购房指标转让合同的效力及风险模板.doc

购房指标（名额）转让协议效力及法律风险
购房指标转让反悔, 多年友谊付东水
为了赚取购房指标转让费, 为了低价购房, 芮某将其单位职员团购房指标卖给了熟人李某, 李某支付了4万元购房指标转让费, 全额支付了购房价款及相关费用, 但两年过去了, 房价上涨了, 芮某反悔了, 主张《购房指标买卖协议》未经其妻子同意, 应属无效, 要求收回房子。10月, 盘龙区人民法院一审判决芮某与李某签署《购房指标买卖协议》有效, 双方应该继续推行本协议。
4万元“卖”购房指标
3月, 芮某所在省级单位正在组织职员团购商品房, 地段不错, 价格也廉价, 不过, 芮某年事已高, 不想加重经济负担, 但白白“浪费”自己购房指标又不划算, 于是决定, 先把指标应承下来, 再转卖给他人, 最少能赚点转让费。取得购房指标后, 得悉跟随女儿学琴学生家长李某想要购房, 于是, 芮某与李某商议将其购房指标转让给李某, 李某支付其一定转让费。双方约定后, 4月, 芮某与李某签署了《购房指标买卖协议》, 约定: 芮某将其购房指标转让给李某, 李某一次性支付芮某4万元转让费, 芮某放弃购房权; 芮某不再支付与购置长丰区星泽园小区房产权相关任何费用; 芮某帮助李某办理产权过户手续。由李某支付星泽园小区房屋产权相关任何费用, 李某支付房款后拥有该房屋产权; 因为团购房购置人名称是芮某, 李某以芮某名义缴纳购房款, 房屋全部权属于李某。协议签署后, 李某于当日支付了芮某4万元转让费, 同时向开发商支付了15万元购房定金。8月5日, 芮某与开发商签署了商品房购销协议, 约定芮某向开发商购置位于昆明市新亚洲体育场长丰区星泽园小区房屋, 交房时间为12月31日前。同日, 李某支付了全部剩下房款及房屋维修基金、 工本费等相关费用。

房价上涨惹纠纷
以来, 昆明市房价迅猛上涨, 李某当初以芮某名义购置房子由3200余元每平方米, 到4月, 已经上涨7000元左右每平方米。5月, 李某要求芮某交付房屋, 芮某表示“指标不卖了”, “房子要收回”。这个消息对于李某家来说无疑是非常震惊, 在此之前, 因李某孩子跟随芮某女儿学琴, 两家关系也是不错, 而且此时, 已时隔一年, 已以芮某名义缴纳了全部房款50万余元及4万元转让费。其后, 李某数次要芮某协商, 芮某态度都十分强硬, 果断要收回房子, 拒不向李某交付房子。
6月, 李某将芮某起诉至盘龙区人民法院, 要求确定芮某与李某签署购房指标转让协议有效; 芮某继续推行协议, 帮助李某办理房屋过户手续。
法院审理此案时, 被告称诉争房屋是其以单位职员身份名义进行购置, 购置时与开发商做了尤其约定, 不许可个人随意转让购房资格, 且诉争房屋系其与妻子王某共同共有, 原告没有证据证实第三人王某曾授权给被告芮某, 芮某私自处分共有财产行为无效, 故原、 被告于4月签署《购房指标买卖协议》属无效协议。同时, 反诉诉请判令解除其与被反诉人李某签署《购房指标买卖协议》。
第三人王某称: 诉争房屋系芮某与王某共同共有, 被告芮某与原告签署《购房指标买卖协议》其不知情, 被告芮某私自处分共同财产行为无效, 且诉争房屋系被告购置预售商品房, 原、 被告在签署购房指标转让协议时, 被告未依法登记领取所售房屋权属证书, 且至今被告仍未取得该房屋权属证书, 未依法登记领取权属证书房地产, 依法不得转让, 故被告芮某与原告签署《购房指标买卖协议》系无效协议, 请求驳回原告诉讼请求。
