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商业服务管理协议

甲方:

乙方:

甲、 乙双方经友好协商, 甲方委托乙方为…企业项目顾问、 策划、 招商及经营管理服务事宜。依据《中国协议法》等相关法律法规要求, 甲、 乙双方在平等、 自愿、 公平和老实信用基础上, 就委托事宜签订本协议（以下简称“本协议”）, 共同遵照实施。
第一条 委托服务项目标
甲方（……企业【以下简称“XX企业”】）, 拥有位于 市…（物业名称）建筑面积约10万平方米全部权（或使用权）。（“物业名称”正确面积、 具体范围及可招商出租部分参见附件一之红线标注部分）, 该广场经营范围包含（但不限于）: 日用百货、 眼镜、 床上用具、 工艺美术品、 玩具、 皮革制品、 鞋帽、 服装、 餐饮等（具体项目以奥特莱斯营业执照中经营范围为准）。
第二条 甲方委托乙方服务关键事项
甲方委托乙方在上述物业及经营范围内从事以下三个阶段工作:
（一）对本物业奥特莱斯部分进行市场调查及商业定位, 并作为商业顾问, 对本物业商业建筑部分设计提出商业提议（以下简称“立项计划期”）;
（二）在上述注册范围内, 乙方对双方协商同意范围奥特莱斯进行招商工作及其它开业筹备工作实施（以下简称“项目筹备期”）;
（三）对本物业营奥特莱斯在开业后实施商业经营管理（以下简称“经营管理期”）。
第三条 乙方权利与义务
（一）本项目奥特莱斯由经营管理企业筹备、 开业及经营管理（以下简称“企业”。企业总经理及业务骨干（副总经理、 财务总监、 招商兼营销策划, 营运管理, 企业管理总监、 招商顾问等8-10人）由乙方派任; 企业其它人员由甲方委托在乙方要求期限内聘用完成。
（二）企业为总经理负责制, 依据《……企业章程》在甲方对乙方授权范围内行使权力。乙方代表企业洽谈与本企业经营管理相关协议, 并做出工作安排和文件签批, 拥有甲方同意后招商条件（含协议范本）对外签约决议权, 如低于甲乙双方约定招商条件, 需取得甲方同意。
（三）乙方需向甲方报送本协议第二条中所列各期服务计划及关键内容（见附件）。
（四）总经理应于开业前向甲方提供年度经营计划及财务预算。经甲方核定后, 乙方可在既定年度经营计划及财务预算内, 自行实施各项工作及支配预算。
第四条 乙方陈说和确保
（一）乙方依法设置、 在本协议期内有效存续;
（二）乙方含有必需权利签署本协议并推行其项下义务;
（三）乙方（含所委派）人员, 在甲方委托范围内, 以甲方名义从事任何经营管理活动, 遵守国家法律、 法规, 符合工商、 税务、 公安、 物价等行政部门要求;
（四）乙方不存在任何未向甲方披露、 可能影响本协议推行现有债务;
（五）乙方在本协议签署之前经营期间内无违法经营行为, 未受到相关主管部门或任何有权机关行政处罚; 但不影响到本协议正常推行除外
（六）乙方现在不存在任何未结以其为被告、 被申请人、 被处罚人诉讼、 仲裁或行政处罚程序。但不影响到本协议正常推行除外;
（七）乙方在收到甲方提交并需回复文件, 须在收到之日起三个工作日（特殊情况加以说明或双方谅解除外）内给予甲方回复, 确保各项工作顺利实施。不然, 甲方则视为乙方同意该文件并按该文件意旨实施工作。
第五条 甲方权利与义务
（一）有权知道并了解乙方各期工作关键内容及工作进度。
（二）审核并经过乙方所制订财务预算方案、 经营管理制度、 工作计划及工作步骤。
（三）为配合乙方完成本项目评定调研和制订对应方案, 甲方应在本协议生效后10日内向乙方如实提交下列数据及资料:
1、 本项目区位条件分析, 分析评定将会影响往来本项目未来交通条件, 包含城市计划方案、 道路计划与建造/改选和商圈、 步行街计划、 建设等（如有）;
2、 本协议下委托管理事项全部资产清单（包含中央空调、 水电气、 监控、 信息等相关营运设备设施）, 并应经甲、 乙双方交接对上述资产在交接时情况进行确定。
3、 本项目组织机构代码证、 营业执照、 税务登记证、 消防验收合格证实等相关资料;
（四）立刻支付相关装修设计、 营销策划实施及招商洽谈等为本项目招商及准备开业各项必需费用, 保障乙方招商及经营管理工作正常运转。
（五）甲方派任到企业工作人员, 必需全力配合企业总经理工作, 做好保障工作。
（六）本协议期间, 甲方不得将本项目市调定位、 招商及经营管理服务部分或全部委托第三方。
（七）甲方按工作开展需求向乙方提供: 办公场地、 办公设备（包含办公桌椅、 电脑1台/人、 打印机、 复印机、 中国直线电话、 文件柜等）、 开展业务所需办公文具、 总经理用车一辆、 商务型用车一辆。
第六条 甲方陈说和确保
（一）甲方依法设置、 在本协议期内有效存续;
（二）甲方含有必需经营资格和权利签署本协议并推行本协议下义务;
（三）甲方确保对协议下委托乙方之市调定位、 招商代理及经营管理本项目拥有完整、 正当、 独立使用权并有权对外出租, 不受任何第三方非法干扰（甲方应向乙方提供对应法律文件如不动产产权证实或有效租赁协议证实）;
（四）甲方确保对本协议下委托乙方之市调定位、 招商代理及经营管理本项目相关隶属设施设备享受完整全部权, 能够充足满足奥特莱斯经营需要且不影响乙方正常经营;
（五）甲方将向政府相关部门取得经营商品零售业务所需执照、 同意或许可, 且该执照、 同意或许可在本协议期间内将是连续保持有效;
（六）甲方不存在任何未向乙方披露、 可能影响本协议推行现有债务;
（七）甲方在本协议签署之前经营期间内无违法经营行为, 未受到相关主管部门或任何有权机关行政处罚;
（八）甲方现在不存在任何未结、 可能影响本协议推行以其为被告、 被申请人、 被处罚人诉讼、 仲裁或行政处罚程序;
（九）甲方与其现有职员或以往职员不存在任何未向乙方披露现存劳动争议纠纷, 可能影响本协议推行;
（十）甲方签署与推行本协议, 在本协议签署前、 签署时及本协议期限内, 按时向乙方提供全部相关文件、 材料, 并确保上述文件、 资料是正当、 真实、 正确和完整, 不存在任何虚假记载、 误导性称述或重大遗漏;
（十一）甲方在收到乙方所提交并需回复文件, 必需在收到之日起三个工作日（特殊情况加以说明或双方谅解除外）内给予乙方回复, 以确保不影响工作之实施; 不然, 乙方则视为甲方同意该文件并按该文件意旨实施工作;
（十二）甲方必需按乙方所需求工作进度全方面协调“ ”建筑、 装修及相关审批工作, 必需按本协议约定阶段完成各项基础工作。在全方面招商阶段完成主体基建工程以及达成开业所需全部条件。
第七条 服务费用及确保金
（一）乙方立项计划期、 项目筹备期服务费用及确保金。
1、 自协议签署后, 甲方须支付乙方 万元（大写: 万元）入驻确保金, 并作为乙方招商筹备期最终一个月服务费。
2、 甲方须按月支付乙方 万元整（大写: 万元整）固定服务费用。
3、 此期间乙方需向甲方支付确保金。该确保金从甲方每个月支付给乙方每个月 万元服务费中直接扣除, 月扣除金额为 万元大写: 元整）。扣除确保金甲方须在招商筹备期结束后5日内一次性支付给乙方。
（二）乙方经营管理期服务费用及确保金。
经营管理期服务费用分为两部分: 固定费用加经营分成奖励。
