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1、房地产估价师《经营与管理》试题及答案（卷五） 单项选择题 1.房地产投资风险中，物业实际运行费用支出超出预期运行费用而带来风险是指()。 A.资本价值风险 B.未来运行费用风险 C.时间风险 D.持有期风险 2.开发商投资收益率是指开发项目达成正常盈利年份时，项目年净收益与项目()之比。 A.投资资本价值 B.总开发成本 C.总开发价值 D.总投资额 3.某综合楼总建筑面积为10000m2;其中可出售居住建筑面积为7000m2，可出租商业建筑面积为1500m2，剩下建筑面积为隶属设备等用房。该综合楼有效面积系数为()。
2、 A.80% B.90% C.85% D.95% 4.我国个人住房抵押贷款风险最终主要转移在()身上。 A.开发商 B.银行 C.购房者 D.都是 5.以下关于房地产市场特征表述中，说房地产市场具备()是不正确。 A.供给非同质性 B.需求多样性 C.竞争充分性 D.交易复杂性 6.产生房地产价格泡沫主要诱因是()。 A.土地稀缺 B.城市化进程快 C.竞争充分性 D.交易复杂性 7.房地产投资决议分析主要包含()和项目财务评价两个部分。 A.价格分析 B.市场分析
3、 C.产品分析 D.成本分析 8.开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超出一年，则其到位资金标准上不得少于工程协议()。 A.20% B.30% C.40% D.50% 9.由城市规划管理部门核发()，主要要求了用地性质、位置和界限。 A.选址规划意见通知书 B.规划设计条件通知书 C.建设用地规划许可证 D.建设工程规划许可证 10.房地产开发商依照消费者对物业品牌认知价值来制订价格方法，属于()。 A.成本导向定价法 B.购置者导向定价法 C.竞争导向定价法 D.市场导向定价法 答
4、案：单项选择：B A C B C A B B D B 单项选择题 1.房地产估价从某种意义上讲是( )房地产价值。 A.创造 B.发觉 C.创造 D.确定 『正确答案』B 『答案解析』本题考查是房地产估价特点。估价师利用估价理论与方法，对房地产市场进行调查，模拟市场价格运行机制，经过科学分析、测算和判断，发觉或探测出房地产价值。参见教材P7。 2.不一样注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目标、同一价值时点下评定值可能有所不一样，主要原因是( )。 A.掌握估价信息不一样 B.遵照估价标准不一样 C.推行估价程序不一样
5、 D.估价对象情况不一样 『正确答案』A 『答案解析』本题考查是房地产估价误差应在合理范围内。估价标准是在长久估价实践中总结出来，估价工作中应该遵照法则和标准。同一估价对象同一估价目标和同一价值时点下评定，应该遵照一样估价标准;估价程序是确保估价过程没有错漏、缺失估价工作先后程序。任何估价业务都要遵照相同估价程序;同一估价对象，其基本情况必定是一样。参见教材P9。 3.从科学可操作性上看，能够用于判断一个评定价值误差大小或准确性是( )。 A.估价对象真实价值 B.估价对象重置价格 C.估价对象实际成交价值 D.合格估价师重新估价结果 『正
6、确答案』D 『答案解析』本题考查是房地产估价误差应在合理范围内。注意题干中“可操作性”这个主要关键提醒，没有这个提醒，A也是正确，不过有了可操作性限制，则只有D为正确答案。参见教材P9。 4.以下关于估价准确性问题描述，错误是( )。 A.合格估价师，也不可能得出完全相同评定价值，只会得出近似评定价值 B.全部评定价值都存在一定误差，即：评定价值=真实价值+误差 C.不能用通常物理量测量误差标准来要求估价误差标准，应允许估价师有较大，但又适度误差 D.理论上，评定价值误差通常是将它与合格估价师重新估价结果进行比较，实际中，是将其与真实价值进行比较 『正
7、确答案』D 『答案解析』本题考查是房地产估价误差应在合理范围内。选项D错误，判断一个评定价值误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中通常是将它与合格估价师重新估价结果进行比较。参见教材P9。 5.在抵押贷款期间需要提供房地产估价服务是( )。 A.房地产抵押价值评定 B.抵押成数测算 C.抵押房地产价值动态评定 D.房地产贷款项目评价 『正确答案』C 『答案解析』本题考查是房地产抵押需要。ABD都属于贷款前期估价服务项目。参见教材P15。 6.依照监测抵押房地产市场价格改变、掌握抵押价值改变情况以及相关信息披露需要，定时或在
8、房地产市场价格改变较快时，对抵押房地产市场价格或价值、抵押价值等进行重新评定，此为房地产抵押对房地产估价需要中( )。 A.再次抵押估价 B.抵押期间估价 C.抵押房地产处置估价 D.续贷抵押估价 『正确答案』B 『答案解析』本题考查是房地产抵押需要。抵押间期估价，即依照监测抵押房地产市场价格改变、掌握抵押价值改变情况以及相关信息披露需要，定时或在房地产市场价格改变较快时，对抵押房地产市场价格或价值、抵押价值等进行重新评定。参见教材P15。 7.估价当事人是指与估价活动有直接关系单位和个人，包含房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中( )是估价
