工程管理策划方案编制指引.doc

《工程管理策划方案》编制模版

一、工程准备阶段的管理策划：
（一）、项目工程管理边界条件调研与分析：
1、政府相关部门监管要求，验收流程与注意事项；
2、项目周边的市政配套情况与分析（如：自来水、燃气、电力、排水、通信、道路、交通等情况的分析）
3、项目周边与场地内的自然情况与关注要点：
1）周边建筑物的地下管网和基础情况
2）场地内的地下障碍物、管网、水文地质情况
3）场地周边市政道路状况和坐标、高程点的分布
4）项目场地内的拆迁情况评估；
5）项目所在地的气候情况、抗震等级；
6）根据上述情况分析存在的问题与关注要点。
4、项目所在地社会资源的了解与分析（如：各专业分包单位资质、水平、服务意识；劳动力供应、就业状况；机械、设备市场状况；常用的建筑材料等）
（二）工程进度总计划的分解与分项计划编制
1、根据项目开发计划和工程总进度计划、主要节点要求，编制工程施工进度计划
2、根据工程施工进度计划，编制各分项专业进度计划（如专业分包单位进场计划；主要材料、设备进场计划；市政配套实施计划；合格供方考察计划；劳动力进场计划；施工用料进出场计划；工程量消项清单等）
3、各计划实施难点分析与对策（影响工期及质量措施系统研究，如：塔楼外立面施工期不够问题；地下室机电安装穿插施工后浇带要提前封闭问题；空调主机、电梯招标、订货、进场安装时间控制；幕墙、泛光照明步行街钢结构深化设计、招标、进场施工时间控制；各主力店、次主力店、精品店进场装修时间控制；室外管网施工与装修施工材料运输、堆放场地交叉矛盾问题等）
4、工程进度计划实施对设计、成本、招商、商管等相关环节要求与建议
（三）、工程施工管理组织架构：
1、现场项目部管理团队组建以及工地管理协调模式
2、总包对分包的管理模式；
3、项目各专业分包内容的确定；
4、标段的划分与工作面的组织。
（四）工程招投标管理及合格供方的选择原则和管理要点：
1、工程合同计划和招投标计划完成后，要做好招投标的管理工作，确定总包、主要分包施工进度管理措施和技术条件及工程质量控制的措施，尤其要沟通、落实好进入招标文件和施工合同的各项要求（详见《工程管理制度》支持文件7.2《工程招标文件和施工合同中应明确的质量和安全条款》、7.3《工程招标文件和施工合同中应明确的进度控制和施工组织措施条款》）。
2、总包和分包、以及各材料供应商等合格供方应达到的工作目标。
3、合格供方的选择原则（合格供方的来源、入围要求、考察方法、招标文件和合同控制要点等）。
4、各合格供方的管理思路（对总包、监理、专业分包的单位管理
要点）。
（五）与相关部门的计划互动、衔接、配合
1、项目整体计划的协调方式与项目计划代表人的确定；
2、关于和设计的配合、计划衔接(如：初勘、祥勘、工程测量、市政配套条件、出图计划跟踪、设备、材料选型、结构形式、专业人员的配合、基坑支护设计、钢结构专业设计、泛光照明专业设计、幕墙专业设计、门窗图的深化、交房标准等内容)
3、关于和销售的配合、计划衔接（售楼处的位置、工地开放日、样板房设置要求、参观路线、对业主的交房标准、统一说辞、围墙广告、实现销售节点进度计划的控制、业主相关信息的传递等）
4、关于和招商、商管、物业的配合、计划衔接（招商信息跟踪；各主力店技术条件配合；精品店、次主力店、餐饮招商的技术支持与更改等）
5、关于和成本的配合、计划衔接（招标工作内容划定与工作分解、招标计划跟踪等）
二、工程施工阶段的管理策划
（一）现场的平面布置和施工组织管理（主要出入口位置；临舍安排；加工场、堆场安排；临水、临电的设置与用量；场地内道路安排；围墙设置等）
（二）现场垂直运输、水平运输以及材料堆场各施工阶段的布置要点（如：基础施工、商业裙楼主体施工、公寓塔楼主体施工、商业装修施工，室外管网和景观绿化施工等各阶段的垂直运输、水平运输、堆场安排原则，运输设备要求，临水、临电各施工阶段布置要求，各阶段穿插施工、交叉作业组织思想等）
（二）对总包、分包的管理要求
1、总分包的工作内容、工作界面划分原则
2、总包的管理方式（如：分包工程款支付流程、现场布置、水电使用与收费计量、现场各方人员的管理、垃圾清运与收费、管理费计取、工作面交接、成品保护责任措施等）
3、总分包的管理协议（各方责任、权利用法律形式明确）
（三）工程施工进度管理思想：
1、工程施工进度计划的检查与纠偏（如：季、月、周的进度计划检查制度、工程量消项清单、实际进度与计划偏差的动态跟踪与分析，计划补救措施与调整原则等）
2、在施工合同中约定施工方工程进度管理保证措施及违约责任条款（如：工程施工进度计划各中间节点的进度要求的违约责任条款；季、月计划保证措施及违约责任条款；计划调整的确认流程等）
3、现场施工管理协调会制度的要求（如：如会议时间、参加人员、书面汇报内容、会议协调内容、会议进行程序、会议纪律等）
4、工程施工进度管理中的一些难点和对策（如：春节期间施工、出土阶段的周边交通组织、各工作面穿插施工的协调、施工单位承受力、资金、材料价格波动等）
（四）工程的安全、质量管理思路
1、工程安全、质量管理计划（如：重点监管部位与内容；工程质量、安全管理目标；监管计划等）
2、工程安全、质量保证体系建立
3、有针对性的安全、质量奖惩措施以及质量通病的防治要点
4、工程安全、质量的检查制度、纠偏措施
5、工作量大、施工工艺复杂、关键工序的控制措施
6、在工程中有重大影响的新材料、新工艺、新设备使用的前期论证
6、售后服务的管理体制（如：机电设备维护与保养方式、与物业公司的验收维修流程、质保期间的维修方式等）
（五）工程合同、档案的管理与验收的注意事项
1、工程资料管理的人员配备、各部门的资料员工作要点
2、各项资料台帐的设置、统一编号、收发等要求
3、工程竣工资料的收集、整理要求（如：竣工图资料份数，按不同接收的方分类整理竣工资料目录等）
4、项目公司资料管理流程等
三、工程验收、移交阶段的管理策划
1、各主力店、商管公司技术条件特点分析（如：工作界面、进场装修条件、交房技术标准、机电调试、移交清单等内容重点情况分析）
2、政府部门验收备案难点分析与对策（如：消防验收、住宅入住许可公示制度、规划验收等存在风险与措施）
3、项目验收的计划和人员组织等
四、附件
1、设计与施工及招标过程中须强化的时间节点
2、不同综合体项目的差异及注意事项
3、施工组织中应注意的问题
4、建设过程中交底会的节点要求
5、工程不同阶段场地规划的原则和方法
6、工程的质量和安全的保证措施

