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签署商铺租赁协议需注意事项有以下几点:
一、 签定协议前调查
承租商铺前, 赴商铺所在房地产交易中心进行产权调查, 确定以下信息:
1、 房屋用途和土地用途: 确定房屋类型为商业用房性质、 土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用; 不然, 将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋风险。
2、 房屋权利人: 确定是与房屋权利人或其她由权利人签定租赁协议。
3、 房屋是否已经有租赁登记信息: 若已经有租赁登记信息, 新租赁协议无法办理登记手续, 新承租人租赁关系无法对抗原承租人（第三人）——影响办理营业执照。
二、 免租装修期
商铺租赁中, 免租装修期常常会出现在协议之中, 关键是因为承租人在交房后需要对房屋进行装修, 实际不能办公、 营业, 此种情形下, 出租人同意不收取承租人装修期间租金。但“免租装修期”非法律明确要求概念, 所以, 在签署租赁协议时一定要明确免租装修期起止时间, 免去支付具体费用, 通常情形下, 只免去租金, 实际使用房屋产生水费、 电费等还需按协议负担。
三、 签定协议发生费用
租赁确保金俗称“押金”, 关键用于抵充承租人应该负担但未缴付费用。因为商铺对应电费、 电话费、 物业管理费等费用比较高, 押金也应合适高部分, 以免不够抵充上述费用。还需注意是, 承租人在承租过程中, 不停地拖付相关费用, 在押金抵扣不够情况下怎么办？能够在协议中约定补足“押金”方案, 即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后, 承租人应该在合理期限内补足支付“押金”, 假如经出租人通知后一定时间内不能补足“押金”——出租人能够单方解约, 并追究承租人对应违约责任。
四、 税费
根据法律、 法规、 规章及其她规范性文件要求, 出租或转租商铺, 出租人或转租人应该负担以下税费:
1、 出租:
营业税及附加 租金*5.55%
房产税 租金*12%
个人所得税 所得部分*20% （所得部分为租金扣除维修费用, 维修费用每次不超出800元）
印花税 租金（总额）0.1% （在第一次缴税时一次性缴纳, 按租期内全部总租金计算。）
土地使用税 按房屋地段每平方米征收, 具体以代征机关实际征收为准。
2、 转租:
营业税及附加 转租收入*5.55%
印花税 转租租金（总额）0.1%
在实践中, 商铺租赁税费缴纳比较多样, 上述标准只是法定征收标准, 不一样区域或许存有不一样征收方法, 具体可在签署商铺协议前咨询实际代征网点工作人员。
即使上述税费缴纳主体为出租人或转租人, 但租赁协议中能够约定具体税金数额负担人, 此时, 不管出租人和承租人都应该清楚商铺租赁税费金额比较高, 应该考虑长久税费调整增加费用后, 再行约定具体负担人, 不能以一些代征网点短期内较低税率为长久标准。
五、 办理营业执照注意事项
承租商铺目是开展商业经营活动, 商业经营活动首要条件是正当——必需取得营业执照, 所以, 在签署商铺租赁协议时, 很多条款都要围绕着营业执照办理来设置, 关键包含以下多个方面:
1、 原有租赁登记信息没有注销, 造成新租赁协议无法办理租赁登记, 所以无法办理营业执照;
2、 商铺原已注册营业执照, 该营业登记信息没有注销或者迁移, 造成在同一个商铺上无法再次注册新营业执照;
3、 房屋类型不是商业用房, 无法进行商业经营活动, 造成无法注册营业执照;
4、 包含特种经营行业（娱乐、 餐饮等）, 还需经过公安、 消防、 卫生、 环境等部门检验合格, 取得治安许可证、 卫生许可证等证件后, 方可取得营业执照;
5、 因出租人材料缺失而无法注册营业执照。
对于上述第1、 2、 3、 5条情形, 可在协议中设定为出租人义务, 并给予合理宽限期, 超出一定时限还无法处理, 应该负担对应违约责任; 上述第4条情形, 可设定为无责任解约情形, 以保障承租人万一无法办出营业执照时能够无责任解除协议。
六、 装修处理
商铺租赁中, 往往需要花费大额资金用于铺面装修, 为了确保装修能够顺利进行, 以及保障装修利益, 在协议中应该注意事项:
1、 明确出租人是否同意承租人对商铺进行装修, 以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等, 若有尤其改建、 搭建, 应该明确清楚, 对于广告、 店招位置也可约定清楚。
2、 解除协议违约责任, 不仅仅考虑违约金部分, 因为违约金常常会约定等同押金, 数额不高, 往往不及承租人装修损失, 所以, 应该约定在此情形下, 出租人除负担违约金外, 还需要负担承租人装修损失费用。
3、 明确租赁期满时, 装修等处理方法。
七、 水、 电、 电话线等注意事项
因商铺经营特殊性, 对于水、 电、 电话线均可能特殊需要, 这些公共资源供给又会受到多种原因影响, 承租商铺前, 应该先行考察是否满足使用需求, 若不满足, 确定怎样办理扩容或增量, 以及办理扩容或增量所需费用, 并在协议中明确相关内容, 以及无法满足正常进行需求情形下, 承租人免责解除协议权利
八、 签定协议后租赁登记事项
租赁协议登记立案, 属于协议立案登记性质, 此登记效力关键包含以下内容:
1、 登记是否不影响协议本身生效, 即使没有办理立案等记, 协议仍然在生效条件满足时就生效;
2、 经登记立案, 含有对抗第三人法律效力, 比如, 若出租人将房屋出租给两个承租人, 其中一个协议办理了租赁登记, 另一个没有办理租赁登记, 则房屋应该租赁给办理租赁登记承租人, 出租人并向没有租赁登记承租人负担违约责任。
所以, 提议立刻赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁立案登记。另外, 大多数工商部门在办理营业执照时, 均要求租赁协议经过租赁立案登记。
九、 转租问题
商铺市场中常常遇见很多“二房东”“三房东”情形, 这其中就存在转租问题。俗称“转租”其实涵盖了法律要求两种变更方法“转租”和“承租权转让”, 依法律要求, “转租”是指上手租赁关系不解除, 本手在此建立租赁关系, 而“承租权转让”是指上手租赁关系, 新承租人直接替换原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下, 需要注意以下事项:
1、 转租必需取得出租人书面同意, 一样承租权转让中, 解除原租赁协议和重签租赁协议, 也需要取得出租人同意。
2、 原承租人往往向新承租人主张一笔赔偿费, 关键赔偿装修损失等, 此笔费用不属于法定承租人应负担费用, 但法律亦没有明确严禁, 所以, 只要双方当初协商同意, 亦会受到法律保护。
十、 商铺租售
很多承租人常常担心承租商铺以后, 业主将商铺出售了怎么办, 其实, 承租人完全无须担心此种风险, 因为法律对于承租人给予了两重特殊保护:
1、 出租人在出售时, 承租人享受相同条件下优先购置权, 即若承租人在等同于其她购置人条件下主张购置该商铺, 则业主必需将该商铺出售给承租人, 以此保障了承租人使用利益。
2、 即使承租人不想购置承租商铺, 业主出售后, 新业主也应该推行租赁协议, 不然, 新业主应该承当租赁协议中违约责任。