1、 月固定费用每个月 万元整（大写: 万元整）, 甲方须全额支付乙方。
2、 经营管理期首月, 甲方应向乙方支付 万元整,其中 万元为经营管理期确保金,另万元为当月经营管理固定服务费。本确保金到经营管理期结束后10日内退到甲方指定账户。
2、 经营分成依据及百分比: 乙方完成甲方核定当月营业收入（包含销售收入、 其她业务收入）90%（含）前提下; 甲方按上月营业收入千分之叁点伍给予乙方分成奖励。
（三）甲方向乙方支付固定费用包含乙方向其派驻人员支付薪金、 福利、 房租、 移动通讯费。
第八条 服务费用及各项奖励支付时间及方法
（一）自协议签署后（乙方人员入驻当日起算）, 甲方应支付乙方月固定服务费用, 须于每个月5日前将本月项目服务费用汇入乙方指定账户。
（二）甲方应支付给乙方经营分成奖励, 须在次月5日前汇入乙方指定账户。
（三）甲方应支付乙方招商进度奖励, 甲方在招商进度节点确定后七个工作日内, 向乙方支付。
第九条 服务费尤其约定
（一）不管何种原因造成本协议不能实施经营管理期相关合作, 甲方支付给乙方入驻确保金{本条第（一款）之要求}均转为业务交接月固定服务费。
（二）如本项目合作商户进驻时间不统一, 各商户陆续开业。则经营期内招商业务仍然继续, 乙方在经营期内招商工作不再另计固定服务费用, 甲方只支付经营管理期固定服务费用及经营分成奖励。
（三）因为客观原因造成项目不能在双方约定时间全方面开张, 则本协议约定服务项目按估计开业时间顺延, 甲方按招商筹备期固定费用标准继续向乙方支付费用。如因乙方原因未能按时开张, 甲方按协议约定16个月招商筹备期限向乙方支付全部固定服务费后, 延期期间, 甲方不再支付乙方固定服务费。
（四）为激励乙方准期顺利完成本项目预定招商进度, 甲方给予下列奖励:
1、 招商面积达成50%（含）时, 甲方另外一次性支付乙方招商奖励100万元（大写: 壹佰万元整);
2、 招商面积达成80%（含）时, 甲方一次性支付乙方招商奖励100万元整（大写: 壹佰万元整)。
（五）甲方支付乙方服务费、 招商进度奖励及经营分成奖励, 均不包含立项计划期、 招商筹备期所产生招商费、 差旅费、 住宿费、 办公费等全部费用, 此费用由甲方据实支付。
（六）甲乙双方全部结算均以人民币计算。
第十条 双方财务管理约定
（一）企业在项目筹备期所需费用预算, 乙方于项目筹备期开始后15天内向甲方提出, 报甲方审议, 甲方书面确定后, 乙方依据预算计划进行支配和使用;
（二）企业在经营管理期所需费用预算, 乙方于开业前15天或每个月15日前向甲方提出, 报甲方审议, 甲方书面确定后, 乙方依据预算计划进行支配和使用:
（三）乙方制订财务管理制度及步骤, 经甲方同意后, 作为企业财务运作实施准则;
（四）企业非正常资金划出须经甲乙双方同意;
（五）甲方负担本项目全部创办费。
第十一条 保密责任
（一）除非依据相关法律、 法规要求推行信息披露义务, 甲、 乙双方均不得向与本协议中委托事项无关任何第三方以任何形式透露与此次委托相关任何信息;
（二）在本协议期间, 除非依据相关法律、 法规要求推行信息披露义务, 甲、 乙任何一方均不得将取得、 持有对方或奥特莱斯相关管理信息、 业务信息、 财务信息、 知识产权信息或其她商业秘密以任何形式透露给任何第三方;
（三）本协议期间, 由乙方发展形成用户资料信息作为商业秘密, 甲方能够共同享用。
第十二条 协议终止和解除
（一）本协议约定时限届满时, 本协议自行终止。
（二）乙方经营管理活动超出本协议中甲方委托范围, 或乙方或其委派人员从事非法活动, 造成奥特莱斯重大损失; 甲方有权解除协议:
（三）出现以下情形, 甲方有权单方解除本协议并无需做出赔偿:
1、 在本协议期间, 乙方在服务期间连续三个月不能根据计划完成（当月）招商任务;
2、 未经甲方同意, 乙方私自披露甲方奥特莱斯相关管理信息、 业务信息、 财务信息、 知识产权信息或其她商业秘密以任何形式透露给任何第三方;
3、 因乙方原因项目未能按时开业;
4、 在本协议期间, 本项目开业后连续六个月不能根据经营计划完成每个月销售任务;
（四）在本协议期间, 甲方出现以下情形, 乙方有权单方解除本协议并无需做出赔偿:
1、 对本项目不再拥有正当全部权或使用权;
2、 不再含有从事商品零售业所须有效同意、 执照或许可;
3、 本项目作为零售业经营场所, 不再含有能够正常经营正当资格;
4、 未按本协议约定向乙方支付对应酬劳, 并在宽限期届满后15日内仍未足额支付;
5、 不能根据约定给予配合帮助或侵犯乙方经营管理权
（五）甲、 乙双方就经营理念、 发展方向等发生重大冲突, 经充足协商仍不能处理, 甲、 乙双方有权单方解除协议并以书面形式通知对方;
（六）甲乙双方因充足理由解除本协议时, 须以负责认真之态度, 在解除协议之日起以后两个月为业务交接期。在业务交接期内, 双方之合作协议仍是存在有效。经营管理期之前业务交接期费用, 甲方需按本协议第七条第（一）款第1项费用标准（陆拾万元）支付乙方; 处于经营管理期业务交接期费用, 甲方需按本协议第七条第（二）款第1、 2项费用标准（叁拾万元固定费用加经营分成）支付乙方。
（七）乙方须以负责认真态度, 在不损害甲方利益标准下, 办好业务交接工作。
第十三条 违约责任
（一）本协议签署生效后, 本协议任何一方违反、 或拒不推行其在本协议中陈说、 确保、 义务, 即组成违约。任何一方因违约而给对方造成经济损失, 应负担对应赔偿责任;
（二）甲方未根据本协议相关约定按时、 足额向乙方支付固定服务费、 经营分成奖励、 招商进度奖励, 如逾期支付, 则按天天支付总服务费 %, 即 元（大写: 万元整）作为违约金赔偿乙方, 如甲方逾期三日还未支付, 乙方有权解除本协议并从本协议第七条第（二）款第2项确保金中扣除甲方应付乙方费用。确保金不足支付甲方应向乙方支付费用时, 则甲方应向乙方另行支付。
（三）本协议生效后, 除非本协议中另有约定或其她正当依据, 甲、 乙任何一方不得解除本协议, 或造成本协议提前终止, 不然违约一方应向对方负担由此产生直接经济损失。
第十四条 不可抗力责任
（一）任何一方因不可抗力且本身无过失造成部分或全部不能推行本协议义务, 将不视为违约, 但应在条件许可情况下采取一切必需补救方法, 以降低因不可抗力而造成损失;
（二）遇有不可抗力一方, 应在事件发生之日起10日内, 将事件发生情况以书面形式通知对方, 并应在事件发生后10日内, 向对方提供不可抗力详情, 以及不能推行、 或者部分不能推行、 或者需要延期推行理由有效证实, 该证实文件应由不可抗力发生地公证机构出具。按其对本协议影响程序, 甲、 乙双方协商决定是否解除本协议、 或者部分免去推行本协议, 或者延期推行本协议;
（三）遭受上述不可抗力一方应立刻将发生不可抗力情形通知另一方, 并应采取一切合理、 必需、 合适方法, 以最大程度降低或除去不可抗力所造成后果, 而且应在最短可能时间内, 尝试恢复不可抗力所影响义务推行。
第十五条 协议补充、 修改和转让
（一）本协议未尽事宜, 可由协议双方协商并另行签署书面补充协议, 补充协议与本协议含有相同法律效力, 并组成本协议不可分割部分。
