孙中山故居纪念馆物业管理方案.doc

孙中山旧居纪念馆物业管理方案

第一部分整体管理目标和理念

孙中山旧居纪念馆位于广东省中山市翠亨村，是以翠亨村孙中山旧居为主体纪念性博物馆，建立于1956年11月，其主体陈列有孙中山旧居、孙中山生平事迹展览和翠亨民居展览等。该馆行政隶属中山市文化广电新闻出版局。 年5月，被国家文物局公布为首批国家一级博物馆。
孙中山旧居纪念馆占地××××亩，其中规划×××亩水域，其余区域全部为绿化景观，针对孙中山旧居纪念馆总体概况和各个要素，我企业确立了以下整体管理构想及策划方案。
一、 管理基本定位
（从接管开始）：物业管理以配合为中心，促进配合旧居管理，物业管理好坏必将直接影响到公园整体形象，优质物业管理和房屋质量保修承诺将形成良好市场口碑，对公园起到无形宣传作用，反之将成为妨碍。在此期间，物业管理服务质量是关键，性价比高物业管理对旧居宣传将起到主动作用，依照这一特点，我企业将在管理早期加强物业管理品牌效应，集中管理优势，尽快创出该公园物业管理品牌，形成良好市场口碑。
二、 管理理念定位
树立“以品质为重，以服务为尊”理念，抓运转良好设施设备、安全温馨生活环境、赏心悦目标旧居风景” 三个保障。
（一）树立“以品质为重，以服务为尊”理念
坚持“以管理服务于人，以服务贡献于人、以诚心打感人、用信誉塑造人”，
打造物业优质服务品牌。不停听取公园游客合理化提议和要求，及时填补工作中缺点与不足，提供最优质服务、最贴心关心。
该景区作为高端旅游休闲区，其特点决定了物业管理工作开展标准更应体
现出一个“舒适、安全、尊贵”。我企业将秉着真诚态度，以高起点、高标准、严要求标准，试图为游客缔造最纯粹感性，使游客充满享受舒适与生活便捷。舒适：物业管理舒适表现在“温暖、洁净、方便、快捷”旅游环境，其环境应该首先重视“舒适”一面，以满足其“理性上基本需求”。
安全：安全防范是物业管理企业专业服务，我企业将从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足游客（使用人）“安全需求”需要出发制订出对应管理制度和应急预案。
尊贵：“以人为尊”、“以人为本”一贯服务理念能让游客或使用人表现到生活尊贵一面。高标准物业管理将使游客感受到档次和身份象征，经过我们管理，力争让游客满足“受人尊重需求”。
（二）抓住三个保障：“运转良好公园设施设备、安全温馨生活环境、赏心悦目标公园风景”。
1、 运转良好公园设施设备
要确保公园正常运转，最基本条件就是确保公园各种设施设备可靠运行。我们选拔综合素质好、技术精技术人员对公园设施设备进行日常管理和维护，对公园水电设备、智能化设施等进行定时养护，确保公园设施设备常年运转良好。
2、 安全温馨居住环境
公园安全是正常旅游、生活基本保障，经过我物业企业努力，营造公园安全温馨工作环境，保障监控设施、消防等安保设施设备正常运转，确保无重大治安案件。
3、 赏心悦目标公园风景
旅游、生活环境舒适、整齐会给人一个好心情，在做好公园清洁工作同时，我们侧重抓好公园内花卉以及环境绿化工作，做到公园内花卉、树木生长正常，布局合理。
三、 管理方式
我们将该孙中山旧居纪念馆物业管理按照标准和操作规范进行管理。
在管理协议期内制订年度管理目标，在经济上实施独立核实自负盈亏，实现
社会效益、经济效益和环境效益同时发展。
四、 管理目标
1、 保持和提升物业完好程度。经过加强对整体物业管理养护和对人管理和服务，以预防使用不妥，损坏公共配套设备设施。
2、 创造良好环境，统筹安排孙中山旧居纪念馆各项设施管理养护，强化宣传，对游客进行依法管理约束，共同维护孙中山旧居纪念馆环境。
3、 维护孙中山旧居纪念馆权益。加强对游客行为管理、维护孙中山旧居纪念馆整体利益，从而有利于孙中山旧居纪念馆口碑。
五、 管理标准
依照全国《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及其实施细则，本着“以楼养楼，略有节余”和“精干高效、优质服务”管理标准，实施“管、养、修、服务”为一体综合管理。
六、 管理内容
1、 孙中山旧居纪念馆建筑本体公用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体
和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备房等）维修，养护管理。
2、 孙中山旧居纪念馆房屋建筑本体公用设施设备（公用上下水管管道、落水管、公用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设备等）维修，养护，管理和运行服务。
3、 孙中山旧居纪念馆规划红线内配套服务设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等）维修、养护和管理。
4、 公共环境（包含公共场地、房屋建筑物公用部位）清洁卫生、垃圾搜集、清运。
5、 交通、车辆行驶和停泊管理。
6、 配合和帮助当地派出所进行安全监控和巡视等护管工作。
7、 消防管理。
8、 公园文化娱乐活动。
9、 其余特约服务。
10、 物业管理档案、资料。

