路通畅, 路面平整; 发觉井盖缺损、 丢失后立刻处理, 尽可能不影响车辆和行人通行。
4、 环境卫生:
（1）环卫设备完备, 设有垃圾箱、 果皮箱
（2）清洁卫生实施责任制, 有专职清洁人员和明确责任范围, 实施标准化清洁;
（3）垃圾日产日清, 定时进行卫生消毒灭杀;
（4）房屋公共部分、 共用设施设备做好蚁害管理;
（5）小区内道路公共场地巡回保洁、 纸屑、 烟头等废弃物立刻清理;
（6）公共部分保持清洁, 对乱贴、 乱画、 私自占用和堆放杂物现象等现象进行统一管理;
（7）商业网点管理有序, 符合卫生标准; 无乱设摊点、 广告牌和乱贴、 乱画等现象;
（8）对违反要求喂养宠物、 家禽、 家畜业主或物业使用人进行阻止;
（9）对排放油烟、 噪音等进行统一管理;
5、 绿化养护服务:
（1）公共绿地无私自改变使用用途和破坏、 践踏、 占用现象;
（2）花草树木长势良好, 修剪整齐美观, 无病虫害, 无折损现象, 无斑秃;
（3）绿地纸屑、 烟头、 石块等杂物立刻清理。
6、 交通秩序及车辆停放:
（1）小区内道路通畅, 路标清楚;
（2）机动车停车场管理制度完善, 管理责任明确, 按要求进行车辆进出管理;
（3）非机动车辆管理制度完善, 按要求位置停放, 管理有序。
7、 公共秩序管理:
（1）安防设施设备配置齐全, 制度完善;
（2）有专业秩序维护队伍、 实施二十四小时岗亭值班及隔时巡查制度;
（3）秩序维护人员熟悉小区环境, 文明值勤, 训练有素, 言语规范, 认真负责。
8、 消防管理:
（1）消防设施设备完好无损, 可随时启用;
（2）消防通道通畅;
（3）制订消防应急预案。
9、 公共部分、 共用设施 设施设备零修和急修;
（1）确保零修、 机 急修处理率100%;
（2）确保零修和急修返修率不超出2%;
在本项目未建设完成正式移交给乙方自负盈亏、 独立实施前期物业服务工作前, 乙方服务内容及标准仅以附件中岗位人员能做服务内容确定其服务标准。

第三章 人员配置及相关服务费用说明
第四条 一般非电梯住宅: 按 1.5 元/月·平方米
第五条 因本项目现在在开发建设过程中, 交房体量极少 所能收取物业费根本无法维持正常物业工作运转, 基础上全靠开发商补助且又属旅游地产特殊性, 经甲方确定, 对于本项目人员配置分为旺季、 淡季两种配置, 【详见附件: 表一、 表二】。其费用甲方按摄影应人员配置扣减乙方所收取到物业费后按月支付给乙方。
第六条 如因需乙方管理区域扩大、 交房区域入住业主增加、 服务标准提升或甲方要求等需要增加人员, 由乙方书面向甲方提出人员增加申请, 经甲方签字确定后, 参考附件标准双方调增结算费用。另因为季节改变, 销售递减, 甲方有权要求精减人员（由甲方提前15天书面通知乙方, 经乙方签字确定）, 酬劳结算随之据实递减。对于人员增减, 由甲方来函后双方签字盖章后生效。
第七条 停车收费按月租、 年租或临停收费方法, 收费标标遵照贵州遵义市相关收费标实施, 开始实施收费时间双方另行协商确定。
第八条 前期物业创办费用, 乙方提出创办申请, 由甲方审核同意后创办划拨支付。
第九条 收取物业管理服务费、 停车管理费 (扣除税收后）按月纳入酬劳结算范围扣除。

第四章 物业使用与维护
第十条 房屋共用部位、 共用设施、 设备、 公共场地等维修、 养护费用:
1、 保修期内属保修范围内维修、 养护、 检验等费用由甲方负担。
2、 保修期满后, 本物业共用部位、 共用设施设备大修、 中修、 更新、 改造费用, 在本物业维修专题资金中列支。
第十一条 乙方可采取批评、 劝戒、 公告、 停止物业服务等必需方法, 阻止业主、 物业使用人违反业主临时条约和物业管理区域内物业管理规章制度行为。
第十二条 乙方应立刻向全体业主通告本物业管理区域内相关物业管理重大事项, 立刻处理业主和物业使用人投诉, 接收甲方、 业主和物业使用人监督。
第十三条 因维修物业或者公共利益, 甲方确需临时占用、 挖掘本物业管理区域内道路、 场地, 应取得相关业主和乙方同意; 乙方确需临时占用、 挖掘本物业管理区域内道路、 场地, 应取得相关业主和甲方同意。临时占用、 挖掘本物业管理区域内道路、 场地, 应在约定时限内恢复原状。
第十四条 乙方与装饰装修房屋业主或物业使用人应签署书面装饰装修管理服务协议, 就许可施工时间、 废弃物清运与处理、 装修管理服务费用等事项进行约定, 并事先通知业主或物业使用人装饰装修中严禁行为和注意事项。
第十五条 物业管理用房属全体业主全部, 乙方在本协议期限内无偿使用, 但不得改变其用途。
第五章 专题维修资金
第十六条 专题维修资金按政府相关要求在交房前交纳, 按本协议及《住宅专题维修资金管理措施》要求进行管理、 使用。

