土地估价方法应用实例.doc

一、收益还原法
1、利用收益还原法评估土地价格的基本思路
首先根据收益还原法以外的方法求得建筑物的价格，然后从房地产的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益，再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。
2、计算公式
a-B×（r2+d）＝L×r1
L＝〔a-B×（r2+d）〕/ r1＝a1/ r1
其中：L——土地价格
a——建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益（a如为折旧后收益则去掉d）
B——建筑物的价格
r1——土地还原率
r2——建筑物还原率
d——建筑物的折旧率
a1——土地的纯收益〔a-B×（r1+d）〕
3、例题
3.1估价对象概况
某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为1200元/平方米；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为1500元/平方米，残值率为10％，A地块面积为450平方米，建筑面积为400平方米，目前该类建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5％和6％，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年保险费为重置价的0.2％。
3.2估价要求
试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
3.3估价过程
（1）该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。
（2）计算出租总收益
收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。
年总收益＝30×400×12＝144000（元）
（3）计算出租总费用：
总费用包括以下几项：
a、年税金＝20×400＝8000（元）
b、年管理费＝30×400×12×4％＝5760（元）
c、年维修费＝1500×400×2％＝12000（元）
d、年保险费＝1500×400×0.2％＝1200（元）
e、计算房屋年折旧费
房屋年折旧费应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用土地的年限小于房屋耐用年限，而根据《城市房地产管理法》和国务院55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产的年限不能超过出让年期。对本案例而言，使用者可使用房产的年期为50-1＝49年；而房屋的残值在使用期满时也并不能由房产主取得。因此，整个房屋重置价必须在可使用期内全部收回，以回收整个投资。因此本案例中房屋年折旧费为：
年折旧费＝房屋重置价/房屋可使用年限
＝1500×400/49＝12245（元）
所以总费用＝a+b+c+d+e＝39205（元）
（4）计算房屋出租年纯收益；
a、房屋现值＝房屋重置价-年折旧费×已使用年限
＝1500×400-12245×3＝563265（元）
b、房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率
＝563265×6％＝33795.9（元）
（5）计算土地年纯收益：
土地年纯收益＝（2）-（3）-（4）
＝144000-39205-33795.9＝70999.1（元）
（6）确定1999年11月的土地使用权价格
本案例土地在1999年11月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为：
土地使用权价格＝a/r×〔1-1/（1+r）n〕
＝70999.1/5％×〔1-1/（1+5％）46
＝1269469（元）
二、剩余法（假设开发法、倒算法、残余法、余值法）
1、利用剩余法评估土地的基本公式为
V＝A-（B+C）
其中；V——购置开发场地的价格
A——总开发价值或开发完成后的不动产资本价值
B——整个开发项目的开发成本
C——开发商合理利润
实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：
土地价格＝房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息
2、需要注意的假设和限制条件
2.1尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，但剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平确定未来的数据。这是因为作为估价师很难准确预测未来的成本和租金、价格水平的细微变化，同时在开发期间不但租金和售价会上涨（下降），各类开发成本也会上涨（下降）。因此，剩余法估价隐含着这样一个假设：剩余法估价中涉及到的这些关键变量在开发期间不会发生很大的变化。当然，若采用剩余法进行项目可行性研究或投资决策分析，也可通过周密的市场调查和分析，对预期租金、售价及成本数据做出预测，或采用更准确考虑支出和收益变化的现金流量法或贴现现金流量法进行评估。
2.2假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。
2.3假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。
3、例题
3.1估价对象概况
待估宗地为七通一平的待建筑空地，已取得规划许可修建写字楼，准许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。
3.2估价要求
某开发公司希望参加此地块招标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。
3.3估价过程
a、选择估价方法。该宗地为待开发空地，宜采用剩余法估价。
b、确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。
C、市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑非和专业非第一年投入总额的40％，第二年投入其余的60％。目前借贷资金的年利率为12％，当地不动产综合还原率为8％，取得土地使用权的法律、估计及登记费用为地价的3％，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15％。
D、求取地价。地价测算公式如下：
地价＝不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-开发商利润
测算方式一，直接计算地价利息。
（a）测算不动产总价，采用收益还原法，使用年限50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。
不动产出租年纯收益＝300×8000×90％×（1-25％）
＝1620000（元）
不动产总价＝1620000/8％×〔1-1/（1+8％）48〕＝19746401（元）
（b）建筑费及专业费＝1000×8000＝8000000（元）
（c）总利息＝地价×〔（1+12％）2-1〕+8000000×40％×〔（1+12％）1.5-1〕+8000000×60％×〔（1+12％）0.5-1〕
＝0.2544×地价+872792（元）
利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期则分别为1.5年和半年。
