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1、 XX文化传播集团文化创意中心 项目建设 可行性分析报告 申报单位：XX文化传播集团 地 址：XX市XX大道XX号 邮 编： 联 系 人：XXX XXX 电 话： 申报日期： XXXX 年 3 月 20 日 目 录 「Contents」 第一章：总论……………………………………………………………………………………3 1.1 项目背景…………………………………………………………………………………3 1.2 项目概况…………………………………………………………………………………8 1.3
2、 结论与建议………………………………………………………………………………9 第二章：项目的规划相关性及建设必要性………………………………………………10 2.1 项目的规划相关性……………………………………………………………………10 2.2 项目建设的必要性……………………………………………………………………12 第三章：项目场址的选择……………………………………………………………………13 3.1 场址选择………………………………………………………………………………13 3.2 场址建设条件…………………………………………………………………………14
3、第四章：建设项目定位分析 ………………………………………………………………16 4.1项目服务区域概况分析 ………………………………………………………………16 第五章：建设方案……………………………………………………………………………17 5.1 建筑设计指导思想与原则……………………………………………………………17 5.2 工程方案………………………………………………………………………………19 第六章：环境影响评价………………………………………………………………………19 6.1 项目地块环境现状……………………………………………………………
4、………19 6.2 采用的环境保护标准…………………………………………………………………19 6.3 项目建设与运营对环境的影响………………………………………………………20 6.4 环境保护措施…………………………………………………………………………20 第七章：组织机构与管理模式 ……………………………………………………………22 第八章：项目实施进度………………………………………………………………………23 8.1 建设工期………………………………………………………………………………23 8.2 实施进度安排…………………………………
5、………………………………………23 第九章：投资估算及资金筹措………………………………………………………………23 9.1 投资估算………………………………………………………………………………23 9.2 资金来源与筹措………………………………………………………………………25 第十章：财务评价……………………………………………………………………………25 10.1 评价依据………………………………………………………………………………25 10.2 基础数据与参数………………………………………………………………………25 10.3 营业收入
6、估算…………………………………………………………………………26 第十一章：社会评价…………………………………………………………………………28 11.1 项目对社会的影响分析………………………………………………………………28 11.2 项目建成后的社会影响力……………………………………………………………28 11.3 对本集团的作用………………………………………………………………………29 11.4 项目与所在地区互适性分析…………………………………………………………30 11.5 社会风险分析…………………………………………………………
7、………………31 11.6 社会评价结论…………………………………………………………………………31 第十二章：可行性研究的结论与建议……………………………………………………32 12.1 可行性研究结论………………………………………………………………………32 12.2 可行性研究建议………………………………………………………………………32 第一章：总论 §1.1项目背景 §1.1.1项目名称 XX文化（集团）文化创意中心 §1.1.2承办单位概况 “XX集团”是以“XX文化传播集团有限公司”为依托的多元化集团公司，以从事高中教育的
