使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数.docx

使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数
使用率和实用率的区别
一、了解使用率和实用率的区别，先要了解以下几个概念：
1、销售面积：也就是建筑面积，因其中既包括房屋本身的建筑面积，又包括分摊的面积。
2、套内使用面积：就是所谓的地毯面积，是指房子真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然，不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。
3、套内墙体面积：算法较复杂，因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。
4、套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。（按照国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)中 3.0.18条规定，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。）
5、套内建筑面积：即2、3、4总和。
二、“分子”多变，使用率算法有不同
使用率的分母是统一的，即“销售面积”，但因开发商对使用率的计算方法不统一，分子便有了以下几种变化：
1.套内建筑面积÷销售面积。因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积，使算出的使用率较高，故是较通行的算法。也被称为“实用率”。
2.套内使用面积÷销售面积。分子中刨除了套内墙体面积和阳台面积，这个公式算出来的使用率较低，因此不被多数开发商接受。又因这是买房人真正可使用的居室面积占购买面积的比例，也被称为使用率”。一般高层塔楼在72%~75%之间，板楼在78%~80%之间。
三、使用率计算，关键看分摊了多少平方米
看上去口径一致的“销售面积”每个项目也大相径庭。这主要表现在一些可分摊的公用建筑面积。据了解，电梯井、大堂等这些明摆着的地方超标计算分摊不大可能，最容易“注水”的是物业管理用房这块，比如类似值班室、警卫的休息室等地方。
得房率
是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。也称之为“K”值。 
　 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。 
套（单元）建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。 
一般情况下，多层住宅的得房率最高，基本控制在85～90%，小高层得房率约80～85%，高层一般在75～80%，部分酒店式公寓因为户型设计、公摊较多等原因得房率较低，低的有仅65%。办公楼为55～60%。
通常情况下，赠送面积是不计入得房率的，购房者在置业时除了在询问得房率之外，还应问清楚是否有赠送面积，赠送面积是否计入得房率。
一般情况下，楼层越高、楼层结构越复杂，公摊比例也就越高。
其中最主要的区别是建筑形式是塔楼还是板楼。如果是南北通透户型的板楼，得房率通常在80%以上，户型因为方正也容易充分利用。多层住宅的话，还能省了电梯、供水设备间等公共部位。
而塔楼结构可实现一梯多户高容积率，但得房率通常仅为75%，因为除了电梯井、配电机房等都算作公摊外，一层多户的设计形式也导致空间难以有效利用。
除了建筑形态不同，有些开发商会通过其他方式提高得房率，在不额外增加公摊的程度上，从户内设计方面尽量扩大使用面积，撒手锏就是半封闭阳台和大飘窗。
综上所述得房率应该就是实用率。
分摊率：
公用建筑面积÷（套内建筑面积+公用建筑面积）
分摊系数：
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和（套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积）
这两种算法的结果一般差距较大。 测绘处预算出来的公摊面积的数据，是按照“分摊系数”算的.
分摊系数就是分摊的公用建筑面积与套内建筑面积的比值。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
分摊系数（K）= （总建筑面积-套内建筑面积总和）÷ 套内建筑面积总和
分摊系数（K）= 分摊面积÷套内建筑面积
通常在无电梯的多层建筑中，公摊系数在5－10％这个范围内都是正常的，超出10％的也有可能，不过少见。
在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15－20％之间。
在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-25％之间。
在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18－22％之间。
在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在20－30％之间。
一般来说，单一使用功能的住宅楼，公摊系数只有一个。如是两种使用功能的商住楼时，由于各层布局不同，公用建筑面积的部位范围不同，就可能出现多个公摊系数。如是多种使用功能的综合楼时，出现多个公共面积分摊系数的可能性更大。
土地分摊系数
《物权法》第九十三条规定“动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”、第九十四条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。当这座建筑物的开发商售出其中的某一部分，该块土地使用权的一个相应份额也随之转移，最后购得这座建筑物的众多所有者按份共有该块土地的使用权。
土地分摊系数=用地面积/房产证总面积
你户用地面积=土地分摊系数乘以你户的建筑面积（确权的建筑面积）。
多层单一用途土地面积分摊的方法一般情况下按照各单元（或层）建筑面积分摊法计算（依本业主房产建筑面积占整栋楼建筑面积的比例计算）。
层数越多其分摊率越小，其分摊的土地面积越小，反之，则越大，即与层数成反比。一般30层高层住宅的分摊率0.06左右，6层多层住宅的分摊率为0.36左右。
建筑占地面积通常是指地表面积在其水平面上相应的投影面积，包括与建筑物相连的天井、突出地面的车库、围护等部分。不计入宗地面积的范围有：无明确使用权属的巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；公共使用的河滩、水沟、排水沟；已征用、划拨或者属于原房地产记载范围，经规划部门核定需要作市政建设用地的；其他按规定不计入宗地面积的。虽然开发商当初是把这块地全部买下来，但并不是全部分给小业主的，如小区道路、绿地等公共部位不分摊给小业主。
整座建筑物占用的土地只有一块，在实物形态上是不可分的，如果本宗地属按份共有的土地使用权，就没有独用使用权面积。只有别墅有独立使用权面积。独用面积是指土地使用权人单独使用的土地使用权面积。
例:101屋的房产证面积40平方米, 201屋的房产证面积50平方米,102屋的房产证面积60平方米,202屋的房产证面积70平方米。
S用地=S建占=100平方米，S此栋屋房产共=220平方米。
此栋共4家人， 主人分别是101、102、201、202
根据公式：土地分摊系数=用地面积/房产证总面积 此栋土地分摊系数=100/220≈0.454545（实际是0.45454545……）。
所以四家分摊的土地面积分别为： S101=（100/220）×40=18.18平方米,S201=（100/220）×50=22.73平方米，S102=（100/220）×60=27.27平方米,S202=（100/220）×70=31.82平方米。
另举例：一住宅楼占地面积为 1000平方米，6层楼，一梯二户二单元，共24户，其中，A户型建筑面积为120㎡12户和B户型12户140平方米12户。试计算其土地分摊面积。
平均每户分摊土地面积=1000÷24=41.67㎡。
不同面积的户型乘以相应的折算系数，平均户型面积=（120+140）÷2=130㎡，
A户型系数=120÷130=0.923，
B户型系数=140÷130=1.077。
A户型土地证面积=41.67×0.923=38.46㎡，
B户型土地证面积=41.67×1.077=44.88㎡。
也可以这样计算：该部分土地共有使用权分摊面积＝该部分的建筑面积÷总建筑面积×该建筑物总占地面积。
A户型土地面积=120÷（120×12+140×12）×1000=38.46㎡，
B户型土地面积=140÷（120×12+140×12）×1000=44.88㎡。
多层多用途土地面积分摊的方法比较复杂，典型的形态是下面一层或几层为为商业、以上为住宅的楼房。由于建筑用途不同，地价不同，各层建筑物价值不同，土地使用者应分摊的税费就不同，土地产生的价值就不同，其享有的土地面积也不相同。在地价中，商业用地地价高于住宅用地地价，如果不同用途不同层数的建筑物需要缴相同税费，就不太合理，所以，不能直接平均分摊。多层多用途的分摊方法主要有两种：按房地价值分摊法和按土地价值分摊法。
按房地价值分摊法：该部分土地共有使用权分摊面积＝该部分房地价值÷土地面积分摊。
按土地价值分摊法：该部分土地共有使用权分摊面积＝（该部分的房地价值－该部分的建筑物价值）÷（房地总价值－建筑物总价值）×该建筑物总占地面积