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商品房买卖协议纠纷案件对消费者权益保护
　　最高人民法院于 年 5 月 7 日公布, 6 月 1 日起施行《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》, 对房地产交易中发生纠纷较多部分问题怎样具体适使用方法律作了较为明确具体要求。针对消费者正当权益, 人民法院应该怎样深入为其保护正当权益, 已成为多年来日益关切话题, 该司法解释第八条、 第九条第一次明确适用处罚性赔偿责任, 从而结束了长久困扰司法实践和民法理论商品欺诈等纠纷怎样处理争论, 确保各级人民法院审理做到法制统一适用。

　　商品房一个是预售, 一个是现售。这里面有几点比较关键, 第一个就是包含到《协议法》第 286 条司法解释出台以后对于销售协议所产生影响, 就是说建筑工程承包方依法行使优先权对开发商就会形成很大影响, 房子最少是三层抵押, 就是你房子是在建工程给了施工企业抵押权, 然后开发商又拿这个工程去银行去抵押贷款, 第三个人就是买房人拿房子做抵押贷款。所以假如说是商品预售房, 现在开发商欠了施工企业钱, 施工企业去法院打官司, 把这个建筑工程卖了, 然后把钱给施工企业, 那我买房人怎么办？我已经和开发商签了协议了, 这个商品房销售协议肯定不能推行, 就是说我买房人能够认定销售方组成欺诈, 要求解除协议并赔偿其损失。

　　第二个问题是包含到抵押。假如房地产开发商在建或者建成商品房事先抵押出去了 , 但在与买房人签协议时候, 隐瞒了该房屋已给予抵押事实, 或者是商品房销售协议签订以后未办理登记立案, 销售方也未告诉购置方房屋已抵押出去, 最终购置方权利没措施实现话, 能够要求销售方给予双倍赔偿。

　　第三个就是买房人也是靠买房子抵押出去来买房。这个商品房销售协议, 假如说开发商有一方要求确定这个商品房销售协议无效或者要求解除协议, 人民法院应该通知银行作为第三人参与诉讼。那买房人跟开发商本身签署商品房销售协议, 然后又是以所买房子自己抵押贷款来支付该款, 那么法院也应该通知银行作为第三人参与诉讼。

　　第四个就是对于办理房屋产权证至今没有作出明确要求, 现在很多买房人都是买了房屋后办不成房产证, 原因就是房地产开发商不给资料。假如因为销售方原因, 购置方不能根据商品房销售协议约定时限办理房屋产权证或者在预售商品房 90 天内, 购置方还不能办理房屋产权证, 销售方是否要负担违约责任。

　　依据以上在审判中所碰到问题, 依据最高司法解释, 笔者依据审判实践经验, 应从以下多个方面给予处理:

　　一、 销售广告应该作为协议内容, 买房人应提供相关资料

　　《解释》明确要求, 商品房销售广告和图片资料为要约邀请, 只要含有以下条件, 就应该视为要约: 1 、 对商品房开发计划范围内房屋及相关设施所作说明与允诺; 2 、 此说明和允诺应该具体确定; 3 、 对商品房买卖协议签订以及房屋价格确定有重大影响。

　　对符合上述条件说明和允诺即使未载入商品房买卖协议, 亦应该视为协议内容, 当事人违反, 即应该负担违约责任。

　　现在开发商销售广告或图片资料 95% 以上都在不显眼角落, 有一行意思大约相同小字, “本广告最终解释权归开发商全部, 相关数据以政府最终同意文件为准”, 依据法律要求, 此格式性善告并不能免去开发商诚信责任, 只要其图片内容符合解释中所要求要约条件, 开发商违反时, 仍应该负担违约责任。

　　二、 因双方意思不一致造成签约失败, 买房人交纳定金应如数退还按《解释》要求, 将签署商品房买卖协议前所交付定金作为立约定金。假如因当事人一方原因未能签订商品房买卖协议, 应该根据法律相关定金要求处理。但因不可归责于当事人双方事由, 造成商品房买卖协议未能签订, 出卖人应该将定金如数返还买受人, 这么有利于充足地保护消费者正当权益。

