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建筑施工协议审查审核关键点
施工总承包协议纠纷起源于协议条款, 协议条款约定需要正确、 清楚描述, 协议条款约定需要尽可能覆盖全部推行过程中问题。本文经过以房地产开发企业角度, 总结部分易引发纠纷协议条款, 供甲乙双方参考, 并在以后工作中加强协议评审力度、 重视性和严厉性, 提升协议条款精度。

　　 施工总承包协议是施工结算最终依据, 也是工程纠纷源头, 协议不规范或者协议文字性描述含义存在分歧都是造成协议推行过程中纠纷原因。另外, 中国文字一字多义性, 甚至语气不一样表示意思就截然不一样性质, 使我们在协议签订过程中应该从不一样方面推敲协议每一句话、 每一个条款, 才能有效控制纠纷风险。这一点, 从一些项目业主对协议要求也能从侧面感觉到她们对此深刻体会, 也就是通常她们要求协议越厚越好道理。一样对于我们施工单位更为关键。

即使从法律角度, 甲乙双方是平等, 不过在实际上乙方往往处于不利角色, 假如协议存在分歧, 乙方受损失几率要大得多。另外, 协议风险往往起源于协议约定, 协议约定疏忽往往起源于我们在签订协议时候疏忽大意及碍于面子妥协, 也包含部分懒惰心理以及对协议评审不重视性和不严厉性。实际上, 甲乙双方都期望能够把施工过程中可能存在问题处理方法都约定好, 避免未来纠纷, 它是一把双刃剑, 极难估计对哪一方伤害。

　　 在此, 我仅以房地产开发企业角度, 在定额取费结算前提下总结了部分条款, 以供大家参考, 使我们有所启示。

　　 一、 方法费方面
   1、 协议条款必需明确甲方分包项目队伍水电费问题等费用计取方法, 以及甲方四通一平标准。

   2、 现场监理、 甲方办公区以及分包单位临设办公费用及地点提供和费用计取方法。

   3、 方法费要求: 马蹬筋分布及形式, 模板支设方法、 塔吊、 脚手架等方法费计取必需依据对应经甲方认可方法方案, 且方案与实际发生一致, 此方案才生效。避免施工方上报一套, 实际操作另一套, 给甲方造成不合理成本。或者提议依据投标方案一次性包死, 施工过程中不管何种原因造成方法费增减均不得调整。总而言之, 这类费用最好落实到能正确计算地步。

  4、 明确因为为避免不可抗力所采取预防方法提前发生费用计取。

  5、 明确甲方分包项目成品保护方法及费用计取方法。

二、 配合费方面
  1、 协议条款应要求总包方不得再收取甲方分包项目分包方不合理费用及违约责任。原因为施工中由业主方分包项目, 通常都是甲方在招标完后确定, 并给予总包方一定总包管理配合费。不过在总包管理中若总包方恶意再收取分包方费用时, 因为分包方协议价款为竞争价, 所以会造成份包方偷工减料, 降低质量。

  2、 协议条款必需明确总包配合管理费内容。应在招投标时施工单位列明项目及费用。

  3、 相关电梯等大型项目配合费计算问题和所包含服务内容, 以及对外政府部门上缴保险、 招标交易费等问题由谁负担问题。

三、 材料调差方面
  1、 明确信息价最终调差依据。是以投标时季度信息价为结算依据还是以施工过程中加权季度信息价为结算依据。以及因为双方原因造成工期拖延时该调差部分处理方法。

  2、 应明确材料认价界限, 避免定额低项目乙方也要求认价, 尽可能避免认价材料发生, 最好是把信息价与市场价差额表现在让利上。

四、 变更签证方面
  1、 协议条款应要求现场签证、 洽商等文件具体人员签字并盖章有效, 明确应由经办人、 主管、 项目责任人共同签字后才能生效。这么规范后有利于管理, 有利于结算。避免因甲方个他人员给企业造成损失。

