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1、 银行地产金融事业部授信业务风险评价报告 ⅩⅩ银行地产金融事业部 授信业务评审报告 客户名称：ⅩⅩⅩⅩ业房地产开发有限公司 项目名称：新ⅩⅩ中心二期项目 授信种类：产业基金 授信金额：156000万元 授信期限：36月 上报分部：ⅩⅩ分部 主办客户经理：ⅩⅩ 协办客户经理：ⅩⅩ 风险经理：ⅩⅩ 关于ⅩⅩⅩⅩ业房地产开发有限公司 房地产结构性融资额度15.6亿元 风险评价报告 1. 授信方案概述 1.1分部上报方案 拟同意ⅩⅩ银行指定机构针对申请人ⅩⅩⅩⅩ业房地产开发有限公司
2、的融资需求发起设立专项资管计划\信托计划要素如下： 借款申请人：ⅩⅩⅩⅩ业房地产开发有限公司 规模：【15.6】亿元； 期限：存续期限为【3】年，在存续期满【12】月、【18】月、【24】月、【30】月，给予提前还款选择权，还款金额为亿元的整数倍，以1000万元整数倍递增，需提前一个月通知。 资管计划\信托计划受托管理人：ⅩⅩ银行指定机构； 用途：0.1亿元平价受让申请人5%股权，15.5亿元通过银行委贷形式发放到ⅩⅩⅩⅩ业房地产开发有限公司，具体用于： （1）【11.0】亿元用于申请人归还上海晟科投资中心及关联方借款本息； （2）【4.5】亿元用于项目开发建设，根据项目进度进行
3、支付。 综合成本及分配方式： 整体资管计划综合成本不低于【7.2%】/年，按季度付息； 资管计划退出要求： - 项目已售面积占可售面积比例达到30%时，还款或备偿合计不低于资管计划总规模30%；项目整体销售率达到50%时，还款或备偿合计不低于资管计划总规模50%；项目整体销售率达到70%时，偿还所有本息。 - 第一年累计还款不少于1亿元，第二年累计还款不少于3亿元，到期归还剩余资管计划本息。 - 上述还款方案以孰先方式执行。 - 到期时上海光恒投资有限责任公司或其关联方平价回购我行资管计划持有申请人5%股权，相关股权回购费用由回购方承担。 担保条件： （1）土地使用权抵押
4、申请人所持二期项目土地使用权抵押，待我行成为第一抵押权人后，综合抵押率不超过55%； （2）股权质押：待光大银行相关股权质押解押后，上海光恒投资有限责任公司持有75%股权和ⅩⅩ华业资本控股股份有限20%股权质押； （3）保证担保：ⅩⅩⅩⅩ兴业房地产开发有限公司和ⅩⅩ华富新业房地产开发有限公司对申请人偿付委托贷款本息和上海光恒投资有限责任公司回购股权提供连带责任保证。 放款条件 （1）办妥申请人所开发二期项目土地使用权第二顺位抵押登记； （2）签署完成ⅩⅩⅩⅩ兴业房地产开发有限公司和ⅩⅩ华富新业房地产开发有限公司对委托贷款本息及上海光恒投资有限责任公司及其关联方股权回购连带责任保证；
5、 （3）ⅩⅩ银行与申请人签署资金监管协议，约定： 1、委贷行将款项发放给申请人后，需全部归集到ⅩⅩ银行监管账户，由我行监管资金使用。 2、待项目达到销售条件后，必须在我行开立预售资金监管账户或其他销售资金监管账户。 （4）签署完成资管计划受让5%股权相关转让协议，上海光恒投资有限责任公司和申请人承诺在放款后四十五个工作日内完成股权变更工商登记。 （5）ⅩⅩⅩⅩ业房地产开发有限公司承诺：在放款后三十个工作日内，完成第一顺位土地使用权解押，保证我行成为土地第一顺位抵押权人。 （6）上海光恒及申请人承诺：在放款后个三十个工作日内，申请人95%股权质押给委贷银行。 项目监管方式：
6、1） ⅩⅩ银行对申请人所开发项目实行封闭监管，并作为项目唯一预售资金监管银行； （2） 修改申请人章程，资管计划/信托计划向项目公司委派董事一名，项目公司对外投资决策、对外担保（除销售按揭担保及其他销售事项除外）、修改公司章程、对外融资（含房地产开发贷款）等，需经董事会全体成员一致通过； （3） 申请人开户许可证，交由ⅩⅩ银行保管； （4） 未经ⅩⅩ银行书面同意，在本贷款存续期间不签订任何可能对并购贷款造成实质重大不利影响的对外融资合同、担保文件（因本项目预售在交房前为购房人办理按揭提供的阶段性担保除外）或者其他形式的财务安排协议，不得以本项目资产抵押(开发贷款除外)； （5） 抵押