　　买房时常见情况是双方都有诚意签署买卖协议, 基于老实信用标准进行公正谈判, 但因对协议一些条款意见不一致, 最终造成签约失败。对于这种情况, 不能归责于当事人任何一方, 此时出卖人不得以任何借口及理由占有定金, 应该将定金如数返还买受人。

　　三、 房屋质量不合格消费者可要求退房和要求开发商给予赔偿 《解释》明确要求因房屋质量不合格, 买受人请求解除协议和赔偿损失, 法院应予支持, 开发商交付使用房屋存在质量问题, 在保修期内, 出卖人应该负担修复责任; 出卖人拒绝修复或者无协议期限内拖延修复, 买受人能够自行或者委托她人修复。修复费用及修复期间造成其它损失由出卖人负担。

　　这里, 应该注意是, 在法院审理中, 买受人应该提供自己自行或者委托她人修复证据, 以及出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复证据。

　　四、 开发商恶意欺诈, 买受人可取得双倍赔偿

　　《解释》明确要求, 含有下列情况之一者买房人可要求双倍赔偿。

　　1 、 商品房买卖协议签订后, 出卖人未通知买受人又将该房屋抵押给第三人; 2 、 商品房买卖协议签署后, 出卖人又将该房屋出卖给第三人; 3 、 出卖人签订商品房买卖协议时, 有意隐瞒没有取得商品房预售许可证事实或者提供虚假商品房预售许可证实; 4 、 出卖人签订商品房预售协议时, 有意隐瞒所出售房屋已经抵押事实; 5 、 出卖人签订商品房买卖协议时, 有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁赔偿安置房屋事实。含有上述五种情形之一, 买受人能够请求解除协议, 返还已付购房款及利息, 赔偿所造成损失, 并能够请求出卖人负担超出已付购房款一倍赔偿责任。商品房买卖过程中, 房地产开发企业恶意违约和欺诈, 损害买受人权益事件屡有发生, 按《解释》要求, 开发商将为此负担赔偿责任最高不超出已付购置房屋款一倍, 这一要求, 将极好地遏制和制裁恶意违约, 欺诈等严重损害市场交易安全行为。

　　五、 不能准期取得房产证可要求出卖人给予赔偿

　　《解释》要求因为出卖人原因, 在一定时限内, 买受人不能准期办理房产证, 出卖人应该负担违约责任。商品房买卖协议约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条要求办理全部权登记期限届满后超出一年, 因为出卖人原因, 造成买受人无法办理房屋全部权登记, 买受人有权解除协议和赔偿损失。

　　因开发商原因不能准期办理房产证引发纠纷屡见不鲜, 如利用集体全部土地开发项目, 未经立项同意项目, 未取得计划审批项目, 没有销售许可证房屋, 未经验收或验收不合格项目, 土地或房屋未解除抵押, 开发商未缴纳相关税费等。在这些情况下, 买受人都不能办理房产证。当然, 不能准期办理房产证, 还可能有其它部分原因, 这有待于深入探讨, 方便合了处理。

　　不过要想解除协议或者取得赔偿, 必需注意以下几点: 第一, 买受人不能任何过失, 应立刻将办理产权证要求证件优异提供给开发商, 而且让其签收, 注明收到日期, 以分清责任; 第二, 依据《协议法》第 15 条相关产权登记约定, 应立刻向相关部门查询开发商是否根据协议约定或法律要求推行了“产权登记立案”义务; 第三, 假如包含土地等被抵押, 向相关部门查询抵押, 是否已经解除。

　　六、 开发商“交钥匙”就算房屋交付使用

　　《解释》明确要求, 对房屋转移、 占有, 即“交钥匙”应视为对该房屋交付使用, 但假如当事人在协议中明确约定了房屋交付使用, 不仅是转移占有, 而且要同时转移房屋全部权, 从其约定。