  2、 协议条款必需明确土方、 商砼运距应有签证, 无签证视同未发生, 且必需在事前经甲方确定, 事后责任由施工方负担。

  3、 明确签证零星用工计算方法, 变更、 拆除工程等应按要求实施定额。避免乙方因定额价格低而出现双方分歧, 并要求违约责任。

  4、 明确签证变更项目为协议工程内容一部分, 乙方不得拒绝工程内容中变更签证项目。

  5、 应要求发生增加工程变更签证时承包人高估冒算责任。

五、 工期方面
  1、 明确总包单位对总工期负全责, 因甲方分包项目延误工期处理方法。

  2、 明确协议工期严格要求最终项目工期为整体工期, 不分单体、 单专业工期。工期拖延违约责任以最终一个单位单项工程完开始计取。

  3、 因签证变更或甲方原因引发工期拖延必需是关键工期上延误, 必需经监理甲方认可书面签证方可作为索赔依据。

  4、 因工期延误外索赔（如材料涨价等）处理方法, 应由责任方负担。

  5、 明确变更、 签证引发工期延误对对方造成损失费用计取问题。

六、 质保金方面
  1、 明确质保金返还年限, 质保金结算方法。质保金在质保期满无息返还, 质保期间发生甲方维修费用要求。

  2、 质保期均从最终一项单位单项工程工期完工合格日开始计算。
  3、 大型设备各配件质保期要求。
  4、 质量确保期中维修项目再次保修期限和保修金问题。

七、 不可抗力方面
1、 相关现场一周连续停电不超出及超出8小时停电问题所包含费用及损失计取方法。

2、 应明确不可抗力发生后施工方应主动采取方法进行把损失降到最低责任。

3、 因甲方原因（图纸等）尽可能在协议谈判时以让利方法给予不计。
4、 不可抗力范围界限, 比如火灾等人为原因是否属于不可抗力。

5、 为了避免这类风险, 须明确工程一切险所包含范围及双方相关此费用计取。若不计取发生损失由甲方负担, 若甲方给予计取后乙方未上险损失由乙方负担。这类问题都应在协议中加以明确。

八、 其她方面
1、 必需表明给物业企业移交相关事宜, 比如最好明确施工单位必需配合甲方顺利移交给物业企业义务。

2、 对外立案协议能够签署价格相对低平米包干固定价形式, 避免阴阳协议引发纠纷后处于被动。

3、 注意优先受偿权问题及仲裁机构确定, 尽可能要求到企业熟悉所在地处理。

4、 违约费用利息问题计取方法。

5、 要求上报预算偏差大问题处理方法。必需能达成工程量计算与预算一一对应程度。

6、 应明确结算审核由甲方出具还是审核机构出具为准。

7、 协议终止时承包人索赔仅限于直接损失, 因为间接损失无法估量, 可大可小, 所以尽可能避免这类间接索赔发生。在协议中最好明确不计取这类间接费用。

总而言之, 对协议条款不停深入了解, 提升协议条款精度

建筑工程施工协议审核审查关键点
（关键针对99版、 相对关键）

1、 注意审查协议招投标要求、 承包方主体资格
（1）对于: 国家大型基础设施建设、 公用事业、 国有资金投资、 政府投资项目、 国际组织如世行贷款项目, 必需经过招投标。

（2）第14号《相关审理建筑工程施工协议纠纷案件适使用方法律问题解释》: 将五种协议依法认定为无效: （一）承包人未取得建设施工企业资质或超越资质等级; （二）没有资质实际施工人借用有资质建筑施工企业名义; （三）建设工程必需进行招标而未进行招标或者中标无效; （四）承包人非法转包建设工程; （五）承包人违法分包建设工程。

所以, 对于承包主体资质审查能够预防协议最终效力问题。实务操作中, 律师修改施工协议时, 协议双方在前期大多经过了相互摸底阶段, 但仍需要从具体协议特点角度给予分析。

2、 注意工程承包范围审查
整体比较简练; 注明与招投标文件、 发包图纸、 工程量清单内容一致;
包含: 土建工程、 给排水工程、 电气工程、 消火栓工程、 消防喷淋工程、 暖通工程、 弱电工程（包含智能化系统预埋管、 盒、 箱壳部分）等等。

3、 注意标明开工日期成立标志
项目开工日期明确对工期认定, 含相关键意义。
通常标明: 开工日期以发包方和监理方、 或监理出具开工通知日期为准。
实际开工日期与约定日期不一致: 实际开工日期为准（开工令等证实）;
施工许可证日期和实际施工日期不一致: 以施工许可证日期为准。