9、主体。 A.估价汇报使用者 B.估价服务需求者 C.估价委托人 D.房地产估价师和估价机构 『正确答案』D 『答案解析』本题考查是估价当事人。估价当事人是指与估价活动有直接关系单位和个人，包含估价人员、估价机构和估价委托人。其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务提供者，是估价主体;估价委托人是估价服务直接需求者，是估价服务直接对象。参见教材P27。 8.以下关于房地产估价当事人说法中，正确是( )。 A.估价委托人一定是估价对象权利人 B.估价对象权利人通常都是估价利害关系人 C.估价汇报使用人一定是估价利害关系人 D
10、估价委托人一定是估价汇报使用人 『正确答案』B 『答案解析』本题考查是估价当事人。用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处房地产，法院就不是估价对象权利人，排除A;估价汇报使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上例，法院就不是估价利害关系人，排除C;如抵押估价中，委托人可能是借款人，而汇报使用人为贷款人，故排除D。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价汇报使用人;估价对象权利人通常是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价汇报使用人。参见教材P29。 9.一个估价项目中估价目标，本质上是由( )决定。 A.估价机构 B.估价师
11、C.估价汇报使用者 D.估价委托人估价需要 『正确答案』D 『答案解析』本题考查是估价目标。估价目标取决于委托人估价需要。参见教材P29。 10.一个估价项目中估价目标，取决于( )。 A.估价师经验判断 B.估价机构定位 C.估价汇报使用者预期 D.估价委托人对估价实际需要 『正确答案』D 『答案解析』本题考查是估价目标。估价目标是指估价委托人对估价汇报预期用途。它取决于委托人对估价实际需要。参见教材P29。 1、速动比率是 ()和()比值 A、(流动资产总额-存货)和流动负债总额 B、流动资产总额和流动负债总额
12、 C、(流动资产总额-存货)和负债总额 D、流动资产总额和负债总额 2、假设整个投资市场平均收益率为20%，写字楼投资市场相对于整个投资市场风险相关系数是0.3;整个房地产市场平均收益率为25%，写字楼投资市场相对于整个房地产市场风险相关系数是0.8。国家债券收益率为10%，那么写字楼投资市场预期收益率是：() A、22% B、13% C、18% D、14.5% 3、从事市场推广工作最基本一点就是要清楚地了解( )市场和需求。 A、期望 B、最好 C、潜在 D、过去 16、经过采取折现现金流法对房地产开发项目进行财务评定
13、就能够填补( )与实际情况不符缺点。 A、成本投入数量 B、成本投入数量和时间 C、支出与投入数量和时间 D、销售收入数量 4、建筑工程施工协议中固定总价协议若包含增价条款，则开发商可令承包商削减其( )，进而降低总承包价，以降低开发商风险。 A、部分财务费用 B、前期工程费用 C、管理费用 D、不可预见费用 5、一个理想折现率最少等于( )再加上该项目标风险酬劳率。 A、贷款利率 B、存款利率 C、目标收益率 D、无风险收益率 6、施工图中轴线编号规则为( )。 A、水平方向用英文字母从左到右，
14、垂直方向用阿拉伯数字由上往下 B、水平方向用英文字母从右到左，垂直方向用阿拉伯数字由下往上 C、水平方向用阿拉伯数字从左到右，垂直方向用英文字母由下往上 D、水平方向用阿拉伯数字从右到左，垂直方向用英文字母由上往下 7、在项目评定中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺基本报表是( )。 A、投资计划与资金筹措表 B、资金起源与利用表 C、营业利润测算表 D、全部投资现金流量表 21、以下哪项不属我国房地产开发投资资金起源。 A、预售收入 B、预租收入 C、自筹资金 D、商业银行贷款 8、某写字楼物业业主为取得较高
15、收益并降低投资风险，应该首选出租策略是( )。 A、以固定租金形式出租 B、订立长久租约 C、订立短期租约 D、令长、短期租约保持合理百分比 9、在项目评定时，当目标收益率大于财务内部收益率时，则该项目标FNPV( )。 A、大于零 B、小于零 C、等于零 D、难以确定 10、现在我国对申请开发贷款房地产开发企业自有资金要求是：不低于项目总投资()。 A、20% B、30% C、25% D、35% A A D C D D C B B D B D 1、假如同一地域某一类型物业售价连续以大幅度上涨，那么该