附件1：设计与施工及招标过程中须强化的时间节点

1、 屋面钢结构工程
裙房封顶前六十天前要确定屋面钢结构施工图、完成钢结构施工单位的招标定标工作，并立即开始预埋件的制作和钢结构的加工，强化钢结构加工的质量，严格控制钢结构加工的形象进度。
裙房开始屋面施工时钢结构施工单位应进场施工，采用分件吊装，多工作面同步进行。钢结构安装工期控制在四十天，与屋面工程可以同步完成。

2、 外墙面幕墙工程
出正负零前两个月幕墙方案设计和幕墙深化设计应完成，出正负零前应该完成幕墙施工单位的招标定标以及签订合同，建议幕墙深化设计单位与幕墙施工单位分开进行。出正负零，幕墙施工单位应立即进场，磋商与总包的配合问题，详细了解外脚手与幕墙施工的配合问题等，同时开始幕墙预埋件预埋施工。塔楼采用整体爬升脚手架，幕墙结构连接件和主龙骨随主体结构一起施工，由总包配合。在幕墙施工阶段，应注意与外墙外保温施工的交叉进行，严格执行防火制度。

3、 中庭、步行街精装修工程
中庭、步行街精装修施工图纸需在裙房封顶前六十天前完成，裙房封顶时，一二层的机电设备及管线、桥架等开始安装，四十至五十天后精装修施工开始。时间分配：精装修招投标需六十天（包括材料封样、深化对接图纸等）。

4、 百货精装修工程
精装修的施工单位应在机电设备进场安装时必须确定，对机电设备安装适时提出要求、做好位置、标高的复核，并准备进场。

5、 室内空调、消防等安装工程
室内安装工程的施工需与土建施工紧密配合，根据土建进度仔细安排招标及进场施工时间以及相关设备的招标及进场时间。安装施工过程中需仔细安排各专业穿插施工的穿插时间节点。
结构达到正负零前五十天要确定通风空调、消防喷淋、电气、给排水等专业施工图纸，确保设备安装工程在结构出正负零后四十五天内进场。时间分配：招投标六十天，设备管线二次深化设计及审批二十天。

6、 泛光照明工程
对商业项目，最好在结构达到正负零前六十天要确定外立面装修施工图和楼宇泛光施工图，裙房结构达到正负零时外装修进场施工比较有利，在外墙及幕墙的施工过程中穿插进行相关的预留预埋。

7、 外立面广告
外立面的广告位应与幕墙同时设计，这样有利于在主体施工阶段针对广告位的特性进行预留预埋电源管和焊件预埋。屋面广告位在屋面施工时应落实好广告位基础，并预留预埋电源。
建议广告位在设计时应充分考虑广告布的拆卸、更换和检修的操作空间。
泛光照明、外立面广告位与外幕墙同步设计和招标，交叉施工，外立面广告在屋面上的基础应与屋面结构层同步施工。