第六章 甲、 乙双方权利和义务

第十七条 甲方权利和义务
1、 甲、 乙双方在签定本协议后, 甲按月向乙方支付酬劳, 不然负担日千分之一违约金。
2、 审定乙方确定物业管理方案并在乙方提交上述物业管理方案之日起 15 日内出具书面审定意见。
3、 检验监督乙方管理工作实施及制度实施情况, 并不定时对乙方抽查考评评定。
4、 甲、 乙双方协议生效后, 甲方立刻向乙方提供可直接使用物管用房和处理职员住宿问题。
5、 帮助乙方做好物业管理工作和宣传教育、 文化活动。
6、 对于甲方移交给乙方由乙方进行自行管理物业, 甲方应按国家相关要求负担相关质保责任。
7、 对于本项目内建筑、 设施设备等物业维修费用, 能花费用由甲方负担; 乙方工作所需办公设施设备、 工作人员物资、 物品、 耗材等由乙方申请, 经甲方审批后由甲方购置。
8、 新建成物业进行移交时, 须书面通知乙方, 由乙方企业总部派人参与移交验收。
第十八条 乙方权利和义务
1、 乙方必需接收甲方和业主（物业使用人）监督, 搞好服务区域综合服务。
2、 据相关法律、 法规及约定, 制订物业管理服务方案, 自主开展物业经营管理服务活动。
3、 对项目设计和施工提供管理方面整改和完善提议。
4、 配置工作人员参与物业管理区域内共用部位、 共用设施设备调试、 验收和交接。
5、 对业主和物业使用人违反法规、 规章行为, 提请相关部门处理。
6、 按本协议约定, 对业主和物业使用人违反业主临时条约或物业使用守则及相关管理要求行为进行阻止和处理。
7、 负责编制房屋及其隶属建筑物、 构筑物、 设施、 设备、 绿化等年度维修养护计划和保修期满后大修、 中修、 更新、 改造方案, 经甲、 乙双方议定后由乙方组织实施。
8、 向业主和物业使用人通知物业使用相关要求, 当业主和物业使用人装修物业时, 通知相关注意事项和严禁行为, 与业主和物业使用人签订书面约定, 并负责监督。
9、 对本物业公共设施不得私自占用和改变使用功效, 如需在本物业内改、 扩建或改善配套项目, 须与甲方协商经甲方同意后报相关部门同意方可实施, 不得私自改变房屋共用部位用途。
10、 建立、 建全妥善保管和正确使用本物业管理档案, 并负责立刻记载及相关变更情况。
11、 接收业主、 物业使用人、 甲方和物业管理主管部门等监督, 不停完善物业管理服务。
12、 本协议以外其它权利及义务（物业管理服务之内）。

第七章 违约责任及其她事项
第十九条 本协议约定物业管理委托期限暂定一年, 即自8月10日至 8
月 9日止, 甲方在本协议到期前30日内后即与乙方以不低于本协议合作条件续签协议, 本协议对后续新建并移交全部项目有效。或在开发过程中成熟一期与乙方签署一期并移交一期给乙方。
第二十条 以下情况甲方可提前终止本协议或不予乙方续签协议:
1、 在乙方管理期间, 若乙方未能按附件要求人员数量配置工作人员时, 乙方应立刻
向甲方现场主管人员汇报若乙方未提前向甲方汇报, 甲方每次检验发觉有按缺编统计
, 按300 元/人次对乙方进行处罚扣款, 且在90天内连续累计三次缺岗事实, 甲方
有权提前终止本协议,但乙方不得以任何理由要求甲方进行赔偿。
2、 若在乙方管理期间实施项现在期物业管理工作过程中,因乙方管理不到位造成小区业主达20%及以上不满意或所以引发了业主群体事件, 甲方有权提前解除本协议。但因甲方给乙方人员配置过少、 不处理相关维修费用, 或不立刻购置耗材、 物资和办公费影响乙方正常管理等甲方原因造成除外。
第二十一条 除本协议尤其约定外, 在协议合作期间甲乙双方均不得无故解除协议, 或到期后不续签协议, 不然应支付给对方叁拾万元违约金。
第二十二条 在甲方实施监督管理过程中如发觉乙方工作人员出现附件三中不满足规范要求行为, 甲方可按附件三约定对乙方作出对应罚款。如存在这类事件时, 由甲方委派现场管理人员于每个月30日前或事发当日, 将对应照片或经核实事实证据交给乙方项目主管, 双方签字确定后, 罚款金额在乙方当月酬劳中扣除。
第二十三条 如甲方超出6个月以上不支付乙方款项, 乙方可要求解除本协议并在甲方支付清相关款项后退场。
第二十四条 本协议终止时, 乙方应将物业管理用房、 物业管理设施设备及相关资料等属于全体业主全部财物立刻如数地移交给甲方或业主委员会。
第二十五条 若甲方在进行物业移交时未书面通知乙方, 移交手续未经乙方现场责任人签字并加盖乙方公章确定, 产生一切经济和法律责任由甲方自行负担。
第二十六条 本协议未尽事宜, 双方可另行以书面形式签署补充协议。
第二十七条 本协议在推行中发生争议, 由双方协商处理, 协商不成, 双方可选择以下方法处理:
1、 向仲裁委员会申请仲裁;
2、 向被告所在地人民法院提起诉讼。
第二十八条 本协议一式贰份, 甲方、 乙方各执一份。

