论业主委员会制度的完善开题报告.doc

毕业设计(论文)开题报告

题目： 论业主委员会制度的完善

课 题 类 型： 论文 R 设计 □
学 生 姓 名：
学 号：
班 级： 工商管理6班
专业（全称）：工商管理
系 别：管理系
指 导 教 师：

一、课题研究的目的、意义
随着我国房地产行业的规模性发展，住宅小区商品化程度不断提高，全国各地的住房所有权结构从原来国家所有为主逐渐转为公民个人所有。传统的由房地产行政主管部门对公有住房进行管理的模式，已经不能适应现代房地产业的发展和广大业主的需求，业主成为了物业管理的主体。但是，由于缺乏专业的技能和足够的时间，业主们对物业的管理和维护不可能事事亲力亲为，就需要通过专门的物业管理公司来进行。在物业管理公司管理的情况下，作为代表业主利益的业主委员会在维护业主权利、解决业主纠纷、协助物业管理公司更好的管理小区等工作中起到至关重要的作用。但事实上，业主委员会并没有发挥其应有的作用，并且存在相当多的问题，例如：业主委员会挪用小区的公共维修基金炒股亏损，导致业主利益受到损害；业主委员会经常跟物业管理公司发生矛盾，不能很好的协助物业管理公司工作；业主委员会个人或集体贪污等不法行为。
加强业主委员会制度的研究，审视我国业主委员会制度上存在的问题，并提出相应的解决对策十分迫切。完善业主委员会制度将有利于业主委员会正常的运作，发挥其应有的作用；有利于协助好物业管理公司管理好小区，提高业主的生活质量，从而有助于推动整个物业管理行业的健康发展和维护社会的和谐与稳定。本文在分析我国业主委员会运作现状的基础上，找出存在的问题并尝试提出相应的解决措施，以期能完善业主委员会制度，为业主委员会运作提出有参考价值的建议。
二、本课题国内外研究的历史、现状和研究目标
业主委员会最早出现于20世纪初的美国，距今有100多年的发展历史，国外对业主委员会的研究相对较早。我国物业管理起步较迟，业主委员会的发展也较晚。现将国外和国内的研究综述如下：
（一）国外研究及进展：
我国所称的业主委员会在不同国家有不同的说法，美国称“公寓所有人协会”、“业主协会”，德国称“住宅所有权人共同体”,日本则根据自己独特的立法,分别称为“区分所有权人的团体”、“管理团体法人”。
美国哈罗德·德姆塞茨在《所有权，控制与企业——论经济活动的组织》（北京经济科学出版社 1999年版）中认为在物业管理小区内设立管理层（业主协会）是非常必要的，设立业主协会能大大的减少成本。小区业主的决策往往需要业主收集信息、开会、协商谈判以及投票表决，所有这些都需要很高的成本。通过在物业小区内设立一个管理层并由业主向管理层授权，就大大降低物业小区众多业主的谈判成本或交易成本。此外，小区的管理层还能负责小区操作层面规则的监督和贯彻执行，不仅能起到一种预防冲突和避免冲突的作用，而且还能在业主相互之间发生纠纷之后，起到一种协调和裁判的作用。
德国的卡尔•拉伦茨在《德国民法通论（上册）》（北京法律出版社2003年版）中谈及德国的无权利能力社团（住宅所有权人共同体）享有的权利能力越来越大。他认为住宅所有权人共同体可以依业主公约规定从事各种活动，根据业主公约的授权在程序上享有起诉与应诉的权利。
德国的鲍尔（Baur）、施蒂尔纳（Sturner）在《德国物权法（上册）》（北京法律出版社2004年版）中认为建筑物区分所有权人组织（住宅所有权人共同体）是具有部分权利能力的特殊群体。
日本的我妻荣在《日本物权法》(五南图书出版公司1999年版)中提到由建筑物区分所有权人自主决定建筑物区分所有权人组织（管理团体法人）是否具有法人资格，体现了建筑物区分所有权人的组织是建筑物区分所有权人管理区分所有建筑物社区的自治组织的特点。
（二）国内研究及进展：
卢海燕在《业主委员会制度的缘起、现实困境与制度选择》（《城市问题》2007年第2期）中提出业主委员会制度产生的法理基础是新的物权形式的出现，政治基础是社区自治制度的推行，经济学基础是公共物品理论。
邓欣在《业主委员会的困境和出路探析》（《鸡西大学学报》2008年4月第2期）指出当今业主委员会制度处于困境状态的主要原因在于我国相关立法及业主委员会权利的缺失。
王剑汤，黎勇在《业主委员会发展状况研究》（《上海物业管理》2007年7月）一文中对业主委员会发展状况进行了研究，发现当今业主委员会在实践中主要存在两大方面的问题：一是业主委员会的法律地位和法律性质不明确；二是业主委员会实际运作不畅。
麻晓芳，王承翼，毕俊在《论业主委员会在建设中存在的问题及解决对策》（《经济师》2006年第6期）中谈及造成业主委员会制度存在问题的原因是：①立法上的缺陷；②政府对业主委员会的宣传不到位；③业主缺乏认识及业主委员会自身的原因；④政府的行政主管部门对业主委员会的监管力度不够。
董凝在《业主委员会现状及法律问题评析》《法学论丛》2009年11月）中认为业委会的尴尬境遇似乎不仅仅是在法律上或是在学理界，更多的则是在现实生活中，如：①业委会工作制度不完备且工作难度大；②业委会与业主的关系差，业主严重缺乏自治意识和责任感，大多数业主甚至还不知道有业委会的存在；③业主对物业公司即爱又怕等。
吴爱辉在《业主委员制度缺失及其完善研究》（《特区经济》2009年9月）中分析了业主委员会制度的缺失并提出了完善措施：①明确业主委员会的法律地位；②完善业主委员会的权利制度；③建立业主委员会监督机制等。
丁军在《业主委员会良性运转需四大制度》（《中国改革》2007年第11期）中提出业主委员会良性运转需将业主委员会成立情况纳入街道办事处的考核指标体系等建议。
北京大学法学院专家河山在《业主委员会纳入社区建设》（《锐观察》2007年）中提议应将业主委员会纳入居民委员会之中，让业主委员会成为居民委员会的一个专业委员会，更好地协调业主委员会和居民委员会之间的关系，将业主委员会纳入社会建设范畴，受政府指导，则可以化弱为强，改变目前双方力量对比悬殊的状况。
姚士卿在《谁来监督业主大会和业主委员会》（《综述》2007年第3期）中认为应由房地产行政主管部门及成立业主监督委员会来监督业主大会和业主委员会。
杨子寅在《关于业主委员会规范运作思考》（《管理科学》第6期）提到业主委员会处理好与物业公司的关系是业主委员会规范运作的核心内容，关键在于合同双方当事人均应认真履行各自的权利和义务。
何亚军（2007）在《论我国物业管理中业主委员会制度的完善》中对业主委员会制度进行了详细研究，提出了从制度层面完善业主委员会自身的制度设计，在分析借鉴有关国家或地区的业主管理团体制度的基础上，提出我国物业管理团体的组织结构和管理模式，以切实加强对业主委员会的监督。
众多学者的研究表明，目前我国业主委员会制度还不够完善，业主委员会运作情况也不尽如人意。因此，研究业主委员会制度和目前我国业主委员会运作上存在的问题，并在汲取国外先进实践经验及法律制度的基础上，提出完善我国业主委员会制度的具体对策和措施，将有利于业主委员会正常运作，有利于提高业主生活质量，有利于推动我国整个物业管理行业的健康发展和维护社会的和谐与稳定，因此具有重要的意义。
本文致力于在分析我国业主委员会运作现状的基础上，找出我国业主委员会制度存在的问题并尝试提出相应的解决措施，完善我国业主委员会制度，为业主委员会运作提出有参考价值的建议。