第二部分 管理架构和人员配置、管理及物资配置
第一章 管理架构
依照孙中山旧居纪念馆实际情况，从节约人力、物力角度出发，不设置一些专门机构，一人多岗，重在管理。服务中心实施项目经理负责制，与企业订立年度管理目标责任书，实施年度目标责任考评。
服务中心设置一个中心、三个班组，即：客户服务中心和工程维修班、秩序维护班、环境维护班，按照各自分工负责本班组工作。
机构设置图：

华侨物业

客服中心

秩序

工程

环境

财务管理

文档管理

客户服务

后勤保障

展场管理

治安管理

消防管理

车辆管理

设施维修

设备管理

房屋管理

清洁管理

绿化管理

农耕管理

孙中山旧居纪念馆

孙中山旧居纪念馆服务中心

第二章 管理人员配置
我物业企业将本着“精干、高效，以岗定人”标准确定人员编制，建立一支当代化、专业化，高素质、复合型管理队伍，实施先进管理理念，确保各项工作高效、快速开展，该公园公园实施专业化物业管理与服务。在确保各项管理工作有效落实基础上，尽可能节约人工开支，以使有限经济起源愈加好发挥其效能。
一、配置标准
1、 坚持高素质、业务精高层次配置标准；
2、 力争精干、高效、实用；
3、 热爱物业管理工作，有创新、贡献精神。
二、管理人员配置分类和数量：
岗

位

岗位及人数

人

备

注

服务中心

经理

1

全方面负责公园管理

客服中心

主管

1

负责客服接待投诉
处
理

客服人员
（兼文
员
）

3

负责与业主
（
使用人
）之间

联络

资
源
后勤

行政
人
事
专员

工
程部

主管

1

全方面负责工
程维修
、
装修

班长

1

负责
班组日常事
务管理

维修
工

5

含电
工、
给排水
工

环境部

主管

1

全方面负责
环境
管理

保
洁班长

1

负责
班组日常事
务管理

绿
化
班长

1

负责
班组日常事
务管理

保
洁
员

25

公园
道路
、
水域
\
楼道清扫等

绿
化工

20

负责公园
绿
化工作

秩序部

主管

1

全方面负责
安
全、
交通
管理

班长

2

管理班组工作

展场管理员

展场、门岗、巡查岗、消防员、车管员

合

计

注：保洁、绿化管理可外包。保洁按单位人工计算成本，绿化按每平方米服务价格计算成本。
第三章 员工培训和考评
人是企业中最主要资源，物业管理经营就是人与人之间往来，企业中人力资源反应了企业竞争力强弱，而教育和培训是提升企业人员素质主要伎俩，所以我们把培训人才作为实现物业管理当代化基础步骤和可靠确保。
一、 培训目标
规范员工培训考评工作，使员工培训工作系统化、规范化最终使员工具备
满足工作需要知识和技能，提升物业中心全体员工专业水平以及服务意识，培养爱岗敬业精神，增强队伍凝聚力、稳定性，为管好公园提供人力资源确保，确保管理人员100％合格上岗，全员培训率达100％。
二、 培训方式
（一） 外派培训：
我企业每年引进1－2名物业管理专业学生到公园实习，引进新观念、新理论、新思维，达成实践和理论结合；
选送业务骨干参加行业主管组织物业管理培训班，接收新事物，学习好方法，提升业务能力。
（二） 岗位培训
以企业为培训基地，针对不一样岗位集中讲课进行岗前培训；实地跟班，以老带新进行岗中培训。
（三） 会议讨论
针对日常管理工作中发觉经典案例组织物业中心各类人员进行讨论，提升员工实际工作能力。
三、培训计划培训计划重视分阶段培训，分为接管前集中强化培训、日常管理培训。
培训阶段