7、物办妥保险手续，我行为第一受益人； （6） 如项目后续开发贷款不在ⅩⅩ银行开展，视为资管计划提前到期。 （7） 二级监管。 交易结构图： 1.2若为结构性融资，总部投资银行部意见。 ⅩⅩ银行地产金融事业部综合金融部资金安排预审意见 编号：【2016】92号 项目名称 新ⅩⅩ中心二期项目 客户名称 ⅩⅩⅩⅩ业房地产开发有限公司 金额 156000万元 上报分部 ⅩⅩ分部 分部联系人 ⅩⅩ 接件日期 2016年4月25日 反馈日期 2016年4月25日 主要结论 建议对接投行资金，用于归还关联方借款和项目开发建设。 其他事项 无 经办
8、人 李彦杰 部门负责人 王文卿 ⅩⅩ银行地产金融事业部投行业务部项目结构建议 编号：【2016】A 102 号 项目名称 新ⅩⅩ中心二期项目 客户名称 ⅩⅩⅩⅩ业房地产开发有限公司 上报分部 ⅩⅩ分部 联系人 ⅩⅩ 接件日期 2016-4-25 反馈日期 2016-4-29 项目分类 ■A类 □ B类 □ C类 项目概况 项目规模：契约型基金15.6亿元 期限：3年 利率：不低于7.2%/年 项目基本情况： 1、项目位置：项目位于ⅩⅩ市通州区运河核心区，毗邻温榆河。ⅩⅩ新中心二期项目共包含两个地块IV-02
9、和IV-05，其中： IV-02号地块东至北关中路，西至新华东路，南至芦庄南街，北至永顺北街； IV-05号地块东至北关中路，西至新华东路，南至永顺东街，北至芦庄南街。 2、规划指标：本项目总用地面积19,973㎡，容积率9.7，计容面积为192,939㎡，总建筑面积258,921㎡；地上建筑面积186,756㎡，商业建筑面积29,758㎡，办公建筑面积156,998㎡；地下建筑面积72,165㎡。 3、资金安排： 项目总投资为546007万元，自有资金拟投入为160000万元（2015年12月财务报表所有者权益科目余额为20000万元，长期借款余额为100000万元，该部分借款为
10、股东上海晟科通过银行委贷对项目借款，同时ⅩⅩⅩⅩ兴业对申请人借款为32331万元，总占比27.9%，后续股东将追加投入至16亿元），占项目总投资30%，我行贷款为220000万元，占比42%，销售滚动投入为10007万元，占项目总投资2%。 4、项目进度： 项目于2015年11月开工，截至目前，已经获取国土证及用地规划许可证。项目预计将于2017年3月开盘，2018年5月封顶，2019年7月竣工，2019年11月交房。 融资人股权结构： 股东名称 持股比例% 出资金额 （万元） 出资 形式 与申请人是否存在关联交易 备注 （说明股东之间、股东与实际控制人之间关系） 上
11、海光恒投资有限责任公司 80% 16000 货币 否 无关系 ⅩⅩ华业资本控股股份有限公司 20% 4000 货币 否 无关系 合计 100% 20000 货币 项目融资结构： ⅩⅩⅩⅩ业房地产开发有限公司申请设立不超过15.6亿元的产业基金（资管计划），期限为3年，其中0.1亿元平价受让申请人5%股权，15.5亿元通过银行委贷形式发放到ⅩⅩⅩⅩ业房地产开发有限公司，具体用于： 1、11亿元用于申请人归还上海晟科投资中心及关联方借款本息； 2、4.5亿元用于项目开发建设，根据项目进度进行支付； 申请人综合融资成本不低于7.2%/年。 担
12、保条件： 1、土地及在建工程抵押：申请人所持二期项目土地使用权抵押抵押； 2、股权质押：上海光恒投资有限责任公司持有75%股权和ⅩⅩ华业资本控股股份有限20%股权质押； 3、保证担保：ⅩⅩⅩⅩ兴业业房地产开发有限公司和ⅩⅩ华富新业房地产开发有限公司对申请人偿付委托贷款本息和上海光新投资有限责任公司回购股权提供连带责任保证。 还款方案： 申请人所开发项目已售面积总可售面积比例达到30%时，已偿还的该笔委托贷款本金＋备尝账户余额合计不低于资管计划总规模30%；项目整体销售率达到50%时，已偿还的委托贷款本金＋备尝账户余额合计不低于资管计划总规模50%；项目整体销售率达到70%时，偿还所
