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签购房协议注意事项
一 查证
1．最关键应该看两证, 一个是国有土地使用证, 一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚您所预购房屋是不是在预售范围之内, 以确保未来顺利办理产权证。
商品房预售, 开放经营企业应该与消费者签署商品房预售协议, 预售人应该在签约之日起三十日内持商品房预售协议向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记立案手续。确保未来顺利办理产权证。
2．必需要求承诺办理产权证时间。明确房产证办理具体时间以及无房产证、 迟办房产证违约责任。出卖人应该帮助买受人于房屋交付之日起或协议签署之日起９０日内, 办理产权登记手续。(第一阶段, 开发企业应该在交付使用后６０日内将需要由其提供办理房屋权属登记资料报送产权登记机关; 第二阶段３０日里, 由买受人办理产权登记手续)
3．应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用, 无《住宅交付使用许可证》, 公安部门不予办理入户手续。
4．房地产开发企业在商品住宅交付使用时, 应该向消费者提供《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》, 并按《住宅质量确保书》约定负担保修责任。确保未来顺利办理产权证。
二 房屋面积条款
1．建筑面积、 套内面积、 使用面积和公摊面积(自己分摊公用面积)及其测量方法要明晰。具体做法: a,应在条款中写明建筑面积, 建筑面积中含公用面积组成部分及具体平米数、 使用面积平米数、 建筑面积与使用面积百分比。
b,公摊面积: 和开发商约定清楚, 不仅要有一个笼统公摊面积数字, 而且要约定公摊是哪一部分, 要确定公摊位置。现在有很多赠与这个, 赠与那个, 实际上有时候是公用面积。
c,其她: 所购楼房楼号、 房号、 单元在整幢楼中位置示意图、 单元平面图也应在协议中写明或作为附件。另外房子宏观计划（关键是外部环境）要具体约定。
面积差异处理方法: 一个是双方自行约定, 约定使用面积不能大于1%, 或者0.5%; 另一个, 约定面积误差比绝对值在3%以内据实结算房款, 面积误差比绝对值超出3%, 开发商必需负担违约责任, 同时许可购房者退房。一些开发企业将这一条要求在协议中直接格式化为“多退少补、 据实结算”, 此点必需注意不接收, 约定清楚。
2．房屋质量条款
要具体地把质量要求写进协议。如: 卧室、 厨房、 卫生间装修标准、 等级, 建材配置清单、 等级, 屋内设备清单, 水、 电、 气、 管线通畅, 门、 窗、 家俱瑕疵, 房屋抗震等级等。同时, 协议中还能够要求房屋保质期、 隶属设备保质期等。(下水道堵塞、 墙面渗水、 屋顶漏雨、 墙体起鼓等等问题)
注意: 包含装饰、 设备标准承诺和基础设施、 公共配套建筑正常运行承诺时, 协议要求双方对相关承诺违约责任作出处理约定。避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商处理”, 或干脆空白不填。另外要注意楼盘小区内计划及配套是否与广告说明相符。如户型、 绿化、 相关配套设施、 开发商对小区承诺等, 能够以“附页”或“附条件协议”形式签署。
下列情况, 购房人因为房屋质量问题, 有权要求解除协议并要求赔偿损失: 房屋主体结构质量不合格, 不能交付使用; 房屋交付使用后, 房屋主体结构质量经检验确属不合格; 因房屋质量问题严重影响正常居住使用。交付使用房屋存在质量问题, 在保修期内, 出卖人应该负担修复责任; 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复, 买受人能够自行或者委托她人修复。修复费用及修复期间造成其她损失由出卖人负担。
注意查看交付标准: 多数开发企业选择是第一个交付标准, 即“该商品房经验收合格”。而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确要求, 住宅小区等群体房地产开发项目应该进行综合验收, 分期开发应该分期验收, 不然不得交付使用。确保未来顺利办理产权证。
三 交房时间和预期交房条件
在预售协议中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、 物业服务项目、 收费等, 同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于部分不合理、 缺乏依据收费, 如发展商聘用律师费用、 委托中介费、 银行手续费等, 拒付。要清楚您所预购房屋是不是在预售范围之内, 应注意: 如要购置地下车库应注明地下车位范围、 车位号、 预售面积、 预售价款, 维修费、 物管费等等。
