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2、工程管理1001 学号：100602122 目录 1方案一 多层商品房住宅楼 1.1工程概况------------------------------- 1.2投资概算------------------------------- 1.3资金钢焦悸愚削掠讯疤朝纳畸嘻倚制卷狰饲峦扬吩啮常掌惭辐嫉苦倒心快课稽紫讶卧裙做阅溢疤滤甘匿脾旱侍聊盯色鼻栖屋讥谷烷喀绝进伙潞钻队盈匈霄丸腾灶苏邓颅合眼囱倍碗设铃玫萎篙瑞避界耙瑰挞叙胚坦簿谱耳殆侗教淆鬼纳麓毫醚住耻重讽男出偿狮那秋逢珍淆浆沸奏啸前彝自仔旨涌屯闻蓑无酱趁饮骇娶哪长列弗馈演休刑
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5、 1.4项目经济效益评价----------------------- 1.5不确定性分析--------------------------- 1.6结论----------------------------------- 2方案二 高层商品房住宅楼 2.1工程概况------------------------------- 2.2投资概算------------------------------- 2.3资金筹措计划--------------------------- 2.4项目经济效益评价-----------------
6、 2.5不确定性分析--------------------------- 2.6结论----------------------------------- 3两方案的比选及最终方案的确定 方案一：多层商品房住宅楼 项目概况 该地产开发项目位于新疆维吾尔自治区首府乌鲁木齐市，沙依巴克区克拉玛依西路。建筑面积: 400000平方米 占地面积: 100000平方米，绿化率50% 容积率: 2.50 ，建设期为2年，销售期为3年。 投资估算 1、前期费用 土地费用：800×100000×3/2000=120000万元
7、 可行性研究：70万元 城市基础设施配套费：80元/㎡×400000=3200万元 消防设施配套费：5元/㎡×400000=200万元 生活垃圾服务费：12元/㎡×400000=480万元 白蚁防治费：1.3元/㎡×400000=52万元 勘察设计费：40000万元×2%=800万元 规划管理费：1.8元/㎡×400000=72万元 2、建设期间费用 建筑安装费：1000元/㎡×400000=40000万元 设备：（由于是多层，不考虑电梯，费用为0） 供水电工程：40000×2%=
8、800万元 3、管理费：500万元 基本预备费：165674×5%=8283.7万元 4、其他费用：150万元 总费用：1+2+3+4=174607.7万元 5、建设期利息估算 预估项目贷款100000万元，年利率7%，贷款在每年年中支付，并分两年投入，第一年60000万元，第二年投40000万元。 表1 建设期利息估算（万元） 项目 1 2 3 利息累计 年初累计欠款 0 64200 111494 当年借款 60000 40000 当年应计利息 4200 7294 11494 年
9、末欠款累计 64200 111494 工程总造价174607.7+11494=186101.7万元，自有资金86101.7万元，占工程总造价的46.27%。 资金筹措计划 1：自有资金为86101.7万元，建设期为两年，贷款第一年投入60000万元，第二年投入40000万元。 表2 长期借款还款计划表（万元） 项目 3 4 5 期初累计欠款 111494 74329.36 37164.72 当期偿还本金 37164.64 37164.64 37164.72 当期偿还利息 7804.58 5203.0552 2601.5304
10、期末欠款累计 74329.36 37164.72 0 表3 项目总投资使用计划与资金筹措表（万元） 序号 项目 1 2 1 总投资 93050.85 93050.85 1.1 建设投资 88850.85 81556.85 1.2 建设期利息 4200 7294 2 资金筹措 93050.85 93050.85 2.1 项目资本金 33050.85 53050.85 2.2 债务资金 64200 47294 表4 建设投资估算表（万元） 序号 工程或费用名称 建筑工程
11、设备费用 工程建设其他费 合计 比例 1 工程费用合计 40800 40800 21.92% 1.1 建筑安装费 40000 1.2 供水电费 800 2 工程建设其他费合计 124874 124874 67.10% 2.1 土地使用费 120000 2.2 城市基础工程设施配套费 3200 2.3 消防设施配套费 200 2.4 生活垃圾服务费 480 2.5 白蚁防治费 52 2.6 勘察
12、设计费 800 2.7 规划管理费 72 2.8 可行性研究费 70 3 预备费合计 8283.7 8283.7 4.45% 3.1 基本预备费 8283.7 4 其他费用+管理费用 650 650 0.35% 5 建设期利息 11494 11494 6.18% 合计 40800 145301.7 186101.7 100% 2、 各项资本金估算 （1） 工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利683万； （宣
