房地产开发成本控制个人总结.docx

成本控制个人总结要立足于事先主动控制，避免被动控制。（被动即为按部就班设计、发包、施工、变更、签证）首先确定合理的项目预期值，之后将预期值始终贯穿进规划、设计、开发报建、发包、审计中，甚至主动的影响投资决策。1/前期开发开发项目的经营好坏，项目能否收益，市场效应如何，品牌效应能否实现，主要在于前期工作的好坏，前期工作完成后，项目就已经定位，能否节约造价、利润多少已经基本固定。项目前期工作是集体智慧的结晶，他融入了高层领导的决策，项目实施人的具体策划等一系列纷繁复杂的过程。因此项目的前期工作在整个项目实施过程中起着不可估量的作用。控制要点：1、大量的基础工作，前期工作涉及内容广泛，从项目获得土地信息开始，获取土地详细资料，包括土地的位置、土地的土地权属、土地的土地权性质、政府主管部门的规划要点等。 实地考察，通过市场/政策等的信息报告，市场调研，成本测算，技术可行性研究，形成初步的可行性研究报告，领导再一轮决策，通过后进行详细的可行性研究，详细的研究内容包括进行市场/竞争分析，确定项目定位，形成详细的可行性研究报告，审批通过后进行招、拍、挂牌获得土地，签订土地协议，办理用地手续获得建设用地许可证，接下来大量工作就是项目前期启动阶段的工作，包括所有手续的办理，设计规划部门获得建设规划用地许可证、规划许可证，落实开工许可的施工许可证，进入销售阶段还有预售许可证，待五证齐全了项目基本上已经定型。2、前期工作要做到测算项目的经济效益，这里涉及销售、融资、成本、建设期、内部收益率，项目周边区域的全盘搜索，确定本项目的销售价位，以确定总收入；进行项目投入产出分析及资金运作建议，涉及项目的成本测算。 测算的真实与否影响着项目的成本高低，直接影响项目的定价及经济利益。 3、成本贯穿于整个项目中，前期占了很大一部分，不能忽视或重视不够，以至于造成项目的失误和隐形的浪费，前期中的成本如土地费用就是一笔相当大的费用，土地费用在建筑总成本中的比重最大，所以土地费用的高低决定着项目定价的高低。 前期开发成本主要遵循的原则是该花则花，能省则省，结合项目条件从实际出发来处理各项成本，绝不能图一时省钱，而留下隐患，到后期花费更大的代价，不是节约而是浪费。具体体现在以下几个方面1 拿地阶段：土地、规划 对于土地一般都认为是固定费用，但不尽然是，土地费用分为土地净地费用、毛地费用、拆迁补偿费、青苗补偿费等，如果土地的资料不够详细，地权属不是很清楚，在拿地的时候就可能会出现偏差，因此在前期工作中调研土地的资料足够充分，就可以减少后期土地的不可预见费用。另外，如果不是BOT模式的开发项目，尽量争取拿的土地为净地，如果是毛地，涉及征地、回迁安置、拆迁补偿、青苗补偿费等费用，如果由开发商来处理的话，容易出现麻烦，无形中加大了土地成本，故可以和当地政府协商由政府出面处理土地事宜，开发商接收净地，这样可以节约很大的成本。 2 设计阶段：方案、勘察、建筑结构施工图 方案优化对节约成本和创造效益，起到非常重要的作用。比如规划设计方案的主要经济技术指标是否全部选用，公共服务用房的面积指标确定，车库的选择方案，人防设计规划指标的确定，消防设计按规范要求能够满足使用的条件即可，避免浪费。 勘察是详细施工图设计的基础工作，在实施中确定勘察单位很重要，勘察成果的可信度直接影响着后期设计的准确度，详勘不准确，地质条件就不清楚，设计基础的形式就不准确，在实际施工过程中就会发生变更，不仅给施工单位增加工作量，还要变更设计，无形中增加设计和施工的成本，因此详勘是节约建安成本的基础工作。 大配套市政规划决定了投资的大小按照市政规划要求有伸缩空间的调整，开发商可以根据周边市政条件，减少不必要的市政建设，最大程度减少成本投资。比如燃气工程如果是商业项目可以不设燃气制冷系统，周边社区成熟调压站改为调压箱；雨水管线的设计可以根据小区情况规划合理的设计，缩短管线铺设长度，也可以减少投资；电力设施也可以根据具体情况调整和优化；在项目上几个配套项目关键问题的优化节约，可以节约成本数千万。 3 手续阶段：费用减免或缓缴类 在办理工程相关手续时，需缴纳费用的科目繁多，但区域政策不同，可缴可免可省可缓缴的项目其实很多，这就要求开发商的开发人员一定要充分了解当地政府的各项政策及其优惠政策，在此前提下，通过努力实现费用的减免或者缓缴，为公司争取最大的资金节约。比如合同备案费，每一个地区都有不同的造价基准值，在合同备案时完全可以按照基准值进行合同备案，就可以节约成本；开工前的供水供电配套费、热力入网费等大配套费用的协调，虽不同区域有不同的参考标准，但也有很大的协调空间。 另外，建委系统办理开工手续前需缴纳的一系列费用，如社会保障费、质量监督费、农民工保证金、工程意外伤害保险、安全措施费、垃圾处理费、环境保护费等，都可以根据当地的实际情况协调减免；还有依据地方政策的优惠方式有不同的优惠，契税返还、税收减免等都可以节约投资。 4 招标合约阶段：效益增收类 通过合同洽商和谈判，为公司争取最大利益。