8、理论研究、考试、信息分析、教辅图书研究与发行为主产业。公司在教材信息、考题研究、新教材教法、学法指导等方面，都展开了卓有成效的研究和开发工作，所开发的高中的两大教辅系列丛书《XX导航》和《一帆风顺》，以“独特的经营模式，人性化的体例设计，快捷的物流配送，完善的售后服务体系”，已成为全国出版行业的知名品牌。公司成立于1999年，已通过ISO9001质量管理体系认证，至今已在出版行业整整历练了12个年头。公司经过十多年的发展，已经成为图书策划、编写、生产、发行及售后服务一条龙并享誉教育界的文化传播集团。本集团有雄厚的经济实力和人才实力，现有员工达1800多人，有博士硕士学位的人才10余人。本科以上
9、学历的占58%。编、印、销、售后服务一条龙；在全国20个省市6400多所高中学校均有业务销售机构和办事处，10年XX集团销售收入达10亿多元（码洋）。 集团下设董事长办公室、集团办公室、人力资源部、对外合作部、产品研发部、报刊部、质检部、业务部、仓储物流中心、财务部、后勤保障部等多个部门。旗下有四家控股子公司和四家非控股子公司。 四家控股子公司： ◆XXXX教育服务股份有限公司 成立于XXXX年10月，以文化产业、教育服务为主，注册资本达2000万元人民币，由集团母公司控股60%，现有员工70多人。XXXX年计划完成销售收入为3亿元（码洋）。是集团下面独立核算自主经营的法人企业。重点是
10、开发湖南的文化产业市场，大力销售集团的文化产品。 ◆XXXX房地产开发股份有限公司 成立于XXXX年元月，由集团母公司控股51%，注册资本为1000万元人民币，主要以本集团企业需要、实现总部及各成员公司整体搬迁为基础，进行房地产开发和物业管理，并在XX九华工业园区内购地120亩，扩建XXXX印务有限公司的印刷厂，建设韶山出版社大楼等项目工程的开发性建设，不断适应房地产市场的发展需要，在省内外打造XX集团的标志性建筑品牌。 ◆广州XX文化用品有限责任公司 成立于XXXX年元月，由集团母公司控股56%，注册资本为800万元人民币，主要以广东省文化市场为依托，销售本集团的产品为主，重点开发广
11、东的业务，计划XXXX年完成销售收入1亿元（码洋）。 ◆ 湖南XX校园文贸连锁股份有限公司 湖南XX校园文贸连锁股份有限公司成立于2009年，隶属于XX集团，注册资金1000万元。主要经营设立在高中校园内的连锁书店，商品品项主要有出版物、文体用品、运动器材及电子产品等，坚持质优价廉原则，想师生之所想，急师生之所急，综合考虑在校学生的实际情况，经营学生需要的项目，选配学生买得起的产品。校园连锁店实行“四统一”：公司统一进行店长店员培训管理、统一门店管理经营、统一采购、统一物流配送。 现有员工240人，年内已有100家以上校园连锁店开业，预计到2012年底，全国范围内1000 — 1500家
12、以上校园连锁店开业。实现年销售收入10亿元，纯利润1000万元以上，创造税收1500万。待到销售网络成熟之际，连锁店将扩大经营范围，在校园内设立培训班、夏令营、以及针对学校领导的入大学进修培训等项目。届时将形成一个以总部为中心，向全国辐射的、稳定的销售网络，为实现XX集团上市的目标创造有利条件。 四家非控股子公司 ◆ XX风帆印务有限公司 XX市风帆印务有限公司是2000年创办的出版物印刷民营企业。公司注册资本500万元，现有总资产6000多万元，员工150人。公司先后被湖南省人民政府授予“湖南省诚信单位”，被湖南省印协授予“遵守印刷行业公约优秀单位”，连续几年被XX市文化出版部门评为“
13、文明经营单位”。公司于08年11月通过了ISO质量管理体系认证。企业生产规模目前已是XX最大的书刊印刷装订厂家。 XXXX年以来公司花巨资购置了自己的生产基地，并添置了现代化的生产设备，目前公司有彩印机、轮转机、平版胶印机、骑马联动、大联动装订线，并配有上光、覆膜、压纹等配套设备，形成了从出片、晒版、印刷、折页、装订的一条龙生产线，年加工能力30万令以上。通过几年的努力，企业实现了跨越式发展，产值利润连续几年成倍增加。2005年实现销售收入3400万元，税后利润110万元；2006年实现销售收入4300万元，税后利润300万元；2007年实现销售收入11500万元，税后利润760万元；200