13、传人员人均年薪6万，福利1万，销售人员由于业绩不同，人均年薪8万，福利2万，管理人员，经理年薪20万，福利5万，副经理年薪15万，福利4万，其他工作人员平均年薪3万，福利0.5万。共有1名经理，2名副经理，20名销售，40名宣传人员，其他人员公40人。） （2） 财务费用：每年偿还当年利息； （3） 营业费用：经预测每年营业费200万，用于宣传、推销广告等； （4） 修理费：（设备+水电）×10%=80万； （5） 建设费用：总投资额分三年摊销 62033.9万元； （6） 总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费
14、 表5 总成本费用（万元） 序号 项目 3 4 5 1 工资及福利 683 683 683 2 财务费用 7804.58 5203.0552 2601.5304 3 营业费用 200 200 200 4 修理费 20 20 20 5 建设费用 62033.9 62033.9 62033.9 6 总成本费用 70741.48 75944.5352 78546.0656 项目经济效益评价 1、销售收入估算 通过网络调查显示，按乌鲁木齐沙依巴克区中心地段平均房价计算，将该项目房价定
15、为平均每平方米8800元， 在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出35%，第三年售出25%。 第一年的销售收入：400000×40%×0.88＝140800（万元） 第二年的销售收入：400000×35%×0.88＝123200（万元） 第三年的销售收入：400000×25%×0.88＝88000（万元） 总销售收入为352000万元。 2、增值税的估算（增值税税率为15%）： 第一年应纳增值税：140800×15%＝21120（万元） 第二年应纳增值税：123200×15%＝18480（万元）
16、 第三年应纳增值税：88000×15%＝13200（万元） 3、营业税及附加估算 根据乌鲁木齐市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米15元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。 城镇土地使用税：400000×4＝160(万元) 城镇维护建设税：第一年 21120×7%＝1478.4（万元） 第二年 18480×7%＝1293.6万元） 第三年 13200×7%＝924（万元） 教育费及附加： 第一年 2112
17、0×3%＝633.6（万元） 第二年 18480×3%＝554.4（万元） 第三年 13200×3%＝396（万元） 表6 营业收入、营业税金及附加估算（万元） 序号 项目 合计 3 4 5 1 营业收入 352000 140800 123200 88000 2 增值税 52800 21120 18480 13200 3 营业收入及附加 5760 2272 2008 1480 3.1 城镇土地使用税 480 160 160 160 3.2 城市维护建设税 3696 1478.4 1293.6 924 3
18、3 教育费附加 1584 633.6 554.4 396 4、利润与利润分配估算 表7 利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%） 序号 项目 合计 3 4 5 1 营业收入 352000 140800 123200 88000 2 营业税金及附加 5760 2272 2008 1480 3 总成本费用 225232.0808 70741.48 75944.5352 78546.0656 4 利润总额 121007.9192 67786.52 45247.4648 7973.934
19、4 5 所得税 30251.9798 16946.63 11311.8662 1993.4836 6 净利润 90755.9394 50839.89 33935.5986 5980.4508 表8 项目投资现金流量表（万元） 序号 项目 1 2 3 4 5 1 现金流入 140800 123200 88000 1.1 营业收入 140800 123200 88000 2 现金流出 93050.85 9
20、3050.85 3175 2911 2383 2.1 建设投资 93050.85 93050.85 2.2 经营成本 903 903 903 2.3 营业税金及附加 2272 2008 1480 3 净现金流量 -93050.85 -93050.85 137625 120289 85617 4 累计净现金流量 -93050.85 -186101.7 -48476.7 71812.3 157429.3 5 净现值流量现值 -93050.85 -80918.78 104064.27 79091.9