4、 注意审查组成协议文件次序
首先需标注: 在前者优先;
其次, 对于有补充协议, 要注明与协议正文效力一致。

5、 注意审查对监理工程师、 发包人派驻工程师权限设置
对于可能引发工期顺延、 工程质量、 协议效力等重大变更工程师指令, 能够约定需要经过发包人或承包人认可后生效。

一、 明确工程师授权范围; 二、 对于超越工程师授权范围, 由发包方确定。

6、 注意审查对安全文明施工约定
通常约定由承包方负担, 但为保护承包方利益时, 能够约定一个兜底条款, 如: 因为发包方原因造成安全文明施工问题, 由发包方负担一切损失。

7、 注意审查对于工期顺延约定

一、  工期顺延原因, 除要求不可抗力外, 对于因工程内容变更、 工期增加、 设计变更、 工程款支付、 政府指令（停水停电）、 地下物等原因造成工期顺延, 约定标准作为认定是否组成工期顺延依据;

二、  工期顺延程序性约定: 承包方在一定时间内, 书面报发包方认可、 监理认可。能够增加“视为”条款。（视为条款: 发包方在约定时限内不予回复, 视为认可。）

8、 注意约定对于隐蔽工程和中间验收条件和程序
（1）程序: “根据国家、 省、 市、 县相关要求实施。承包人自检、 并在隐蔽或中间验收前 小时, 以书面形式通知监理工程师和发包人代表。防水及室外装修等关键部位施工先做样板, 经发包人和现场监理验收后方可进行施工。”等。

（2）通用条款内有具体约定, 也可在协议中明确“正负零、 封顶”等关键节点验收要求。

9、 注意审查协议价款确定方法
通常有三种方法:
（1）采取固定价格协议, 注意约定协议价款中包含风险范围, 如:
“钢材价格市场改变（8%）”

注意风险费用计算方法:

（如: 协议约定工程总价款包含全部工程量内容, 承包人不管何种原因没有列入单价或总价款中工程, 发包人都没有增加支付义务, 并认为该项目已包含在总承包价款中。本工程完工结算时, 只计算变更部分和材料价差调整部分, 不再对报价书、 标底价及中标价进行重新查对。）

（2）采取可调价格协议, 协议价款调整方法: 招标范围以内工程量按实计算, 定额计价, 税前总价下浮。设计变更及现场签证由总监、 发包人现场工程师共同认可, 施工期间工程变更或签证调整单项 元以内不予计取,  元以上单项变更或签证于完工决算时调整, 签证、 变更工程量按专题条款所要求对应下浮率下浮。

（3）采取成本加酬金协议。采取不多

10、 注意审查工程进度款支付方法
 （1）方法: 节点形象进度, 按百分比; 工程量, 按百分比。
（2）根据节点付款约定, 承发包双方会依据协议特点加以约定。律师审查是综合工程进度和款项支付配套, 前期垫资百分比垫资压力、 工程过程中资金投入连续和科学等。

11、 注意审查相关工程变更约定
未经过计划同意、 设计同意计划设计变更; 承包方标准不作变更; 但实务上需做变更。

确定步骤: 因为工程变更使得工程量或工作内容增减, 变更发生后 日内, 承包人须向工程师提交书面汇报, 工程师审批经过书面汇报后报发包人核准, 书面汇报经发包人确定并加盖公章后,方可作为调整协议价款有效签证,在工程结算时支付。承包人逾期不报, 视为不包含工程造价增加。设计变更必需提供由发包人发出或发包人委托设计单位经发包人审批后发出工程变更通知书, 不然不视为设计变更。施工期间变更调整单项 元以内不予计取,  元以上单项变更于完工决算时调整。

12、 注意审查相关完工验收和结算约定
此阶段程序设置:
（1）验收过程; （四主体加质检站）
（2）工程交付;
（3）资料交付; （视为条款、 移交资料明细）
（4）完工结算。（时间、 视为条款）
关键是相关验收主体资格、 质量不合格情况下整改方法和责任负担、 结算资料提交时间和补充要求。注意作为承包方不要忘记增加: 结算文件提交后, 在约定时间内发包方不给予审计, 视为认可结算资料。

