房产交易中阴阳合同效力认定典型案例选模板.doc

房产交易中阴阳协议效力认定经典案例选｜高杉LEGAL
作者: @高杉峻 

【高杉按语】
房产买卖协议当事人为实现避税目, 就同一房产签署不一样价款多份协议情形较为常见。一旦就实际应推行何种价款发生争议, 并不妥然以价格低者或价格高者为准, 也不妥然以向行政管理部门立案登记协议为准。从案例筛选情况来看, 法院往往综合全案情况与证据, 必需时经过价格判定等方法, 来确定双方达成一致真实交易价格。

对当事人可能存在避税等违法行为, 应由税务部门等有权机关依据行政法规进行查处, 法院在民事诉讼中对此直接处理情形较为少见。另外, 这类纠纷司法实践中, 法院依据《协议法》第五十二条第二项或第五项要求而认定双方签署多份协议均为无效情况也较为少见。

就这类纠纷, 本文特筛选出若干经典案件裁判要旨以下, 供大家参考。

【裁判要旨】
内蒙古自治区高级人民法院（）内民提一字第17号 赤峰立仁房地产开发有限责任企业与多某某房屋买卖协议纠纷再审案:
商品房买卖过程中形成了两份价格迥异协议, 买卖双方各自主张根据对自己有利协议推行。再审从两份协议形式要件、 协议实际推行情况及市场价格等方面, 综合审查认定“2150”协议是双方相关商品房买卖真实意思表示, 而“1100”协议是双方为规避纳税义务所形成, 且因立仁企业帮助多某某规避纳税义务, 对发生本案民事纠纷亦存有过失, 故对其利息主张, 法院不予支持。

河南省新乡市中级人民法院()新中民五终字第188号新乡市朋来置业有限企业与李忠林等房屋买卖协议纠纷上诉案:
本院认为, 朋来企业与李忠林在1月19日签署了购房协议。以后, 朋来企业与陈芳兰就同一房屋分别于1月25日、 3月18日另外签署了购房协议及房地产买卖契约。案涉房屋于3月28日办理了房屋全部些人为陈芳兰房权证。朋来企业在原审提供6月27日由陈芳兰、 李忠林出具证显著示, 双方协商将案涉房屋价格约定为1500元/平方米, 只供办理房权证使用。购房协议仍以1月19日所签为准。据此说明, 朋来企业与李忠林签署第一份购房协议到案涉房屋产权证办到陈芳兰名下, 朋来企业没有对协议主体变更及房权证办理等事宜提出异议, 仅对案涉房屋价款申明以第一份协议为准。故本院确定案涉第一份协议及第二、 三份协议（除购房价款外）均是双方真实意思表示, 且不违反法律及行政法规强制性要求, 系有效协议, 但其中第二、 三份协议相关购房款数额约定, 并非双方真实意思表示。且从朋来企业所提交书面证实内容来看, 其双方实际系按1月19日协议所约定价款推行, 以后协议中约定价款标准并未适用, 另朋来企业称陈芳兰、 李忠林还未足额支付房款, 但陈芳兰、 李忠林是否已足额支付了购房款属协议推行问题, 并不影响协议效力确定, 且朋来企业在本案诉讼中也未请求判令李忠林或陈芳兰支付欠款, 故本院在本案中不予审查。朋来企业与陈芳兰、 李忠林约定以价位低协议进行房屋产权登记, 存在避税嫌疑, 但偷税漏税行为不影响民事行为效力。对此, 双方当事人若确存在上述违法行为, 应由行政机关进行查证并处理。

上海市第一中级人民法院()沪一中民二(民)终字第1948号严某某与黄某某房屋买卖协议纠纷上诉案:
本院认为, 上诉人严某某与被上诉人黄某某为买卖××××室房屋签署协议及补充协议, 其中为了避税协议约定房屋转让价款为120万元, 而补充协议约定房屋成交总价为183万元。协议中双方为了避税而约定房款损害了国家利益, 应属无效, 但协议部分无效, 不影响其她部分效力, 补充协议约定房屋成交总价183万元是双方真实意思, 房屋买卖协议及补充协议能够继续推行。上诉人认为双方签署协议及补充协议均无效, 缺乏法律依据。上诉人上诉请求, 本院不予支持。

广东省广州市中级人民法院()穗中法民五终字第3840号曾翔与赖智明房屋买卖协议纠纷上诉案:
本院认为, 案涉房屋买卖, 上诉人与被上诉人前后签署了《房屋买卖协议》与《房地产买卖协议》, 本案争议焦点是哪份协议是双方当事人真实意思表示。依据现有证据显示, 《房地产买卖协议》签署时间是8月23日, 上诉人与被上诉人在该日共同去房管部门办理过户手续, 在同日, 上诉人签收了广州市东沙农村信用合作社出具《二手市场购房贷款意向书》, 该信用社同意发放200万元贷款并在办理相关手续后发放至上诉人账户。再依据众所周知事实, 金融风暴在底至初才正式爆发, 上诉人称因为金融风暴原因造成房价从229万元急剧下降到177万元, 显然没有合理原因。结合现在二手房交易现实状况, 本院采信被上诉人陈说, 即《房地产买卖协议》系为避税而签署, 并非双方真实意思表示, 双方实际推行是《房屋买卖协议》。《房屋买卖协议》对于剩下房款支付时间定在房管部门办理过户手续并办理房屋抵押登记后, 而上诉人现无充足证据证实在8月23以后有与被上诉人协商怎样继续推行协议, 而是在本案《房屋买卖协议》还未解除情况下, 于11月23日将案涉房屋出售给案外人, 显然已经组成违约。被上诉人要求上诉人根据《房屋买卖协议》约定负担违约责任, 符合协议约定, 本院给予支持。

广西壮族自治区桂林市中级人民法院()桂市民终字第1175号陈超等与安旻昊等房屋买卖协议纠纷上诉案:
相关本案房屋买卖协议价格问题。依据《中国协议法》第七十七条第一款之要求, 当事人协商一致, 能够变更协议。本案中上诉人与被上诉人为进行房屋买卖前后签署了三次协议, 后协议对前协议主体、 价格、 付款时间等进行了一系列变更。这些变更系当事人行使和处分民事权益具体表现, 系双方当事人真实意思表示, 未违反法律严禁性要求, 人民法院应予认可。即, 经协商一致变更协议, 以最终变更一次为准, 本院确定双方于3月16日签署第三份协议正当有效。该协议约定房屋价款为23万元, 故双方应以此价款进行推行。上诉人主张书写为23万元系为了避税, 实际成交价格应为30万元, 无对应证据支持, 本院不予采信。况且, 上诉人在一审起诉状和二审上诉状中均认可23万元成交价格, 依据《最高人民法院相关民事诉讼证据若干要求》第七十四条之要求, 上诉人认可对己方不利事实人民法院应予确定。故, 本院确定协议成交价格为23万元。上诉人认为房屋成交价格为30万元主张不能成立。

【关联法规】
《协议法》第五十二条 有下列情形之一, 协议无效:
（一）一方以欺诈、 胁迫手段签订协议, 损害国家利益;
（二）恶意串通, 损害国家、 集体或者第三人利益;
（三）以正当形式掩盖非法目;
（四）损害社会公共利益;
（五）违反法律、 行政法规强制性要求。

【参考书目】
王泽鉴: 《民法总则》
马俊驹、 余延满: 《民法原论》
田朗亮: 《买卖协议纠纷裁判规则与案例适用》