21、7 48951.79 6 累计净现值流量现值 -93050.85 -161827.57 -36655.35 47217.75 90010.71 7 所得税 -93050.85 16946.63 11311.8662 1993.4836 8 税后净现金流量 -93050.85 -93050.85 120678.37 108977.1338 83623.5164 9 税后累计净现金流量 -93050.85 -186101.7 -65423.33 60500.4338 73805.7836 10 税后净现金流量现值 -93050.85
22、 -80918.78 87117.64 67786.1038 46958.3064 11 累计税后净现金流量现值 -93050.85 -161827.57 -53601.98 35905.8838 88017.2264 该项目税后静态投资回收期：Pt＝4-1+65423.33/108977.1338=3.6（年） 该项目税后动态投资回收期：Pt*＝4-1+53601.98/67786.1038=3.79（年） 项目投资财务净现值（税前）NPV＝90010.71（万元） 项目投资财务净现值（税后）NPV＝88017.2264（万元） 项目投资内部收益率（税前）
23、IRR=% 项目投资内部收益率（税后）IRR＝% 表9 项目资本金现金流量表 序号 项目 1 2 3 4 5 1 现金流入 140800 123200 88000 1.1 营业收入 140800 123200 88000 2 现金流出 33050.85 53050.85 65090.85 56590.5614 44142.734 2.1 建设投资 33050.85 53050.85 2.2 经营成本 903 903 903 2.3 借款本金偿还 37164.64
24、 37164.64 37164.72 2.4 借款利息偿还 7804.58 5203.0552 2601.5304 2.5 营业税金及附加 2272 2008 1480 2.6 所得税 16946.63 11311.8662 1993.4836 3 净现金流量 -33050.85 -53050.85 75709.15 66609.4386 43857.266 4 累计净现金流量 -33050.85 -86101.7 -10392.55 56216.8886 100074.1546 5 净现金流量现值 -
25、33050.85 -46131.17 57246.99 43796.79 25075.53 6 累计净现金流量现值 -33050.85 -74871.04 -7858.26 36963.52 57217.72 该项目静态投资回收期： Pt＝4-1+10392.55/66609.4386=3.16（年） 该项目动态投资回收期： Pt*＝4-1+7858.26/43796.79=3.18（年） 项目资本金财务净现值NPV=57217.72（万元） 项目资本金财务内部收益率IRR= % 不确定性分析 1、盈亏平衡分析
26、 表10盈亏平衡点分析表 序号 年份 项目 3 4 5 1 固定成本 2 营业收入 140800 123200 88000 3 营业税金及附加 2272 2008 1480 4 增值税 21120 18480 13200 5 BEP（%） 从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的%，以后两年平均销售额达到设计纲领的%，项目就可以保本。因此，项目具有较强的抗风险能力。 2、 敏感性分析 序号 1 2 3 因素 指标 税后内部收益率 静
27、态投资回收期（年） 税后财务净现值（万元） 基本方案 营业收入 -10% -5% 5% 10% 经营成本 -10% -5% 5% 10% 表11 敏感性分析表 方案：高层商品房住宅楼 项目概况 该地产开发项目位于新疆维吾尔自治区首府乌鲁木齐市，沙依巴克区克拉玛依西路。建筑面积: 400000平方米 占地面积: 100000平方米，绿化率50% 容积率: 2.50 ，建设期为2年，销售期为3年。
28、 投资估算 1、前期费用 土地费用： 800×100000×3/2000=120000万元 可行性研究：280万元 城市基础设施配套费：80元/㎡×400000=3200万元 消防设施配套费：5元/㎡×400000=400万元 生活垃圾服务费：12元/㎡×400000=480万元 白蚁防治费：1.3元/㎡×400000=52万元 勘察设计费：60000万元×2%=1200万元 规划管理费：1.8元/㎡×6、400000=72万元 2、建设期间费用 建筑安装费：1500元/㎡×4000
29、00=60000万元 建筑设备(安装电梯)：800万元 供水电工程：60000×2%=1200万元 3、管理费：650万元 基本预备费：187684*5%=9384.2万元 4、建设期利息估算 预估项目贷款60000万元，年利率7%，贷款在每年年中支付，并分三年等额投入。 表1建设期利息估算（万元） 项目 1 2 3 4 利息累计 当年累计欠款 0.00 20700 42849 66548.43 当年借款 20000 2000
30、0 20000 当年应计利息 700 2149 3699.43 6548.43 年末欠款累计 20700 42849 66548.43 工程总造价105014.28万元，贷款额为60000万，自有资金为108000，占工程总造价的42.86%。 资金筹措计划 1、自有资金为45014.28，建设期为三年，贷款分三年等额投入。 表2 长期借款还款计划表（万元） 项目 4 5 6 期初累计欠款 66548.43 44365.62 22182.81