如电话、宽带的接入，完全可以根据市场竞争机制，争取优惠最大的单位，或者无费用接入，或者可以单户接入的名义，尽量减少施工费用，依据项目的规模可以节约上百万至数百万元；有些费用也可以通过变通形式节约成本，如手机信号覆盖费、有线电视等都可以节约成本，为公司争取效益。 2/工程控制工程上有效的控制工程造价，应从管理组织、技术、经济造价、合同信息等方面采取措施，经济技术相结合是最有效的手段。要通过技术比较、经济分析、效果评价，正确处理技术先进、经济合理的关系，把控制造价观念渗透到各项设计和施工措施中。具体措施：1、实行设计方案招投标制度：确保选择到优秀的设计单位，择优选择设计方案。保证设计的先进、合理、准确，避免因设计不当影响销售造成资金回收缓慢。2、实行限额设计：项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短,对于一个建设项目,开发商要做到心中有数.而作为设计单位,在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算,要用数据说话,充分考虑施工的可能性和经济性,尽量杜绝设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法3、开展价值工程活动.价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,是力求以最少的投入而实现产品功能效益最大化的一种管理方法主要途径有五种：一）是提高功能,降低成本,这是最理想的途径;二）是功能不变,降低成本;三）是成本不变,提高功能;四）是功能略有下降,但带来成本大幅度降低;五）是成本略有上长,但带来功能大幅度提高. 4、加强图纸会审工作.加强图纸会审, 对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核,将工程变更的发生尽量控制在施工之前.施工前,克服设计方案的不足或缺陷,所花费的代价最小,可取得的效果最好. 5、加强设计变更管理.杜绝不合理的设计变更.对确实必须发生的设计变更、各类签证和索赔，我们采取的方法是,必须有副总经理以上的领导签字方可生效,进行强力的反索赔。同时分清是那方的责任,及时进行经济处罚,做到心中有数.这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的变更,从而杜绝施工单位利用设计变更、签证和索赔来增加工程量和造价。6、工程发包：选择适合开发商的发包方式，付款方式，保证金方式，垫资方式，减少开发商的资金压力；例如邀请招标并二次报价，垫资至封顶，按面积或楼栋交保证金，并且将专业工程单独发包，包括：二次结构、水电安装、人防、消防、园林景观及市政配套、智能安防7、竣工结算：按照双方在施工合同中的约定,根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算,审查是否有丢、拉项工程.认真核实每一项工程真正实施,实事求是。8、以人为本的管理体制：在工程造价和项目中,人的因素更显重要.工程造价控制涉及多个环节和专业,如:前期规划、施工管理、竣工验收等.哪个环节都需要具有相应水准的人去高质量地完成相关工作,他们工作中的任何失误,都会最直接、最迅速、最残酷地令企业“合理合法”的效益递减.要提高工程投资效益,企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上,有胆有识地重视 “以人为本”,要强化激励和约束机制. 从以上几个方面可以发现,降低工程成本事在人为.加强投资控制,降低工程成本是企业经营之本,必须抓紧抓好.从根本上解决合理确定和有效控制建安工程造价及开发成本。3/销售控制 方向、风格、房型是普通住宅还是高档别墅?销售方向，要知道未来的客户是哪些人群?他们是富裕家庭还是中等收入家庭?是教师还是律师?是30岁到40岁之间还是60岁以上?在工程施工进行前，就要开始进行项目市场推广，如召开新闻发布会、广告宣传，同时配合开发进度进行预售，为此还要对销售人员进行培训和组织。 以上在前期进行的这些概念确定性的工作，大多数是属于一种策略和谋划，完全是根据市场的变化而变化和调整的。也就是说，除了做看得见的营销工作以外，还要做无形的营销工作，即营销策略的研究和确定。具体包括：价格策略、产品策略、企业策略等。 房地产开发项目的市场推广时，还要在营销管理方面做大量的工作，组织营销机构或部门，选择策划和中介公司，选择设计机构，选择市场调查公司，选择广告代理，选择企业形象设计公司进行企业形象设计，管理营销费用，监督营销计划的实施，并与开发企业的其他部门进行配合。 目的营销是几乎贯穿整个开发过程的。只有通过营销，将房地产商品租售出去，才能使其使用价值和价值得以真正实现;才能使投资尽快收回，获得开发利润。因此，开发商应采取有效的营销手段，进行市场推广活动。在开发建设初期，尽可能地预售预租，尽早回笼资金用于开发建设;在竣工验收后，最主要的工作重点是房地产营销，尽量在较短的时间内将剩余房屋租售出去，避免大量积压空置，确保开发收益。商品房的租售策略应根据开发商的经营理念和市场需求情况而定。