法院认为: 一、 相关原、 被告签署《购房指标买卖协议》是否有效问题。中国法律要求, 协议是当事人之间设置、 变更、 终止民事法律关系协议, 依法成立协议受法律保护。本案中, 原、 被告所签署《购房指标买卖协议》标物系经登记立案预售商品房, 就该房屋所发生再转让行为并不违反法律、 行政法规强制性要求。本案被告辩称房屋是被告以单位职员身份名义进行购置, 购置时与开发商做了尤其约定, 不许可个人随意转让购房资格, 故原、 被告签署《购房指标买卖协议》无效理由不能成立。同时, 涉案房屋系被告芮某与第三人王某在夫妻关系存续期间共同取得房产, 属于夫妻共有财产。从本案被告芮某与原告签署协议到原告李某主张权利长达二年之久, 王某均未提出异议, 原告有理由相信被告妻子王某知道或者应该知道该房已转让她人, 被告芮某与原告签署购房指标买卖协议, 是对其夫妻共有财产进行转让行为, 原告完全有理由相信被告芮某处分行为代表了夫妻双方共同意思表示, 被告芮某以涉案房屋系共同共有, 王某不知道或不一样意为由对抗善意第三人李某主张不成立, 原、 被告双方在平等自愿基础上签署《购房指标买卖协议》已依法成立并生效, 受法律保护, 对双方当事人含有法律约束力。双方当事人应该根据协议约定全方面推行自己义务, 不得私自变更或解除协议。
二、 相关原、 被告签署《购房指标买卖协议》是否应该继续推行问题。本案中, 原告已按协议约定支付了转让费、 购房款、 房屋维修基金、 工本费等款项, 推行了协议义务, 并无违约行为。现诉争房屋房屋全部权证仍未办理下来, 故本案协议推行期仍未届满, 双方仍处于协议推行期内, 双方都有推行协议约定义务, 原告要求判令被告继续推行协议诉请, 本院给予支持。据此, 本院为维护房屋交易安全, 提倡老实守信。确定原告李某于被告芮某于4月前《购房指标买卖协议》为有效协议; 原告李某与被告芮某、 第三人王某继续推行《购房指标买卖协议》。判决后, 双方都没有上诉。

点评: 多年来, 伴随房价节节攀升, 房地产纠纷层出不穷, 法院受理案件数量呈逐步攀升状态。相关房产转让转让, 双方自愿签署协议是否正当有效？购房指标转让到底应该注意哪些法律问题？笔者将围绕这一问题, 结合自己办案实践, 发表以下见解:
一、 相关购房资格转让协议是否有效问题
法无明文严禁即自由。法律并没有明令严禁购房指标转让, 在这一块, 法律上属于空白。即使中国《城市房地产管理法》要求: 未依法登记取得权属证书房地产不得转让, 但它仅仅是对物权行为限制, 转让购房名额, 并非物权范围。所以, 其不能作为协议无效法律依据。其次, 职员按单位政策享受优惠购房权利, 与单位签署认购资格时其还未实际取得房屋, 所以, 职员对房屋权利只属于资格权利, 在法理上可归为一个期待利益, 属于债权范围。这类房屋转让过程中发生纠纷, 属于购房资格转让纠纷, 并非房屋全部权转让纠纷; 转让行为不违反法理强制性要求; 没有损害其她人利益, 协议有效, 双应该继续推行。
二、 相关夫妻一方不知情是否能够解除协议问题
第一, 购房指标不属于夫妻共同财产。如本案中被告芮某认为其与李某签署《购房指标买卖协议》没有经过其妻子王某同意, 属于无效协议; 王某也声称购房指标属于夫妻共同共有, 李某与芮某签署《购房指标买卖协议》没有经过她同意, 该协议为无效协议。但笔者认为, 协议标不是房屋全部权, 只是购房资格, 不存在房屋全部权转移问题, 所以, 与夫妻共同财产无关。另外, 购房资格是基于单位职员身份而取得, 而非基于婚姻关系所产生权利, 所以该资格并不属于夫妻共同财产范围。
