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农村房屋买卖协议效力认定
公布日期: -08-01    作者: 胡天涛律师
案情
      7月25日, 睢志刚与毛瑞琴、 毛永亮在中间人睢根上说合下, 签署了房屋买卖协议, 将位于xx市中岳办事处新店村一处房产卖予毛瑞琴、 毛永亮。土地使用证上是睢志刚之父睢天庆名字, 当初双方约定价格为25500元, 协议签署后双方款证交清。随即睢志刚即从该房屋内将东西搬走, 毛永亮、 毛瑞琴即搬入该房屋居住至今。睢志刚一直在郑州居住。7月17日, 睢志刚父母睢天庆与耿姣以睢志刚、 毛永亮、 毛瑞琴不经自己同意, 私自出卖自己房屋, 严重侵害了自己正当利益为由, 将三人诉至xx市人民法院, 请求法院确定三被告所签订买卖房屋协议无效。
　　裁判
　xx市人民法院认为, 被告睢志刚在与被告毛瑞琴、 毛永亮签署房屋买卖协议时, 其身份特定, 为两原告之子。且原告也曾给她人说过要卖房子, 又有说合人睢根上从中说合, 睢志刚又持睢天庆土地使用证, 所以, 毛瑞琴、 毛永亮有理由相信睢志刚有代理权, 而且对此认为是善意且无过失。睢志刚以睢天庆名义与毛瑞琴、 毛永亮签署房屋买卖协议行为, 组成表见代理。在该协议签署后, 原告曾回到该房屋将其物品搬走, 即知道了睢志刚以其名义签署房屋买卖协议而不作否认表示, 原告以自己行为认可了被告睢志刚代理行为, 所以, 被告睢志刚代订协议行为应为有效。原告请求确定协议无效, 本院不予支持。依据《中国协议法》第四十九条、 第五十二条要求, 判决以下: 驳回原告睢天庆、 耿姣诉讼请求。
　　一审判决后, 睢天庆、 耿姣不服, 向xx市中级人民法院提起上诉。
　　郑州中院经审理查明事实除与原审法院查明事实相同外, 另查明, 被上诉人毛瑞琴、 毛永亮庭审时向法庭提交了登封市新店村居委会6月15日出具证实一份, 以证实双方之间房屋买卖关系存在事实, 同时证实二被上诉人居住十年期间对房屋进行了几次翻修改造;二上诉人耿姣、 睢天庆及被上诉人睢志刚已经于1998年将其户口迁出, 地已收回, 不再含有该村集体经济组织组员身份, 同时二被上诉人还向法院提交了1998年12月5日被上诉人毛永亮与袁志红签署房屋买卖协议一份, 以证实其房屋已经卖给她人。上诉人耿姣、 睢天庆对以上证据不予认可, 认为居委会证实内容不实, 房屋买卖协议是虚假。
　　xx中院审理后认为, 原审法院适用简易程序审理本案, 经过庭前数次调解, 被上诉人毛瑞琴、 毛永亮也向法庭提交了调解申请, 依据最高人民法院相关民事调解工作相关要求, 法院调解期间不计入审理期限;且上诉人耿姣、 睢天庆也无证据证实原审法院审理时间可能影响案件正确判决。故上诉人耿姣、 睢天庆上诉称原审法院程序违法, 应该撤销原判, 发回重审请求, 理由不能成立, 本院不予支持。1997年7月25日, 被上诉人毛瑞琴 毛永亮与被上诉人睢志刚签署房屋买卖协议系双方真实意思表示, 且被上诉人毛瑞琴、 毛永亮已经推行了支付房款义务, 并收到了上诉人耿姣、 睢天庆土地使用证, 应属有效协议。二上诉人上诉称, 被上诉人睢志刚隐瞒实情, 私自出售其房屋, 所得欠款自己浪费, 违法处分自己宅基地和房产, 事后上诉人未予追认, 应该认定买卖协议无效请求, 因被上诉人睢志刚系上诉人耿姣、 睢天庆之子, 经过中间人说合将房屋卖给了属于同一农村集体经济组织二被上诉人, 不违反相关法律要求, 且签署协议后又将该房屋土地使用证交给了被上诉人毛瑞琴、 毛永亮。二被上诉人在该买卖过程中属于善意无过失, 有理由相信被上诉人睢志刚含有代理权。协议签署后, 二上诉人将该房屋内东西搬走, 并于1998年将其户口从该集体经济组织内迁出, 系以自己行为对被上诉人睢志刚代理行为认可。故原审法院认定被上诉人睢志刚行为组成表见代理并无不妥;上诉人耿姣、 睢天庆该上诉请求不能成立, 本院不予支持。总而言之, 上诉人耿姣、 睢天庆上诉请求均不能成立, 本院不予支持。原审判决认定事实清楚, 实体处理妥当, 应予维持。依据《中国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项要求, 判决以下: 驳回上诉, 维持原判。
　　评析
　　本案是一起农村房屋买卖纠纷, 农村房屋买卖因为包含到宅基地使用权转让, 对其效力认定, 司法实践中认定不尽相同, 本律师认为, 农村宅基地使用权有以下特点: 其一, 农村宅基地全部权归集体。在中国, 土地分别属于国家和集体全部, 而用于建造房屋土地, 也因全部权不一样而分为建设用地和宅基地, 建设用地属于国家全部, 宅基地则属于集体全部。其二, 农村宅基地使用权主体是特定农村居民, 即属于本集体经济组织特定组员, 农村集体组织以外人员不能申请并取得宅基地使用权。其三, 农村宅基地使用权含有有限性, 即宅基地标准上只能有宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及隶属设施, 供其居住和使用, 不能将宅基地使用权出让和转卖。另外, 农村宅基地使用权含有福利性, 即农村村民取得宅基地使用权基础上是无偿或者是交纳极少费用。
　　正是基于以上特点, 加之宅基地使用权是农民安身立命之本, 在农村通常一户只许可拥有一处宅基地。中国法律法规对农村宅基地使用权转让采取了限制态度。如: 担保法第三十七条要求: “宅基地使用权不得抵押。”即使中国土地管理法第六十二条第四款要求: “农村村民出卖、 出租住房后, 再申请宅基地不予同意。”没有指明宅基地使用权不得出租、 出卖。但其立法本意即在于保护农民宅基地专有使用权。
　　伴随中国改革开放深入深化和城市化进程不停加紧, 农村大量剩下劳动力进入城市, 把大量私有房产留在了农村以及其她原因, 使一户拥有了多处住宅, 这么就出现了大量农村私有房屋买卖, 本案即属此种情况。在此情况下, 对该包含到农村房屋买卖协议效力认定就不能简单一律按无效对待或仅仅适用土地管理法第六十二条要求, 地随房走一律认定有效, 而是应从宅基地使用权特点上去把握。通常来说, 确定农村房屋买卖协议有效应符合以下多个条件: 1.转让人拥有两处以上农村住房;2.转让人与受让人应为同一集体经济组织内部组员;3.受让人没有住房和宅基地, 且符合宅基地使用权分配条件;4.转让行为已取得集体经济组织同意。所以, 本案应确定该房屋买卖协议有效。