8、 各主力店的交房条件（尤其是精装修交房的设计与招标）
精装修功能划分和平面布置的方案设计必须在通风、强排烟、消防、给排水等专业设计开始前与设计院进行交底告知，使各专业的设计图纸能够满足主力店对机电设备二次深化设计的要求。
主力店机电设备二次深化设计图纸应在结构出正负零前五十天完成，精装修施工图纸需在裙房封顶前六十天完成（即裙房出正负零前后），裙房封顶四十至五十天后精装修施工开始。时间分配：精装修招投标需六十天（包括材料封样、深化对接图纸等）。

9、 设备选型与订货安装
在初步设计阶段，需根据项目的情况及其市政配套状况和政策对关键设备（高低压配电柜及其关键部位主开关、发电机、电梯、空调主机、水泵）进行选型。设备的招标及进场时间应根据所对应的安装工程施工进度节点和生产周期进行倒排。
高低压配电柜及其关键部位主开关提前两个月订货，发电机、空调主机提前三个月订货，水泵提前一个月订货。
电梯加工订货周期：国产电梯客梯九十至一百二十天，步道梯、扶梯、货梯六十至九十天，观光电梯、液压电梯、无机房电梯一百一十至一百五十天。根据上述情况，如果没有特殊和进口电梯要提前四个月订货。即结构主体后立即开始安装电梯。
其它主要大型设备的选型在初步设计阶段完成。
10、 弱电智能化部分（监控、背景音乐）
在初步设计阶段，如主力店要求其卖场内的监控及背景音乐系统由我方设计并施工，应与主力店充分沟通对接，为各主力店设置独立的监控室，根据主力店要求进行系统的布点设计及设备选型。公共部位监控及背景音乐系统的布点和设备选型应根据商管公司（如成立）的要求进行设计。施工阶段要充分考虑到室内装修工程的施工节点，安排好穿插配合的时间节点。

11、 消防报警（联动部分）
在消防报警系统的施工中，特别是联动系统的施工及调试过程中，消防施工单位必须与其它专业施工单位充分沟通，详细了解和掌握联动系统内的所有联动设备及安装位置，强化技术衔接，调试前列出联动内容和联动顺序。在确定了联动调试时间的基础上，倒排设备安装时间节点。

附件2：不同综合体项目的差异及注意事项

1、含塔楼与不含塔楼综合体项目的差异比较
序号
项目工作内容
含塔楼项目
(塔楼部分为住宅)
不含塔楼项目
备注
1
沉降缝或沉降后浇带
必须设置沉降缝或沉降后浇带
一般只设置施工后浇带
沉降后浇带的封闭时间较晚，影响裙房的竣工和装修
2
供水系统
必须分开，设置独立的泵房
一般为一套系统
初装费用、水费、高层水压等不同
3
消防系统
裙房、塔楼的消防系统设计适用范围不一致
消防系统设计要求统一，不需分开
适用范围上的区别
4
消控中心
塔楼(住宅)住宅消控中心须独立设置
设置一个完整的消控中心
因今后管理单位不同
5
供电系统
民用电
商业用电
因电价不同
6
物业用房
塔楼由业主委员会、物管公司管理
由商管公司管理
分别考虑两家公司的办公场所
7
燃气系统
民用燃气
商业燃气
初装费不一样
8
智能化系统
住宅监控系统
商业监控系统
智能系统隶属于不同的管理单位
9
高空排烟系统
排烟口位于塔楼屋面
排烟口位于裙房屋面
裙房屋面排烟会影响塔楼住户
10
裙房屋面设备隔音处理
裙房屋面设备噪音影响塔楼住户
屋面设备噪音一般可以不处理

11
泛光照明对塔楼住宅影响
泛光有可能对塔楼住户形成光污染
没有影响
晚间商业景观灯光易直射塔楼住户房间
12
6、7层塔楼的防盗问题
6、7层塔楼增设防盗设施
没有塔楼防盗问题
因裙房屋面至塔楼的登高面存在
13
交通分开
塔楼的通道需要单独设置，且私密
不需要通道单独设置的要求

14
停车位的问题
合理分配住宅和商业的停车位
不必考虑车位分配问题

15
停车库与塔楼通道安全问题
车库与塔楼通道需增设门禁
没有影响

16
排污排水管的问题
排污排水管不直接穿越商业，需增设技术层（有时与转换层通用）
不存在此类问题

2、含塔楼项目与不含塔楼项目施工过程比较
序号
项目工作内容
含塔楼项目
不含塔楼项目
备注
1
桩基
塔楼下增加桩基承载
可能不设置桩基础

2
后浇带
必须设置沉降后浇带
只设置施工后浇带
不同类型的后浇带封闭时间不一样
3
外立面
要考虑裙房外立面与塔楼外立面施工统一协调问题
只需考虑裙房立面施工
当塔楼和裙房在同一立面时，应注意立面先后施工带来的影响
4
裙房屋面
裙房屋面先施工会受到一定程度的干扰
无干扰，正常施工