（d）开发商利润＝19746401×15％＝2972737（元）
（e）不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。
（f）将上述各项数据代入公式，即
地价＝19818245-800000-（0.2544×地价+872792）-2972737
地价＝7900872/1.2544＝6298527（元）
（g）由于开发商取得土地使用权时要支付地价3％的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从（f）中扣除上述费用。
开发商所能支付的最高价款＝6298527/（1+3％）＝6115075（元）
测算方式二，利息中不计地价款的利息。
不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算与方式一相同，因此有：
（a）不动产总价＝19746401（元）
（b）建筑费及专业费＝1000×8000＝8000000（元）
（c）建筑费及专业费利息＝8000000×40％×〔（1+12％）1.5-1〕+8000000×60％×〔（1+12％）0.5-1〕
＝872792（元）
（d）开发商利润＝19746401×15％＝2972737（元）
（e）代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格。
开发完成时的地价＝（a）-（b）-（c）-（d）
＝19746401-8000000-872792-2972737
＝7900872（元）
（f）由于（e）得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，则场地当前价格＝7900872/（1+12％）2＝6298527（元）
（g）开发商所能支付的投标地价
＝6298527/（1+3％）＝6115075（元）
三、成本逼近法
1.成本逼近法的基本公式
土地价格＝土地取得费用+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
2.成本逼近法的特点
2.1成本逼近法一般适用于新开发土地估价，不适用建成区域已开发土地估价。
2.2成本逼近法一般适用于工业用地估价，对商业及住宅用地则多不适应。
2.3成本逼近法一般仅用于地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采用其他方法计息估价的土地。
2.4成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高，因此，其评估结果只是一种算术价格，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑，这也正是成本逼近法的限制。
2.5成本逼近法虽有缺陷，但可作为投资者衡量投资收益、进行土地开发可行性分析的重要方法，同时也是估算土地成本价格的一种途径。
3.计算步骤
3.1计算土地取得费用
3.2计算土地开发费用
3.3税费的计算
3.4计算投资利息
3.5计算投资利润
3.6土地增值收益的确定
3.7计算、修正和确定估价结果
通过上述步骤计算的土地价格，还应根据估价对象的具体情况和估价目的，考虑是否进行以下几方面的修正，最终确定估价结果：
3.7.1根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。
3.7.2成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正。其修正公式为；
K＝1-1/（1+r）n
其中；K——年期修正系数
r——土地还原率
n——土地使用权年期
是否进行年期修正要具体分析；
（1）当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正。
（2）当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。
（3）当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。
3.7.3如果采用成本逼近法测算的是某一小区（或）开发区的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，因为这些公共设施的占地面积和公用面积的分摊（如道路、公共绿地等）是不能卖出去的，其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。计算公式如下：
可出让土地的平均单价＝土地总平均单价×（总土地面积/可出让土地的面积）
3.7.4宗地成熟度修正。由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。当然，这种宗地内的开发和建设，对于出让土地来说，应是出让方的开发和建设引起的宗地开发程度的改善。
根据上述各步的修正调整后，最终确定成本逼近法的评估结果。
需注意的是，这种方法算出的地价是从土地所有者的角度得到的，而土地使用者（受让人）能否接受此价格，需要土地使用者分析预期的土地收益或同已发生的交易价格比较后，确定自己对宗地价格的认同标准。因此，成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正，使其接近实际水平。
4.例题
某开发区土地总面积为2平方公里，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面和其他公共和基础设施占地1.5平方公里。该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000平方米。据测算，该开发区每亩征地费平均为50000元，完成一平方公里的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为2年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，全部土地投资回报率为20％，土地出让增值收益率为20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
采用成本逼近法的估价步骤如下：
（1）土地取得费
征地费5万元/亩，75元/m2
（2）土地开发费
2亿元/km2，200元/m2
（3）利息
75×〔（1+0.1）2-1〕+200×40％×〔（1+0.1）1.5-1〕+200×60％×〔（1+0.1）0.5-1〕＝15.75+12.3+5.86＝33.91元/m2
（4）利润
（75+200）×20％＝55元/m2
（5）计算土地增值收益
（75+200+33.91+55）×0.2＝72.78元/m2
（6）计算土地价格
75200+33.91+55+72.78＝436.69元/m2
（7）进行可出让土地比率修正
由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的地价要分摊到可出让土地的地价中，计算方法为：
开发区可出让土地比率＝（开发区总面积-不可出让的土地面积）/开发区土地总面积
＝（5-1.5）/5×100％＝70％
可出让土地的平均单价＝436.69/70％＝623.84元/m2
（8）进行土地使用权年期修正
50年土地使用权价格＝623.84×〔1-1/（1+0.07）50〕
＝602.66元/m2
（9）计算土地总价格
土地总价格＝602.66×10000＝6026600元

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