戴南金泽商业项目设计任务书.docx

“戴南金泽商业项目”设计任务书
（深化方案）
一、  核心设计要点
1、  本项目商业设计要求和“区域商业中心”的定位相符，在周边乡镇中较为先进的步行街商业形态为载体，集“购物、餐饮、休闲、娱乐”为一体。
2、  本商业作为戴南“大型”、“规模化”的商业场所出现，要求规划的各功能区之间协调互补，增强商业魅力。
3、  商业规划设计要充分考虑步行街的人车自然分流，动线设置合理顺畅，并且要避免噪声、汽车废气等对步行街购物环境质量的影响。
4、  外街与步行内街过渡自然，不能太生硬，如可以考虑用水景、绿化、广场等形成过渡。通过增强临街与内街之间人的“对流性”，使商业布局整体集客能力大大增强。
5、  步行轴线需设置多个小广场作节点，在主入口处设计一个不少于1600平方米左右的“公园式”广场，并设置一定标志性的建筑。
6、  设计时要充分考虑主力店（苏果大卖场）对整个商业步行街的影响力，主力店周边的路网设计要求具有较强的放射性和流动性。
7、  整个商业的建筑风格要求要以现代风格为主，简洁明快。
8、  商业建筑形态，内部格局及铺面分隔，充分考虑未来消费者购物需要，及商家经营方便及使用需要。
二、   商用物业的市场定位
“旗舰级”中心城镇商圈
（打造戴南“客厅”，立足戴南,辐射周边乡镇）
定位诠析：
根据对消费者的深层次需求了解，目前他们购物环境、购物氛围、购物功能的要求越来越高，且普遍期望“大型”、“规模化”的商业场所出现。本项目“旗舰级”的商业规模正好可以填补这方面的空白，为繁荣与振兴戴南商业，形成新商圈将有较大作用。
戴南地处“兴化、姜堰、东台”三市交界的位置，且无论在经济实力、规模、人气等方面均为七镇之首。产业上，以“中国·戴南”为中心的三市七镇及周边地区，在“十一·五”末将形成中国乃至世界著名的不锈钢产业集群，成为千亿级“航空母舰”。另一方面，戴南镇作为发展前景较好的重点区域，将以城市的标准和理念进行规划，提高其知名度和中心城镇的集聚力，进入加快向小城市规模方向培育的阶段。
本商业项目将是新市镇中心的坐标，是规划中新崛起的板块中心，戴南最具规模的大型商业中心，其中有苏果大卖场——这一对乡镇级行政区域而言相对超前（目前周边仅县级市才有）的商业形态进驻，对辐射周边有较强的有时。此外，由于目前戴南及周边缺乏综合型大型购物场所，因此本项目定位必然在一定高度以上，它将为“旗舰级的商业中心”，未来以此为核心形成商圈，不但是戴南产业、商务的“客厅”（戴南新形象体现，接待往来的客人），也是周边乡镇的商业中心，真正做到立足戴南、辐射周边乡镇。
三、步行街的主题定位
“一站式”消费步行街 （商业中心）
根据戴南金泽商业项目“旗舰级中心城镇商圈”的项目定位，再结合戴南的实际情况，将本项目的步行街定位为“‘一站式’消费步行街”，是一个集 “购物、餐饮、娱乐休闲”为一体的综合性、规模化的商业场所，即“一站式”消费商业中心。

四、项目基本资料（粗算）
1)       位置：新泽路以南、戴三路以东、振兴路以西，生产河以北；
2)       占地面积：占地81亩左右，约在54184平方米；
3)       容积率：建议在1.3-1.4左右；
4)       商业总建筑面积：建议在7万平方米左右；
5)       主力店的建筑面积：23040平方米；占地面积：120*64=7680平方米；（设计三层，每层要求全框架结构，室内面积可以根据商家的要求进行自由划分，可考虑地下室或半地下室停车问题，根据苏果大卖场的具体要求设计）
6)       步行街区的建筑面积约为45000平方米；则占地面积为25000平方米左右；（主要是以两层为主，局部三层或者根据经营功能的特殊类型进行设计等，每层要求全框架结构）；
7)       商业建筑占地面积： 7680+25000=32680平方米；
8)       建筑密度：32680/54184=60.31%
9)       绿化覆盖率：1-60.31%=39.69%（含交通、广场等公建面积）

