物业合同纠纷案件情况分析模板.doc

物业协议纠纷案件情况分析
　　物业管理服务行业经过多年发展, 在促进城市住宅小区管理现代化、 专业化方面取得了瞩目成绩, 不过因为其仍处于起步阶段, 相关法律制度远未健全, 从而产生大量矛盾。由此引发诉诸法院案件也连续多年大幅上升, 从中反应出问题, 亟待引发重视和处理。
　　一、 物业管理纠纷一审案件基础情况及特点
　　(一)案件数量逐年上升, 在房地产案件中所占百分比逐步增大
　　物业管理包含物业方方面面, 加之相关制度不完善, 因物业管理问题向房管、 物价部门投诉一直居高不下, 在主管部门协调处理不能完全处理纠纷后, 当事人转而向法院起诉。多年来, 因物业管理而产生各类纠纷增加快速, 在房地产案件中所占百分比也逐步增大。据统计, 佳木斯市向阳区法院共受理物业管理纠纷案件24件, 占全部房地产案件8.2%;受理38件, 较增加36.9%, 占全部房地产案件10.4%;截至今年6月15日, 已经受理物业协议纠纷案件27件。物业管理纠纷数量激增与多年佳木斯地域房地产市场蓬勃发展以及物业管理活动频繁深化亲密相关。
　　(二)涉案主体与类型复杂化, 已超出协议纠纷范围
　　在向阳法院上六个月受理件物业管理纠纷案件中, 业主与物业管理企业之间纠纷百分比最大, 达90%以上, 其次是开发商与物业管理企业或者业主之间纠纷, 约占5%左右, 再次为业主委员会与物业企业或业主之间纠纷引发纠纷原因及案件类型展现多样化, 已从刚开始物业管理企业向业主追讨物业管理欠费, 发展到多个类型: 有业主认为物业管理企业服务水平不高或乱收费用, 要求退还或降低物业收费案件, 有业主认为前期物业管理协议已经到期, 物业管理企业无权收取物业管理费要求退费案件, 有业主委员会解聘物业管理企业案件, 有业主认为公摊水电费计算不公, 要求重新计算公布案件, 有业主认为物业管理企业推行物业服务含有瑕疵造成人身、 财产损失要求赔偿案件等等, 不一而足。
　　(三)系列案件多, 调解成功率低, 当事人矛盾僵持不下
　　部分物业管理纠纷中, 物业管理企业作为原告追讨物业费案件时, 常常一次起诉立即数个乃至数十个业主列为被告, 而法院为确保审判结果同一性, 会将该类案件交由同一合议庭合并审理, 并同时宣判, 使本已捉襟见肘人力资源更显担心。同时, 部分案件包含同一小区类似情况处理, 工作稍有疏忽, 极易酿成群体性事件。另外, 因为该类案件, 多数以物业管理企业为原告, 因其害怕调解退让后造成连锁反应, 而物业企业与业主矛盾较为猛烈, 故物业管理纠纷案件调解成功率相对低于其她民事案件。
　　(四)法律关系复杂, 审理含有一定难度
　　物业管理法律关系包含多方面利益主体: 参与物业管理诉讼当事人现有业主、 物业使用人或业主委员会, 也有物业管理企业、 开发商, 既可能包含业主与物业使用人关系, 业主或使用人与物业管理企业物业管理服务协议、 侵权关系、 业主或使用人与业委会之间关系, 由可能包含开发商与物业关系前期物业管理委托关系、 开发商与物业管理企业之间物业用房配置和移交关系, 这类纠纷又与中国多年来住房制度改革及各地政策亲密相关, 含有一定历史阶段性、 地域性特征, 而地方规范性文件效力不高, 法院处理该类案件不能将之作为依据, 给法律正确适用带来一定难度。
　　二、 物业管理纠纷成因分析
　　(一)物业管理立法滞后、 相关法律法规不健全, 是物业管理纠纷不停增多根本原因
　　现在中国已颁布《物业管理条例》操作性不强, 法院审判只能依据《民法通则》、 《协议法》基础标准, 参考部门规章、 地方法规进行处理, 而这些法规、 规章又语焉不详, 甚或出现矛盾现象, 比如对首期物业维修基金交缴主体, 国务院《物业管理条例》、 建设部《住宅共用部位共用设施、 设备维修基金管理措施》之间含有显著冲突, 使得法院在处理该类纠纷时缺乏明确依据, 又比如业委会诉讼主体资格问题, 最高人民法院()民立她字第46号复函已明确业主委员会含有诉讼主体资格, 但问题是业委会并不拥有属于自己财产, 难以作为被告负担责任, 这与当事人平等民事诉讼标准相悖, 也使得相关审判工作颇为棘手, 实体与程序法不完善直接影响了法律正确适用。
　　(二)物业建设单位与物业管理企业之间“剪不停, 理还乱”利益关系是引发物业管理纠纷根源