5
施工现场布置、材料堆放
裙房进入装修阶段后，必须要考虑安排塔楼主体的施工场地
进入装修阶段，不必再考虑模板、钢筋、砼浇筑等施工场地

6
塔楼垂直运输机械提前拆除
因裙房的一系列施工要求，塔楼的外置垂直施工运输机械需提前拆除
无此影响
拆除塔楼机械后，塔楼的施工运输主要依靠内电梯
7
塔楼脚手架
因裙房立面和屋面的施工，塔楼脚手架必须使用悬挑架或爬架
无此影响
悬挑架或爬架能对裙房施工的影响降到最低
8
塔楼施工影响配套景观完善
塔楼施工场地使配套、景观不能完善
无此影响

9
塔楼主体施工时劳动力安排
塔楼钢筋工、木工等劳动力主体施工
裙楼砌体、装修、安装施工
劳动力的工种、人数不同施工阶段不同安排

附件3：施工组织中应注意的问题

1、超市项目需要提前精装修交房
交房一般应满足：
（1）、完成防盗卷帘门、紧急出口门、防火门、防火卷帘门的安装和烤漆；完成现浇水磨石地面、瓷砖地面、水泥砂浆地面、耐磨混凝土地面的施工以及内墙面和顶棚的白色乳胶漆施工；完成客梯、货梯和自动坡道的安装、调试和合格验收；完成高低压供配电的施工，其中高压环网供电或双回路供电，低压除空调系统、消防系统、泵房、客梯、货梯、扶梯、自动坡道、户外标志牌灯箱及风幕等配电施工外，其余根据超市店方提供的用电回路表中的回路及容量，从变电所的低压配电柜敷设电缆到超市每层配电小间或区域配电柜；完成给水管、排水管道的施工和验收；完成室外排水管道、排水用隔油池、降温池、污水井、化粪池及污水处理等设施的施工；完成空调系统和通风排油烟的安装；完成消防系统，包括防火门、卷帘、应急疏散照明、消防报警系统、喷淋系统、消防水泵等一些列的施工；燃气管道接入口完成。
（2）上述内容完成后一般应留有九十天时间由超市方自行进行二次机电、消防等专业的改造、精装修以及筹备开业（沃尔玛要求一百四十五天时间）。
（3）、要满足超市交房条件，项目公司机电设备安装和精装修至少需要一百二十天（四个月），再加上留给超市方的时间九十天（三个月），主体结构包括填充墙完成时间应至少留给后续七个月施工时间。