培训对象

培训内容

目标及效果

培训时间

接管前

培训

全体员工

公园概况、
岗位制
度、
工作流程、
服务质
量、
服务技巧、
物业管
理知识等

经过岗前培训，使
公园各类管理人员
基本具备上岗能力

接管前

日常管理

培训

新进员工

项目概况、
物业中
心规章制度、
物业管理
基本知识、
岗位基本技
能培训等

具备上岗基本能力

进入
物业
中心
一周
内

管理人员

物业管理法规文件、
岗位技能技巧培训等

提升管理服务能力
水平

常年进行

操作层培训

岗位技能技巧、
服务
意识、沟通能力

提升服务水平

常年进行

全体员工

仪容仪表、
文明礼貌
用语、服务行为规范

建立良好企业文
化气氛

常年进行

第四章 员工仪表、行为规范
物业管理是该公园一个组成部分，员工仪容仪表，标志着物业企业形象，
也是公园业主（使用人）开展公园活动对外窗口物业管理员工外在表现形式是缺一不可，要求我们每个员工对自己行为有一个准确任职，将仪表、仪容、言行举止形象作为一项长久工作常抓不懈，全方面提升企业信誉度和企业形象。
一、 着装
全部员工一律穿制服上岗。
二、 仪表行为规范
1、 企业各岗位员工上班时间必须穿要求制服，制服应洁净、整齐、笔挺。
2、 穿西装制服时，领带必须结正，不得卷起衣袖和裤脚。
3、 制服外不得显露个人衣物和物品，制服口袋不要装过大物品以免鼓起。 4、上岗时必须佩戴工作牌，工作牌应端正佩戴于左胸。
5、男员工不得留长发，女员工不得浓妆艳抹，时刻保持良好形象。
三、 仪态行为规范
1、 面对业主（或客人）应随时保持微笑，不准给业主（或客人）看脸色，向业主（或客人）发脾气。
2、 和业主交谈时应全神贯注，双眼注视对方，适当地点头称是。不得东张西望、心不在焉。
3、 在业主面前不准做不雅或不尊敬动作，如双手叉腰、挠头、挖耳等。
4、 上岗时不得哼歌曲、吹口哨、跺脚等。
5、 不得当众整理个人衣物、化装等。
6、 行走时不要勾肩搭背，与业主相遇应靠边而走，不得从二人中穿行，请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗鄙无礼。
7、 上班时间不准大声说话、谈笑、喊叫、乱丢乱碰物品，以免发出无须要声响影响他人工作。
8、 咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。
9、 员工在工作、打电话或工作与人交谈时，如有业主走近，应立刻打招呼或点头同意，表示注意到他（她）降临，不准毫无表示或装作没看见。
10、 在为业主服务时不得流露出不耐烦、不高兴、冷淡表情，应做到亲切、友好、精神饱满、不卑不亢。
11、 上班时要保持良好坐姿或站姿，不得东歪西倒前倾后靠，不得伸懒腰。
第五章 员工奖惩机制
我们将实施奖勤罚懒，依照企业检验考评以及业主对公园物业中心工作考评，每季度评出最好工作人员以及不称职员工，得到荣誉进行奖励，不称职员工进行待岗培训、限期改进、解聘等阶段处理；依照每季度考评结果年末对管理项目整年工作进行综合评议，评出物业中心先进个人。
一、 目标
为维护企业声誉，加强企业管理，提升管理水平，在加强事项教育同时，对违反企业制度员工给予必要纪律处罚。
二、 种类
（一） 警告
适适用于第一次触犯轻微过失要求。
（二） 严重警告
适适用于第一次触犯重大过失要求及受过三次严重警告者
（三） 最终警告
适适用于第二次触犯重大过失要求及受过三次严重警告者
（四） 开除（或解聘）
适适用于触犯开除要求以及受过二次最终警告者。
三、 过失性质
（一）轻微过失（违反以下一项者，给予警告一次）
1、 一个月迟到或早退三次；
2、 违反护管制度，拒绝护管人员检验；
3、 违反安全制度但未造成后果；
4、 在公园内行为不检点，如大声喧哗、追逐打闹；
5、 不讲卫生，在公园公共场所说脏话，乱扔杂物、烟蒂及随地吐痰；
6、 工作时间做私活、吃零食、喝酒、串岗闲聊；
7、 因为工作过失，造成企业财务损失达成100元以上1000元以下；
8、 业主连续三次反应工作态度不好（经查属实）；
9、 私扣业主（使用人）提出通常意见。