第二, 即使认定购房资格为夫妻共同财产, 通常推定购房资格转让为夫妻共同意思表示。最高人民法院相关适用《中国婚姻法》若干问题解释（一）第十七条第二项要求: “夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做关键处理决定, 夫妻双方应该平等协商, 取得一致意见。她人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示, 另一方不得以不一样意或不知道为由对抗善意第三人。”夫妻是一个相当亲密生活关系, 受让方有理由相信, 转让方得行为应为其夫妻双方共同意思表示, 那么, 转让方不得以其妻子不一样意或不知道为由对抗善意受让人。但假如对方确实能够举出证据, 证实夫妻一方不知情, 那么购房指标转让协议可能会成为效力待定协议。但本案中, 从李某与芮某签署《购房指标买卖协议》到李某起诉, 时隔二年有余, 而且这一期间李某还数次找芮某协商, 作为夫妻一方, 王某不可能不知情, 且其没有提出任何异议, 庭审过程中, 也没有提供任何能证实其不知情证据, 所以, 有理由推定其对芮某向李某转让购房指标是认可。
三、 相关无权属证书房屋购房指标转让协议效力
中国《物权法》要求: “当事人之间签订相关设置、 变更、 转让和消亡不动产物权协议, 除法律另有要求或者协议另有约定外, 自协议成立时生效; 未办理物权登记, 不影响协议效力”。如前所述, 单位团购房转让协议是团购房资格转让, 并非房屋全部权转让纠纷, 属债权范围。即使涉案房屋未依法登记领取权属证书, 其法律效力是物权不发生变动, 不影响团购房资格转让协议效力。 
四、 相关单位严禁转让团购房资格要求是否影响购房指标转让协议效力
即使, 通常单位都会严禁本单位职员将其购房资格转让她人, 但这仅仅是单位内部要求, 职员违反单位内部要求, 只能由单位内部进行处理, 这并不影响购房指标转让协议效力。中国《协议法》要求, 只有符合《协议法》第五十二条要求情况下（第五十二条有下列情形之一, 协议无效: （一）一方以欺诈、 胁迫手段签订协议, 损害国家利益; （二）恶意串通, 损害国家、 集体或者第三人利益; （三）以正当形式掩盖非法目; （四）损害社会公共利益; （五）违反法律、 行政法规强制性要求。）才无效。所以, 购房指标转让通常应该认定有效。
五、 签署购房指标转让协议应该注意问题
第一, 不是全部购房指标转让协议都有效, 如经济适用房、 军用房等购房指标转让协议, 通常认定为无效。经济适用房、 军用房等, 是针对特殊人群, 国家有严格条件限制, 购房人必需符合相关条件。经适房配售后, 5年内不得上市交易。确需转让, 由原购房人向市房地产行政管理部门申请回购, 回购价格由市价格部门根据原价格并考虑折旧和物价水平等原因确定。 在限制转让年限内将房屋转让, 或将购房权私自转让给没有购房资格人, 以上行为违反国家相关购置经济适用住房相关要求, 法律认定该类购房指标转让协议无效。
第二, 转让人署名, 最好让全部共有些人都署名, 假如其她人署名现实无法实现, 需转让人取得其她共有些人书面同意书, 以防其她共有些人以不知情为由, 要求确定转让协议无效。
第三, 违约条款设置。为避免双方出现违约行为, 一定要设置好违约条款, 使对方不敢轻易违约或者即使对方违约, 己方也不至于遭受过重损失。
第四, 购房款支付方法约定。转让方在签署购房指标转让协议时, 因受让方不直接与开发商接触, 而是转让方与开发商签署房屋购销协议, 所以, 应该注意对受让方购房款支付方法约定, 以防对方不按时支付房款, 造成转让方需向开发商负担违约责任。
第五, 交房时间、 办理房屋过户手续时间约定。因与开发商签署房屋购销协议是转让方, 全部开发商交房、 办理产权登记协议相对人是转让方, 所以, 受让方应在购房指标转让协议中约定好交房时间及办理房屋产权过户登记手续等合理时间, 不然, 可能会造成受让人支付了转让费、 购房款, 却无法合理使用房屋。

延期交房, 108户业主联合将房产商送上被告席