14、8年实现销售收入15000万元，税后利润超1000万元。 多年来，公司与海南出版社和首都师范大学出版社合作，以XX文化为依托，主要从事高中教学同步辅导书刊的印刷，已发展成为湖南省重要的文化教育产业基地。公司印刷设备齐全，技术力量雄厚，承印的《XX导航》、《一帆风顺》是全国颇具影响力的高考辅导书刊名牌产品，其系列丛书已成为广大师生必不可少的教学辅导资料。 ◆ XX市XX阅江楼大酒店有限责任公司 XX市XX阅江楼酒店为传统徽派民居风格，三星级硬件标准配备，店名源于明初一代文宗宋濂《阅江楼记》，系中国著名书法家李铎将军书写。主楼共四层，集餐饮、客房、休闲、园林观赏于一体。设有中央空调、
15、自动电梯、电脑上网、程控电话等。营业面积6000多平方米，品位高雅，风格独特。目前共有员工150人，年经营能力在3000万元以上。 ◆ 沅江辉达再生纸业有限公司 沅江辉达再生纸业有限公司坐落于环境优雅、风景秀丽、水陆交通十分方便的沅江市。溯沅澧，上通云贵；走江汉，下达苏杭；得天独厚，实乃有为之地。 公司总占地面积为2万平方米，在职员工100人，公司目前引进了当今最先进的一条1575双缸、双网不锈钢上浆系统生产线，年生产能力4000 — 5000吨左右，现正策划再上一条新的生产线。主要产品有：50 — 120克书写纸、双胶纸、新闻纸及各种彩色纸等。预计到1012年底年生产能力达到8000吨
16、 ◆湖南人民出版社韶山分社有限责任公司。 目前，在省新闻出版局的大力支持下，我公司又在紧锣密鼓的与XX市人民政府合作，共同创办“湖南人民出版社韶山分社有限责任公司”，具体事项已经洽谈完毕，“XX集团”参与筹建湖南人民出版社韶山分社有限责任公司项目已经启动，各项工作都已进入正式议程，目前正在为建立韶山出版社网站而努力。成立湖南人民出版社韶山分社有限责任公司是建设文化强省的需要，同时也有利于调整优化湖南乃至全国的出版产业结构。 预计年内还将设立浙江XX公司、江苏XX公司和川贵渝XX公司三家法人企业。争取实现年销售总额达15亿元码洋。我们将利用三湘大地的红色文化资源和经济、政治改革的主流文化
17、进行讴歌，然后通过本集团的文化产业销售渠道网络系统向全社会推介传播和销售。这样，从造纸、编辑、出版、印刷、销售及售后服务一条龙的产业链构架已经初具规模。 §1.1.3报告编制依据 （1）《投资项目可行性研究指南》； （2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； （3）《湖南省建设用地定额指标》（试行）； （4）《XX市县县城总体规划——城市空间结构规划》； （5）《XX市市国民经济和社会发展第十一个五年规划》； （6）《XX市县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》（草案）； （7）《市县乡级土地利用总体规划编制指导意见》； （8）相关设计规范标准等； §1.1.4项目
18、提出的理由与过程 本项目由XX文化传播（集团）有限公司申请建设，本公司是以发展本集团龙头产业 — 高中教辅资料为中心，以全国各高级中学为市场依托发展起来的文化产业。由于现在本公司没有自己的办公场所、卖场、储运仓库，完全靠租用别人的场地，严重地制约了产业的发展，所以供求矛盾十分突出。因此，必须建立本公司的“大本营”及其接待客商的接待场所。 按照目前的发展趋势，本集团争取在三至五年之内，达到销售收入30亿元；税收1.5亿元；安置就业人员5000人以上的“企业集团”，为打造上市公司作准备，为振兴湖南经济、推进省委省人民政府文化强省战略的实施建功立业。 §1.2项目概况 §1.2.1拟建地点
19、 本项目位于XX市县暮云镇、芙蓉南路旁。 §1.2.2建设规模 用地面积：100 亩（以地块适应度为宜）。其建筑占地面积为： ◆ 海洋大酒店：占地6000㎡（建筑用地）。 ◆ 海洋连锁大商场及写字楼：占地3500 — 4000㎡（建筑用地）。 ◆ 物流配送仓库和员工住宅楼占地面积8000㎡以上（建筑用地）。 §1.2.3建设内容 主要分为三大建筑主体：海洋大酒店；海洋连锁商场；物流配送中心和员工住宅楼。 ★ 海洋大酒店： 总建筑面积为6000㎡×17层=10万㎡（另建地下车库两层在外/高度按地级 控为限高）。 ☆ 包括绿化面积通道、泊车位等12000㎡用地（按容积