16、类型物业出租需求就会( )。 A、降低 B、增加 C、不变 D、同时递减 2、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，包括面广。要想使开发项目达成预期经济效果，必须首先做好( )工作： A、项目策划 B、项目方案设计 C、可行性研究 D、成本收益分析 3、依照全部权结构不一样，房地产企业能够分为独资企业、通常合作企业、( )。 A、房地产投资信托 B、外资企业 C、有限责任企业 D、股份有限企业 4、最高工程费用与预测可能工程费用之间差距越( )，说明开发项目承受工程费用增加风险能力越( )。
17、 A、大;小 B、大;大 C、小;大 D、无法判断 5、为了估算收益性物业价值(V)，能够用NOI除以资本化率，即V=NOI/R。其中，NOI是指( )。 A、物业年潜在经营收入 B、物业年实际收入 C、物业年经营收入 D、物业年净经营收入 6、债务融资资金融出方负担较少项目投资风险，其所取得酬劳是融资协议中所要求贷款利息和关于费用。( ) A、对 B、错 7、以下关于房地产项目融资含义，描述正确是( )。 A、房地产项目融资特点，是在融资过程中存放、信贷关系，都是以房地产企业为关键 B、房地产项目融资通
18、常包含资金筹措和资金供给 C、经过房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上资产变成可流动资金，使其进入社会生产领域，达成扩充社会资金起源、缓解企业资金压力目标 D、房地产项目融资实质，是充分发挥房地产财产功效，为房地产投资融通资金，以达成尽快开发、提升投资效益目标 8、现在借入500元，年利率为10%，两年后实际经济价值等于( )元。 A、605 B、600 C、650 D、550 9、为了降低建筑安装工程费用风险，开发商能够采取( )协议形式。 A、固定单价协议 B、成本加酬金协议 C、分包协议 D、固定总价协议
19、 10、可行性研究能够分为五个步骤，以下排序正确是( )。 ①调查研究;②接收委托;③编制可行性研究汇报;④方案选择和优化;⑤财务评价和综合评价 A、②④①⑤③ B、②③④①⑤ C、②①③④⑤ D、②①④⑤③ 参考答案： 1、B 2、C 3、A C D 4、B 5、D6、B 7、B C D 8、A 9、D 10、D 一、单项选择题 1、房地产资产管理职能中，以运行管理为主是( )。 A、物业管理和设施管理 B、物业管理和资产管理 C、资产管理和投资组合管理 D、设施管理和投资组合管理 2、( )是一个专业行
20、业，它综合利用多学科知识，经过人员、场所、流程和技术整合，来确保建筑环境正常运行。 A、物业管理 B、资产管理 C、绩效管理 D、投资组合管理 3、以下各项中，属于设施管理详细工作内容是( )。 A、定时进行资产投资分析和运行情况分析 B、室内布局与空间规划 C、设计和调整房地产资产资本结构 D、持有或出租分析 4、.房地产资产管理主要工作不包含( )。 A、制订物业策略计划 B、监控物业运行绩效 C、客户汇报与现金管理 D、协调物业服务企业与租户关系 5、制订物业管理计划基础是( )目标。 A、业
21、主 B、租户 C、政府 D、物业管理机构 6、物业管理人员选定了进行物业宣传主题后，还要选择适当宣传媒介，通常来说，中低级写字楼物业可选择宣传媒体是( )。 A、广播 B、电视 C、物业顾问机构期刊 D、网络 7、具备良好地理位置，建筑物物理情况良好，建筑质量达成关于建筑条例或规范要求，但建筑物功效不是最先进，有自然磨损存在，收益能力低于新落成同类建筑物指是( )。 A、甲级写字楼 B、乙级写字楼 C、丙级写字楼 D、丁级写字楼 8、通常说来，中心商贸区写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够停车位，但位于大城市中心
22、商贸区写字楼周围往往有方便快捷公共交通，这主要是考虑了写字楼( )原因。 A、位置 B、为租户提供服务 C、交通方便性 D、建筑设备系统 9、写字楼承租时为每个办公室工作人员提供( )㎡单元内建筑面积比较适宜。每个工作人员封闭办公面积通常需要( )㎡。 A、10～15，5～6 B、15～20，5～6 C、15～20，8～10 D、12～18，6～9 10、谢某打算承租某写字楼一个单元，在可出租面积计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40㎡，外墙面积8㎡，单元间分隔墙面积10㎡，公摊面积5㎡，那么，可出租面积
23、应为( )㎡。 A、44 B、48 C、54 D、64 11、在一定市场条件下，某宗写字楼物业整体租金水平，主要取决于( )。 A、物业出租经营成本 B、业主希望投资回报率 C、通货膨胀率 D、物业本身情况及其所处位置 12、物业服务企业能够经过对( )进行面积规划，来帮助租户确定最好承租面积大小。 A、面积单元 B、面积单位 C、出租单位 D、出租单元 13、在( )中，通常由一家或数家大型百货企业为主要租户。 A、市级购物中心 B、地域购物商场 C、居住区商场 D、邻里服务性商