13、有本息。 第一年累计还款不少于1亿元，第二年累计还款不少于3亿元，到期归还剩余资管计划本息。 上述还款方案以孰先方式执行。 到期时上海光恒投资有限责任公司或其关联方平价回购我行资管计划持有申请人5%股权。 用款项目：新ⅩⅩ中心二期项目 意见与建议 ⅩⅩⅩⅩ业房地产开发有限公司申请设立不超过15.6亿元的产业基金（资管计划），期限为3年，其中0.1亿元平价受让申请人5%股权，15.5亿元通过银行委贷形式发放到ⅩⅩⅩⅩ业房地产开发有限公司，具体用于： 1、11亿元用于申请人归还上海晟科投资中心及关联方借款本息； 2、4.5亿元用于项目开发建设，根据项目进度进行支付； 申请人综合融
14、资成本不低于7.2%/年。 到期时上海光恒投资有限责任公司或其关联方平价回购我行资管计划持有申请人5%股权，股权回购所产生的税费由回购方承担。 我部认为该交易模式具有可行性。 其他事项 1、 光大控股为香港上市公司，无法为本项目提供担保，本项目以一期和三期项目公司对二期担保，担保较弱，请关注。 2、 项目土地款和前期工程费用为19亿元，我行出资15.6亿元，企业出资3.4亿元，企业自有资金投资占比较低。 协销承岗 辛鸿岚 部门负责人 皇甫斌 2. 客户分析 2.1申请人分析评价 2.1.1基本情况 ⅩⅩⅩⅩ业房地产开发有限公司（以下简称“ⅩⅩ业
15、成立于2010年10月18日，注册（实收）资本：人民币20000万元；法定代表人：ⅩⅩ；注册地址为：ⅩⅩ市通州区新华北路55号516室；经营范围：许可经营项目：无；一般经营项目：房地产开发、销售商品房。该公司工商登记注册情况如下： 表：授信申请人ⅩⅩⅩⅩ业房地产开发有限公司基本情况 授信客户名称 ⅩⅩⅩⅩ业房地产开发有限公司（以下简称“ⅩⅩ业”） 成立时间 2010年10月18日 营业期限 2030年10月17日 工商审批单位 ⅩⅩ市工商行政管理局通州分局 客户法人种类 其他有限责任公司 注册资本 20000万元 实收资本 20000万元 注册地址 ⅩⅩ市
16、通州区新华北路55号516室 实际办公地址 ⅩⅩ市通州区新华北路55号516室 法人代表 ⅩⅩ 工商执照注册号 经营范围 房地产开发：销售商品房。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动） 基本开户行 中国建设银行ⅩⅩ通州潞河支行 110010566 组织机构代码 56368948-9 房地产开发资质 四级资质 ⅩⅩ业为开发ⅩⅩ市通州区运河核心区二期项目而专设公司，作为ⅩⅩ新中心二期项目的开发主体，无过往开发、正在建设和待开发项目记录，其股东ⅩⅩ华业资本控股股份有限公司（曾用名ⅩⅩ华业地产股份有限公司）具有房地产开发壹级资质。ⅩⅩ业房地产开
17、发有限公司管理团队由华业资本和上海光恒投资有限公司共同派驻，ⅩⅩ业公司设立董事会，董事会成员中上海光恒投资有限公司派驻4名成员，华业资本派驻一名成员。 2.1.2财务状况 （1）资产负债表(单位：万元) 1.资产负债表（单位：万元） 资 产 2012年 2013年 2014年 2015年（未审计） 流动资产： 货币资金 7.21 3.86 3258.28 93.59 交易性金融资产 应收票据 应收账款 预付款项
18、 应收利息 应收股利 其他应收款 800.00 8.06 存货 32068.76 32472.43 171908.80 183985.99 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计 32075.96 32476.29 175967.08 184087.64 非流动资产： 可供出售金融资产