（二）严重过失（违反以下一项者，给予严重警告一次）：
1、 旷工一天；
2、 利用职务之便收取户主或客户钱物；
3、 对业主（使用人）态度蛮横；
4、 公开顶撞上级，不服从指挥或有意消极怠工；
5、 因为工作过失，造成企业财务损失价值1000以上3000元以下。
（三）重大警告（违反以下一项者，给予最终警告一次）：
1、 连续旷工三天；
2、 接收贿赂；
3、 殴打他人或相互打架斗殴
4、 因为工作过失，造成企业财务损失价值达3000元以上。
（四）开除（犯有以下错误，立刻给予开除或解聘）
1、 连续旷工七天或一年内累计旷工十五天；
2、 偷窃企业、同事或业主财务；
3、 用非法伎俩涂改原始统计，窃取账单或单据，从不牟取私利；
4、 严重玩忽职守，给业主（使用人）或企业利益造成重大损失；
5、 威胁上级，欺侮刁难业主及来访客人；
6、 因触犯国家法律而被公安司法机关拘审；
7、 犯有其余严重错误。
四、奖励条例
（一）奖励对象
1、 在改进企业经营管理，提升经济效益和管理效益方面有显著成绩者；
2、 工作努力，深得业主褒扬者；
3、 在危急时刻为保护他人生命安全，保护公园财产方面有特殊成绩者；
4、 在预防业主被盗、丢失等事故方面有贡献者；
5、 因其行为为企业带来荣誉者；
（二）奖励方法
凡符合奖励条件者，经企业同意给予确认，奖励形式。
1、 授予奖状（证书）；
2、 颁发奖品或奖金；
3、 尤其加薪；
4、 晋级
第三部分 管理规章制度
企业依照管理经验，建立起一套行之有效物业管理规章制度，该物业中心拟制订以下几个方面规章制度：
一、管理“十条标准”
（一） 文明服务
恪守社会公德，考究职业道德，执行各项规章制度。物业中心各类员工守时守纪，着装整齐，礼貌待人，严格按《服务准则》，做好各项服务。
（二） 整体环境
公园公共场所没有堆积物，地面平整，无建筑垃圾。公园整体外貌无损坏，
房屋达成完好或基本完好标准，确保居住安全和正常使用，车辆停放整齐有序。
（三） 清洁卫生
公园内公共部位清扫保洁，卫生无死角。做到：垃圾日产日清，管道、沟渠通畅，无积污堵塞，公园公共走廊洁净，不堆放杂物，排污达成国家要求排放标准。
（四） 楼外绿化
公园外公共绿地和街道绿化分布合理，花、草、树木、建筑小品培植得当，环境优雅宜人。
（五） 治安管理
公园内治安保卫制度化、防偷盗、防自然灾害，有制度、有设施、有条约、有专员负责。公园内治安人员尽职尽责，确保公园业主（使用）人身财产安全和商业机密。
（六） 经费管理
严格按照国家和市关于部门制订收费标准，无乱收费、乱摊派行为。收费
统一，手续简便，方便业主，各种费用收缴及时。物业中心严格执行财经纪律，财会人员无贪污、挪用行为，并厉行节约，主动开展多个经营。
（七） 设施齐备
公园内给排水、供电、通讯、照明、消防、监控、文体等设施齐全完备，运作正常，不改变原设计用途，发觉破损及时修理。
（八） 楼内文化
主动开展文化活动，宣传教育活动内容丰富，活动开展有计划、有制度，主动培养爱护公物，恪遵法纪，团结互助，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共同创建文明公园。
（九） 机构职能物业中心管理人员职责明确，分工合作，协调管理。行政管理尽职尽责，监督机制完善。召开各种会议有统计（纪要），开展各项活动有效益。资料、档案齐全，保留完好。
（十） 管住关系
“业主至上、服务第一”宗旨贯通在各项管理服务之中，切实表现“为业主
（使用人）排忧解难”，使业主（使用人）满意。
二、岗位职责
（一）物业中心主任岗位职责
1、 熟悉物业管理法律、法规、政策及企业领导要求，依照公园实际，完善关于规章制度，不停提升管理水平。
2、 依照关于达标条件，制订和实施公园创优计划，建立健全护管、卫生、绿化、水电、房屋、车辆、市政等管理制度。
3、 负责护管、消防过程控制和管理，营造安全、舒适工作环境。
4、 搞好公园公共卫生、绿化养护、安全防范、车辆管理、供电、供水、消防、电梯运行等管理和市政房屋设备、设施维修、养护。
5、 负责物业维修服务、保洁、绿化服务过程管理和控制。
6、 负责各类设备运行控制及维修保养管理，确保设备设施正常运行。