24、店 14、往往以中型百货企业为主要租户，家俱店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等为次要租户零售商业物业为( )。 A、市级购物商场 B、地域购物商场 C、居住区商场 D、邻里服务性商店 15、零售商业物业主要辐射区域，其营业额( )都来自该区域。 A、50%～65% B、60%～75% C、70%～85% D、80%～90% 16、停车指数，即每100㎡营业面积应设置车位个数，美国城市土地研究所提议指数，依商场规模不一样在( )之间。 A、4～5 B、5～6 C、4～6 D
25、5～8 17、商业经营失败最大原因是低于预期( )水平。 A、出租率 B、资本回报 C、营业收入 D、租户经营收入 18、商业零售物业基础租金常以每个月每平方米为基础计算，也称( )。 A、基准租金 B、保险租金 C、最低租金 D、成本租金 19、收取百分比租金时，没有统一百分比标准，因为租户经营商品种类和( )不一样，使其经营毛利润率水平有很大差异。 A、投资金额 B、地理位置 C、租户之间人际关系 D、经营方式 20、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运行费用为30万元，月平均空置率
26、为8%，月平均租金损失率为4%，月平均其余收入为潜在毛租金收入5%，则该写字楼月净经营收入是( )万元。 A、61.00 B、61.60 C、81.00 D、81.60 21、以下对于现金流计算，错误是( )。 A、从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流 B、税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流 C、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值 D、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值 22、关于大修基金和确保金基金说法中，不正确是( )。 A、大修基金通惯用于支付物
27、业经营过程中资本性支出 B、用于物业更新改造大修基金，能够取潜在毛租金收入一个百分比 C、租户经常需要缴纳租赁确保金，以确保其在租约使用期间内能够很好地推行租赁合约 D、大修基金账目下费用支出，通惯用支票支付 23、公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运行费用中占较大百分比，不属于该项费用是( )。 A、维修和保养费 B、杂项费用 C、法定税费 D、能源费 24、依照《物业服务收费管理方法》要求，以下描述正确是( )。 A、物业服务企业在收取物业费时，只可选择包干制 B、物业服务企业在收取物业费时，只可选择酬金制 C、
28、物业服务企业在收取物业费时，可在包干制和酬金制中选择 D、物业服务企业在收取物业费时，只可选择现金制 二、多项选择题 1、房地产组合投资管理主要工作包含( )。 A、制订并执行组合投资策略 B、设计和调整房地产资产资本结构 C、进行资产投资分析和运行情况分析 D、制订物业策略计划 E、监督物业购置、处置、资产管理和再投资决议 2、专业人员主要依照写字楼( )对其进行分类。 A、所处位置 B、交通便利条件 C、自然或质量情况 D、设施完善程度 E、收益能力 3、人们常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑原因出发，
29、经过判别写字楼吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，写字楼分类过程中要考虑原因包含( )。 A、物业所处位置 B、辐射区域范围 C、建筑设备系统 D、建造年代 E、租户类型 4、在考查是否有适宜面积空间能够供寻租者使用时经常要考虑原因是( )。 A、可能面积组合 B、寻租者经营业务性质 C、已经出租租户性质 D、寻租者未来扩展办公室面积计划 E、寻租者需要室内装修和装修费用 5、在量测写字楼面积时，( )概念非常主要。 A、建筑面积 B、使用面积 C、可出租面积 D、出租单元内建筑面积
30、E、出租单元内使用面积 6、写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考( )确定。 A、消费者价格指数 B、商业零售价格指标数 C、上证价格指数 D、建安工程价格指数 E、同行业物业租金 7、商业辐射区域分析不包含( )。 A、可能用户流量 B、消费者行为、喜好和偏爱 C、购置能力分析 D、区域优势 E、消费导向 8、以下说法正确是( )。 A、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其余收入 B、净经营收入=有效毛收入-运行费用 C、税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息 D、税后现金流=税前