20、为限）。 ☆ 建设耗资2.5亿 — 3亿人民币。 ☆ 建筑规格按四星级以上定位。 ★ 海洋连锁大商场及写字楼： 建筑面积：商场1、2、3层=10000㎡— 12000㎡（另建地下车库两层）。 ☆ 三层以上复式写字楼：3000㎡×15层=45000㎡ ☆ 耗资：10000㎡+45000㎡=55000㎡ 55000㎡×1500元/㎡=8500万元； ★ 员工住宅楼 ☆ 住宅楼面积：10 — 15万㎡（按地块布局1、2层建物流库房）。 ☆ 占地6000 — 8000㎡，建15 — 18层（按控高） ☆ 耗资5000万元 — 8000
21、万元 §1.2.4主要建设条件 本项目为“XX文化传播（集团）文化创意中心”的建设，拟建地点位于XX市县暮云镇，周边供水、供电、通讯、交通等城市基础设施配套条件较好；社会条件及技术条件均能满足建设要求。 §1.2.5项目建设进度 第一期工程：2010年元月 — 2012年底三年时间； ◆ 2010年底前完成征地、四证、启动“海洋大酒店”基础工程 ◆ XXXX — 2012年完成“海洋大酒店”主体建设工程，进入装修；启动“海洋大商场”基础工程。 ◆ 2013年完成酒店装修投入试营业；完成“海洋大商场”主体装修；商场、写字楼年底投入使用。 第二
22、期工程：2013年 — 2015年，全面完成本项目。 ◆2013年全面完成酒店及商场配套工程，启动物流配送中心和员工住 宅楼工程。 ◆ 2014年完成物流配送中心和员工住宅楼主体工程。 ◆ 2015年底前全面完成本项目及其配套、绿化等工程。 §1.2.6项目投资和筹资方案 ① 投资总额：5亿元人民币； ② 集团公司投入3亿元（分两期到位）； ③ 银行贷款8000万元 — 1.5亿元； ④ 向社会投资机构融资5000万元； §1.3结论与建议 “XX文化（集团）文化创意中心”项目建设的实施是满足人民群众生活需求，提高人民群众生活品质的需要；同时也是公司做强
23、做大的需要；符合暮云镇社会事业发展的总体战略部署，有助于促进和谐社会的发展。 第二章：项目的规划相关性及建设必要性 §2.1项目的规划相关性 §2.1.1《XX市市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 “十一五”时期XX市市经济社会发展的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，以促进人的全面发展为根本出发点和落脚点，以改革开放和科技进步为动力，牢牢把握中部崛起的战略机遇，积极调整经济结构和转变经济增长方式，突出提升经济整体实力、运行质量和效益，注重统筹兼顾，加快全面小康建设，实现国民经济既快又好发展，社会和谐程度明显提高，为
24、建设繁荣发达、文明和谐、适宜人居的区域性现代化中心城市奠定更为坚实的基础。 在今后五年的发展实践中，必须坚持以下原则：突出把握加快发展的总体取向，继续强化投资带动和产业支撑，实现快速崛起；突出推进自主创新，抓住调整经济结构和转变经济增长方式两个关键，转变发展观念，创新发展模式，提高发展质量；突出促进城乡协调发展，加强新农村建设，增强城市聚集辐射能力，推进城乡一体化进程；突出加快改革步伐，围绕影响发展的重点领域，改革和完善体制机制；突出构建和谐社会，努力建设小康XX市、文明XX市、生态XX市、平安XX市，调动全市人民创业创新的积极性，并使之共享改革发展成果。在发展中重点实施四大战略举措：
25、 ——兴工强市战略。坚持把发展工业作为XX市未来较长时期发展的核心问题不动摇，主攻高新技术产业和先进制造业，优化经济结构和产业布局，实现工业经济持续跨越，以工业化带动城市化和农业产业化进程。 ——创新先导战略。突出发挥科教人才优势，切实增强自主创新能力和转化应用能力，以技术创新推动产业升级和增长方式转变，以观念创新引领整体发展，以体制和制度创新增强发展活力，建设创新型城市。 ——以城带乡战略。高度重视解决“三农”问题，逐步改变城乡二元结构，增强城市对农村的辐射带动作用，加大农村基础设施和公共服务体系投入，实现城乡共同繁荣发展。 ——文化推动战略。充分挖掘XX市深厚灿烂的历
26、史文化资源，加快文化事业和文化产业发展，凸显城市文化个性魅力，以文化为灵魂，引领和提升城市的建设发展。 §2.1.2《XX市县国民经济和社会发展“十一五”规划》 XX市县“十一五”时期经济社会发展的总体思路、目标任务和原则： “十一五”期间，世界经济将处于周期性上升阶段，全球经济走势趋好，经济全球化和区域经济互相融合渗透，国际资本抢滩中国市场，有利于加快县城吸引外资和发展对外贸易，培育新的经济增长点。同时，未来五年，又是全面建设小康社会的关键时期，全国经济进入增长稳定期，国家实施促进“中部崛起”战略，泛珠三角区域合作不断拓展，长株潭区域一体化加速推进，为XX市县更好地承接沿海地区
