以买卖合同作为借款担保的法律效力模板.docx

以买卖协议作为借款担保”行为效力

第12期《最高人民法院公报》登载了“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限企业商品房买卖协议纠纷案”（）民提字第344号判决, 有分析认为, 该案经过“以房抵债”协议特殊约定, 规避物权法对“流押”严禁, 得到了最高法认可。不过, 针对几乎完全相同案情和法律关系, 最高法机关刊《人民司法》第16期引用“广西嘉美房地产开发有限责任企业与杨伟鹏商品房买卖协议纠纷案”（）民提字第135号判决却做出了截然相反结论。
两份不一样结论判决引发争论点是: 以买卖协议作为借贷协议担保, 是否违法了法律、 法规严禁性要求。具体要求指《物权法》第186条“严禁流押”条款: 抵押权人在债务推行期届满前, 不得与抵押人约定债务人不推行到期债务时抵押财产归债权人全部。
严禁流押（质）意在预防债权人利用优势地位损害债务人利益, 造成对抵押人实质上不公平。
在（）民提字第135号案交易模式下, 债权人经过房地产买卖协议在债务到期之前就固定了担保物价值, 且因为预售登记存在, 债务人不可能另行经过交易路径实现担保物市场价值, 房地产买卖协议实际上达成了“流押（质）”契约效果, 有违强制性要求。​
在房屋买卖协议担保借贷协议这种交易模式下, 将买卖协议债权作为借款债权担保, 属于非经典担保。其担保物实际上是买卖协议标物物权, 物权法“严禁流押（质）”标准自然应一并适适用于这种非经典物担保。
依据《最高人民法院相关审理民间借贷案件适使用方法律若干问题要求》第24条要求:
当事人以签署买卖协议作为民间借贷协议担保, 借款到期后借款人不能还款, 出借人请求推行买卖协议, 人民法院应该根据民间借贷法律关系审理, 并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更, 人民法院裁定驳回起诉。　　
根据民间借贷法律关系审理作出判决生效后, 借款人不推行生效判决确定金钱债务, 出借人能够申请拍卖买卖协议标物, 以偿还债务。就拍卖所得价款与应偿还借款本息之间差额, 借款人或者出借人有权主张返还或赔偿。
依据该条第一款可知, 在案件审理过程中, 人民法院应该根据民间借贷法律关系审理房屋买卖协议纠纷, 并向当事人释明变更诉求; 也就是说, 在案件审理过程中, 对房屋买卖协议效力不予认可。
依据该条第二款可知, 在案件作出判决后, 借款人不推行生效判决确定债务, 出借人能够申请拍卖买卖协议标物。也就是说, 相关买卖协议中包含到标物, 需要经过实施拍卖程序方能对债务进行清偿。

当事人以签署买卖协议作为民间借贷协议担保法律效力怎样？
民间借贷司法实践中, 出现了部分新担保形式, 有债权人为了避免债务人到期无力偿还借款, 同时为了增加自己债权实现可能性, 在与借款人签署借款协议同时, 同时又会与借款人签署买卖协议, 实践中以房屋买卖协议居多, 约定当债务人不能偿还债务时, 则债务人房屋出卖给债权人以偿还债务, 在这种情况下, 买卖协议实际是为借款设定担保, 在国外立法中, 这种担保方法又被称呼为让与担保。
这类案件中怎样认定协议性质和效力、 怎样加以处理, 关系到人民法院裁判统一, 关系到当事人切身利益维护。同时, 正确处理这类案件, 对于防范虚假诉讼, 健全担保规范, 促进经济健康发展都含相关键意义。
依据《新借贷要求》第二十四条要求, 当事人以签署买卖协议作为民间借贷协议担保, 借款到期后借款人不能还款, 出借人请求推行买卖协议, 人民法院应该根据民间借贷法律关系审理, 并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更, 人民法院裁定驳回起诉根据民间借贷法律关系审理作出判决生效后, 借款人不推行生效判决确定金钱债务, 出借人能够申请拍卖买卖协议标物, 以偿还债务。就拍卖所得价款与应偿还借款本息之间差额, 借款人或者出借人有权主张返还或赔偿。
依据上述要求, 在这种情况下, 不会根据房屋买卖协议来审理, 而是会认定为是民间借贷法律关系。对于对应买卖协议标物, 也需要经过拍卖方法来实现债权。
对于本条所反应精神, 在之前司法实践中就已经有所表现, 在最高院广西嘉美房地产开发有限责任企业与杨伟鹏商品房销售协议纠纷再审案中, 法院认为嘉美企业从杨伟鹏处取得340万元真实意思是融资还债, 其与杨伟鹏签署《商品房买卖协议》目, 则是为了担保债务推行。鉴于双方未办理抵押登记, 其约定也不符合《中国担保法》要求担保方法, 故双方签署《商品房买卖协议》并办理商品房立案登记行为应认定为非经典担保方法。《中国物权法》第一百八十六条要求, 抵押权人在债务推行期限届满前, 不得与抵押人约定债务人不推行到期债务时抵押财产归债权人全部。该要求关键是基于平衡双方当事人利益考虑, 预防居于优势地位债权人牟取不妥暴利, 损害债务人尤其是其她债权人利益。尽管本案中双方当事人签署《商品房买卖协议》并办理商品房立案登记行为并不造成抵押权成立, 但足以在双方当事人之间成立一个非经典担保关系。既然属于担保, 就应遵照物权法相关严禁流质标准, 也就是说在债权人实现担保债权时, 对设定担保财产, 应该以拍卖或者变卖方法受偿。
《江苏省高级人民法院相关审理民间借贷纠纷案件会议纪要》第三条第(三)项也要求, 当事人之间以借贷为目签署房屋买卖协议作为担保, 人民法院应该认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。出借人以房屋买卖关系提起诉讼, 请求推行房屋买卖协议并办理房屋过户登记手续, 人民法院应该向其释明根据民间借贷关系变更诉讼请求; 出借人坚持不予变更, 人民法院应该判决驳回其诉讼请求。