19、 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉
20、长摊待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 32075.96 32476.29 175967.08 184087.64 流动负债： 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 64.62 5.0
21、0 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 0.04 应付利息 应付股利 其他应付款 31100.35 31508.10 71222.12 64231.10 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 31100.35 31508.10 712
22、86.74 64236.14 非流动负债： 长期借款 100000.00 100000.00 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 100000.00 100000.00 负债合计 31100.35 31508.10 171286.74
23、164236.14 所有者权益（或股东权益）： 实收资本（或股本） 1000.00 1000.00 4800.00 20000.00 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 -24.38 -31.81 -119.67 -148.50 所有者权益（或股东权益）合计 975.62 968.19 4680.33 19851.50 负债和所有者权益（或股东权益）总计 32075.96 32
24、476.29 175967.08 184087.64 申请人2015年12月资产负债表重要科目余额明细： （1）其他应付款余额明细 单位元 期末余额金额 名称 名称 内部单位 ⅩⅩⅩⅩ兴业房地产开发有限公司 323,311,011.76 内部单位 上海晟科投资中心（有限合伙） 319,000,000.00 642,311,011.76 （2）长期借款 100000万元长期借款，全部为上海晟科投资中心对申请人委托贷款，及股东借款。 2.损益表（单位：万元） 项目 2012年 2013年 2014年 2015年（未
25、审计） 一、营业收入 减：营业成本 营业税金及附加 销售费用 5.00 管理费用 4.50 7.37 108.97 33.64 财务费用 -0.05 0.05 -12.71 -9.80 资产减值损失 -990.00 加：公允价值变动收益 投资收益 其中：对联营企业和合营企业的投资收益
26、 二、营业利润 985.55 -7.43 -96.26 -28.84 加：营业外收入 8.40 减：营业外支出 其中：非流动资产处置损失 三、利润总额 985.55 -7.43 -87.86 -28.84 减：所得税费用 四、净利润 985.55 -7.43 -87.86 -28.84 3.现金流量分析 单位万元 项目 2012年 2013年 2014年 2015
27、年（未审计） 期初现金 16.70 7.21 3.86 3258.28 经营现金流量 -9.50 -3.35 -100015.38 -18364.69 投资现金流量 13.27 融资现金流量 103256.53 15200.00 期末现金 7.21 3.86 3258.28 93.59 2.1.3必查信息情况 （1）基础信息查询 序号 基础信息查询 重要查询结果 1 查询借款人、担保人工商登记信息，可在全国企业信用信息公示系统中查询 已经查询，无异常 2 全国法院被执行人