27、产业转移，加快区域经济融合，拓展发展空间带来了新的机遇。XX市市城市总体规划修编以及实施“兴工强市”战略，给县城的经济和社会快速发展注入了新的活力。当然，我们也要清醒地看到，随着国际经济环境中不确定因素增多，“入世”后过渡期结束，国际市场冲击、企业竞争、金融风险都会有一定程度加剧；随着人口增长、经济发展对资源需求的增加，资源约束和环境压力日趋显现；就业、老龄化、社会保障、收入差距等社会矛盾仍然突出；各地竞相发展，我县将面临更大的竞争压力。我们必须清醒地认识到，前有标兵，后有追兵；不进则退，慢进亦退；竞争无情，优胜劣汰；与发达地区比较，我县仍处于发展不够、资本原始积累尚未完成的阶段，我们决不可沉
28、醉于“三湘第一县”的光环；决不可贪图享受，小富即安。我们必须从发达地区找参照，以“领跑进军”为目标，聚精会神搞建设，万众一心谋发展，一届一届多积累，励精图治奔小康 §2.2项目的建设必要性 文化产业的发展必须以市场为依托，除了自己的销售网络系统和千百家连锁店销售的卖场外，必须要有一个四星级以上的酒店以及一个大本营的大卖场作为公司发展的后盾。因此，要设立 “海洋大酒店”和“海洋连锁大商场”，形成一个富有活力和长久机制的商贸中心，推动文化产品的经营，然后由文化产业反哺商贸中心。这样，成为一个上下一致、连锁互动、网络传输、配送互补的系列性经营企业。 与此同时，按照文化强省的战略与XX市经济
29、社会发展的指导思想，牢牢把握中部崛起与契机、积极有效地调整产业结构和经济增长方式的两个关键点，走文化产业与大商业相结合的路线，把XX的优势发展成强势！要打造三湘第一文化产业航母。因此，XX(集团)文化创意中心项目的建设也是提升居民生活质量、完善城市功能的需要。 §2.2.1提升居民生活质量的需要。 “XX文化(集团)文化创意中心”的建设规模、方案与居住人口、地域范围相适应，做到了合理布局。文化创意中心的建立解决周边小区居民的购物、休闲娱乐、饮食等问题。文化创意中心建立后在交通通达度、市场卫生、购物种类等方面得到提升，使XX文化（集团）文化创意中心的建设和管理工作适应市民生活水平提高的需要，
30、达到“设施标准、制度落实、食品安全、环境整洁、群众满意、政府放心”的效果。 §2.2.2完善城市功能 文化产业是一个城市必不可少的基础设施。一个城市应该为市民提供优良的生活空间，所以一个城市必不可少良好的文化、商贸、供给服务功能。随着市场经济的发展，城市地位和功能也发生显著变化，由单一功能向复合功能转变，从低层次服务向高标准服务转换。城市的发展,城市职责的增加,人口的增长,使这些基本功能的适应力也要增长。XX文化(集团)文化创意中心的建立将加速暮云镇的整体建设，极大提升城区城市功能，优化居民生活质量。 §2.2.3与经济发展相适应 城市建设是城市经济和社会发展的主要载体。一个城市必须适
31、应和遵循时代潮流和城市发展内在规律，随着城市经济的发展，城市的品位和档次提高，城市建设也发生显著变化。公益设施的建设更是直接关系到社会公共利益，关系到人民群众生活质量。宾馆、大商场的建设也需要紧跟城市建设的步伐，不断提升档次，发展规模适宜、设施完整、环境良好的居住、休闲场所。 §2.2.4 改善市容环境面貌 城市形象是人们对一个城市的一种共同心理感受，是公众对一个城市的内在实力、整体活力、精神面貌和发展前景等综合评价的总体印象，一个城市的形象，如同一个国家、一个地区、一个企业的文化形象一样，都有其深刻的内涵。一个城市的文化形象至少应具备以下特征：城市建筑、布局融科技含量与文化内涵为一体的设
32、计，展示现代化城市的风貌，城市公益设施上规模，满足广大人民需要。 XX文化（集团）文化创意中心是人们生活水平和道德文明的窗口，干净、整洁、高标准设计的宾馆及购物广场不但能满足人们的购物需求，更将成为城市建设的亮点，与周围的城市建筑相配套，达到提升城市面貌的功能。 第三章：项目场址的选择 §3.1场址现状 §3.1.1地点与地理位置 暮云镇位于N27°51′～28°5′、E112°55′～113°4′之间，地处XX市、株洲、XX三市的中心地带，距三市均约18公里，素有“金三角”的美称。全镇总面积96平方公里，辖20个行政村、2个居委会，常住人口48668人，非农业人口22968
