土地评估的方法.doc

土地评估的方法
市场比较法
　　市场比较法(market comparison approach,salescomparison approach )
　　市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
　　市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
　　选用市场比较法，必须的前提条件是：
　　1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；
　　2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的参照物。与估价对象完全相同的参照物是不可能找到的，这就要求对类似房地产参照物进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。
　　市场比较法估价步骤为：
　　1、收集交易实例；
　　2、选取可比实例；
　　3、建立价格可比基础；
　　4、进行交易情况修正；
　　5、进行交易日期修正；
　　6、进行区域因素修正；
　　7、进行个别因素修正；
　　8、进行容积率和土地使用年期修正；
　　9、求出比准价格；
　　10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。
　　市场比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下：
　　交易实例1→ 修正
　　交易实例2→〓待评估土地 → 待评估土地价格
　　交易实例3→
　　市场比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力.
　　5.2.1 基本公式
　　以市场比较法评估土地价格用以下公式：
　　V＝VB×A×B×D×E （13）
　　式中：V：待估宗地价格；
　　VB：比较实例价格；
　　A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数
　　＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数
　　B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
　　D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数
　　E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
　　5.2.2 程序
　　（1） 收集宗地交易实例；
　　（2） 确定比较实例；
　　（3） 建立价格可比基础；
　　（4） 进行交易情况修正；
　　（5） 进行估价期日修正；
　　（6） 进行区域因素修正；
　　（7） 进行个别因素修正；
　　（8） 进行使用年期等修正；
　　（9） 求出比准价格。
　　5.2.3 收集宗地交易实例
　　资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。
　　5.2.4 确定比较实例
　　要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。
　　5.2.5 建立价格可比基础
　　各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。
　　5.2.6 交易情况修正
　　交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
　　交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种：
　　（1） 有利害关系人之间的交易；
　　（2） 急于出售或者购买情况下的交易；
　　（3） 受债权债务关系影响的交易；
　　（4） 交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；
　　（5） 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；
　　（6） 相邻地块的合并交易。
　　（7） 特殊方式的交易。
　　（8） 交易税费非正常负担的交易；
　　（9） 其它非正常的交易。
　　将各特殊因素对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算。 交易情况修正公式为：
　　VE=V0×Ep/EE （14）
　　式中：VE：情况修正后的比较实例价格
　　V0：情况修正前比较实例价格
　　Ep：待估宗地情况指数
　　EE：比较实例宗地情况指数
　　5.2.7 估价期日修正
　　估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。主要用地价指数进行修正。修正公式为：
　　VE=V0×Q/Q0 （15）
　　式中：VE：估价期日宗地价格
　　V0：交易期日宗地价格
　　Q：估价期日地价指数
　　Q0：交易期日地价指数
　　5.2.8 区域因素修正
　　区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。
　　区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。修正公式为：
　　VE=V0×DP/DE （16）
　　式中： VE：区域因素修正后的比较实例价格
　　V0：区域因素修正前比较实例价格
　　DP：待估宗地区域因素条件指数
　　DE：比较实例宗地区域因素条件指数
　　5.2.9 个别因素修正
　　个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
　　个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。修正公式为：
　　VE=V0×SP/SE （17）
　　式中：VE：个别因素修正后的比较实例价格
　　V0：个别因素修正前比较实例价格
　　SP：待估宗地个别因素条件指数
　　SE：比较实例宗地个别因素条件指数
　　5.2.10 土地使用年期等修正
　　土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。修正公式为：
　　Vt=V0×K (17)
　　式中： Vt：年期修正后宗地价格
　　V0：年期修正前比较实例价格
　　K：年期修正系数
　　K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] （18）
　　式中： r:土地还原利率
　　m:待估宗地的使用年期
　　n:比较实例的使用年期
　　除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正，如容积率修正等。
　　5.2.11 比准价格确定
　　所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果，作为比准价格：
　　（1）简单算术平均法。
　　（2）加权算术平均法。
　　（3）中位数法。
　　（4）众数法。
　　5.2.12 适用范围
　　市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其它估价方法中有关参数的求取。

收益还原法
　　5.1 收益还原法
　　5.1.1 基本公式
　　以收益还原法评估土地价格按以下公式：
　　（1）土地收益为无限年期：
　　V=a/r （1）
　　式中： V：土地收益价格
　　a：土地纯收益(或地租)
　　r：土地还原利率
　　（2）土地收益为有限年期：
　　V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）
　　式中： V、a、r含义同前
　　n：未来土地使用年期
　　5.1.2 程序
　　（1）收集相关资料；
　　（2）测算年总收益；
　　（3）确定年总费用；
　　（4）计算年纯收益；
　　（5）确定还原利率；
　　（6）选用适当的计算公式；
　　（7）试算收益价格；
　　（8）确定待估宗地地价。
　　5.1.3 收集相关资料
　　收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。
　　5.1.4估算年总收益
　　年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。
　　5.1.5 确定年总费用
　　总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。
　　几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：
　　（1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；
　　2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；
　　（3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；
　　（4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
　　5.1.6 确定土地纯收益
　　纯收益按总收益扣除总费用计算。土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。