28、信息查询、全国法院失信被执行人名单信息公布与查询 无 3 全行被否决授信业务清单 无 4 我行关联方信息库 已经查询，无异常信息 5 我行信贷系统预警信息 无 6 是否集团客户或我行特殊管理类集团客户 否 7 上市公告及其他公开媒体或渠道查询到的负面和预警信息 无 8 是否涉及民间借贷行为，包括向民间借入或借出资金 无 9 其他负面信息 无 （2）信用记录 贷款卡查询情况，本、他行授信金额、余额、期限、担保方式和资产分类；全国法院被执行人信息查询情况等。 贷款行 授信额度 （万元） 主要融资品种 授信余额 （万元） 担保方式 晋城
29、银行 100000 委托贷款 10000 无 ... 合计 2.1.4总体信用情况 贷款卡号 1101020004512869 密码 无 查询 日期 2016.4.12 未结清信贷信息（万元） 贷款 银行承兑 汇票 保理 国际 信用证 国内 信用证 保函 其他 融资 100000 0 0 0 0 0 0 未结清不良信贷信息 无 已结清不良信贷信息 无 对外担保 信息 被担保人名称 是否为 关联企业 担保金额 （万元） 被担保人预警或不良等 负面信息
30、无 无 无 无 无 无 无 无 合计 贷款卡信息异常情况 说明 无 2.1.4.1申请人贷款查询情况 上述借款为上海晟科基金通过晋城银行对保证人发放的股东借款。 2.2股东及其关联企业分析评价 2.2.1申请人股权结构情况 股东名称 持股比例% 出资金额 （万元） 出资 形式 与申请人是否存在关联交易 备注 （说明股东之间、股东与实际控制人之间关系） 上海光恒投资有限责任公司 80% 16000 货币 否 无关系 ⅩⅩ华业资本控股股份有限公司 20% 4000 货币 否 无关系 合计
31、100% 20000 货币 2.2.2股东情况介绍 2.2.2.1申请人直接大股东上海光恒投资有限责任公司 表：上海光恒投资有限责任公司基本情况 客户名称 上海光恒投资有限责任公司（以下简称“上海光恒”） 成立时间 2014年9月12日 营业期限 2044年9月11日 工商审批单位 上海市浦东新区市场监督管理局 客户法人种类 有限责任公司（国内合资） 注册资本 1010万元 实收资本 1010万元 注册地址 上海市浦东新区乳山路227号3楼D-763室 实际办公地址 上海市浦东新区乳山路227号3楼D-763室 法人代表 ⅩⅩ 工商执
32、照注册号 310115002431438 经营范围 实业投资，投资管理，资产管理（除金融业务），投资咨询、企业管理咨询（以上咨询均除经纪） 基本开户行 上海浦东发展银行ⅩⅩ分行 91010154800010954 组织机构代码 31249335-0 房地产开发资质 非房地产开发企业，无资质 上海光恒为新设公司，作为ⅩⅩⅩⅩ业房地产开发有限公司的并购SPV主体，无过往开发、正在建设和待开发项目记录，持有ⅩⅩⅩⅩ业80%股权。 2.2.2.2华业资本股份有限公司基本信息 （1）华业资本公司基本情况介绍 表：ⅩⅩ华业资本控股股份有限公司基本情况 公司名称 ⅩⅩ华业资本控
33、股股份有限公司 英文名称 Beijing Homyear Capital Holdings Co.,Ltd 公司简介 公司是我国首批成立的专业房地产开发企业，地产开发涉及全国ⅩⅩ、深圳、长春、大连、武汉、三亚等6大核心城市。公司业务以地产为主营业务，并拓展至矿业投资、托老产业、商业综合体等业态。 网址 成立日期 1998/10/9 注册地址 ⅩⅩ市朝阳区东四环中路39号A座16层 注册资本 14.24亿 工商登记号 110000001525295 员工人数 253 办公地址 ⅩⅩ市朝阳区东四环中路39号A座16层 邮编 100025 电子邮箱 hy