7、 负责各项服务过程中质量统计正确、清楚、完整。
8、 对维修人员进行业务培训，不停提升他们专业素质。
9、 提升全体员工消防安全意识，消除不安全隐患。
10、 坚持对辖区日巡视、周检验及配合月抽查工作。
11、 完成领导交办其余任务。
（二）工程维修班岗位职责
1、 工程维修班在物业中心主任领导下，组织本部门开展专业维修工作。
2、 制订公园设备、设施维修保养计划，并抓好落实，及时提出设备、设施更新和质量管理提议。
3、 负责处理维修申请，及时安排维修人员为业主提供服务，核定收费项目和标准，现场验证维修工作。
4、 组织消防设施、防盗设施和机电设备定时检验工作。 5、熟悉辖区内各类房屋结构、安全要求；熟悉公用设施、设备种类、分布、安全要求，掌握地上、地下各类管线分布、走向、位置和使用情况，开展定时检修工作；延长房屋及设备设施使用寿命。
6、 经常巡视辖区，走访、回访业主。
7、 了解本部门员工思想动态，做好思想教育工作。
（三）护管班长岗位职责
1、 护管班长在物业中心主任率领下，负责护管工作并帮助主任做好其余管理服务工作。
2、 主持全队工作，果断执行主任命令，率领全队人员有良好精神面貌，依据各自职责，认真做好安全保卫工作。
3、 熟悉各岗位职责、任务、工作要求、考评标准，掌握公园护管工作规律及特点，加强重点部位安全防范。
4、 处事公道，言行文明，对自己缺点勇于改过，虚心接收工作提议和意见。
5、 做好护管班月工作安排。
6、 经常巡视公园检验各岗位工作情况，走访回访业主，坚持夜间轮番查岗，发觉问题及时向物业中心汇报，及时处理。
7、 对新队员做好培训及传带工作，了解员工思想动态，及时做好思想教育工作，对离职人员谈话，主持办理交接工作。
8、 帮助物业中心做好房管工作。
9、 每个月召开一次班务会，组织讲评工作。
10、 及时做好护管员岗位培训、军事训练及日常考评工作。
11、 定时对义务消防员进行培训，不停提升他们操作技能和应变能力。
12、 率领护管班配合其余管理服务工作。
（四）环境班班长岗位职责
1、 保洁主管在物业中心主任领导下，负责实施公园保洁绿化工作，美化、净化工作环境。
2、 负责保洁工作现场管理，及时了解保洁员思想和生活动态，处理疑难
问题，并定时向主任汇报。 3、熟悉公园分布结构、车行道、人行道、绿化地分布及面积，具备管理保洁全方面技能。
4、制订工作计划，加强组织落实，经常检验督促他们执行计划及落实各项工作，每个月组织召开保洁分析会，总结保洁工作。
（五）消防管理员岗位职责
1、 恪守物业中心各项规章制度和消防管理制度。
2、 熟悉公园消防控制系统原理和设备、设施功效、位置，熟悉灭火工具摆放点，掌握消火栓、灭火器、“119”报警使用方法和程序。
3、 应对消防设备、设施作定时巡查和保养，发觉缺点及时修复必要时向物业中心汇报，并提出预防性提议。
（六）电工岗位职责
1、 负责公园内全部电器及供电线路例行保养工作。
2、 熟悉公园供电系统线路图和控制方法，机电设备性能和使用情况，确保低压配电设备正常运行。
3、 严格执行操作规程，恪守用电运行维修保养制度。小修不过时，大修不拖延，会判断和处剪发生故障和事故。
4、 各类电器设备，应定时进行检验，在检修时必须切断电源，挂上警告牌，并设人监护。合闸前应仔细普查一遍，确认无问题后方可合闸。
5、 尽可能不带电作业，尤其是在危险场所禁止带电作业，如必须带电作业，应采取必要安全方法。
6、 主动主动为业主服务，接到施工单，应立刻赶往处理，并在最短时间内完成，工作完成清理场地，完工后在维修单上填写修理内容及所用材料，请业主在维修单上签字。如一时不能修复应向业主说明情况。
7、 负责消防管理及低配值班。
8、 天天要巡查设备、仪表运行情况，检验公共区域电灯和末端供电线路情况，做好各种运行统计，发觉问题及时处理，确保机电设备完好率，保持机房、设备整齐。
（七）给排水工岗位职责
1、 负责公园水泵房运行管理，负责全部管道日常维修，熟悉管道阀门用途、走向和各种参数，确保管道通畅和设施完好。
2、 确保公园给排水设备正常运行。
3、 定时巡回检验，做到小修不过时，大修不拖延，特殊维修及时报上级审批。