2、中庭步行街既有精品店又有餐饮项目
对于中庭步行街的招商和位置安排：建议按经营类型分别集中安排，特别是餐饮类商家，有利于燃气管道和排油烟的安装以及隔油池的集中布置等等；如果餐饮类商家不能集中布置，应注意隔油池位置的调整或增加，燃气管道也将会存在穿越精品店的可能性，高空强排烟管道的走向也必须加以调整；餐饮店交房标准为毛坯房，因而餐饮店进场装修时又涉及到成品保护问题；精品店内电气安装完成，墙面乳胶漆、地面地砖铺贴，其余装修内容（例如店堂照明灯）将由商家自理；留给商家的精装修和筹备开业时间不少于两个月（六十天）。
关于中庭部分的餐饮，是毛坯交房，精装修由小业主自理，因此餐饮小业主要提前进场装修，至少要保证小业主六十天的精装修和开业筹备时间。在小业主进场装修后，我们应做好成品保护，包括中庭步行街装饰面的保护，防火卷帘、橱柜、消防喷淋、消火栓和消防强排烟口等设施设备的保护。
3、百货项目精装交房
百货是全精装修交房，交房标准应满足商场开业的主要条件（除柜台摆放、二次布展）。百货应在设计阶段向规划院提供百货功能划分、平面布置、柜台摆放、吊顶高度等要求，在强弱电、空调通风、防火分区、消防工程、供电配电等二次机电深化设计中减少与精装修设计、施工矛盾。百货物品摆放和开业筹备一般留六十天（两个月）时间，再加上设备安装施工和精装修施工时间五个月，因此百货精装修施工与筹备开业至少留有七个月。
鉴于实施过程中的客观情况千变万化，往往一些情况难以掌控：若进入装修阶段尚未完成百货的招商，我们应根据集团其他项目的百货装修要求，初拟百货装修通用标准，参照执行。百货一般一～五层精装修，材料的垂直运输非常重要，有时外用垂直运输设备已拆除，应尽可能早安装并启用内部货梯，若内部垂直运输设备又无法启用，应充分观察和分析现场，利用扶梯预留洞搭设垂直运输结构，或者利用电梯井道进行垂直运输。在室内精装修施工时，也正是室外管网综合与景观铺装面施工，精装修的材料运输必与室外工程交叉产生矛盾，应根据现场实际情况留有几条运输专用通道，待精装修材料运输基本完成时，再进入专用通道的铺装面材施工。完成百货精装修后，往往由于各种客观因素，正式供电供水无法启用，造成主力店二次精装修与筹备开业时，已完成设施不能完全启用，如卫生间、各种配电、电梯等，项目公司要牺牲局部利益，支付一些费用，采取临时电缆把临电接入各楼层配电间，满足照明、个别动力和电梯临时开用需要。临时施工用水，根据现场实际情况，临时用水主管接到各楼层，卫生间在市政配套污水未完成前不能使用，现场室外增设临时卫生间。
4、娱乐城交房（含KTV、电玩、影城）
（1）、KTV交房标准：混凝土地面、水泥抹灰墙面、混凝土结构柱面、混凝土结构天棚面；疏散楼梯地面水泥压光，墙面和天花为大白，应急照明灯，木质扶手和铸铁栏杆；空调机房地面水泥压光、墙面和天花为大白、灯具普通照明灯；配电房地面水泥压光、墙面和天花为水泥砂浆找平、应急照明灯；公共电梯厅完成装修；按照原大空间的建筑平面设计完成消火栓系统、自动喷淋系统、火灾自动报警系统、消防强排烟系统、消防广播系统、应急照明系统；按大空间的建筑平面完成空调水系统一次设计，并向提供DN125的冷水管至KTV的区域内，按KTV提供的标准和图纸完成新风机房内的机组设备，按一次设计预留排风管井；提供给水干管DN65至KTV区域并安装水表，提供公共卫生间的排水干管至KTV区域；完成动力设备包括电梯、消防风机、通风风机等的配电施工，供电电缆敷设至楼层配电间并完成第一个配电箱。
（2）、电玩的交房标准：完成与其它主力店、租户、车库、设备间的分隔；完成砼结构地面，腻子大白墙面柱面，砼结构水泥砂浆抹面天棚面；完成公共卫生间砼面层地面、墙面和天棚，预留给排水干管和排风干管；疏散楼梯地面水泥压光，墙面和天花为大白，应急照明灯，木质扶手和朱铁栏杆；空调机房地面水泥压光、墙面和天花为大白、灯具普通照明灯；配电房地面水泥压光、墙面和天花为水泥砂浆找平、应急照明灯；公共电梯厅完成装修；按照建筑平面设计完成消火栓系统、自动喷淋系统、火灾自动报警系统、消防强排烟系统、消防广播系统、应急照明系统；提供给水干管至其区域并安装水表，提供公共卫生间的排水干管至其区域；完成动力设备包括电梯、消防风机、通风风机等的配电施工，供电电缆敷设至楼层配电间；负责完成一定数量外线容量电话系统到指定位置，有线电视系统若干点分配器到指指定位置，宽带若干个数据点到指定位置，完成安全监控的设计施工。
（3）、影城的交房标准：完成防火卷帘；完成除电影厅之外的防火门；完成墙面、地面的水泥砂浆抹面；完成观众席地面台阶（除面层抹灰不做）；完成疏散消防楼梯的建筑和装潢；完成空调机房的建筑和装潢；屋面防水；完成空调机房内机组及管道安装，风机变频控制，进水管电动阀门控制，新风电动控制；完成通风、排烟风管的安装；完成用于放映机散热用的屋面风机安装；完成所有自动扶梯、垂直电梯的安装调试。完成设计图纸的给水干管、排水立管的施工；完成设计图纸的消防栓、喷淋系统的安装；完成所有动力系统配电，包括将电缆送至影院大堂楼面配电间以及送到每一个电影厅放映机位的配电箱处；完成电影城应急电源柜的制作与安装。
5、与商家对接过程中应注意的问题（针对配套体系、进场确认书）
（1）、积极主动与商家对接，改变被动按图施工的局面，商家提出的变更一定要商务部确认。
（2）、充分了解商家要求，包括水、电、气、消防报警点等容量，对店招的配套要求，对设备选型及品牌的要求。
（3）、商管公司、物业公司应在规划设计阶段介入，对各类集中供应的能源、设备等计量方式及安装位置的要求尽可能在设计任务书中明确。
（4）、配套内容及配套施工界面、设计界面。
（5）、地下室商家收货区对各类管线安装标高的要求。
（6）、对卖场内管道颜色的要求，对消防栓箱位置的要求，对疏散指示的要求等。
（7）、商家精装修对各类管线安装位置和高度要求。
（8）、商家对室内管线安装要求，要注意安装顺序，先风管，再排水管，最后给水管、电管和电缆桥架。
（9）、与商家对接过程中，商家进场交接是一个相对重要且繁琐的过程。我方应对照商家的技术要求和交接界面，详细介绍各项工程的完成情况（针对该商家）以及今后给予的配合和服务，争取在商家进场的同时签订进场确认书。