13、 在对于施工协议违约责任约定审查过程中注意点
（1）对于履约确保金（或保函）具体内涵加以明确: 何种情况下扣除、 保函生效失效时间、 确保金退还时间及利息约定;
（2）对于工期拖延罚则: 扣确保金、 违约金及抵工程款、 总价款违约金。
（3）对于逾期支付工程款罚则: 发包人不能按时支付工程款, 自逾期之日起根据中国人民银行要求贷款利率负担拖延推行期间利息。

违约金: 可与延期通百分比约定。
（4）对于优先受偿权约定;
（5）对于工程及资料交付约定: 发包人与承包人工程结算发生任何异议, 应该经过仲裁或者诉讼处理, 不过不管是否发生或者争议责任怎样, 都不能成为承包人行使工程移交、 工程验收、 配合工程立案以及移交工程资料抗辩理由。上述争议被确定属于发包人过失, 发包人负担对应责任。（留置权）

（6）对于质量争议约定: 质量问题认定中间机构设置和认定。证实责任负担和程序。可约定第三方: 区所在地质量部门。

（7）对于质保金约定: 质保期长短, 质保金返还方法和利息支付问题。
（8）对于安全文明施工过程中责任负担和处罚方法约定。
（9）相关工程违法转分包、 挂靠约定: 关键是罚则。工程不许可转包或者违法分包, 发包人发觉承包人违反本条要求转包或者违法分包, 有权立刻解除协议。承包人除比照本协议质量、 工期对应处罚条款负担全部责任外, 应该负担工程总标价10%违约金。造成发包人损失, 承包人还应负担因为解除协议迫使发包人重新招标引发房屋销售信誉受损带来直接、 间接经济、 声誉赔偿责任。但本协议约定发包人分包除外。

（10）对于工程保修责任认定: 承包方不保修情况下处理和费用负担。

14、 相关协议生效时间、 地点效力约定审查
签字盖章时、 履约确保金交纳时（附生效条件）等; 协议签署地、 项目所在地。

15、 相关争议处理路径、 地点约定审查
诉讼和仲裁选择;
工程所在地、 协议签署地、 原告所在地、 承包方或发包方所在地、 第三方。

16、 其她注意点:
质量约定: 合格、 市优、 省优、 国优。
材料: 甲供、 乙供; 与约定品牌不符合认定与罚则。
保险: 工程一切险; 甲乙双方人身险。
农民工工资支付承诺。
相关公章使用和款项支付。
（1）项目部公章: 设定权限;
（2）款项: 转账、 一个帐户。
专业工程分包协议审核审查关键点
（桩基、 幕墙、 弱电、 绿化、 室外配套、 暖通、 混凝土、 脚手架、 钢筋、 中央空调、 特殊墙面地面等等）

1、 注意审查分包人资质
2、 注意审查分包人责任范围
分包工程承包人应该根据分包协议约定对其承包工程向分包工程发包人负责。分包工程发包人和分包工程承包人就分包工程对建设单位负担连带责任。总包协议条款: 指发包人与承包人签署施工总承包协议条款。

3、 注意审查发包、 总包、 分包人关系约定分包人、 发包人、 承包人之间关系

明确在分包条件下:
（1）发包人与分包人是本分包协议关键权利义务负担者。发包人负有支付分包工程价款义务和取得分包工程权利; 分包人负有按时、 保质交付分包工程义务和享受取得分包工程价款权利。

（2）承包人与分包人之间是总分包关系, 承包人负有协调总包工程与分包工程关系、 配合分包工程施工、 进行工程现场安全、 文明、 消防等管理义务, 享受获取总包管理费、 总包配合费权利; 分包人负有服从总包管理、 支付总包配合费义务, 享受取得承包人配合施工权利。

