长兴县容积率指标计算办法.doc

长兴县容积率指标计算办法

第一条（目的、依据） 
为了加强城乡规划管理，合理利用城市空间、地下空间，进一步规范建设工程的容积率计算，现根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》以及《湖州市城市规划管理技术规定》，结合长兴县实际，制定本办法。 
第二条（适用范围）
本县行政区域内的住宅、商业、办公建筑，在规划与建筑设计和项目申报、审批、规划核实等管理中涉及容积率计算的，应当遵守本办法。 
第三条（核计容积率时建筑面积的计算）
在计算容积率时，除法律、法规、技术标准和相关规定有明确的建筑面积计算方法的，建设工程的建筑面积按照以下办法计算： 
一、设备层设备夹层、避难层、结构转换层
设备层是指建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等设备和管道且供维修人员进入操作使用的楼层。
设备夹层是指建筑物内非整层空间中仅为安排设备管道的楼层。
避难层是指建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。
结构转换层是指建筑物内为完成上、下部楼层的结构型式转变或结构布置改变而设置的楼层。
高度在2.2米以上（含2.2米）的设备层、设备夹层，其建筑面积计入容积率。高度在2.2米以下的设备层、设备夹层，其建筑面积不计入容积率；层高不足1.6米且又无法提供设备尺寸依据的不视为设备层，该层高度并入下层层高。
对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，但不得超过该建筑标准层高度。设备层兼作避难层中存在其他非避难空间的（如楼梯间、电梯井、其他功能性用房），该部分非避难空间的建筑面积应计入容积率。 
超高层建筑的避难层不计入容积率，但不得超过该建筑标准层高度。
结构转换层不计容积率。
二、地下室、半地下室
地下室是指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者为地下室。
半地下室是指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者为半地下室。
建筑物的室外地面标高应当符合控制性详细规划的要求。控制性详细规划中未明确规定的，基地内又无法采用统一的室外地面标高以及其他确需构筑地形的，应综合考虑该地区城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高，通过编制修建性详细规划确定室外地面标高。
控制性详细规划、修建性详细规划均未明确规定的，建筑物的室外地面标高一般以周边相邻的城市道路中心线标高为基准加上0.3米。
平地建筑的室外地面标高一般不得超过周边相邻的城市道路中心线标高1米。建筑物室外地面标高不一致的，以较低的标高作为该建筑物的室外地面标高。
坡地建筑的室外地面标高以建筑物最高和最低的2个主出入口处室外地面标高之和的1/2作为室外地面标高。
地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境的，通风采光井宽度（取采光井围护结构外围至地下室外墙面的最大垂直距离）不宜超过1.8米（含1.8米）。超过1.8米的，采光井地面标高视作该建筑的室外地面标高。
地下室、半地下室顶板板面在室外地面标高以上部分的高度不超过1米的，且除地下车库的情形外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内的不计容积率；在室外地面标高以上部分的高度超过1米（含1米）的，按下式计算面积并计入容积率：
Ａ’＝ＫＡ
式中：Ａ’—折算的建筑面积，Ｋ—半地下室地面以上的高度与其层高之比，Ａ—半地下室建筑面积。
地下室、半地下室功能性质为商业的，全面积计容。
三、建筑层高 
商业、办公建筑层高不宜超过4.5米。层高超出4.5米 的，按每3.0米为一层、余数超过1.5米（含1.5米）的为0.5层的方法折算该层建筑面积，并按折算后的建筑面积计入容积率。展示厅、大型会议厅以及大型商业用房（单层建筑面积达到2000平方米以上功能集中布置的单一空间），如超市、商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等，确因建筑设计规范要求加大层高的，其建筑层高可根据功能要求适当提高，并按实际建筑面积计容。
商业、办公建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆、农贸市场等公共建筑的层高不受本项规定限制。 
汽车4S店的销售展厅和维修车间不受本项规定限制。
多层、高层普通住宅建筑标准层层高不得大于3.2米（建筑面积大于240平方米的大户型因特殊技术等需要的，可适当增加其标准层高度，但不得大于3.4米），低层住宅标准层层高不应大于3.6米。住宅建筑非标准层层高应小于4.5米，当大于等于4.5米小于6米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。跃层式或别墅等当起居室（厅）层高在户内通高时可按实际面积计入容积率，但户内通高部分的面积不得超过该层水平投影面积的30％，通高层数不得超过两层。
四、阳台 
阳台是指有永久性上盖、有围护结构、有底板、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施，供使用者进行室外活动和晾晒衣物的空间。
阳台（围护结构外围）水平投影面积不得大于8.0平方米且其进深（取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）不得大于1.8米。
居住建筑的阳台（包括露台、入户花园、空中花园等建筑过渡空间）的水平投影面积不应大于套内建筑面积的15%。阳台（包括露台、入户花园、空中花园等建筑过渡空间）围护结构的外侧正面不得设置空调外机搁板、设备平台或花池。
五、设备平台
设备平台是指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间不相连通的对外敞开的室外空间。
每套住宅用于放置集中空调室外机等的设备平台只限一个，且水平投影面积不大于4.0平方米。
每套住宅用于放置分体式空调外机的设备平台的数量不得超过居室个数。每个居室分别配置的设备平台水平投影面积不得大于1.2平方米，且设备平台水平投影面积之和（按平方米计）不得大于居室个数（居室指卧室、起居室、书房和客厅等独立的室内居住空间）。
六、飘窗
外飘窗是指飘窗外边缘凸出主体框架柱、剪力墙、外墙面的窗，且窗台高度大于0.3米，窗净高不足2.2米，外边缘距外墙最大垂直距离小于0.7米的。
内飘窗是指飘窗外边缘与主体框架柱、剪力墙、外墙面平齐或内凹的，且窗台高度大于（含）0.5米，窗净高不足2.2米，上下飘窗板之间无混凝土板的。
外飘窗不计容，内飘窗计容。
建设方案及施工图含飘窗设计的，需提供飘窗详图。
七、装饰性阳台、花池、结构板等
装饰性阳台是指设置在建筑外墙外，与建筑内部空间及阳台不相连通的，采用阳台形式的装饰性构件。进深小于或者等于0.8米的装饰性阳台，不计容积率；否则，应按照本条第四项的规定执行。 
花池、结构板等突出建筑外墙、无围护结构且进深小于或者等于0.8米的，不计容积率。花池、结构板等如有围护结构，或位于房屋建筑结构围合范围以内，或进深大于0.8米的，则应按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。 
第四条（历史问题的处理） 
在自本办法施行起，建设单位（个人）送审建设项目建设工程设计方案时，均应按本办法计算建筑面积、容积率。
已通过长兴县政府规划例会的方案或已取得《建设工程规划许可证》，但尚未进行规划核实的建设项目，按原计算方法执行。
第五条（解释） 
本办法由长兴县规划局负责解释。