附件4：建设过程中交底会的节点要求

1、各商家与设计院的设计界面的交底
商家要求实现的功能，对于水电气、消防、空调、通风、弱电等一些安装工程的特殊要求的体现，公司需要完成的交房标准、计量要求应尽量在设计阶段明确，减少二次设计的修改和现场返工。
2、集团商务部、商管公司组织各商家就交接界面、流程、制度等方面与项目公司特别是施工单位进行交底，让执行层知道做什么、如何做、何时做。
3、项目公司对总包单位的交底：在施工之前，进行总工期和分段工期安排、各分包单位的进场时间、现场各项管理制度、质量控制点、重大技术方案目标、施工时注意的难点等方面的交底.
4、土方施工阶段
机具配备、工期、出入口、分层开挖方法、降水、支护工作，弃土地点、路线距离、汽车往返时间。
5、桩基施工阶段
机具配备、工期、超灌量、桩径控制、钢筋笼标高、砼标号。
6、基础施工阶段
桩基验收协调、施工段划分、钢筋绑扎次序、砼标号统一、防渗漏和开裂措施、应急方案、工期保证措施、各专业的预留预埋工作、总包与各分包之间配合工作。
7、主体施工阶段
模板支护体系、脚手架方案、每层施工所需模板套数、不同标号处的处理、垂直的控制、各专业的预留预埋工作、总包与各分包之间配合工作。
8、钢结构
进场时间、安装方案、生产厂家考察和质量抽检、关键的检验检测、原材料质量控制、防火和防腐的施工、与总包单位的配合界面、临电的接入与计量。
9、精装修阶段
进场时间、明确材料选用、细部节点处理、隐蔽工程验收、界面交接标准、现场管理制度、装修材料的堆放、材料的进出通道、临水临电的接入与计量等。
10、安装阶段
交叉部位的管道协调与建筑的协调（标高）、平面布置与建筑协调、与精装修的交接、试压和调试工作、与消防及弱电等专业验收的协调、交接界面标准。
11、幕墙施工阶段
进场时间、图纸审核、方案审批、预埋隐蔽等工程验收、原材料检验检测、与总包的配合界面、总分包之间的义务与责任。
12、屋面工程、屋面设备基础阶段
屋面工程的保温、防水等一些列常规交底，屋面设备基础包括冷却塔、屋面电机、强排风机、屋面广告牌等设备设施的基础详细交底。

附件5：工程不同阶段场地规划的原则和方法

一、土方阶段
原则：
1、土方挖运速度快，合理出土，增加每天出土量；2、临电、临水、临排、临路充分满足现阶段和后续施工要求，减少临时设施返工；3、施工场地合理安排；4、安全高效。
方法：
1、临水、临电的布置应综合考虑基坑开挖面和后续工程基坑开挖面，以及临时道路的布置、基础阶段和主体阶段、装饰阶段的施工用电用水。变配电所需考虑供电中心和电压降的分布。
2、临排是保证整个施工区域排水畅通、基坑干燥的一个重要措施，临排系统是一个贯穿于整个施工期的临时设施，可以与临时道路一起统筹安排。
3、临时施工场地主要指钢管和模板堆场，模板的配制场地，钢筋的堆放和制作场地。施工场地的布置要求场地进出材料方便、垂直运输机械能够覆盖的位置，兼顾基坑周边的场地布置规定。
4、临时道路是决定土方外运和后续施工材料运输、设备进退场等运输的命脉。临时主干道必须一次修筑完成，确保整个施工周期的正常使用。土方阶段的临时次干道、支道等应尽量形成单行道，从一个口入另一个口出，减少车辆交会，使土方外运快速高效，局部形成循环，避免车辆调头回转。
5、在土方阶段，现场必须建立有效的指挥体系，指挥运输车辆停、进、出，确保现场道路畅通。

二、地下室结构施工阶段
原则：
1、临水能够方便快捷接入基坑；2、临电使用进入高峰期，以保证临电的使用负荷和使用安全为原则；3、临时道路畅通；4、临排畅通，基坑和施工现场不积水；5、垂直运输机械投入生产。
方法：
1、经历土方阶段后，基坑周边已经少有车辆碾压，临水应尽量沿基坑周边环通，多留接口，确保基坑内任何区域养护用水随时能近距离接通。
2、地下室结构施工阶段是整个施工期中的用电高峰期，这一阶段保证用电负荷相当重要，临电应分级供配，机械设备合理划分区域接入。
3、临时主干道路完好畅通，确保建筑材料顺利运至堆场或加工场地，最好能在塔吊覆盖区域卸货。
4、清理和修复土方阶段污染和损坏的临排系统，保证整个场区的施工积水顺利排出。

三、地上主体结构施工阶段
原则：
1、保证后续施工工作面的让出；2、确保先竣工验收工程的施工进度；3、临水临电能达到作业面；4、临排畅通；5、周材主材、安装专业材料堆放加工场地合理调整；6、增加砌筑材料堆放场地和砂浆拌制场地。
方法：
1、主体结构每施工完一层就立即清理完一层，包括施工用料和建筑垃圾。
2、对其辅助的机械设备，加工机械。应按确定的总平面图，严格控制，不随意更改位置。
3、对临水管线的保护利用，应合理，以满足施工养护要求，主体达到一定高度增加水泵。