33、万人。本镇的经济、社会各项指标列XX市县之首。1999年开始被定为湖南省小城镇建设示范镇，且列为重点。 §3.2场址建设条件 §3.2.1自然条件 1.气象气候 暮云镇位于中国中亚热带的典型地段，具有春季低温多雨、夏季高温光强、秋季温和少雨、冬季冷湿的特点。镇内年平均气温在16－17.3℃之间，气温年较差24.6℃，历年平均最低气温4.4℃（一月中旬），最高气温29.8℃（7月中旬），历年极端最高气温40.6℃，最低气温零下11.3℃，年平均无霜期275天（2月27日－11月28日）。日照在全省属中等偏上，年均日照总时数为1677.1小时，日照率38%。 历年平均降水为1300－
34、1500mm，年平均降水量1389.8毫米，降水年际幅度在800－2300毫米之间；历年平均暴雨（日降水量＞50毫米）日数3.7天，最大日降水量192.5毫米；历年平均相对湿度为80%。该区冬季盛行偏北风，夏季盛行偏南风。 2．地形、地貌 暮云镇位于丘陵地区，东西宽约6公里南北长约11公里，地处湘江下游河谷右岸，地表起伏不大，除地势较高的东南部属低丘，海拔近200米外，其余均是海拔100米以下的岗地和平原，相对高度在20－50米之间，坡度绝大多数都在15°以下，地势和缓，对发展和建设有利。 3.地质与工程地质 暮云镇地表物质组成有两大类：一类河流堆积物及第四纪网纹红土，分布于
35、湘江中的兴马洲、湘江沿岸以及短小支流的平原区；其中兴马洲漫滩（沙滩）、超河漫滩（堤内部分）由第四系全新统（Q4）构成，湘江沿岸及支流平原一级、二级阶地面宽400－1000米，海拔27.5－35米，上面多为稻田及鱼塘；二级阶地面较窄，海拔35－57米；第三级阶地海拔50－70米，由第四系更新统白沙井组构成，多出露于南托岭至暮云市以东浅丘上；其网纹红土出露于岗地顶部及丘麓，水土流失形成了局部的细沟或纹沟，另一类主要是白垩纪的紫色砂页岩及古老板溪群的板片岩为基底的新、老岩层。地表风化壳厚约10－20米，但地表松散层却只有0.5－1.2米不等，其厚度远不如第四系网纹红土地区。 境内新构造运动微弱，而
36、且无溶蚀塌陷现象，除河漫滩外均无洪水淹没，加之缓坡地多，大都为良好的建设用地，地基土承载力多在10－35吨/平方米之间，能满足中、高层建筑建设的要求 4.水文 湘江流域降水年内分配不均，枯水季节水源以浅层地下水补给为主。水泊硬度和矿化度较高，而江水季节以降水形成的径流为主，水的硬度和矿化度则较低，湘江河水多年平均离子总量（mgle）为160毫克/升，年平均总硬度为5.02德国度，多年平均PH值为8.1，水质属重碳酸钙型，水体中的溶解氧的含量为8.7毫米/升。镇区规划范围内水塘星罗棋布，农业用水方便，居民饮用水不少已利用第四系孔隙水，井深一般小于15米，水位离地表近，大多为4米左右，其水质尚
37、可；境内400米深层地下水亦有生产价值，可辟为生产水源。 §3.2.2交通条件 暮云镇，它是长株潭的“心脏”所在。现在的暮云镇区位优势得天独厚，它扼京广铁路、107国道、万家丽路、芙蓉南路、湘江大道、新韶山路，距长株潭三地市中心均约18公里，素有“融城金三角”的美誉。通过打通城市出入口，基础设施配套不断完善。暮云的城镇品位大幅提升。镇政府充分利用省级开发区这一平台，加大招商引资工作力度，内引外联取得喜人局面，工业化深入推进，工业聚集各种资源的能力增强，洼地效应凸显。园区自成立到2008年底，招商引资项目132个，其中工业项目90个，招商引资累计到位内资51.94亿元，到位外资1.02亿美元
38、美国LP公司、泰国正大、中国五矿集团3家世界500强企业以及XX市理工大学、XX市生态动物园等一批大型项目均已落户暮云。年产值过亿元的工业企业有XX市磐吉奥、湖南磐吉奥、亚太实业、湘松机械、湖南友文槟榔、碧螺建材等，初步形成了塑胶、汽车配件、机械制造、食品加工、建筑材料五大产业支柱。规模企业由7家增加到28家，规模工业总产值由1.9亿元增加到14.9亿元。工业技术改造投资15亿元，促进了工业产品的升级换代，带动了镇域产业机构的优化升级。 §3.2.3公用设施条件 新建了伊莱克斯大道、暮云大道、南湖大道、南北干道、南二线等14公里的园区道路。完善了给水、排水、电力、通信等基础设施配套。另投