（二）对本协议任何修改必需经双方同意, 并做成书面协议后方可生效。
（三）除非经本协议另一方事先书面同意, 甲、 乙任何一方均不得将其在本协议下权利和义务转让给任何第三方。
第十六条 适使用方法律和争议处理
（一）本协议受中国法律管辖并依中国法律进行解释。
（二）凡因实施本协议所发生或与本协议相关一切争议, 甲、 乙双方应经过友好协商处理; 假如协商不能处理, 甲、 乙任何一方都有权向各自机构所在地仲裁委员会提出仲裁。
第十七条 通知和送达
（一）任何与本协议相关由一方发送给对方通知或其她通讯往来（以下称“通知”）应该采取书面形式（包含传真、 电子邮件）, 并根据下列通讯地址或通讯号码送达至被通知人, 并注明下列各联络人姓名方组成一个有效通知。
甲方 乙方
联 系 人: 联 系 人:
通讯地址: 通讯地址:
邮政编码: 邮政编码:
电 话: 电 话:
传 真: 传 真:
电子邮件: 电子邮件:
（二）送达方法立刻间确定
1、 若面呈通知在被通知人签收时视为送达, 被通知人未签收不得视为有效送达;
2、 以电子邮件方法通知, 以电子邮件发出时间视为送达;
3、 以邮寄方法进行通知, 均应采取挂号快件或特快专递方法进行, 并以挂号快件或特快专递邮戳时间为送达时间。
（三）任何一方上述通讯地址或通讯号码假如发生改变, 应该在该变更发生后3日内通知对方。
第十八条 尤其约定
甲、 乙双方必需遵守对方组织架构完整性, 在本协议期内及本合约实际终止二年后, 双方不得以任何形式使用对方在本协议期内任职经理级及以上人员。不然守约方有权向违约方要求支付人民币贰佰万或以上违约金。
第十九条 本协议生效
本协议为附条件生效协议。即本协议于甲方在本协议签署之日起三日内, 向乙方支付确保金（人民币陆拾万元整）后生效。
第二十条 文本
（一）本协议及其附件为本协议不可分割一部份, 组成了甲、 乙双方之间全部和完整协议, 并替换甲、 乙双方之间过去相关本协议下委托管理事宜任何其她口头或书面协议、 备忘录及通信等。
（二）假如本协议中任何条款因为对其适使用方法律而无效或不可强制实施, 则该条款应该视为自始不存在而不影响本协议其她条款有效性, 甲、 乙双方应该在正当范围内协商确定新条款, 以确保最大程度地实现原有条款意图。
（三）本协议正本壹式肆份, 甲、 乙双方各执贰份。

甲方: 乙方:

法定代表: 法定代表:
（或授权代表）: （或授权代表）:
签署日期: 签署日期:

附件一: 乙方关键团体组员
附件二: 拟引进品牌名目
附件三: 拟引进品牌装潢补助备忘录
附件四: 拟引进品牌招商进度
附件五: 拟引进餐饮娱乐之品牌方向及名目

相关附件:
立项计划顾问期相关约定
一）立项计划顾问期服务时间:
自 月 日到201 年 月 日（时间为 个月 其中市调期 个月, 顾问期 个月）;
二）立项计划顾问期乙方工作内容:
乙方在立项计划顾问期内, 作出项目定位计划及业态计划, 并配合甲方委托对本物业建筑设计方, 提供对本物业商业相关建筑、 设施提出商业顾问服务;
1、 市场了解及定位分析:
在甲方委托下, 乙方在协议期内派出人员为甲方所开发上述商业物业项目商业计划、 业态定位作出市场调研和分析, 具体内容如为:
1．1项目所在地城市经济环境分析和生活结构调查分析;
1．2项目所在地商业结构调查与城市发展计划调查;
1．3项目所在城市商业业态调查;
1．4项目所在区域商业发展计划及关键商业政策调查; 
1．5项目所在地域未来商业供给量调查了解;
1．6项目所在地消费者消费行为抽样调查及分析;
1．7项目立地条件分析研究;
1．8项目所在商圈调查分析;