三、本课题研究的基本内容和方法
随着我国物业管理行业的发展，业主委员会的重要性也越来越突出，但是相关问题也逐渐开始暴露。本文将对我国业主委员会制度存在的问题进行深入地分析，从而提出相关的解决措施。
本课题主要包括四个方面的内容：
第一部分：在对我国业主委员会制度现状简单描述的基础上，进行本选题问题的提出。

第二部分：分析我国业主委员会制度存在的主要问题及其产生的原因。
第三部分：提出改进完善我国业主委员会制度的对策及建议。
第四部分：结语，对全文的总结。
本课题研究的方法：
1.归纳法：在对各专家完善业主委员会制度的意见进行研究的基础上，结合我国的实际情况，归纳总结出自己的观点。
2.文献研究法：通过搜集、鉴别、整理文献，并对文献进行研究，形成对事实科学的认识。
四、课题研究的步骤及进度安排
1．2010.09.28-2010.10.15：通过网络和图书馆，尽可能多的收集与论文题目相关的已发表的论文，在掌握相关研究现状的同时为开题报告做好准备。
2．2010.10.16-2010.12.02：在指导教师指导下撰写好开题报告，并经过反复修改过程，掌握论文开题报告写法。
3．2010.12.03-2010.12.24：开题报告修改并定稿。
4．2010.12.27-2011.03.20：在掌握有尽可能多的论文写作材料的基础上撰写并完成论文初稿，并接受指导教师的指导。
5．2011.03.21-2011.04.19：配合指导教师完成毕业论文指导和写作工作的中期检查，完成二稿和三稿的修改。
6．2011.04.06-2011.04.19：论文定稿并进行规范化审核。
7.2011.4.20-2011.4.30：将完成的论文按要求整理装订成册，和有关的参考资料、摘要笔记、原始记录等材料交给指导教师，等待审核通过并开始准备论文答辩。
8.2011.5.4-2011.5.15：在审阅通过后做好论文定稿和印刷、装订工作。
9.2011.5.16-2011.5.17：对资料进行整理，为答辩做准备。
10.2011.5.18-6.3：按答辩意见进行修改并定稿，上交毕业论文资料。
五、课题的成果形式
本课题最终将以论文的形式展现研究成果。
六、其他有关问题或保障机制
文献资料不详尽：本人所收集的针对业主委员会制度研究的文献资料，大多数都侧重于理论上的分析，所提的措施与建议缺少针对性和实际可操作性。
本人将尽可能通过多种渠道收集更多的文献资料，并结合实际情况提出具有可操作性的意见和建议。

指导教师意见

指导教师签名： 月 日
专业教研室意见

教研室主任签名： 月 日
系（部）意见

系主任签名： 月 日
可另加附页