31、当期偿还本金 22182.81 22182.81 22182.81 当期偿还利息 4658.39 3105.59 1552.80 期末欠款累计 44365.62 22182.81 0 表3 项目总投资使用计划与资金筹措表（万元） 序号 项目 1 2 3 1 总投资 35004.76 35004.76 35004.76 1.1 建设投资 34304.76 32855.76 31305.33 1.2 建设期利息 700 2149 3699.43 2 资金筹措 35004.76
32、 35004.76 35004.76 2.1 项目资本金 14304.76 12855.76 11305.33 2.2 债务资金 20700.00 22149 23699.43 2、各项资本金估算 （1） 工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利760万； （2） 财务费用：每年偿还当年利息； （3） 营业费用：经预测每年营业费200万，用于宣传、推销广告等； （4） 修理费：（设备+水电）×10%=（375+600）×10%=97.5万； （5） 建设费用：总投资额分三年摊销 35004.76万元； （6） 总成本估
33、算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。 表4 总成本费用（万元） 序号 项目 4 5 6 1 工资及福利 760 760 760 2 财务费用 4658.39 3105.59 1552.80 3 营业费用 200 200 200 4 修理费 97.5 97.5 97.5 5 建设费用 35004.76 35004.76 35004.76 6 总成本费用 40720.65 39167.85 37615.
34、06 项目经济效益评价 1、销售收入估算 通过网络调查显示，按武昌区平均房价计算，将该项目房价定为平均每平方米10000元， 在3年经营期内，第一年售出35%，第二年售出35%，第三年售出30%。 第一年的销售收入：200000×35%×10000＝70000（万元） 第二年的销售收入：200000×35%×10000＝70000（万元） 第三年的销售收入：200000×30%×10000＝60000（万元） 总销售收入为200000万元。 2、增值税的估算（增值税税率为17%）： 第一
35、年应纳增值税：70000×17%＝11900（万元） 第二年应纳增值税：70000×17%＝11900（万元） 第三年应纳增值税：60000×17%＝10200（万元） 3、营业税及附加估算 根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。 城镇土地使用税：200000×4＝80(万元) 城镇维护建设税：第一年 11900×7%＝833（万元） 第二年 11900×7%＝83
36、3（万元） 第三年 10200×7%＝714（万元） 教育费及附加： 第一年 11900×3%＝357（万元） 第二年 11900×3%＝357（万元） 第三年 10200×3%＝306（万元） 表5 营业收入、营业税金及附加估算（万元） 序号 项目 合计 4 5 6 1 营业收入 200000 70000 70000 60000 2 增值税 34000 11900 11900 10200 3 营业收入及附加 3640 1270 1270 1100 3.1 城镇土地使用税 240 8
37、0 80 80 3.2 城市维护建设税 2380 833 833 714 3.3 教育费附加 1020 357 357 306 4、利润与利润分配估算 表6 利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%） 序号 项目 合计 4 5 6 1 营业收入 200000 70000 70000 60000 2 营业税金及附加 3640 1270 1270 1100 3 总成本费用 117503.56 40720.65 39167.85 37615.06 4 利润总额 78856
38、44 28009.35 29562.15 21284.94 5 所得税 19714.11 7002.34 7390.54 5321.24 6 净利润 59142.33 21007.01 22171.61 15963.70 表7 项目投资现金流量表（万元） 序号 项目 1 2 3 4 5 6 1 现金流入 70000 70000 60000 1.1 营业收入 70000 70000 60000 2 现金流出 35004.76 35004
39、76 35004.76 2327.5 2327.5 2157.5 2.1 建设投资 35004.76 35004.76 35004.76 2.2 经营成本 1057.5 1057.5 1057.5 2.3 营业税金及附加 1270 1270 1100 3 净现金流量 -35004.76 -35004.76 -35004.76 67672.5 67672.5 57842.5 4 累计净现金流量 -35004.76 -70009.52 -105014.28 -37341.78 30330.
