南充陈良敏说温江.doc

温江，我来了！

一、温江城市概况：
温江区位于成都主城区，东临成都市青羊区，南毗双流县，西接崇州市，北靠郫县、都江堰市。全区幅员面积277平方公里，辖4个街道（柳城街道、公平街道、涌泉街道、天府街道）；6个镇（和盛镇、永盛镇、金马镇、永宁镇、万春镇、寿安镇）。常住人口50余万人，2012年GDP 302.35亿元 ,人均GDP 64770.78 元，全市经济排名第五，被荣为四川省“十强县”魅力城市。以先进制造业为支撑，以现代教育科研、休闲旅游为主导，以现代农业为基础，形成了城乡一体、产城一体，一、二、三产业协调发展的经济新格局。
温江是历史文化名城，有万春古蜀鱼王陵、温江文庙、和盛古镇、 陈家桅杆、国色天香、春江花韵、金马温泉度假区等国家文物保护单位。李白、杜浦、朱熹在此一游，留下了“蚕从及鱼凫、开国何茫然”等千古绝唱。
温江城乡总体规划明确了温江“东强西控、南优北跨”的发展占领，城北光华大道周边是温江发展的主战场；城南依托大学城商圈、科技产业园也是政府扶持发展的又一区域经济中心，将以办公、商贸、教育、居住、文化、娱乐、旅游为主的综合型城市新区。
政府对温江城南的规划和建设，地铁4号线二期的修建，必将拉动温江向南发展，城南新区将逐步融入城市化商圈,成为房地产、商业地产市场发展的热点区域，发展潜力巨大。
二、温江商业地产发展现状
温江商业地产分布零散，还未形成象北京王府井、成都春熙路、南充模范街那样叫得响、影响大的商业中心。目前，商业主要集中在繁华时代广场、东大街周边，国色天乡和美好家园超市，光华大道的永辉超市、家乐福正在形成新的商气。城南大学城、科技产业园还未形成新的商业中心，本项目若设计新颖，定位准确，宣传得当，定价合理，完全可能形成城南新的商业黄金口岸。
1、国色天乡：
占地1000多亩的国色天乡主题公园内，以前的六国风情馆早已告馨，已售的意大利馆，面积20㎡-300㎡，主要经营旅游商品及简快餐，二楼主要经营茶楼、咖啡及客栈；销售采用投资统一经营方式，以投资额的10%年回报给业主，前五年由开发商统一经营第三年业主不满意可以按原价回购，业主所得年收益由开发商代扣个人所得税后约8%金额打入业主帐号（避税：业主写成三个人的名字可避个人所得税），五年后由业主自主经营。因其置信品牌力度与项目规模，除意大利馆外的其余部分基本售完，园内游客众多，商业物业竞争虽然激烈但总体经营状况还算良好，致使租金居高至200元/月/㎡，与温江主城区最好的临街门市租金不相上下。产权销售的统一经营统一管理、固定回报、翘脚老板的字眼早就让投资者司空见惯并没有了敏感度，太多的固定回报不兑现事件让投资者对开发商失去了信心，但这一套方法在置信的国色天乡却依然有效。究其原因是有置信强大的品牌号召力保障了经营无虞，三年回购保证投资无风险，投资者以其精明的前瞻性预测到未来的发展状况及商机，其逐利本性促使交易，所以出现了郊区商业比主城区贵的奇迹。
温江主城区：不管是新兴的赞元街还是最繁华的大南街，还是置信打造的五环假日广场都摆脱不了经营的难度，商业恐高症现象尤为明显。一楼租金普遍在25-65元/月/㎡，只有极少数特级口岸能达到180元/月/㎡。
2、繁华时代商业广场：
一站式生活购物广场，可自行出租也可委托项目招商部统一招商，独立经营，各自为阵，虽地处温江核心位置，并引进国美坐镇，但终因其经营管理与营销欠火候，致使一楼租金从30-90元/月/㎡不等，与销售价格的回报不匹配，导致一些商铺空置。
3、仁和春天大道：
该项目紧挨光华大道，位于成都七中正对面，且被江安河环抱，地理位置相当优越。该项目总占地600亩，规模相当地大，项目在临光华大道的底楼设计了400米左右的步行街，也将设置自己的仁和春天百货以供业主及周围人群作为生活配套。
4、锦里花街：
建筑面积1万余平方，40户商家，平方租金60-100元，是以体验经济为市场导向的休闲娱乐项目。街区内遍布西式酒吧、咖啡吧、西餐吧、茶坊、酒楼、欧式小酒店、本土特色小吃、娱乐会所、保健会所、儿童游乐以及出售带有浓郁异域风情的各种工艺品的精致小店。整个项目以欧式建筑风格为主，喷泉广场、穿梭的马车、街边表演行为艺术的艺人、穿着欧洲服装忙碌的服务生……这一切组成了一幅浪漫而富有情调的欧洲生活画卷。“锦里花街”以创造休闲娱乐的极限体验为宗旨，集合了成都、温江本土吃喝玩乐的特色，还定期举行具有异域风情的各种狂欢节以及活泼生动的节目表演，力争打造出一个成都玩家的“花花世界”，花博会的10天中人流如织，但该项目因位置、交通限制及为温江花博会而生的市场定位导致花博会转身离去后，街区商业与主会场尴尬矗立，陷入冷清之中沉睡至今，租金从100元降至如今的20元，商家仍不愿续租，纷纷要求撤场理赔。
5、永辉超市、家乐福概况：
永辉超市：位于光华大道三段与永兴路交叉口 ，分别由地上两层、地下一层组成，经营面积22000平方米 ，负一层农贸市场经营生鲜食品，一、二层超市主要经营服装、小家电、洗化日用百货等 。超市人气极旺，秩序良好，开通了4条免费购物公交、34个收银站台，为顾客提供一流的一站式的便捷购物体验。
‚家乐福：位于永远超市对面斜对面，大型综合连锁超级市场，共三层，250个停车位， 主要经营食品和非食品两大类商品。经营方式延续了家乐福一贯的经营方式，以较低的价格和较大的批量、销售优质的食品及其它消费品。
随着永辉超市和家乐福入驻入驻温江，使光华大道商业再添亮色！由于科学的经营方式和优化的管理模式，带动了周边相关产业的共同发展。
6、区域现有楼盘一览表：
项目名称
位置
占地面积㎡
建筑面积㎡
绿化率
物业形态
价格元/㎡
车位
天府智谷
锦绣大道南段
99号
74670
316000
30%
写字楼
住宅小高层
写字楼6000
住宅4500
商铺22000元/㎡