34、@;zhaosy@ 联系人 赵双燕 住所 ⅩⅩ市朝阳区东四环中路39号A座16层 主要股东 华业发展(深圳)有限公司（23.44%）华保宏实业(深圳)有限公司(15.39%) 房地产开发资质 壹级 股票代码 600240 ⅩⅩ华业资本股份有限公司持有申请人ⅩⅩⅩⅩ业房地产开发有限公司20%股权，为小股东。 2.3申请人控股方及实际控制方情况介绍 下图为申请人ⅩⅩⅩⅩ业房地产开发有限公司股权结构图，其境内实际控制方为上海光控股权投资管理有限公司发起设立的上海晟科投资中心（有限合伙），境外实际控制人为中国光大控股（0165.HK） 备注：ⅩⅩ投资为光大控股在亚太地区
35、唯一房地产基金管理平台，上海晟科投资中心（有限合伙）的GP为上海光控股权投资，由于光大控股在房地产投资领域的排他性要求，上海光控股权投资委托ⅩⅩ投资作为上海晟科投资中心的基金资产管理人。 2.3.1申请人实际控股方上海昇科投资中心（有限合伙） 上海晟科投资中心（有限合伙）基金的合伙协议主要内容如下： 合伙企业经营范围：实业投资、投资管理、资产管理、投资咨询，企业管理咨询（以上咨询均除经纪）； 合伙期限：20年 合伙人共四各，其中： 普通合伙人：上海光控股权投资管理有限公司 有限合伙人1：首誉光控资产管理有限公司 有限合伙人2：上海钊励投资中心（有限合伙） 有限合伙人3：ⅩⅩ华
36、业地产股份有限公司（现名ⅩⅩ华业资本控股股份有限公司） 出资方式、数额和期限： 普通合伙人：上海光控股权投资管理有限公司以货币80万元认缴出资，目前已经全额缴纳。 有限合伙人1：首誉光控资产管理有限公司以货币出资350000万元，总认缴350000万元，目前已经实缴250000万元。认缴份额为优先级，预期年化收益率为10.5%。 有限合伙人2：上海钊励投资中心（有限合伙）以货币出资210000万元，目前已经实缴210000万元。认缴份额为权益级，预期年化收益率为15%。 有限合伙人3：ⅩⅩ华业地产股份有限公司（现名ⅩⅩ华业资本控股股份有限公司）以货币出资160000万元，目前已经实缴
37、160000万元。其中7亿元为权益级，预期年化收益率为15%；5.8亿为次一级，预期年化收益率15%；3.2亿为次二级，不参与投资收益分配。 注：首誉光控资产管理有限公司认缴的基金份额实际为光大银行的借款，目前已经实缴250000万元，该部分借款即为光大银行对项目的借款。 ⅩⅩ华业地产股份有限公司以自有资金出资16亿元，已经实缴到位。 1.3.1.1有限合伙人上海钊励投资中心（有限合伙）情况介绍 上海钊励投资中心（有限合伙）为光大控股旗下GP发起设立的有限合伙企业，以货币出资210000万元。上述有限合伙人实缴的基金份额均未设定投资期限。 根据上海钊励投资中心（有限合伙）协议约定
38、 有限合伙企业经营期限20年，合伙期限至2033年7月15日。 普通合伙人：上海光控嘉鑫股权投资管理有限公司，出资10万元，无固定出资期限。 有限合伙人合伙人1：优先级有限合伙人，山东高速光控ⅩⅩ投资基金管理中心，出资3亿元，实缴出资，无固定出资期限。 有限合伙人2：宜兴光控投资有限公司，出资5亿元，实缴出资，无固定期限， 有限合伙人3：重庆英利房地产开发有限公司，出资5.6亿元，实缴出资，无固定期限 有限合伙人4：中信信诚资产管理有限公司，出资7亿元，实缴出资，无固定期限 有限合伙人5：首誉光控，出资1亿元，暂未实缴，无固定期限 有限合伙人6：光大控股管理层认购的劣后级资金
39、金额共0.4亿元，实缴出资，无固定期限。 有限合伙人7：新余渝投壹号资产管理中心，出资100万，暂未实缴，无固定期限。 注：上海光控嘉鑫、宜兴光控、重庆英利、首誉光控、新余渝投均为光大控股旗下子公司或关联公司，其中宜兴光控5亿元资金为光大控股及关联方自有资金出资，首誉光控资金为光大控股及关联方自有资金出资，光大控股管理层劣后级资金为集团管理层募集出资，重庆英利为房地产公司以自有资金出资，山东高速有限合伙为上市公司山东高速和光大控股合资成立的有限合伙企业，专门用于投资光大控股旗下所投资项目，所有资金均为山东高速和光大控股自有资金。上述出资共21亿元。 从上面的分析可以看出，光大控股以自有
