浅谈如何在房地产开发项目中做好全过程项目管理的成本控制工作招标合约篇模板.doc

浅谈怎样在房地产开发项目中做好全过程项目管理成本控制工作---招标合约篇

摘 要
房地产是多年来一个非常热门综合性行业, 它不仅在经济领域有着关键作用, 还渗透到了每位老百姓生活当中。房地产开发作为一个追求利润行为, 总是需要在房价和利润之间寻求一个平衡点, 达成买卖双赢局面, 所以控制好房地产开发成本就非常有意义。
论文关键从三个方面叙述了怎样在房地产开发项目招标合约中做好项目管理成本控制工作: 全过程项目成本管理基础过程及意义, 成本控制——招投标篇, 成本控制——合约篇。
伴随现在社会快速发展, 房价不停上涨, 促进政府部门采取宏观调控方法: 打压房价或者采取实施抑制房地产过热政策, 而开发商想要长久在市场竞争中处于盈利, 就必需不是一味去提升房价, 而是重视和控制好项目开发成本工作, 才能取得良好经济效益。
关 键 词
招投标 合约 房地产 成本控制 项目管理

前 言
目前金融危机愈演愈烈, 房地产行业是受影响最大行业, 房地产企业经营更是步履维艰, 房地产企业要想在这场考验中生存下来, 并取得更大发展, 就必需审时度势, 立刻调整自己发展战略。在任何行业中, 成本控制能力差企业都将被淘汰出局。多年来, 在外来资本不停涌入, 市场企业所定位产品价格是受市场约束, 是企业所无法改变, 所以降低成本就成了企业利润最大化最有效路径。
所谓成本控制, 指在项目成本形成过程中, 以控制人、 材、 机消耗和费用支出, 降低工程成本, 达成预期项目成本目标, 所进行成本估计、 计划、 实施、 核实、 分析、 考评、 整理成本资料与编制成本汇报等一系列活动。总而言之, 就是以本身最小代价获取最大利益。本论文关键经过对招投标、 合约、 造价、 成本等多个方面成本控制, 来探求降低企业成本路径。在当今竞争越来越猛烈房地产市场环境中, 企业间差距不停缩小, 新竞争格局已现端倪, 很多房地产企业已经意识到, 只有不停地扎实企业管理基础, 控制好企业成本, 连续提升利润空间, 才能保持企业竞争力。

第一章 全过程项目成本管理基础过程及意义
1.1全过程项目成本管理基础过程:
房地产项目开发过程: 确定要拿地→新地考察→了解地块信息→确定计划方案→确定示范展示区范围及开放要求→制订合约分判计划、 测算初始目标成本→制订合约计划、 招标策划、 投标单位贮备→确定招投标信息及关键中标单位（设计、 总承包施工、 地勘）→确定各专业图纸（结构、 建筑、 给排水、 电气、 暖通等）→施工图预算报送、 测算施工图目标成本→签署相关协议及相关协议交底→确定专业分包（装修、 园建、 绿化、 小市政、 大市政等）单位、 相关专业图纸及签署相关协议→主体施工（地基→基础→主体→粗装修→精装修→园建、 绿化→市政配套等）→动态成本更新→预售成本→销售定价成本→开盘→完工验收→交楼→保修、 完工决算。
1.2全过程项目成本管理意义:
全过程项目成本管理不仅仅只是成本, 而是着眼于企业和项目经营目标（利润、 效益）。建筑企业要想实现本身可连续发展, 首先必需要重视项目经济效益, 一个建筑项目最终止果好坏很大程度上取决于成本管理有效性。成本管理与成本控制是确保企业行为规范关键依据。在具体施工过程中, 需要不停完善成本管理制度与工作, 在实践中慢慢形成科学地适合企业自己成本管理系统。推进施工项目根据成本管理步骤与目标进行, 使实际成本尽可能控制在预定计划范围内, 以最小投入取得最大效益。成本是有效衡量一个企业经营情况标准, 是反应企业生产经营情况关键指标。只有不停进行成本控制, 才能有效推进成本最小化投入, 进而推进企业凭借成本优势扩大市场拥有率, 推进企业连续发展与进步。
第二章 成本控制——招投标篇
在工程建设全过程中, 成本控制管理地位越来越关键。贯穿建设工程全过程决议、 设计、 招投标、 工程施工、 工程完工结算等各个阶段。控制好工程招投标阶段中成本至关关键。
2.1招投标步骤:
项目制订招标计划（年度招标计划、 季度招标计划、 月度招标计划）→招标准备（编制招标计划并立项、 成立招标工作小组、 编制招标文件、 编制标底或限价、 招标文件审批立案）→招标（发招标公告投标邀请、 招标文件发放、 标前会）→开标与评标（开标准备、 开标、 评标、 清标问卷、 评标汇报）→定标与立案（招标情况汇报、 中标结果审批、 中标通知书）→签署协议（编制协议文件、 帮助协议谈判、 协议审批立案）。
2.2招投标成本控制:
控制关键点
控制项目
怎样控制
控制责任人
1.投标单位选择
1.资质
2.管理水平
3.技术力量
4.历史统计
5.资金实力
6.合作经历
1.建立承建商、 工程监理、 材料及设备供货商名册及资料库。
2.综合考虑对应资质及管理水平、 技术力量等原因, 联络五家以上单位进行投标。
3.成立招投标工作小组审核、 考察、 评定、 筛选三家以上投标单位报招标投标评审委员会及相关主管领导。
项目部
招投标部门
招投标小组
2.招投标文件
各类协议招投标书内容应关键包含:
1.工期
2.工程造价或取费标准
3.质量要求
4.付款方法
5.招标范围
6.结算方法
7.验收标准
8.投标注意事项
9.废标条件
10.接标时间
11.开标时间
12.定标方法
13.投标单位补充意见等
1.主办部门起草、 制订招投标文件模板
2.招投标工作组仔细审核
项目部
招投标部门
招投标小组
3.评标和定标
1.技术性评标和定标
2.经济性评标定标
1.掌握优先次序审核:
技术评标→经济评标→合作经历
2.综合考虑, 评定中标单位。
项目部
技术部
审计部
财务部
招投标评审委员会
主管领导