4月28日, 雷某等200余户购房者来到开发商售楼处准备接房, 但发觉房屋存在质量问题, 拒接房子, 并声称房地产商本应3月28日交房, 现已延期一个月, 双方就延期交房、 房屋质量问题等无法达成一致意见, 所以, 雷某将开发商起诉至法院, 要求开发商交付符合质量标准房屋, 并负担延期交房违约金。
案情回放:
10月, 雷某与房地产开发商签署了《商品房购销协议》, 双方约定: 买受人以银行按揭方法支付253552元购房款; 出卖人于3月28日前将经建设单位组织验收合格房屋交付给买受人; 如出卖人未按协议约定时间交房, 自协议约定交付时间届满后次日起至实际交房之日止30天内, 按天天100元向买受人支付违约金, 协议继续推行; 逾期30天后, 按买受人已付款0.5%乘以逾期天数向买受人支付违约金, 协议继续推行。协议签订后, 原告交纳了购房款。3月28日, 因为该小区基础设施还未完善, 部分房屋主体工程也未完工, 故开发商无法推行交房义务。开发商承诺4月28日交房。4月28日, 雷某前来接房, 但其认为, 开发商所开发房屋部分公共设施不完善, 部分房屋楼梯扶手、 防盗门、 房屋及楼道墙壁质量等存在问题, 所以拒绝接房, 6月21日, 雷某等108户购房者将开发商起诉到了人民法院, 要求开发商交付符合质量标准房屋, 并按协议约定负担从3月28日起至开发商实际交房日止延期交房违约金。
被告开发商辩称: 其已经于3月20日通知原告等买受人交房日期变由3月28日变更为4月28日, 原告对此项变更并没有提出任何异议, 应该视为原告对交房时间变更认可, 被告不负担逾期交房违约责任; 第二, 被告所交付房屋已经经过建设部门组织验收, 验收结果为合格, 符合双方约定质量标准, 房屋不存在质量问题, 所以要求驳回原告诉讼请求。
一审法院审理认为: 原、 被告签订《商品房购销协议》是双方当事人真实意思表示, 未违反法律、 行政法规要求, 该协议依法成立并生效, 对双方当事人含有法律约束力, 协议当事人应该根据协议约定享受权利同时认真推行自己义务。被告收受原告支付购房款后未按约定时间向原告交付符合要求房屋, 应负担违约责任。被告答辩认为其延期一个月即4月28日已电话通知原告接收房屋主张原告不予认可, 其也未提供充足证据给予证实, 法院对其答辩主张不予采纳。因双方在协议中约定了违约责任负担方法, 故被告除向原告支付违约金外还应继续推行交付房屋义务。相关违约金支付期限, 因双方签订协议约定自交房时间届满次日起开始计算, 故应自3月29日起支付。至于原告主张违约金计算截止日期法院给予支持。相关违约金计算标准, 因被告认可违约30天, 并同意天天按协议约定支付100元即3000元, 法院给予确定。4月29日以后违约金, 原告要求天天按购房款总额0.5%支付, 该约定即使是双方当事人真实意思表示, 但被告认为违约金过高, 也提出调整违约金请求。为合理平衡双方当事人理由, 应给予调整。调整标准是以双方约定违约30天内天天100元违约金为参考依据, 根据原告所交购房款金额确定为天天万分之六。被告应支付违约金计算方法是3000元+253552元×万分之6／天×211天=35100元。
一审判决后, 被告对交房时间确定不服, 提起了上诉, 二审法院认为开发商所开发房屋于4月28日前已经完工完成, 并经建设部门组织验收合格, 已经含有协议约定交房条件。为衡平双方当事人利益, 最大程度地实现协议公平和正义, 交房时间酌定为6月3日（第一家购房户接房日期）。

点评: 本案是一起商品房预售协议纠纷引发, 关键包含到预售商品房交房条件、 延期交房违约责任、 房屋质量问题、 违约金调整等法律问题。