31、现金流-大修基金-所得税 E、税前现金流=净经营收入-大修基金-抵押贷款还本付息 9、以下各项中，与计算税前现金流关于是( )。 A、所得税 B、完工期限 C、大修基金 D、净经营收入 E、抵押贷款还本付息 10、收益性物业管理中运行费用包含( )。 A、绿化养护费 B、清洁卫生费 C、办公费 D、房产税 E、大修理基金 11、物业运行费中包含保险费，以下各项费用中，属于保险费是( )。 A、火险 B、全损险 C、财产毁损责任保险 D、员工医疗保险和失业保险 E、职员信用保险
32、 12、在物业管理中经惯用到预算形式不包含( )。 A、年度运行预算 B、资本流预算 C、资本支出预算 D、长久预算 E、资本收入预算 答案部分 一、单项选择题 1、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查是物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。参见教材P336。 【该题针对“物业管理”知识点进行考评】 2、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查是物业管理。物业管理是一个专业行业，它综合利用多学科知识，经过人员、场所、流程和技术整合，来确
33、保建筑环境正常运行。参见教材P337。 【该题针对“物业管理”知识点进行考评】 3、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查是设施管理。设施管理详细工作内容通常包含：制订长久财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购置和处置房地产资产提议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修丁程，设施维护和运菅管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理汇报等。参见教材P337。 【该题针对“设施管理”知识点进行考评】 4、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查是房地产资产管理。房地产资产管理主要工作包含：制
34、订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位机会、审批主要费用支出，监控物业运行绩效，依照物业在同类物业竞争市场上绩效表现，管理并评定物业服务企业工作，协调物业服务企业与租户关系，定时进行资产投资分析和运行情况分析。参见教材P338。 【该题针对“房地产资产管理”知识点进行考评】 5、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查是制订物业管理计划。物业全部者(业主)目标是制订管理计划基础。参见教材P339。 【该题针对“制订物业管理计划”知识点进行考评】 6、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查是加强市场宣传。物业管理人员选定
35、了进行物业宣传主题后，还要选择适当宣传媒介，通常来说，对于中低级写字楼物业，选择报纸分类广告或者物业顾问机构期刊比较适宜;对于大规模收益性物业，还可选择电视、广播来进行宣传。参见教材P341。 7、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查是写字楼物业分类。乙级写字楼：具备良好地理位置，建筑物物理情况良好，建筑质量达成关于建筑条例或规范要求;但建筑物功效不是最先进，有自然磨损存在，收益能力低于新落成同类建筑物。参见教材P344。 【该题针对“写字楼物业分类”知识点进行考评】 8、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查是写字楼分类中应考虑
36、原因。大型写字楼建筑往往能容纳成千上万人在里面办公，有没有快捷有效地道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼分类。通常说来，中心商贸区写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够停车位，但位于大城市中心商贸区写字楼周围往往有方便快捷公共交通。参见教材P345。 【该题针对“写字楼分类中应考虑原因”知识点进行考评】 9、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查是写字楼租户选择。通常来说，为每个办公室工作人员提供15～20㎡单元内建筑面积比较适宜，即使每个工作人员封闭办公面积通常只需要5～6㎡，但接待室、会议室、交通面积、储备面积、办公设备所占面积以及公共活动所需面积等应给与足够