丽景书香
柳台大道
126730
635000
34%
电梯
住宅4300
商铺21000元/㎡
2000个
海科智城
科兴路

4200
商铺22000元/㎡

水韵尚城
海科路东段
519号
163000
350000
40.5%
电梯
3750（已售完）
商铺21000元/㎡
1840个
智立方Ⅱ期
青啤大道
319号

电梯
写字楼

3000元，
5月准备上调10%

首府
学府路南段
133号
49593
318700

电梯
待定
临地铁口
中医大学
花样城
温泉大道三段
399号
126667
600000
33%
电梯
商铺20000元/㎡
3340个
学府阳光
海科路东段
57334
291390
40.49%
电梯
商铺21000元/㎡
2015个
学府憬城
海科路东段
688号
268021
966727
40.49%
电梯
一期3200
二期4400
2017个

根据市场调研不难发现，温江纯商业地产市场处于活跃状态，起步晚，在售项目少，市场需求尚未完全释放，购铺者意愿明确。印象购铺的客户占到被访的70%以上，置业目的主要是自营，投资前景也是其置业过程中所考虑了的一个重要因素。客户在投资的过程中主要考虑的前三个因素依次为：地理位置、工程质量和购铺总价。而在对客户置业区域的调查中不难发现，项目周围的商业虽然规划刚刚起步，但作为个体工商户和企事业人员对新城区规划和发展比较了解，在大学城商圈购铺是投资的首选。