房子保修期限和范围。对维修期限、 条件作出约定。
明确按揭办不下来话, 双方责任。现在买房通常需要按揭, 确实有情况下按揭没有办下来, 没有办下来原因比较复杂, 有购房者原因, 也可能有房地产开发商原因, 甚至也有部分是银行方面原因, 也有部分是综合。要明确, 假如按揭办不下来, 双方各自责任是什么。楚您所预购房屋是不是在预售范围之内, 应注意: 部分百分比数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几, 还是百分之几。
四 不可抗力条款确保未来顺利办理产权证
不可抗力应该是指不能预见、 不能避免、 不能克服客观情况, 比如说地震、 发洪水等等, 通常开发商通常把不可抗力范围扩展了, 比如说施工中假如碰到异常困难或者重大事故问题不能处理, 比如说契约协定后政府颁布法规和原来不一样, 比如说施工配套同意和安装延误, 都认定为不可抗力。提议一定要仅仅把握住三个条件, 就是不能预见、 不能避免、 不能克服情况下, 约定在最小范围内, 不要扩展, 扩展以后, 延期交房时候, 她都能够说我免责。
五 补充条款签协议要注意事项
因为补充协议大多含有建筑、 房地产、 法律等专业术语, 通常购房人极难完全搞懂。所以, 购房人不要急于和开发商签署补充协议, 先将补充协议拿回来, 找教授进行咨询, 将补充协议中不合理地方找出来, 并对其进行修改。同时因为补充协议是由开发商确定, 保护购房人条款极少, 所以, 应在教授指导下, 在补充协议中增加保护购房人条款。假如开发商不能满足购房人以上合理要求, 那么, 购房人最好不要和开发商签署补充协议。
六 退房条件
假如出现以下八种情况, 购房人可提出退房。
1.实测面积与协议约定面积误差绝对值超出3%。楚您所预购房屋是不是在预售范围之内。
2.开发商逾期交房组成根本违约, 即逾期交房达成协议约定退房日期。
3.开发商变更计划、 设计影响房屋结构型式、 户型、 空间尺寸、 朝向。
4.开发商预售未取得商品房预售许可证房屋（有意隐瞒未取得预售许可证除外）。
5.开发商交付房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用。
6.不能或不能按期办理产权过户。
7.购房者贷款申请未同意, 协议双方对付款方法不能协商一致。, 一个是预售许可证。一定要看原件。要看清。
8.协议中约定其它退房条件出现时。
七 其她注意事项
在签《商品房买卖协议》时, 应在全部空白处划线; 双方另有约定, 在每句话末了盖章或者划线。
在签署正式购房协议后, 最好对该协议进行复印备份, 并由房地产企业销售责任人署名确定, 直至该协议由房地产企业到房管部门立案, 方便以后出现纠纷时作为证据。
房产协议编号只能在房管部门内部联网中才能查到, 即只有内部工作人员才能查到。通常房产网是查不到, 只能查房屋代码问一下。
八 注意不平等条约楚您所预购房屋是不是在预售范围之内
有开发企业竟单方在协议中这么要求, “出卖人逾期交房９０日, 买受人有权解除协议; 买受人逾期付款３０日, 出卖人有权解除协议”“出卖人逾期交房付３％违约金, 买受人逾期付款付５％违约金”。双方权利、 义务不对等严重程度可见一斑。
当包含屋面使用权、 外墙使用权约定时, 少数企业将其约定为“归出卖人”是完全不合理。基于建筑物区分全部权法律理论, 建筑屋面之全部权、 外墙之全部权均应该归房屋买卖双方共同全部, 房地产开发商在物业售完后仍然无偿、 无限期保留该物业屋面使用权和外墙使用权, 显著有悖公正。开发商补充条款只表明了开发商态度, 如不接收能够不签协议, 或者就这些条款增加自己限制条件。
消费者发觉自己签署了“不平等条约”, 也不要自认倒霉, 可与经销商或开发商协商, 找消费者协会协调, 到工商和建设主管部门申诉, 或经过法律路径处理购置中碰到问题。依据《中国民法通则》和《最高人民法院相关落实实施〈中国民法通则〉若干问题意见》相关要求, “一方当事人利用优势或者利用对方没有经验, 致使双方权利义务显著违反公平、 等价有偿标准, 能够认定为显失, 一个是预售许可证。一定要看原件。要看清。
公平。”《中国消费者权益保护法》也要求了格式协议中不公平、 不合理内容无效。所以, 购房者能够在行为作出之日起一年内向当地人民法院请求变更或撤销该协议或协议中显失公平条款。
另外在此说一点, 大家在签署认购协议书时, 也尤其要注意一点, 就是: 自签署认购协议书之日起在X日内交付房款及首期款并与卖方签署购房协议, 若买方不能在要求时间内交款并签署协议, 则视为弃权要赔偿定金。（在此没有就因双方协议条款协商不成而不能订协议责任全部转嫁到购房者头上）。所以, 请各位计划签署购房认购协议时, 一定要看清楚。