　　相关房屋交付使用, 买卖双方了解不一致, 出卖人通常认为“交钥匙”即是房屋交付使用, 而买受人则往往认为, 房屋全部权转移才是房屋交付使用, 由此引发纠纷不停。

　　《解释》有了明确要求, 对买卖双方来说都很关键, 有了法律依据, 双方操作起来更扎实。

　　七、 商品房买卖协议不能轻易被认定为无效协议

　　《解释》对部分具体情形下商品房预售协议效力作了要求, 如出卖人未取得商品房预售许可证实, 与买受人签订商品房预售协议, 应该认定无效; 不过在起诉前开发商取得商品房预售协议证实, 能够认定有效。当事人以商品房预售协议未根据法律、 行政法规要求, 办理登记立案手续为由请求协议无效, 不予支持等。

　　《解释》这些内容从立法本意上不轻易将商品买卖协议确定无效, 从而有利于交易关系稳定和当事人正当权益保护, 也有利于商品房市场健康发展。

　　八、 支持拆迁户优先取得赔偿安置房

　　拆迁人与被拆迁人根据全部权调换形式签订拆迁赔偿安置协议, 明确约定拆迁人以位置、 用途特定房屋, 对被拆迁人给予赔偿安置, 假如拆迁人将该赔偿安置房屋另行出卖给第三人, 被拆迁人请求优先取得赔偿安置房屋应予支持。

　　此要求表现了被拆迁人正当权益保护, 即法院支持被拆迁人优先取得赔偿安排房屋, 假如被拆迁人请求解除拆迁赔偿安置协议, 无法取得房屋拆迁户能够请求解除协议, 返还已付购房款及利息, 赔偿损失并能够请求房地产开发企业负担不超出已付购房款一倍赔偿责任。

　　中国传统上, 不法行为所造成损害赔偿, 以被害人蒙受损失为限, 即损害赔偿不能超出实际所受损失。《协议法》第一百一十三条相关欺诈适用消法要求, 突破了传统民法理论中协议赔偿责任只在于填补损失, 而不在于处罚观念。司法解释出发, 是否意味着对消法第四十九条直接适用呢？最高法院副院长黄松有已明确地给予否定问答, 二者在适用前提和结果上有区分, 消法适用前提是欺诈, 而司法解释要求了五种情形; 在结果上, 消法标准是“双倍”, 而司法解释是“不超出已付购房款一倍”。这一条款给予了承接人在个案中把握出卖人情节斟酬衡量赔偿数额空间, 不是机械地一律适用“一倍”标准。

　　处罚性赔偿责任时适用, 在司法上产生多个优势。它首先保护了受害方正当权益, 而且额外赔偿给予其对应程度奖励; 其次使加害者受到应有处罚, 还能够阻止未来出现 一样违法行为, 该制度代表了法律前进方向。即便如此, 处罚性赔偿责任有没有限制必需呢？答案是肯定, 它是把双刃剑 .因为美国实际陪审制, 民众感情或偏见极难经过陪审团带入审判中, 处罚性赔偿会带来很多不利原因, 所以很多州要求不仅适适用于一定范围案件。立法者力图经过要求适用处罚性赔偿限制条件和将赔偿数额控制在合理范围以内, 使处罚性赔偿不利原因得到有效调控。

　　其次是说商品房全部权转移消费者时候, 承包人优先受偿权不得对抗消费者问题。我们大家都会知道, 担保物权根据现在情况来讲是跟物全部权变更没相关系。这是因为我们依据《协议法》第 286 条要求承包人优先受偿权是先于工程折价价款, 就是说当商品房全部权已经转移时候, 就存在一个承包人优先受偿权是否存在问题。因为商品房是作为居住使用情况下, 对于消费者特殊保护就是我们全部工作当中一项不可缺乏标准, 也就是说任何一项工作即正当有利于维护社会稳定需要, 我们全部工作恐怕也包含建设行为, 法院审判行为不可能不考虑到社会秩序问题需要。

　　中国法律及其司法解释在参考外国立法和实践基础上, 结合房地产开发实际情况, 具体而具体地要求了各项基础标准, 以在于充足地保护消费者正当权益, 既保护了作为弱势群体消费者, 又使不良开发商受到了应有处罚, 从而在受害人和不良房产商之间得到有效平衡, 使处罚性赔偿制度与买受人利益控制在一个合理程度内, 无疑会促进社会诚信和房地产市场相对健康发展。河南法院网·胡拂晓