在我看来, 招标过程中成本控制, 建设方应注意与加强以下几点: ur科丫ewioK:JFD:L()$#@HelloX.net版权全部
　　（1）招标工作应遵照公平、 公开、 公正、 诚信标准。招标前, 应严格审查施工单位资质, 必需时进行实地考察, 避免“特级企业投标, 一级企业转包, 二级企业进场”等不正常现象, 这对项目成本控制非常不利。
（2） 招标工作应提前作好计划（年度、 季度、 月度）、 提前准备, 计划是否正确直接影响到定标结果及质量。
（3）确保立项工作时图纸齐全、 方案确定、 标段合理、 范围明确（不漏、 不重合）。
　　（4）做好招标文件编制工作, 造价管理人员应搜集、 积累、 筛选、 分析和总结各类有价值数据、 资料, 对影响工程造价多种原因进行判别、 估计、 分析、 评价, 然后编制招标文件。#&)*(K:版权全部
　　（3）合理低价者中标。现在推行工程量清单计价报价与合理低价中标, 作为建设方应杜绝一味寻求绝对低价中标, 以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价, 是在确保质量、 工期前提下合理低价。
第三章 成本控制——合约篇
在工程建设全过程中, 成本控制管理地位越来越关键。合约成本管理是项目管理关键, 标准化合约成本管理是实现项目效益根本路径。
3.1合约成本管理内容:
项目在合约管理工作中需要做什么呢？ 又怎样做呢？我认为合约成本管理内容应包含以下四点: 1.确定计划内容; 2.划分施工范围及界限; 3.确定施工单位并分配工程任务; 4.签署协议并履约。
先来谈谈确定计划内容, 这就要求实施者熟悉计划图, 并熟悉需要做哪些工程及工程内容及工艺工序; 第二步需划分施工范围及界限, 这就要求实施者确定计划分区, 深入搞清区内工程内容及公共区域工程内容, 将相同内容工程整合并形成合约类型; 第三步确定施工单位并分配工程任务, 这就要求实施者以合约类型为根本, 确定各标段划分, 并经过招标确定各标段施工单位; 最终签署协议并履约, 这就要求实施者依据协议类型、 划分标段及定标单位、 定标价格, 签署协议并按协议条款推行权利及义务。
3.2合约成本管理意义及注意事项:
施工阶段是工程协议管理与成本控制关键阶段, 建设方jouierpoej礙:JFD:L()$#@HelloX.net版权全部应按协议内容明确协议条款, 对协议中包含费用如工期、 价款结算方法、 违约争议处理等, 都应有明确约定。在签定过程中, 对招标文件和设计中不明确、 不具体内容, 经过谈判, 争取得到有利于合理低价协议条款。同时, 正确估计在施工过程中可能引发索赔原因, 对索赔要有前瞻性、 有效避免过多索赔事件发生。另外, 应争取工程保险、 工程担保等风险控制方法, 使风险得到合适转移、 有效分散和合理规避, 提升工程造价控制效果。
在日常工作中, 我认为施工各项协议管理是对工程造价控制关键步骤。所以我们在企业项目部应加强对合约管理工作, 建立好合约成本台账, 在协议签订阶段加强对工程协议类型选择, 加强协议中工程造价支付管理, 加强协议中对工程造价变更管理, 加强协议中对工程造价风险管理等, 才能降低成本提升经济效益, 增强企业市场竞争力, 保持企业连续、 稳定、 健康发展。

第四章 总 结
伴随中国社会需求重大变革, 建设工程含有周期长、 投资大、 生产要素价格改变等特点, 所以, 建设工程成本造价常常复杂多变。伴随中国市场经济快速发展, 建筑业逐步成为国民经济支柱产业, 建筑市场竞争也愈演愈烈, 工程建设各方面成本也在不停增加。怎样合理有效地控制工程建设各个阶段成本, 尤其是建设工程中招标合约阶段成本控制, 也是为了预防工程预算和决算过高, 严重超出预期。控制成本是建设工程招标合约工作关键目标之一, 我们经过贯穿于建设工程一直成本控制, 能够选择适宜施工单位或者材料供给商, 以降低成本。所以, 在建设工程招投标阶段增加成本控制主动权就显得尤为关键。

第五章 致 谢
文章结束之时, 感谢我所经历单位给我工作平台, 让我对相关工作有了一定认识和了解, 也感谢各位领导、 同事们在我成长路上给予帮助, 促进我养成精益求精、 严以律己工作作风。
本人很认真地撰写本文, 但因为本身参与工作时间不长, 能感悟到水平有限, 论文可能存在一定问题, 还请广大读者多多指导和教诲, 谢谢!