40、资金出资14亿元，由于光大控股与中信信诚签订了战略合作伙伴关系，中信信诚以7亿元出资，此7亿元出资无固定期限和固定利息，完全按照同股同权方式通过项目分红形式退出。 2.3.1.1上海晟科投资中心执行合伙人（GP）介绍 表格：上海光控股权投资管理有限公司基本情况介绍 客户名称 上海光控股权投资管理有限公司 成立时间 2013年6月18日 营业期限 2033年6月17日 工商审批单位 上海市工商行政管理局 客户法人种类 一人有限责任公司(法人独资) 注册资本 1000万元 实收资本 1000万元 注册地址 上海市浦东新区世纪大道210号25楼F1区 实际
41、办公地址 上海市浦东新区世纪大道210号25楼F1区 法人代表 ⅩⅩ 工商执照注册号 310000000119182 经营范围 股权投资管理，投资咨询 基本户开户行 中国光大银行股份有限公司上海分行营业部 36510188000682308 组织机构代码 07120546-8 房地产开发资质 不适用 上海光控股权投资管理有限公司股权结构情况如下： 上海光控股权投资管理有限公司的实际控制方为央企光大控股，为全资子公司。 由于中国光大控股（0165.HK）的房地产基金投资管理平台为ⅩⅩ投资，故按照光大控股的规定，上海光控股权投资管理有限公司委托ⅩⅩ投资作为上海
42、昇科投资中心（有限合伙）基金的资产管理人，具体委托代理协议如下： 2014年10月30日，甲方上海晟科投资中心（有限合伙）（以下简称基金）、乙方上海光控股权投资管理有限公司（以下简称“上海光控”）和丙方ⅩⅩ（ⅩⅩ）房地产投资顾问有限公司（“ⅩⅩ”）签订委托管理合同，合同主要内容如下： 基金由上海光控作为普通合伙人，基金同意委托ⅩⅩ负责ⅩⅩ市通州区运河核心区（包括IV-02、IV-03、IV-05、IV-08和IV-09地块）的投后管理。 2.3.1.2资产管理方ⅩⅩ投资介绍 ⅩⅩ投资是香港上市公司中国光大控股（0165.HK）旗下最具规模的产业投资基金管理人，是光大控股旗下排他性的地产
43、投资平台，专注于中国房地产私募股权投资逾10年。 ⅩⅩ投资的主营业务范围包括股权投资、债权投资、结构化投融资、跨境多地资本市场合作及房地产证券化等在内的多条成熟产品线，可实现项目并购整合、主动开发管理、跨境资本市场投资、创新型融资等多渠道产品投资。 ⅩⅩ投资为ⅩⅩ（ⅩⅩ）房地产投资顾问有限公司和ⅩⅩ（ⅩⅩ）资产管理有限公司的统称，房地产投资和资产管理公司为ⅩⅩ投资的两家业务机构，分别主管ⅩⅩ投资的投资业务和资产管理业务。 ⅩⅩ投资控股操盘的主动管理项目分布于ⅩⅩ、上海、重庆、徐州等一线及重点二线城市，开发管理总面积近200万平方米，主动管理项目的总投资额累计达200亿元。ⅩⅩ开发管理团队
44、成员均来自华润、首创、龙湖、融科置地、远洋地产等知名开发企业，拥有丰富的开发管理和操盘经验。 （1）ⅩⅩ投资项目分布 ⅩⅩ累计管理五亿美元及近五百亿人民币投资，同时负责管理光大金控与地产有关的所有资本金投资，已完成投资超过五十个房地产项目。ⅩⅩ凭借光大控股强大股东背景，资金实力雄厚，多年来在房地产行业深耕细作，逐步形成了包括股权投资、债权投资、结构化融资、跨境多地资本市场合作及房地产证券化等在内的多条成熟产品线，可实现项目并购整合、主动开发管理、跨境资本市场投资、创新型融资等多渠道产品投资，并已成功开发打造了自有商业运营品牌。 2.3.1.3ⅩⅩ投资发展历程 注：ⅩⅩ原名亚雷投