　　几种主要土地利用方式下的土地纯收益应按下列公式计算：
　　（1） 土地租赁：a=R-C （3）
　　式中： a:土地纯收益
　　R:年租金收入
　　C:年总费用
　　（2） 房地出租：a=Rin-Ihn (4)
　　式中： a:土地纯收益
　　Rin:房地纯收益
　　Ihn:房屋纯收益
　　式中： Rin=Rlg-Clg (5)
　　Rin:房地纯收益
　　Rlg:房地出租年总收益
　　Clg:房地出租年总费用
　　式中： Ihn=Phc×r2 （6）
　　Ihn:房屋纯收益
　　Phc:房屋现值
　　r2:建筑物还原利率
　　房屋现值应根据估价期日的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。其公式如下：
　　Phc=Phk×Dn= Phk-E （7）
　　式中： Phc:房屋现值
　　Phk:房屋重置价
　　Dn:房屋成新度
　　E:房屋折旧总额
　　（3） 经营性企业：a=Ijp-Ijf （8）
　　式中： a:土地纯收益
　　Ijp:企业经营纯收益
　　Ijf:非土地资产纯收益
　　Ijp=Yjp-Cjp （9）
　　式中：Ijp:企业经营纯收益
　　Yjp:年经营总收入
　　Cjp:年经营总费用
　　（4） 生产性企业：a=Isp-Ijf （10）
　　式中： a:土地纯收益
　　Isp:企业生产纯收益
　　Isp:非土地资产纯收益
　　Isp=Ysp-Csp （11）
　　式中： Isp:企业生产纯收益
　　Ysp:年生产总收入
　　Csp:年生产总费用
　　（5）自用土地或待开发土地：可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。
　　5.1.7 确定土地还原利率
　　土地还原利率应按下列方法确定：
　　（1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
　　（2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
　　（3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
　　在确定土地还原利率时，还应注意不同土地权利、不同土地使用年期、不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别。
　　综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系如下：
　　r=(r1L+r2B)/(L+B) （12）
　　式中：r：综合还原利率
　　r1：土地还原利率
　　r2：建筑物还原利率
　　L：土地价格
　　B：建筑物价格
　　5.1.8 选用适当计算公式
　　根据未来年期土地收益的变化情况，选择适当的计算公式。除上述基本公式外，因土地收益变化而应采用的公式见附录A。
　　5.1.9 计算土地收益价格
　　在确定了土地纯收益和土地还原利率后，可根据已选择的公式计算土地收益价格。
　　5.1.10 适用范围
　　收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。
成本逼近法
　　成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
　　成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。
　　计算公式：
　　土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利润＋土地增值收益
　　其一般适用范围为新开发的土地估计；土地市场欠发育，交易实例少的地区；工业用地，城区或失去工业用地除外；既无收益又无交易情况的特殊土地。成本逼近法不适用建成区域已开发土地。
　　土地逼近法的评估步骤为1.判断待估土地是否适用成本逼近法。2.手机与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等。3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息和利润。4。确定土地开发后较开发前的价值增加额。5.按地价公式求取估价土地的土地价格。6.对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
剩余法
　　对某复合结局事件（A，B，C），已知它的有关（暴露）因素在特定的范围内（a,b,c），通过先前的归纳又知道b说明B，c说明C，那么剩余的a必定说明A。
　　对于房地产估价而言：
　　5.4.1 基本公式
　　以剩余法评估土地价格用下列公式：
　　V＝A－B－C （21）
　　式中：V：待估土地价格
　　A：开发完成后的土地总价值或房地产总价值
　　B：整个开发项目的开发成本
　　C：开发商合理利润
　　5.4.2 程序：
　　（1） 调查待估宗地的基本情况；
　　（2） 确定待估宗地的最有效利用方式；
　　（3） 估计开发建设周期和投资进度安排；
　　（4） 估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；
　　（5） 估算开发成本和开发商合理利润；
　　（6） 确定待估宗地的土地价格。
　　5.4.3 估算开发完成后的不动产价值
　　必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,采用市场比较法与长期趋势法结合进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。
　　5.4.4 确定开发周期和投资进度安排
　　应参照类似不动产的开发过程进行确定。
　　5.4.5 确定开发成本
　　开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。
　　在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、将土地开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费；在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。
　　5.4.6 计算利息
　　地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。
　　在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。
　　折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率。
　　5.4.7 计算利润
　　开发项目正常利润一般以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或房地产开发项目的平均利润率。
　　5.4.8 现有房地产项目的土地估价
　　运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格，其公式如下：
　　V=Vr-Ph-T (22)
　　式中：V：土地价格
　　Vr：房地产交易价格
　　Ph：房屋现值
　　T：交易税费
　　房地产交易价格可用正常交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。
　　5.4.9 适用范围
　　剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：（1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；（2）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。
基准地价系数修正法
　　7.2.2 基准地价系数修正法
　　7.2.2.1 利用级别或区域基准地价评估
　　（1）基本公式
　　利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：
　　V＝V1b×(1±∑Ki) ×Kj （58）
　　式中：V：土地价格
　　V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
　　∑Ｋi：宗地地价修正系数
　　Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
　　（2）程序
　　a.收集有关基准地价资料；
　　b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；
　　c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
　　d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数；
　　e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；
　　f.求出待估宗地地价。
　　7.2.2.2 利用路线价评估
　　利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等
　　宗地地价计算公式：
　　Ｖ＝u×dv×Ｋ1×Ｋ2×…×Ｋi…×Ｋn （59）
　　式中：V：待估宗地地价
　　u：路线价
　　dv：深度指数
　　Ki：其它修正系数(i=1-n)