四、裙房主体结构封顶后塔楼的结构施工阶段
原则：
1、必须满足市政配套、景观环境施工的要求。
2、分别考虑塔楼主体施工与裙楼安装、装修施工不同材料堆放及加工场地。
3、垂直运输设备合理安排，以不影响或减少影响市政配套、景观环境施工为原则。
4、确保运输通道畅通，保证各种材料设备、机械等进退场。
5、临水临电主干线保护完善，确保施工用水用电。
6、不同工种的人员组织。
7、塔楼施工场地、垂直运输设备以不影响裙房市政配套工程为原则，塔楼外脚手架以不影响裙房屋面和外立面施工为原则。
方法：
1、为不影响裙房屋面和外立面的施工，塔楼外脚手架建议使用整体爬升脚手架。塔楼各工种的材料堆场和加工场地规划前，必须充分考虑裙房室外管网、道路和景观，绝对避免场地占据水、电、气、排等市政管网的主接口。塔楼一旦封顶即拆除塔吊。
2、为确保市政配套、综合管网的施工，裙房外脚手架必须与塔楼外脚手架完全分开，且采用悬挑脚手架，悬挑面从二层开始（同时也可满足地下室肥槽回填的要求）。
3、裙房封顶后，装饰工程和安装工程全面铺开，施工场地相对显得紧张，合理组织材料进场和整齐堆放显得更重要。砌筑材料的进场必须经过严格的程序安排，材料进场只能在施工场地作周转性堆放，稍后即应立即组织运送堆放到作业面。水泥库、砂堆和砂浆搅拌场地科学安排，砂堆四周砌筑围挡墙，减少砂堆铺摊占地面积。
4、安装工程全面开始，在此之前应贯彻落实好设备机电用房先完工的原则，确保安装设备进场后即可吊装至相应的设备用房，减少场地占用。在施工场里适当布置安装专业的材料堆放场地和加工场地，合理组织，确保安装工程顺利进行。
5、每个楼层的作业面，必须做到“工完场清”。每次作业过后，作业面必须清理干净，垃圾及时清理外运，保证垃圾不占用场地。对于周转材料，在撤离工作面后必须码放整齐，必要时考虑在外租地堆放。
6、各工种的全面铺开对垂直运输提出考验，有限的运输机械，众多的材料设备，要做到有条不紊，必须定时定料运输。分工种、划时段，高效快速运输。充分利用楼层面上的预留洞和电梯井道，搭设临时垂直运输设备。
7、各工种同时开始施工，施工人员人数众多，现场的临时设施不能满足时，人员的住宿必须考虑移出施工现场，甚至在外租房。
8、多工种、立体交叉施工，临水临电的影响在所难免。在临水临电主干线规划初期即应合理安排，尽量避免主干线的反复拆装和移位。在施工期间明确标示临水临电主干线的位置，避免拉、压、挖等人为因素的损坏。

五、无塔楼商业综合体结构施工后
原则：
1、必须满足市政配套、景观环境施工的要求。
2、分别考虑材料堆放及加工场地。
3、垂直运输设备合理安排，以不影响市政配套、景观环境施工为原则。
4、确保运输通道畅通，保证各种材料设备、机械等进退场。
5、临水临电主干线保护完善，确保施工用水用电。
6、各分包单位进场施工合理、统一协调。
方法：
1、为确保市政配套、综合管网的施工，综合体外脚手架宜采用悬挑脚手架，悬挑面从二层开始（同时也可满足地下室肥槽回填的要求）。
2、主体封顶后，装饰工程和安装工程全面铺开，施工场地相对显得紧张，合理组织材料进场和整齐堆放显得更重要。砌筑材料的进场必须经过严格的程序安排，材料进场只能在施工场地作周转性堆放，稍后即应立即组织运送堆放到作业面。水泥库、砂堆和砂浆搅拌场地科学安排，砂堆四周砌筑围挡墙，减少砂堆铺摊占地面积。
3、安装工程全面开始，在此之前应贯彻落实好设备机电用房先完工的原则，确保安装设备进场后即可吊装至相应的设备用房，减少场地占用。在施工场里适当布置安装专业的材料堆放场地和加工场地，合理组织，确保安装工程顺利进行。
4、每个楼层的作业面，必须做到“工完场清”。每次作业过后，作业面必须清理干净，垃圾及时清理外运，保证垃圾不占用场地。对于周转材料，在撤离工作面后必须码放整齐，必要时考虑在外租地堆放。
5、各工种的全面铺开对垂直运输提出考验，有限的运输机械，众多的材料设备，要做到有条不紊，必须定时定料运输。分工种、划时段，高效快速运输。充分利用楼层面上的预留洞和电梯井道，搭设临时垂直运输设备。
6、各工种同时开始施工，施工人员人数众多，现场的临时设施不能满足时，人员的住宿必须考虑移出施工现场，甚至在外租房。
7、多工种、立体交叉施工，临水临电的影响在所难免。在临水临电主干线规划初期即应合理安排，尽量避免主干线的反复拆装和移位。在施工期间明确标示临水临电主干线的位置，避免拉、压、挖等人为因素的损坏。