第一, 相关预售商品房交房条件问题。通常商品房预售协议都是采取建设部门确定通用协议, 即要求交房条件为: 经建设单位组织验收合格。本案中, 被告开发小区房屋已经于4月26日取得了建设单位组织验收合格汇报, 所以, 应该认定被告4月28日已含有交房条件。
第二, 相关逾期交房违约责任负担问题。《商品房购销协议》是原被告双方真实意思表示, 正当有效, 所以被告应该严格根据协议约定交房时间向原告交房符合协议约定商品房。本案中, 双方约定交房时间为3月28日, 被告3月28日并没有按协议约定交房房屋, 即使被告抗辩认为其已经于3月20日通知了原告等购房者将交房时间变更为4月28日, 但其无法证实其交房时间变更取得原告认可, 所以, 其3月28日未能实际交房, 已经组成延期交房违约事实, 应该负担违约责任。至于延期交房截止日期, 笔者认为被告所开发小区房屋于4月26日已经建设单位组织验收合格, 4月28日原告也来办理接房手续, 仅是因为其认为房屋楼梯扶手、 防盗门、 房屋部分墙壁等质量存在问题及住房维修基金等有异议, 所以拒绝接房。所以, 应该认定被告已经于4月28日向原告推行了交房义务, 被告延期交房违约金计算截止日应该是4月28日。
第三, 相关协议中违约金调整问题。相关违约金是否过高、 是否应该进行调整问题, 依据中国《协议法》第一百一十三条要求: “当事人一方不推行协议义务或者推行协议义务不符合约定, 给对方造成损失, 损失赔偿额应该相当于因违约所造成损失, 包含协议推行后能够取得利益, 但不得超出违反协议一方签订协议时预见到或者应该预见到因违反协议可能造成损失。”故本案违约金应该确定为赔偿性违约金。依据第一百一十四条要求: “当事人能够约定一方违约时应该依据违约情况向对方支付一定数额违约金, 也能够约定因违约产生损失赔偿额计算方法。约定违约金低于造成损失, 当事人能够请求人民法院或者仲裁机构给予增加; 约定违约金过分高于造成损失, 当事人能够请求人民法院或者仲裁机构给予合适降低。”所以协议违约金调整是依当事人请求可对违约金进行调整标准。最高人民法院相关适用〈中国协议法〉若干问题解释（二）第二十九条要求: “当事人主张约定违约金过高请求给予合适降低, 人民法院应该以实际损失为基础, 兼顾协议推行情况、 当事人过失程度以及预期利益等综合原因, 依据公平标准和老实信用标准给予衡量, 并作出裁决。当事人约定违约金超出造成损失百分之三十, 通常能够认定为协议法第一百一十四条第二款要求‘过分高于造成损失’。”该条文对违约金过高涵义进行了界定。所以, 如协议双方当事人约定违约金确实超出造成损失百分之三十, 就能够认定违约金过高, 协议一方当事人能够请求人民法院或仲裁机构调整违约金。
第四, 相关预售商品房屋质量问题。依据最高人民法院相关《审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第十二条要求: “因房屋主体结构质量不合格不能交付使用, 或者房屋交付使用后, 房屋主体结构质量经核验确属不合格, 买受人请求解除协议和赔偿损失, 应予支持。”第十三条要求: “因房屋质量问题严重影响正常居住使用, 买受人请求解除协议和赔偿损失, 应予支持。交付使用房屋存在质量问题, 在保修期内, 出卖人应该负担修复责任; 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复, 买受人能够自行或者委托她人修复。修复费用及修复期间造成其她损失由出卖人负担。”故购房者对所购房屋质量应负担举证责任, 除非房屋主体结构存在质量问题, 不然房屋存在其她质量问题可能仅仅属于开发保修义务, 而不组成违约、 拒不接房理由。