　　国务院《物业管理条例》第二十一条要求, 在业主、 业主大会选聘物业管理企业之前, 建设单位选聘物业管理企业, 应该签署书面前期物业服务协议, 实践中, 开发商依据该条要求单方面指定前期物业管理企业, 而且约定服务期限通常较长, 开发商享受指定物业企业、 确定物业管理收费数额权利, 却不负担任何义务;前期物业服务协议由开发商与物业企业确定, 业主只能被动接收。因为相当一部分物业管理企业隶属于开发商, 所以在物业接管过程中物业管理企业难认为业主把关, 为以后纠纷产生埋下了隐患。向阳法院受理物业管理纠纷有近二分之一是开发商遗留问题引发, 比如开发商售后服务意识不足, 存在配套设施不完善、 房屋质量较差等情况, 造成业主入住后出现多种问题, 业主在与开发商交涉未果情况下, 往往以开发商与物业管理企业实为一体为由, 把矛头对准物业管理企业, 拒绝交纳对应物业管理费用。
　　(三)物业管理企业角色错位, 服务行为不规范, 是产生物业管理纠纷直接原因
　　作为物业管理法律关系一方, 物业管理企业应按业主委托提供物业管理服务, 并尽力维护业主权益, 业主与物业管理企业之间是平等民事主体关系。但实践中, 部分物业管理企业却将自己凌驾于业主之上, 采取不正当手段强制业主服从管理, 无视甚至动辄侵害业主权益, 促进矛盾激化。少数物业管理企业不含有对应物业管理条件或资质, 对应技术人员未持有上岗证, 有物业管理企业规模小、 成本高、 经济效益差, 服务质量低下。
　　(四)业主自治组织发育不良、 行为尚须规范, 是物业管理纠纷增加关键原因
　　国务院《物业管理条例》对业主自治机构业主大会、 业委会成立运作作出了较为明确要求, 但从整体情况来看, 业主自治组织发育离健康、 完善标准还相差甚远, 即使已经成立业主委员会, 也存在着经济关系不明确、 权利义务不清、 作用发挥不理想等问题, 造成部分物业管理企业收费行为不规范, 业主无法有效行使物业管理选聘权、 决议权和监督权。甚至部分业委会组员不能自律, 以满足个人利益为由, 要挟物业企业, 从而影响了物业管理正常进行和大多数业主利益。另外, 业主之间就共同利益问题难以快速达成一致, 也是业主自治组织运作不尽如人意一大原因, 在向阳法院受理物业管理纠纷案件中, 即存在大型小区内业主对是否续聘物业管理企业意见不一造成部分业关键求物业企业撤走、 部分业关键求维持现实状况情况。
　　三、 处理物业管理纠纷对策与提议
　　(一)完善立法, 做到有法可依
　　参考相关国家优异立法例, 立刻出台《建筑物区分全部权法》等法律和行政法规, 对物业管理法律关系中多种权利义务内容作出要求, 明确各民事主体诉讼地位与救助手段。
　　(二)理清开发商与物业管理企业关系, 确保物业管理企业选聘真正表现业主意志
　　因为开发商委托其下属物业管理企业进行物业管理行为已经带来不少弊端, 提议相关部门规范前期物业管理招标投标程序, 加强监督管理, 力保招投标工作透明化、 公正化。在条件成熟情况下, 可出台要求, 实施回避制度, 限制开发商下属物业管理企业参与该开发商前期物业委托招标活动, 以尽可能杜绝开发商与物业管理企业利益联络渠道。
　　(三)加大行政主管部门监管力度, 引入第三方机构对物业服务进行评定、 监测
　　与物业管理行相关行政主管部门应全方面推行法律给予监管职责, 目前关键是价格主管部门有必需加强对物业服务收费情况检验、 监督频率、 力度。目前, 物业服务收费政府指导价范围缩小, 市场调整价范围扩大, 而相关法规又未要求违反指导价责任后果, 致使部分小区住宅物业服务收费远高于政府指导价, 由此产生纠纷呈爆发增加态势。这种情况下, 物价与房管部门应立刻干预, 指导业主与物业管理企业就物业收费标准达成一致, 以降低纷争。另外, 提议引入含有评定、 监测功效第三方机构, 就物业服务标准、 物业企业资质等级等进行判定, 保障业主与物业管理企业正当权益, 以利于物业管理市场良性运作。
　　(四)完善业主自治机制与制度, 加强相关部门、 城市基层组织对业主自治组织指导工作
　　可考虑设计一个制度, 比如要求业主大会由专门中介机构来召集, 以保障业主大会顺利召开, 对开发商、 物业管理企业不配合、 阻碍业主大会召开行为设定处罚方法, 深入明确业主委员会及委员权利和义务。房地产行政主管部门、 居民委员会以及公安部门都有指导、 监督业主自治组织职责, 有必需建立相互之间工作联络机制。目前, 急需理清业主自治组织与城市居委会关系, 以尽力处理现在部分住宅小区业委会换届选举不规范、 诱发社会不稳定原因问题。