39、资3.35亿元全长4.6公里的芙蓉南路暮云段和投资2.28亿元全长3公里的万家丽路暮云段均已竣工通车，城市主干道的相继拉通，实现了与市区的全面接轨；总投资9000万元的芙蓉南路南延线已于2007年底开工，预计2009年下半年竣工通车。全长9.53公里的湘江风光带正在抓紧防洪大堤建设。暮云新城拓城融城建设的步伐得以迅速加快。 第四章：建设项目定位分析 §4.1项目服务区域概况分析 本集团通过十年来的发展实际证明：要能成为三湘文化产业中的“航母”，必须具备除高级编辑技术人才和具有先进的生产设备外，还必须有一个一呼百应的销售网络和功能齐全的物流配送中心。因此必须按照这一原理进行功
40、能定位： 1、 科学严密的管理决策中心； 2、现代先进的网络传输中心； 3、 学识一流的技术编辑； 4、全自动的生产设备； 5、 敏感快捷的物流配送中心； §4.1.1服务区域定位 公司经过十年的发展，已经成为图书策划、编写、生产、发行及售后服务一条龙并享誉教育界的文化传播集团。在云南、四川、贵州、重庆、陕西、山西、广东、广西、福建、浙江、湖北等二十几个省、市地区均设有办事处。 XX文化（集团）文化创意中心的成立，将会以暮云镇为中心，辐射整个湖南及中国。我们将会在暮云镇将我们的产业做好做大，为当地的经济建设做贡献的同时扩大我们的经营产业！ §4.1.2消费群体分
41、析 据了解，在我们拟定建设文化创意中心的对面即将建成湖南省生态动物园，作为一个湖南省的标志性建筑，将来会有大批量的游客来此观光、旅游。这就需要有相应配套的住宿、餐饮、购物场所。我们湖南XX集团文化创意中心的建设刚好填补这一空缺。不仅可以大力提高政府的税收，同时还可以满足来自祖国各地的游客。 同时，XX文化（集团）文化创意中心将会建设一个大型的购物场所，这就解决了当地居民日常购物问题，以及部分当地常驻居民的就业问题。 第五章：建设方案 §5.1建筑设计指导思想与原则 §5.1.1指导思想 XX文化（集团）文化创意中心的建设标准应与科学发展观相适应。本着“以人为本，布局合理，节
42、约能源，严格管理”的宗旨，保证质量和效益相结合的原则。运用现代建筑材料并通过先进的建筑处理手法，从基地实际出发，紧密结合功能要求，依据各种现行设计法规、标准和政策，合理布局，设计好每一平方米的建筑。注重建筑节点的精密组合和外观效果，使建筑形态更具生命力和时代感，达到与城市环境共生的境界，创造出适用、安全、经济、美观的设计成果，求得最好的工程、社会、经济、环境效益。 §5.1.2设计原则 （1）功能第一的原则。任何时候都要把满足XX文贸产业园的功能要求放在首位，结构、布局、外观造型，都应服从功能的需要，为完成功能要求服务。 （2）经济高效的原则。设计要考虑节省投资，节约用地，减少空间浪费，
43、提高有效使用面积，并使各部分交通简捷流畅。设计时要考虑节约管理人力，降低维持费用，节约能源。 （3）环境协调的原则。在设计时，要特别重视环境设计，充分保护和利用自然地形和天然资源（如水面、林木），并注意污水废弃物的排放，避免对周边环境的负面影响。 （4）考虑发展的原则。设计必须考虑到可以预见的将来，当然首先要立足于当前使用的功能，把当前与长远恰当地结合起来。全面规划远、近期建设项目，一次规划，逐步实施，并为可能的改建和发展留有余地。 （5）因地制宜的原则。此设计首先要根据公司的具体实力、现实情况，由所提供的地基、投资，及当时当地的技术、经济条件进行设计。文化创意中心设计还应符合城镇当地总
44、体规划和市场的布局要求，合理的组织人流、车流、物流，便于利用城市已有基础设施。 （6）密切配合的原则。XX文化（集团）文化创意中心的设计需要开发单位与设计方面，以及规划、施工诸方面的密切配合。在前期调研、资料搜集、分析、整理和说明，以及设计进行之中，都应该积极配合、互相协作。 （7）符合规范的原则。XX文化（集团）文化创意中心在进行设计时，还应遵循相关规范和标准，满足建筑功能和需求功能。 §5.2工程方案 §5.2.1工程方案选择的原则 （1）满足功能要求，满足各分区的朝向、光线、风向、风速、安全、卫生、防护等要求。合理组织交通流线，配套设置机动车和非机动车停车场（库）。 （2）建