2、 商业定位:
2．1项目总体定位包含经营专题定位, 为项目招商工作确定含相关键市场影响力发展方向;
2．2项目目标客群定位 , 关键包含终端消费人群定位、 经营商户定位等步骤, 确定本项目可发展目标商户或商户类型;
2．3项目扣率等收益水平定位, 关键是针对多种品类、 各楼层及各专题区域进行价格估算和定位, 确定项目总体收益水平;
2．4项目经营效益分析: 针对项目收益水平, 分析预算项目经营效益;
2．5项目商业管理: 在双方认同运作模式下, 确定本项目商业管理费用等。
3、 商业顾问服务:
3.1本项目商业建筑计划顾问服务（指商业物业内平面动线、 垂直动线等交通组织方法计划以及建筑商业空间要求等方面提议工作）;
3.2本项目商业业态计划顾问服务;
3.3本项目商业创办投入顾问服务;
项目筹备期相关约定:
一）项目筹备期时间:
自201　年 月 日到201 年 月 日（个月, 到开幕日前一日止）。乙方依据甲方同意《组织架构及人员进度表》、 《创办费用支付节点及汇总表》、 《招商条件及协议范本》等项目筹备期运作需要相关文件(以上文件由乙方提供)。正式开始招商实施工作。
二）项目筹备期工作内容:
1、 乙方为企业组建筹备组并进行企业全方面组建工作, 其内容包含但不限于: 制订组织架构、 工作步骤、 规章制度、 人员编制、 协议范本, 招聘相关人员, 组建各职能部门等;
2、 乙方依据甲方提供之奥特莱斯项目经营成本以及其她财务资料后, 进行财务可行性研究, 制订财务年度预算, 并在此基础上经过分析相关数据和资料制订奥特莱斯商品组合和奥特莱斯发展规模方案;
3、 乙方在甲方同意预算范围内, 帮助甲方组织奥特莱斯策划、 装修设计工作, 帮助甲方提出商业空间内装要求, 协调设计单位提交设计方案;
4、 乙方制订并实施奥特莱斯整体招商及自主经营方案, 包含:
4.1乙方提供租赁、 联营及购销等各类标准协议范本, 制订协议签署步骤。在甲方授权范围内, 全权代表甲方与厂商签署各类协议;
4.2乙方协调厂商租约进驻各项工作, 督促、 指导各类厂商开业前各项准备工作;
4.3乙方制订开业前全部时间安排计划, 各项筹备工作具体进程。这些计划包含但不限于: 装修前全部时间安排计划, 各项筹备工作具体进程, 装修工程完工计划, 能够作为奥特莱斯使用全部工作进度、 建章、 建制以及招聘和培训人员进度, 筹建奥特莱斯管理部门、 采购办公设备用具、 广告、 宣传和促销计划, 制订招商工作进度并实施招商工作;
5、 乙方提出构建企业电脑管理系统要求, 包含: 提供初步处理方案、 架设网络系统并提议专业管理软件供给商;
6、 乙方提出商业包装（如景观设置、 灯光、 DP点设置、 软性包装等）提议, 为达成商业整体气氛符合项目定位, 并提议专业设计团体进行项目景观设计, 设计费用由甲方支付, 待景观方案确定后, 甲方有权选择由设计方制作或统一竞标制作。

经营管理期相关约定
一）待招商筹备期结束前2个月, 甲、 乙双方可就项目经营管理进行协商, 经营管理期时间为二年, 自本项目开业之日起计算。
二〉经营管理期工作内容为:
1、 企业及商场日常经营管理;
2、 为项目培养专业商业管理团体;
3、 制订经营目标, 并保障最少完成经营目标80%或以上;
4、 保障奥特莱斯销售业绩在五年内平均每年增加10%或以上;
5、 企业各建設阶段系统战略目标;
6、 制订各阶段管理目标;
7、 各年度战略计划及指标;
8、 內部商户促销活动管理和组织;
9、 各部门工作规范化、 标准化;
10、 企业各年度财务指标预算 。