4、 工作时，严格恪守安全操作规程，确保本身和他人人身安全。
5、 工作完成及时清理场地，清点工具和剩下材料，并保管好所辖工具。
6、 主动主动为业主服务，接到报修电话或施工单，应立刻赶往处理，并在最短时间内完成，完工后请业主在维修单上签字。如一时不能修复应向业主说明情况。
（八）护管员岗位职责
1、 严格恪守企业各项规章制度，公正处理各类事件，树立护管人员良好形象。
2、 坚守岗位，保持高度警觉，注意发觉可疑人、事、物，预防治安案件发生。
3、 遇有突发性事件和恶性事件，应采取紧急方法，阻止事态扩大，并注意保护现场，及时向上级汇报，等候处理。
4、 主动配合卫生绿化、维修等其余服务，阻止违章行为，发生分歧要以理服人，不能阻止向带班员汇报。
5、 熟悉并掌握公园分布基本情况，加强管理力度，做好保密工作。
6、 重视仪容仪表、文明执勤、礼貌服务。
（九）巡查岗位职责
1、 检验辖区内各类设备、物品有没有移动、损坏等可疑情况。发觉情况异常时，应立刻查明原因，视情况汇报带班员或物业中心。
2、 检验防火门、消防窗、路灯、开关面板、消火栓、灭火器和给排水管道有没有损坏，发觉漏水（电）及设施损坏时，应采取有效方法并及时汇报物业中心。
3、 检验机动车停放，如有在消防通道、路口停车、修车、洗车等违章现象，应立刻阻止，如驾驶员不在场可记下车牌号查询处理。
4、 检验是否有可疑陌生人徘徊、窥视或可疑声响，并对形迹可疑人员进行
查询。 5、熟悉和爱护公园配套公共设施、机电设备、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟练掌握各种灭火器材使用方法及火灾处理程序。发觉火警时，立刻汇报带班员并快速报警，就近采取灭火器材扑救。
6、 按时开关公共照明路灯，保护公园内公共照明设施、公用市政设施、绿化，如有损坏，查明事故责任者。
7、 发觉可疑物品或捡到失物，立刻交给带班员。
（十）车辆管理员岗位职责
1、 知道通常交通管理指挥知识，熟悉停车场路况环境，以及底层车库车位使用情况，熟悉车主、车牌号码和停车位号码。
2、 提醒和指挥司机，按路线行驶，有序停放，对不听指挥车主有礼貌耐心劝说。
3、 及时提醒车主关好车窗、门，勿将宝贵物品遗留在车上。
4、 保持高度警觉，对停放车辆实施巡视查看，确保车辆停放安全。坚持文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时碰到各种问题。
5、 定时检验消防设施、照明灯等是否完好有效，如有损坏，及时报修。
6、 认真做好交接班统计工作。
（十一）保洁员岗位职责
1、 负责公园外围道路、绿化等共用区域地面清洁。
2、 负责公园周围墙体、柱、路灯、围栏、宣传牌、宣传窗清洁。
3、 负责室外明装管线和共用设施设备外表清洁、清运和消杀工作。
4、 定时对室外果皮箱和垃圾中转站（房）清洁、清运和消杀工作。
5、 定时对天台、明沟、污水池进行清理和消杀工作。
6、 维持责任区域清洁卫生，劝阻、阻止违反清卫管理要求行为。
7、 主动完成领导交办各项暂时任务。
（十二）绿化员岗位职责
1、 绿化员要熟悉公园绿化布局和个人包干职责范围，以及花草树木品种和数量，并掌握花草树木种植季节、生长特征、培植管理方法等。
2、 对花草树木要定时去除杂草、防治病虫害、松土、施肥并修理枯病枝、
伤残枝等，更换死亡苗木、浇水。 3、按观赏要求，负责编制草花翻种计划，提出花草采购申请。
4、 加强对盆花修剪、造型等管理工作。
5、 绿化员有接收专业技术培训和学习义务，须虚心学习，努力工作，提升本身素质。
6、 要确保绿化地不留杂物、不缺水、无死苗、不被偷盗，碰到违规行为，要及时加以劝阻，不听劝阻要及时汇报护管员或环境主管，帮助对其劝阻和处置。
7、 绿化员要维护和保养好自己各种工具和公用设备、设施，如浇水工具、割草机等，如有遗失和损坏须按要求赔偿。
第四部分 各项管理详细实施方案
第一章 总体管理目标
指标名称