45、资（ALAM），在中国业务最早开始于2005年，并正式成立于2007年。为国际顶级房地产私募股权基金投资者雷曼兄弟房地产PE－Lehman Brothers Real Estate Partnets (LBTEP)的亚洲房地产投资平台，负责管理LBREP在大中华区的全部投资业务。LBREP为全球排名前十的房地产基金，管理规模超过100亿美元。 2.3.1.4.ⅩⅩ投资荣誉 ⅩⅩ投资是光大控股旗下最具规模、排他性的地产投资平台，专注于中国房地产私募股权投资逾10年，现已成长为中国房地产基金领导者。ⅩⅩ投资凭借综合实力和产基金管理规模优势已经连续三年蝉联“中国房地产基金综合能力Top1”
46、 2.3.1.5ⅩⅩ投资核心优势： 1）央企金融机构控股股东：ⅩⅩ隶属于中国光大控股，拥有强大的金融控股平台及网络支持。在政府关系及金融资源方面得天独厚，比一般外资ⅩⅩPE团队具有明显优势。 股东资本金支持：不同于一般的独立基金，ⅩⅩ拥有强大的股东背景，并负责股东的所有资本金投资，同时享有股东所有募资渠道以及LP资源。 2）国际一流平台：ⅩⅩ保留了国际一流投资机构严谨的投资审批流程，同时光大控股本身管理数十只基金，基金管理经验丰富，风险控制体系完善。团队国际化程度远高于国内一般内资PE团队。 3）投资经验丰富：ⅩⅩ平台累计完成投资并管理房地产基金规模近400亿，已投资管理超过50个
47、项目。已退出项目及在持项目回报率远高于业内平均水平，且债权投资类项目目前尚未出现任何违约或高风险项目。团队业绩优秀，投资经验丰富。 4）上市地产商平台：通过对新加坡上市公司重庆英利的战略并购，ⅩⅩ不仅获取了多个优质的潜在投资项目，加强了主动开发管理能力，也获得了海外融资和项目境外退出渠道。 强大的客户资源：ⅩⅩ为中国最早参与中国房地产PE投资的机构之一，与国内外各大开发商建立了长期有效的合作信任关系，合作伙伴包括内地和香港上市房企，TOP50开发企业，区域龙头企业。 5）专业的资产管理团队：与一般地产基金不同，ⅩⅩ有一只稳定且经验丰富的资产管理团队。其专业的管理服务团队可为客户提供从商业
48、项目的前期定位、设计、工程建设到项目整体招商及后期资产经营管理，最后实现证券化上市的一体化解决方案。 商业地产租赁和运营管理服务 结合商业地产开发的各个阶段，进行项目开发前期的定位、项目开发期的招商及项目后期的运营工作，ⅩⅩ商管定位阶段由研测模块负责，招商部门参与，为招商服务，同时在招商执行阶段，由于招商运营合二为一，最大化的保证了招商为运营管理服务。因为对于购物中心来说一切的利润、增值都是靠后期的运营来实现。 2.3.1.6.ⅩⅩ管理团队 ⅩⅩ 董事长 ⅩⅩ资产管理公司董事长，光大控股执行董事兼首席执行官 光大控股执行委员会、战略委员会成员，管理决策委员会主席 中
49、国光大集团有限公司执行董事兼副总经理、中国飞机租赁集团控股有限公司主席兼非执行董事、诺亚控股有限公司独立董事 曾任交通银行总行法律事务室处长，具有逾22年的商业银行及投资银行丰富经验 持有华东政法大学法学硕士学位及香港大学专业进修学院之法律文凭，并具备中华人民共和国律师资格及高级经济师职称。 ⅩⅩ 董事 ⅩⅩ资产管理公司董事，ⅩⅩ首席执行官 光大集团管理决策委员会成员，光大控股房地产投资及基金募集负责人 任职于国家外汇管理总局外汇储备交易处并设立中国人民银行全资子公司华安投资（香港），管理超过200亿港元的港币储备资产。1998年加入位于美国洛杉矶的Seagate资产管理公司，2004年同光大合作设立光大海基资本并担任首席执行官，先后募集两期基金专注于中国的投资机会，募集规模超过1.5亿美元。潘先生持有西安交通大学学士学位。 先生 ⅩⅩ资产管理公司总裁 10年投资组合、房地产资产管理和资本市场经验，熟悉中国资本市场、REITs产品创新等持有型房地产退出通路 曾主持过大型银团融资、私募融资，金融机构收购、股权投资、商业地产投资项目，也曾为境内机构提供过商业地产和证券化顾问服务，曾任职于联想控股、融科投资等，为香港科技大学工商管理硕士，ⅩⅩ大学光华管理学院学士 2.
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