37、考虑。参见教材P349。 【该题针对“写字楼租户选择”知识点进行考评】 10、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查是写字楼租金确实定。依照建设部做出关于要求，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包含单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙水平投影面积二分之一;可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。可出租面积=40+8/2+10/2+5=54(㎡)。参见教材P350。 【该题针对“写字楼租金确实定”知识点进行考评】 11、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考查是写字楼
38、租金确实定。在一定市场条件下，某宗写字楼物业整体租金水平，主要取决于物业本身情况及其所处位置。参见教材P351。 【该题针对“写字楼租金确实定”知识点进行考评】 12、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考查是写字楼租金确实定。物业服务企业能够经过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最好承租面积大小。参见教材P351。 【该题针对“写字楼租金确实定”知识点进行考评】 13、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查是零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货企业为主要租户。参见教材P355。 【该题针对“零
39、售商业物业分析”知识点进行考评】 14、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查是零售商业物业分析。地域购物商场中，中型百货企业往往是主要租户，家俱店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等，经常是这类商场次要租户。参见教材P356。 15、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查是零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分，主要区域是与物业所处地点直接相邻区域，其营业额60%～75%都来自该区域。参见教材P357。 【该题针对“零售商业物业分析”知识点进行考评】 16、
40、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查是零售商业物业分析。停车指数，即每100㎡营业面积应设置车位个数，美国城市土地研究所提议指数，依商场规模不一样在4～5之间。参见教材P358。 【该题针对“零售商业物业分析”知识点进行考评】 17、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查是零售商业物业租户选择。低于预期资本回报水平，是商业经营失败最大原因。参见教材P359。 【该题针对“零售商业物业租户选择”知识点进行考评】 18、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查是零售商业物业租金。基础租金又称最低租金，常以每个
41、月每平方米为基础计算。参见教材P361。 【该题针对“零售商业物业租金”知识点进行考评】 19、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考查是零售商业物业租金。收取百分比租金时，没有统一百分比标准，因为租户经营商品种类和经营方式不一样，使其经营毛利润率水平有很大差异。参见教材P361。 【该题针对“零售商业物业租金”知识点进行考评】 20、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考查是收益型物业经营情况评定。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其余收入=120-120×(8%+4%)+120×5%=111.6(万元)，月净经营
42、收入=有效毛收入-运行费用=111.6-30=81.6(万元)。参见教材P366-367。 【该题针对“收益性物业经营情况评定”知识点进行考评】 21、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查是收益性物业经营情况评定。当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值。参见教材P367。 【该题针对“收益性物业经营情况评定”知识点进行考评】 22、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查是收益性物业经营情况评定。选项B错误，用于物业更新改造大修基金，能够取有效毛收入或年净经营收入一个百分比。参见教材P370。 【该