（3）发包人与承包人在本分包协议中含有共同管理分包工程义务。发包人负有支付总包管理费义务, 承包人负有以有经验承包人身份主动配合发包人管理分包工程义务。

4、 分包工程工程量确定
经工程师确定计量凭证是发包人与分包人进行工程价款结算时计算工程量依据。

5、 审查对于工程量变更约定

工程变更
（1）分包人应依据以下指令, 以更改、 增补或省略方法对分包工程进行变更:
① 发包人作出变更指令。
② 工程师依据总包协议、 分包协议约定权限作出变更指令。
（2分包人应在工程变更确定后14天内向发包人、 工程师提出变更分包工程价款汇报, 发包人、 工程师应在收到变更汇报14天内给予确定, 分包人依据确定结果调整协议价款。

（3）分包人在双方确定变更后14天内不向承包人提出变更分包工程价款汇报, 视为该项变更不包含协议价款变更。发包人、 工程师无正当理由逾期未予确定或未提出修改意见, 视为该变更汇报内容已被确定。

6、 注意审查完工验收专业技术要求
（1）发包人应该在分包工程完工验收后二十四小时内签署完工验收汇报。工程完工验收后分包人应在专用条款约定时间内根据本协议协议书约定协议价款及本协议专用条款约定协议价款确定方法和调整内容, 完成工程完工决算汇报, 向发包人和承包人送交完工决算汇报及完整决算资料各一份。承包人收到完工决算汇报和决算资料后, 应专用条款约定时间内完成初步审核, 将初审意见提交发包人或工程师。发包人或工程师收到分包人完工决算汇报、 决算资料以及承包人初审意见后, 应在专用条款约定时间内进行确定。

（2）分包人未在专用条款约定时间内提交分包工程决算, 发包人要求移交分包工程, 分包人应该移交。发包人或工程师未在专用条款约定时间内完成工程决算审核确定, 从期限届满第二天起计算利息。发包人或工程师超出约定时限达三个月仍未完成审核确定, 该期限届满, 视为分包工程决算已被确定。

（3）经发包人或工程师、 承包人、 分包人确定分包工程决算汇报是发包人与分包人进行工程结算、 支付工程结算价款依据。

（4）结算价款支付时间和金额由双方在专用条款中约定。
（5）分包工程完工验收后, 分包人应继续负责分包工程保护和维修, 负担相关费用, 配合承包人做好总包工程完工验收工作。分包人应依据承包人指令移交分包工程。

7、 注意审查协议价款与支付内容确定方法:
（1）单价固定协议最终价款确定方法: 本协议协议书约定协议价款为单价固定、 工程量暂估价款。分包人报价书中所列单价为综合单价, 已含税金、 利润和政府规费, 该单价为不变价, 任何条件下均不予调整。工程量依据通用条款第22条要求程序进行确定。

分包工程最终价款＝分包人所报单价×经确定工程量
（2）总价固定协议最终价款确定方法: 本协议协议书确定协议价款是分包人完成份包范围内工程并负担保修责任全部价款, 除非发生通用条款第22条要求工程变更, 不然该协议价款即为双方最终止算价款, 不予调整。
分包工程最终价款＝协议书确定协议价款＋工程变更追加价款
（3）按实结算协议最终止算价款确定方法: 本协议协议书约定协议价款是依据分包人工程预算而暂定工程价款。工程完工验收后, 双方按定额和 费用定额以及工程所在地造价管理部门公布材料人工机械台班等信息价和双方计量确定实际工程量进行按实决算。

分包工程最终价款＝工程决算价款
（4）她确定工程最终价款方法。

8、 注意审查分包人违约责任设置
（1）分包人转包或再分包本工程, 承包人有权解除协议, 分包人应向发包人支付分包工程协议价款10％违约金。
（2）因分包人原因致使分包工程延期完工, 按下列要求处理:
① 分包工程延期未造成总包工程延期完工, 分包人应向发包人负担工期违约责任, 支付延期完工违约金, 违约金标准为天天 元。
② 因分包工程延期完工造成总包工程延期完工, 分包人还应向承包人支付延期违约金, 违约金标准为天天 元。
（3）分包工程质量未达成本协议约定质量目标, 分包人应向发包人负担违约责任, 违约金为 , 同时因分包工程质量达不到约定标准造成总包工程达不到总包协议约定标准, 分包人还应向承包人支付分包工程协议价款 ％违约金。

（4）分包人其她违约责任: 分包人违反本协议义务, 造成发包人、 承包人其她损失, 应负担赔偿责任。