管理

标准

管理
指标实现措
施

房屋
及
配套
设施、设备
完
好
率

98
％

建立
设备
巡查
制
度
、
健全房屋
及设备
档案统计

房屋零
修、
急
修及时
率

100
％

建立严格
维修制
度
，要求
小
维修
三分钟之内回复
处理，
零
修工
程
及时
完成
，
急
修工
程
不
过夜
，
回访情况统计
，
设
立值班电话

维修工
程
质
量合格率

100
％

分项监督
，按
操
作
标准严格把关

绿化
完
好
率

99
％

实
行专业绿化养护，
加强
监
管，
确
保公
共
绿化无
破
坏、
无
践踏
、无
土
地
裸露

保
洁率

99
％

保
洁落实
到
人
，
建立
责
任
制，
巡查统计完善
，
监督检验得
力

道路完
好
率

98
％

落实
责
任人
，
进
行
日常巡视检
修和定
期
维修保养

投诉
处理
率

100
％

加强
与
业主
（使
用
人）

沟通
，
定
期走访
，
征
求管理
意见
，

消防火灾发生率及时排忧解难。投诉处理有结果，有统计和回访全员义务消防制度，定时培训和演练，加大宣传力度，安
0
保日常巡查，发觉隐患及时处理

治安案件发生率因管理
实施二十四小时巡查值班制度，确立入住期“人防为主、科防原因
为辅、全方面防范”治安思绪。明确治安职责，层层防卫，发率低
以确保公园人身财产安全，接收报警及实施调度于1‰
第二章 房屋和设施、设备管理方案