45、构筑物设计方案力求平面功能布置合理，立面简洁但不单调，朴素大方，具有良好的景观设计效果。 （3）根据生产性质和使用功能，确定建筑物的防火、防爆、防腐蚀的一系列性质，并按照相应规范设计。 （4）积极采用现代建筑材料和先进的建筑处理手法，力求发挥功能效益、美观效益，节省投资。 （5）建、构筑物结构布置，造型和构造处理应考虑工艺、安装、检修等一系列要求。 第六章：环境影响评价 §6.1 项目地块环境现状 §6.1.1水环境现状 在对XX市市各地区及不同土壤类型重金属Cu、Pb、Zn、CA、Cr、Hg、As污染现状进行了调查和分析。结果表明：XX市市土壤重金属含量在各片区内及片
46、区间差异都较大，说明点污染源有较大影响；暮云镇大、小水库水质基本保持良好，水源保护区基本保持在Ⅰ～Ⅱ类水质范围内，部分水区水源受到严重污染，主要超标因子为COD、总磷、总氧、非离子氨。 §6.1.2大气环境现状 暮云镇大气环境的主要污染物是总悬浮颗粒物，其次是氮氧化物、降尘、二氧化硫；二氧化硫河氮氧化物的年均值和日均值符合大气二级标准。 §6.1.3声环境现状 目前暮云镇声环境污染主要来源于交通、工业、建筑施工、社会生活和其他 声源。二超标较严重的是交通干线两侧。随着城区的建设、发展，功能日趋合理，声环境质量有了一定程度的改善。 §6.2采用的环境保护标准 §6.2.1 环境质量
47、标准 大气环境：执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准； 水 环 境：执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的Ⅲ类标准； 声 环 境：执行执行《城市区域环境噪声标准》GB3096-93中Ⅱ类标准。 §6.2.2污染物排放标准 （1）废水 项目废水经过污水处理厂集中处理，废水排放可执行《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中的三级标准。 （2）噪声 施工期噪声执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）。 §6.3项目建设与运营对环境的影响 §6.3.1施工期 本项目建设内容为“XX文化（集团）文化创意中心”项目，项目施工
48、阶段主要污染来自各种机械的工作噪声、打桩和运输等作业噪声；施工人员的生活污水、施工雨污水、打桩泥浆水与场地积水；施工车辆产生的废气、土石方和建筑材料运输造成地面扬尘等；开挖基坑、填平场地时产生弃土、在进行主体结构等施工时产生的建筑垃圾。 §6.3.2运营期 本项目运营期间污染源主要来自配电房、泵房、机房各类设备产生的工作噪 声；工作人员日常生活污水、固体废弃物；卖场清洁污水、固体废弃物。 §6.4环境保护措施 §6.4.1生活污水 废水主要为办公人员的生活污水，进行处理达标后通过污水管网排放。 §6.4.2固体废弃物 针对生活性废物，场区将设垃圾收集处。将废物集中后，统一、及时
49、清运出场。并在广场等相关区域设置垃圾箱等设施，以利于生活垃圾的收集和清运，严格防止垃圾入河。 §6.4.3噪声 主要来自配电房、泵房、机房各类设备产生的工作噪声。为降低噪声污染，改善作业环境，尽量选择低噪声设备；加强设备日常维修、更新以及对操作人员的管理。使所有设备，尤其是有噪声污染的设备，能在正常状况下运行；并对放置产噪大的设备的房间采用隔声门窗，露天噪声源加设防护罩。针对人为噪声，可采用适当的建筑材料和建筑处理手法，减少影响。 §6.4.4建设施工环境影响控制 （1）建设施工噪声控制 合理放置施工机械，尽可能布置在对场界外造成影响最小的地点，并在高噪声设备周围设置掩蔽物。加强施工
50、管理，合理安排施工作业时间，禁止夜间进行高噪声作业。以液压工具代替气压工具，打桩应采用液压钻孔、浇注桩头的低噪声施工方法。 （2）建设施工水污染控制 在施工前期应同步设计好排水沟和沉淀池，将建筑泥浆水和冲洗水经沉淀分离后的上清液排入污水管网，沉淀泥浆应定期外运。建筑废物应按指定地点堆放并及时清理，避免因暴雨冲刷而流入附近水体。建议在施工场地设置简易厕所和化粪池，对施工队伍居住地的食堂、浴室和厕所产生的污水进行处理。 （3）建设施工大气污染控制 建议施工单位采取以下措施：开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度，以减少扬尘量；开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，避免长期堆放；确需较长
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