五、项目的开发周期
1)       一期主要开发23040平方米的主力店（苏果大卖场）和约16500平方米的沿街商铺
a)       主力店要求占地7680平方米，共三层；
b)       主力店要求全框架结构，可以自由分割；
c)       沿街商铺要求全框架结构，共两层，局部三层；
d)       一层层高6米，二层层高4~4.5米（开放式的回字形商铺）
e)       建筑形式现代、简洁、明快，兼顾广告牌位设计。
开发类型：（仅供参考，具体视招商情况而定）
Ø         主力店为苏果大卖场；
Ø         沿街一楼为中高档次型品牌专卖店；
Ø         二楼中低档服装专卖店，服饰广场，小商品市场。

2)       二期开发剩余地块约30000平方米的商业；
a)       二期开发与步行街相配套的区域；
b)       建筑形式要求与功能相匹配。
开发类型：（仅供参考，具体视招商情况而定）
Ø         手机家电卖场，如苏宁电器，五星电器等
Ø         规划中的餐饮广场；
Ø         规划中专业市场；
Ø         预留娱乐休闲中心以及未规划地块，视后期招商确定
六、功能定位以及设计要求
1）广场
a)       入口广场约1500平方米，长约25米，适合人们停留的、开放的，水与绿地交融的公共休憩场所，作为入口的标志性公共建筑；
b)       中央广场位于步行街中部， 1600-2000平方米，具备表演、展示、休息多种功能；
c)       儿童游玩广场位于步行街末端，主要是让儿童玩耍，大人休息的一个停留场所

2）主力店（苏果大卖场）
a)     建筑面积23040平方米；占地面积7680平方米（120*64）；
b)     设计三层，每层要求全框架结构，室内面积可以根据商家的要求进行自由划分；
c)     要求设计成为整个商业中心最核心的标志性建筑。

3）步行街（一楼品牌店）
店铺面积50-200平方米（主力面积集中在50-60平方米左右），门面宽度4.2-4.8米，进深11米，层高6米（各类时尚服饰，精品饰物、珠宝、婚纱、摄影等）。

4）步行街（二楼市场店
店铺面积9-20平方米（主力面积集中在12-15平方米左右），门面宽度3-4米，进深3-4米，层高4-4.5米（各类男士服饰，女士服饰，运动休闲用品等）。
要求开放式设计，整体成回字形分布，ABC区以及DE区二楼连通，人流能够在二楼逗留较长时间，两旁有自动扶梯上楼，方便顾客。

5）餐饮广场
店铺面积100-150平方米（主力面积集中在100-120平方米左右），门面宽度4-5米，进深14.5米，一层层高3.8-4.5米，二层及以上2.8-3.5米（各类休闲餐饮，专业餐饮等）。
要求两层半联排设计，整体两排，道路宽8-12米，人流能够内部形成自然循环，需要设置排油烟管道以及化油池等排污设备。

七、商业用地设计的其它建议
1)       交通建议：人车分流，确保顾客出入方便、安全，预留卸货区；
2)       停车场建议：全地面大型停车场（最好预留公交车站或者商场专线公交车位置），停车位不少于300个；设置一定数量的摩托车和自行车停车位；
3)       步行街主街设置15米左右的宽度，次要步行路段（美食街）设置约8-12米的宽度，过道设置6-8米的宽度，可以适当设置停车位，总体呈鱼骨状；
4)       街区与绿化相结合、广场与绿化相结合，将购物与观光结合在一起；
5)       环境既要呈现一个现代感强的舒适购物环境，同时使整个步行街区弥漫着一种浓浓的生活气息和美感，建议用石子街面。

八、提交文件要求
1)       满足泰州市政府部门对方案设计申报的一般要求和特殊要求；
2)       总平面图，平、剖面图，东、南、西、北立面图，建筑效果图；
3)       设计说明书（包括技术经济指标）；
4)       方案说明书；
5)       向业主提供所有图文的电子文件。