甲方（签章）: 乙方（签章）:

甲方法定代表人: 法定代表人:

经办人: 经办人:

签约时间: 年 月 日

附件一
淡季人员编制说明
序号
岗位
负责具体区域
人数
综合薪酬
社保或风险金
小计
累计
1
项目主管
全方面
1
6000
900
6900
6900
2
客服助理
全方面
1
2600
200
2800
2800
3
维修工
全方面
1
2800
900
3700
3700
4
形象保安
云玺会所
礼仪岗1人
1
2600
200
2800
2800
1期小区
巡查岗白班
1
2600
200
2800
2800
2期小区
巡查岗白班
1
2600
200
2800
2800
换休
巡查岗顶岗
1
2600
200
2800
2800
5
夜保
云玺会所
1
1900
200
2100
2100
一期、 二期（含换休）
3
1900
200
2100
6300
6
保洁
云玺会所
1
1800
200

小区（1、 2期）含换休
3
1600
200
1800
5400

15

40400
7、
餐补: 主管500, 维修工及形象保安计5人*10*26=1300
1800
8、
企业管理费
2500
9、
企业利润
2500
10、
税费（如不开发票, 则此项可扣除）
4000
累计:
51200

附件二:
旺季人员编制说明
序号
岗位
负责具体区域
人数
综合薪酬
社保或风险金
小计
累计
1、
项目主管
全方面
1
6000
900
6900
6900
2、
客服助理
全方面
1
2600
200
2800
2800
3、
吧员
云玺会所
1
2600
200
2800
2800
4、
维修工
全方面
1
2800
900
3700
3700
5、
形象保安
云玺会所
礼仪岗1人
3
2600
200
2800
8400
1期小区
巡查岗白班
1
2600
200
2800
2800
2期小区
巡查岗白班
1
2600
200
2800
2800
换休
巡查岗顶岗
1
2600
200
2800
2800
6、
夜保
云玺会所
1
1900
200
2100
2100
一期、 二期（含换休）
3
1900
200
2100
6300
7、
保洁
云玺会所
1
1800
200

小区（1、 2期）、 示范区
5
1600
200
1800
9000
小区（1、 2期）含换休
1
1600
200
1800
1800

21

54200
8、
餐补: 主管500, 维修工及形象保安计5人*10*26=1300
1800
9、
企业管理费
2500
10、
企业利润
2500
11、
税费（如不开发票, 则此项可扣除）
5000
累计:
66000

附件三
序
乙方人员不满足规范过失形为
处罚金额
1、
未按要求着工装。
20
2、
岗位办公环境脏、 乱、 差。
20
3、
办公时间看与工作无关书籍、 报纸、 玩手机、 煲电话、 听音乐、 上网玩乐等做工作无关事情。
20
4、
会议室、 公共办公室/区域、 收费前台、 岗亭内吸烟。
20
5、
不珍惜办公区域清洁卫生, 随地吐痰、 扔烟头、 纸屑等。
20
6、
工作时间精神面貌不佳、 萎靡不振。
20
7、
脱岗（无故不在岗位责任区域内）、 串岗（脱离本岗位到其它岗位）、 陪岗（亲属或好友陪同上班）。
20
8、
接收问询时,以拒绝性词汇如不知道、 不该我管”等回复。
20
9、
未按要求路线、 时间巡查、 检验并签到或做统计。
20
10、
最终一个离创办公室、 工作房没相关灯、 关闭电器电源和水龙头等浪费形为。
20
11、
穿拖鞋、 短裤等较不得体衣饰上岗, 且部份岗位人员应立刻下岗暂停上班, 所耽搁上班时间根据旷工处理。
50
12、
岗位时间吃零食, 对外岗位（如岗亭、 收费大厅）吃饭（特殊情况经同意除外）。
50
13、
特殊岗位（岗/收费亭、 接待台、 吧台、 库记等）让无关人员进入。
50
14、
办公区域内大声喧哗、 办公区域追逐奔跑。
50
15、
上班时间睡觉。
50
16、
酒后上岗、 岗位上饮酒（且立刻下岗当日按旷工处理）。
50
17、
工作中与同事发生冲突, 事态不严重。
50
18、
碰到情况未立刻向上级汇报, 造成一定不良影响及后果。
50
19、
不珍惜小区设施、 设备, 踩踏绿化等。
50-100
20、
用户有效投诉。
100-500
21、
在岗位上与她人谩骂、 吵架、 动手、 殴打。
200-500