43、题针对“收益性物业经营情况评定”知识点进行考评】 23、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查是收益性物业管理中运行费用。公共设施设备日常运行、维修及保养费包含：维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用。参见教材P372。 【该题针对“收益性物业管理中运行费用”知识点进行考评】 24、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查是收益性物业管理中运行费用。物业服务企业在收取物业费时，可在包干制和酬金制中选择。参见教材P375。 【该题针对“收益性物业管理中运行费用”知识点进行考评】 二、多项选
44、择题 1、 【正确答案】 ABE 【答案解析】 本题考查是房地产组合投资管理。进行资产投资分析和运行情况分析、制订物业策略计划是房地产资产管理主要工作。参见教材P338。 【该题针对“房地产组合投资管理”知识点进行考评】 2、 【正确答案】 ACE 【答案解析】 本题考查是写字楼物业分类。专业人员主要依照写字楼所处位置、自然或质量情况和收益能力进行分类。参见教材P344。 【该题针对“写字楼物业分类”知识点进行考评】 3、 【正确答案】 ACE 【答案解析】 本题考查是写字楼分类中应考虑原因。人们常从承租人在寻
45、租或续租写字搂时考虑原因出发，经过判别写字楼吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼分类通常要考虑以下原因：写字楼物业所处位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。参见教材P345。 【该题针对“写字楼分类中应考虑原因”知识点进行考评】 4、 【正确答案】 ABD 【答案解析】 本题考查是写字楼租户选择。在考查是否有适宜面积空间能够供寻租者使用时经常要考虑以下三方面原因：可能面积组合、寻租者经营业务性质、寻租者未来扩展办公室面积计划。参见教材P349。 【该
46、题针对“写字楼租户选择”知识点进行考评】 5、 【正确答案】 ACD 【答案解析】 本题考查是写字楼租金确实定。在量测写字楼面积时，有三个概念非常主要，即建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。参见教材P350。 6、 【正确答案】 AB 【答案解析】 本题考查是写字楼租约与租约谈判。在租约中通常都要包含要求租金定时增加方式租金调整条款。这一条款，可能要求要参考一个标准指数(如消费者价格指数或商业零售价格指数)，来确定租金定时增加数量和幅度。参见教材P353。 7、 【正确答案】 DE 【答案解析】 本题考查是零售商业物
47、业分析。商业辐射区域分析包含可能用户流量、消费者行为、喜好和偏爱及购置能力分析。参见教材P356。 【该题针对“零售商业物业分析”知识点进行考评】 8、 【正确答案】 ABC 【答案解析】 本题考查是收益性物业经营情况评定。税后现金流=税前现金流-所得税，所以选项D不正确;税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。所以选项E不正确。参见教材P367。 【该题针对“收益性物业经营情况评定”知识点进行考评】 9、 【正确答案】 DE 【答案解析】 本题考查是收益性物业经营情况评定。税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。参见教材P367
48、 【该题针对“收益性物业经营情况评定”知识点进行考评】 10、 【正确答案】 ABCD 【答案解析】 本题考查是收益性物业管理中运行费用。收益性物业管理中运行费用详细包含：人工费;公共设施设备日常运行、维修及保养费;绿化养护费;清洁卫生费;保安费用;办公费;固定资产折旧费;不可预见费;保险费;物业管理企业服务费和利润;法定税费;房产税。大修理基金不属于收益性物业管理中运行费用。参见教材P371-375。 【该题针对“收益性物业管理中运行费用”知识点进行考评】 11、 【正确答案】 ABCE 【答案解析】 本题考查是收益性物业管理中运
49、行费用。在运行费用中，保险费项目通常只包含物业本身保险，员工医疗保险和失业保险在人工费中开支，在保险费中开支保险项目通常包含：火险、火险附加险、全损险、锅炉保险、财产毁损责任保险、租金损失保险、职员信用保险、业主和租户责任保险、交通工具保险。参见教材P374。 【该题针对“收益性物业管理中运行费用”知识点进行考评】 12、 【正确答案】 BE 【答案解析】 本题考查是收益性物业管理中预算。预算有多个类型，在物业管理中经惯用到预算形式主要有三种：年度运行预算、资本支出预算和长久预算。参见教材P375。 【该题针对“收益性物业管理中预算”知识点进行考评】
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