总体要求做到三无，设备无故障，设施无损坏，管线无堵漏，详细方案以下：
一、 房屋和设施设备养护项目示意表
类

别

项

目

定时
养护

周

期

内

容

实施
效
果

房屋
本
体

外墙
面、
屋面、
楼
梯通道

外墙
面
3
年
一次
，
屋面
5
年一次
，
楼梯通道
5
年一次

检
查
修
理

无损坏

区内道
路

砼
路面、
砼道牙
、
人行
道

每年一次

检修

整齐
、无损坏

区内照
明

楼道灯
、
广场灯
、
车库灯
、
草坪灯
、
路
灯

每年一次

灯杆刷漆
、
线路
开关检
测

符合
安全
标准
，
正
常
使用

沟渠池井

雨水口
、
雨水井
、
污水井
、
化粪池

阀门井
、
喷水池

每年一次

清
理
淤泥
、
化粪池抽吸
及
阀门检测
保
养

通畅
、无损坏

停车场

停车场

每年一次

翻新、更换
旧标识牌、
消防设施检
测

标识完整、
明晰，
设
施完好

公共

标识牌

标识牌、警示牌

每个月一次

翻新、更换
残旧标识牌

标识完整、
明晰，
设
施完好

自行车

停放处

自行车房

每年一次

翻新、更换
残旧标识牌

标识完整、
明晰，
设
施完好

智能化

系统

监控系统、红外
线报警系统等

每年二次

检测、
试验、
维修、更换

传感灵敏，
使用正常

供水供电

系统

水泵、
水塔、
变压
器、配电房等

每个月一次

检测

运转正常

公用设备

电梯等

每个月两次

检测、保养

运转正常、
安全可靠

公共设施

围栏、
宣传栏、
广
播系统

每七天一次

检测、
试验、
维修、更换

无损坏，广播正常

二、 房屋修缮和日常养护
1、 定时检验公园，发觉问题及时维护，确保正常使用，最大程度发挥公园使用功效。
2、 制订房屋及设施设备管理要求，阻止各种私自改变房屋和配套设施用途、结构、外观及毁坏设施设备行为。
3、 做好零星养护工作，应急维修不过夜，确保房屋正常使用功效。
4、 大修、中修做好养护计划，及时制订养护方案，报业主委员会同意后安排实施。
三、设施设备管理保养工作
1、 建立联络卡制度，与公园全部设备厂家及安装单位建立联络，由他们指派技术人员到现场指导，或直接负担设备管理与维修任务，使各类设备一直处于最好运作状态
2、 将公园全部设施设备进行分类，建立验收、登记、建档、保管、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台帐、技术资料及审批制度，定时对设施设备进行清查、查对，确保账、卡、物相符，并为制度设备养护计划提供数据和资料。
3、 派专业技术人员、熟练技术工人深入公园机房，熟悉设施设备性能和操作要求，依照行业标准制订设施设备管理保养计划，做好管理保养工作。
4、 建立设施设备日常保养和定时检验维修制度，责任到人，统计及时、详细、准确，建立设备大、中、小修工程验收制度，确保维修合格率达成100％，并进行回访，回访统计健全。
第三章 安保管理方案
人力、物力配置充分，技防、人防相结合，基础工作扎实，各项治安防范制度落到实处，确保公园无重大治安、火灾事件发生。
一、治安管理
公园实施二十四小时值班巡查制度、外来人员出入查验制度、大件宝贵物品出入公园登记制度等各项安全防范制度；制订护管人员岗位职责和切实可行安全保卫工作程序，明确责任区域，重视技防和人防相结，各项治安防范制度落到实处，保障公园安全。
（一） 护管人员配置
公园护管人员共配置 20名秩序人员，其中班长2人，队员18人，值班分为白、晚两班，对公园实施 二十四小时不间断管理。
白班10人：门岗4人，车管2人，监控2人，巡查2人；
晚班8人：门岗4人，固定周界岗1人，监控1人，巡查2人。
（二） 灵活、高效、人性化值班方式
我们在治安管理中既要确保安全，又要维护业主与客人之间正常来往，详细表现为：
1、 强化安全方法，确保公园业主（使用人）财产和人身安全；
2、 礼貌待人，营造良好生活、居住环境，杜绝“戒备森严、一味盘问”公园管理模式，达成“内紧外松”。提升护管人员素质，所谓“来都是客”，护管人员要善于察言观色，对出入人员区分对待，不因为护管人员失礼而影响业主
（使用人）交往活动；
二、消防管理 1、对护管员进行消防业务知识培训，掌握国家关于消防法规和制度，熟悉公园自动消防系统性能和操作，熟练掌握各种消防器材使用。
2、 定时进行消防安全检验，护管员天天巡视公园每个角落，及时发觉消防火险隐患；定时对消防器材（灭火器、消防栓等）完好情况进行检验；天天检验公园自动消防报警系统是否正常运行；天天对公园安全用电情况进行检验；定时对消防设备（消防泵、水喷淋等）进行测试，并做好统计。
3、 在加强日常防火工作同时，还要做好灭火准备工作，制订火灾应急
行动实施预案，以备一旦发生火灾，能及时有效地组织自消自救，对重点岗位、重点部位落实责任到人，将火灾损失降低到最小程度；成立护管员为主、公园工作人员为辅消防队，每年进行1－2次实地消防方案预演。
4、 定时组织物业中心员工学习消防知识，对公园工作人员进行消防知识宣传。
三、车辆管理
做好公园停车规范管理，在入口设置禁鸣限速标志，对暂时停车车位进行划线，使公园内车辆停放井然有序，保障公园道路通畅。
我企业参考停车场设计，为便于管理，为维护公园良好停车秩序，提议安
装IC卡智能停车场管理系统一套，将整个公园车辆管理纳入电脑管理之下，提升管理效率，方便业主出入，有效预防车辆遗失。
物业中心将设置专门车辆管理人员，负责发放停车卡、进行车辆引导、出入口控制、安全防范、巡查车辆停车和管理行车秩序。
做好公园停车规范管理，在入口安装减速带和禁鸣限速标志，在公园出入口设置导向牌，停车场内设置相关交通指示牌，对暂时停车车位进行划线，使公园内车辆停放井然有序，保障车辆人员安全。
第四章 清洁卫生管理方案
严格执行公园环境卫生管理、卫生工作标准和员工考评制度，确保公园常年