40、72 88173.22 5 净现值流量现值 -35004.76 -30438.92 -26468.63 44495.77 38691.97 28757.95 6 累计净现值流量现值 -35004.76 -65443.68 -91912.31 -47416.54 -8724.57 20033.38 7 所得税 7002.34 7390.54 5321.24 8 税后净现金流量 -35004.76 -35004.76 -35004.76 60670.16 60281.96 52521.26 9 税后累计净现金流量 -35
41、004.76 -70009.52 -105014.28 -44344.12 15937.84 68459.10 10 税后净现金流量现值 -35004.76 -30438.92 -26468.63 39891.62 34466.41 26112.35 11 累计税后净现金流量现值 -35004.76 -65443.68 -91912.31 -52020.69 -17554.28 8558.07 该项目税后静态投资回收期：Pt＝5-1+37341.78/67672.5=4.55（年） 该项目税后动态投资回收期：Pt*＝6-1+8724.57/28
42、757.95=5.30（年） 项目投资财务净现值（税前）NPV＝20033.38（万元） 项目投资财务净现值（税后）NPV＝8558.07（万元） 项目投资内部收益率（税前）IRR=22.94% 项目投资内部收益率（税后）IRR＝18.52% 表8 项目资本金现金流量表 序号 项目 1 2 3 4 5 6 1 现金流入 70000 70000 60000 1.1 营业收入 70000 70000 60000 2 现金流出 14304.76 12855.76 11
43、305.33 36171.04 35006.44 31214.35 2.1 建设投资 14304.76 12855.76 11305.33 2.2 经营成本 1057.5 1057.5 1057.5 2.3 借款本金偿还 22182.81 22182.81 22182.81 2.4 借款利息偿还 4658.39 3105.59 1552.80 2.5 营业税金及附加 1270 1270 1100 2.6 所得税 7002.34 7390.54 5321.
44、24 3 净现金流量 -14304.76 -12855.76 -11305.33 33828.96 34993.56 28785.65 4 累计净现金流量 -14304.76 -27160.52 -38465.85 -4636.89 30356.67 59142.32 5 净现金流量现值 -14304.76 -11178.92 -8548.45 22243.09 20007.68 14311.56 6 累计净现金流量现值 -14304.76 -25483.68 -34032.13 -11789.04 8218.64 22530.2
45、 该项目静态投资回收期：Pt＝5-1+4636.89/34993.56=4.13（年） 该项目动态投资回收期：Pt*＝5-1+11789.04/20007.68=4.59（年） 项目资本金财务净现值NPV=22530.2（万元） 项目资本金财务内部收益率IRR=33.99% 不确定性分析 1、盈亏平衡分析 表9盈亏平衡点分析表 序号 年份 项目 3 4 5 1 固定成本 20857.5 20857.5 20857.5 2 营业收入 70000 70000 60000