六、市政配套与景观环境施工阶段
原则：
1、市政管线综合必须与景观综合的原则。
2、施工阶段必须进行方格网规划的原则。
3、始终保证道路畅通的原则。
方法：
1、市政管线的综合必须与景观工程进行综合比对，市政管线应避开道路、入口、坡道口、景观大树、水景以及地下室外侧狭小地带等，管道井、转接井尽量避开道路、树阵和关键景点。
2、市政管线进入施工阶段，需进行方格网规划，做到具备条件区域先施工，施工一块完一块，影响区域早清理，清理完毕即施工。
3、市政管线施工阶段，由于开挖面比较大，与材料运输存在冲突，因此需进行周密的部署和施工规划。

七、室内中庭、步行街精装修施工期及后期与小业主的穿插
原则：
1、餐饮部分小业主装修的管理工作。
2、确保小业主材料运输畅通，满足小业主装修临水临电的使用，加强成品保护管理。
方法：
1、由总包单位负责管理疏通交通线路，确保小业主装修材料、家具设备等运输畅通。
2、小业主进场装修前必须与公用部位装修单位签订成品保护协议。
3、小业主装修材料进场后只能堆放在自己的店铺以内，严禁在自己的店铺以外进行任何材料的拌制和制作，加强中庭步行街装饰面的保护，严禁小业主擅自改动或遮挡防火卷帘、防火分区、消防喷淋、消火栓和消防强排烟口等设施设备。
4、小业主装修产生的建筑垃圾必须按照总包单位或商管公司指定的地点集中堆放。
5、商管公司的保安应尽早介入管理，确保各方单位的财产安全。
6、项目公司应确保集中堆放的建筑垃圾及时外运。

八、主力店进场与各专业的穿插
原则：
以服务为原则，服务好主力店的进场装修。
方法：
1、确立服务意识，为主力店做好服务工作。在主力店进场前，积极认真沟通，不折不扣完成我方工作内容。主力店进场时，耐心细致与主力店进行界面交接，并办理好交接手续。
2、商管公司和项目公司密切配合，进行统一的防盗、防火管理。
3、项目公司在注重用水、用电、垂直运输与水平运输的统一协调。
4、项目公司应确保集中堆放的建筑垃圾及时外运。

九、地下室地面工程与设备安装工程穿插
原则：
1、地下室地面工程应开始前应做好施工规划，最好做方格网规划。
2、设备安装与地下室施工的穿插进行。
方法：
1、地下室面积较大，做好方格网规划，使整个地下室区域均在方格网中体现，能够施工一块即完成一块。如有沉降后浇带，应以后浇带分隔为方格网。
2、要协调好设备安装与地下室地坪面层的施工要求。
3、设备用房的设备基础、电缆沟、地坪影线施工，满足安装条件。设备安装的运输路线和吊装要求应尽早筹划。
4、若有沉降后浇带应时刻观察房屋的沉降量和沉降差，若是桩基础，沉降速率低于0.04㎜/d，可根据实际情况提前封闭后浇带。

十、砌体工程与结构工程的穿插（高度重视与质检站的配合）
原则：
1、结构施工和砌体工程阶段，工种较多，应注意劳动力配置。
2、由于工种多，各工种的材料进场、堆放、制作加工、现场搬运等均需进行规划。
3、砌筑材料的量比较大，特别是砌块、砂和水泥的堆放以及砂浆的搅拌场地。
方法：
1、砌筑材料的进场必须经过严格的程序安排，材料进场只能在施工场地作周转性堆放，稍后即应立即组织运送堆放到作业面。水泥库、砂堆和砂浆搅拌场地科学安排，砂堆四周砌筑围挡墙，减少砂堆铺摊占地面积。
2、合理规划各工种的施工场地，确保各工种的材料堆放和交工制作场地，场内交通道路和垂直运输设备畅通无阻和正常运行。

十一、抹灰工程与砌体穿插（重视与质监站的沟通，高度重视管道井）
原则：
1、砌体工程开始，各工种应全面跟进，穿插施工。
2、砌筑材料的进场数量比较大，需合理安排场地。
3、砌筑砂浆的原材料堆放和砂浆的搅拌场地的合理安排。
4、各专业井道内侧抹灰必须做到随砌随抹。
方法：
1、与质监站做好沟通，当砌体工程完成一定数量以后，即开始主体工程的分阶段验收，确保抹灰工程尽早开始。
2、开始砌体工程，各专业工种（如电气工程）必须及时跟进穿插施工，