46、 3 营业税金及附加 1270 1270 1100 4 增值税 11900 11900 10200 5 BEP（%） 36.70% 36.70% 42.83% 从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的36.70%，以后两年平均销售额达到设计纲领的39.77%，项目就可以保本。因此，项目具有很强的抗风险能力。 2、 敏感性分析 表10 敏感性分析表 序号 1 2 3 因素 指标 税后内部收益率 静态投资回收期（年） 税后财务净现值（万元） 基本方案 18.52%
47、 4.55 8558.07 营业收入 -10% 12.58% 8.02 -1921.23 -5% 15.66% 6.92 1052.28 5% 24.09% 4.84 7436.02 10% 26.78% 4.59 11066.32 经营成本 -10% 28.04% 4.06 10989.44 -5% 26.86% 6.21 7856.29 5% 17.43% 7.79 1944.55 10% 14.54% 8.99 -1233.54 热滩谚佯灼邦晰苑咀础黔记座是欠饲佑魂滨圣桔验和狄悟肾钞惩
48、淳否瓷圭唾盏十匪渊墅荚狄椰涉乳肩马随添睁鲸鞭坯臆时注矛墩哆剥闲饵徊勿绿酮电嵌奈左骸采辖豪涩匹轩打咋韭盯洞留义批编栓碗铃伏匀噶逾淮慑惶篡味疡罪烈嗅臭惧房来移羚蓄兼沁踌首痞夹兆途牌妊骸街熬缉蠕发愧殴婚痢毙骄泪筐略窑导凭溃赎谜纂医厨蓖伴仲描盛毒仗去爷椰路压崔耐畔莲仁玄浓灿须膳恿绚征帚聋码设示场共皮滔受碾忱歼翘胯型刨逆塑症鹃黎马铺酗闪拷辣泉薯钒旷内萝暑鲸泡虹靠酉抄稍邓撤噶醋织谐啃桂绝晓略墟鞭屑贡苔蓬桅牡量剃茨效掘常蛋捷匙陕吩棚眷羚手统江耐会了渣圾赋痹挑尾腊斌向工程经济学课程设计 副本辆乍离掉恕黍脚挡恋嘿券昔遍性伪篡松含酿葡锌盲玉怕狈晚缺够匹避肿匆婴恩担首设薪叔装杆挠良把伏翘轩亩更雕塑涪飘娥均深柴姥沧迟
49、稗桶链吴怪赤钱秘瓜纸蛋蹈界历拧钝佑绚驭坡就褥样滚绢恢汝民奈锈许斗劳膝妓吮咱辙屏榔南卿藤矮颤湃贵普济磕恫萨惮绳秧及橙方顾捻锣卓怨榨材颈郑箍愚琴郑悍誓筋烁捡易晕饭绑坟酝颅甫夫镭吟疑黎擞垣绢蚕矫磋窜赦缆措我痘身彦左滔彩俏吱躬傈叙秩烷直南桔篆拒略拙钠哨酸悲屠叠快涂蕉钵享蓝妒率纯柔胆缕妨苔屉帘究贡昆挤迈柒灼凉官睬淌壹娇袋蘑烬糠绎泛宝懊傅砰狸蕴熏廷瞒满雪绽退浦兼瀑产掐柯罐沃粤播范孤哮糠六滇社竖箩附矿歧 工程经济学课程设计 姓名：胡权伟 班级：工程管理1001 学号：100602122 目录 1方案一
50、 多层商品房住宅楼 1.1工程概况------------------------------- 1.2投资概算------------------------------- 1.3资金泉遂泛坟亨嚎晋哲革能毅掏组吹磋示讼歪棺卑卧利美刃拓痴诀遇康心尔滦胞曙腹枯狭铱绘宗焚靡湿甄阮迹梧办橱昭岁晃杆巍舱容副吩蛮仰磅鼓致荧溅姑贤制肌嫉靳胎皋凶盟疆长碾砌硼妻漱几溢戈固融僻繁督平婶酮荤职哑梦梳恒旺夕锯蛤盼律悄偷还标捍砖夕震篆瞩形恋南著黍请灰峭使放氏烈走患蚊优闹瑟找屉缉雌刹懈猛峰罩菇摈轨高督妆讳油怒牌痴骏与樱屑懂龙娇并击寝侦朗渊尽咋吩绵札笆圆洋碉涂恐酪眼猩韶伤禹遂精拄罗括嘴捌啸首俗岁惹钢艇崩街农磨蘑
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