十年九调控房价何故越调越涨.doc

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十年九调控房价何以越调越涨
时间：2013年02月23日 07:0046金融投资报 财经资深人士贺宛男

蛇年第一周，股指五日四阴，上证指数大跌5%（跌118点），深成指跌幅更达6.3%（跌625点），国务院出台楼市调控“国五条”，无疑是主要原因之一。
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十年九调控房价何以越调越涨
时间：2013年02月23日 07:00:46金融投资报 财经资深人士贺宛男

蛇年第一周，股指五日四阴，上证指数大跌5%（跌118点），深成指跌幅更达6.3%（跌625点），国务院出台楼市调控“国五条”，无疑是主要原因之一。
　　有媒体统计，十年来国务院常务会议9次以房地产调控为主题，但房价照涨不误。据《中国统计年鉴》数据，2008年到2011年，全国商品房平均销售价格（元/平方米）分别为3800、4681、5032、5357，年涨幅分别为23.18%、7.5%、6.46%；根据2012年全国销售商品房111304万平方米、销售金额64456亿元计算，均价为5791元，又涨了8.1%。这还是在好多省市将保障房以及远郊房都计算在内的“平均价格”，老百姓实际感受到的房价涨幅更大。而这五年CPI（物价指数）涨幅最高的2010年也不过4.6%，其他年份均在2-3%之间。事实证明，买房是抵御通胀的最好工具之一。日前，最新出台的今年1月份70个大中城市住宅销售数据显示，70城环比和同比上涨的均为53城，其中同比上涨最高的城市达4.7%。
　　房价为什么调而复涨，越调越涨？
　　本周三国务院常务会议终于明确：“我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。”供求关系是任何商品价格变动的基础，毋庸回避，“住房供求紧张格局”正是房价调而复涨的内在原因，但国务院说的是“短期内”，如今房价已经涨了五年，实在不能算“短”。
这“短期内”还要延续多久？涨幅还有多高？恐怕全国上下没有一个人能说得清楚。
　　要弄清楚（至少大致有数）这个问题，就必须提高透明度，把“供”与“求”尽可能地公之于众。
　　例如，1997年房改以来，全国到底建了多少房屋，其中商品房又占多少比例？有关数据似乎是有的但很难让人相信其真实性。据《中国统计年鉴》，1997年到2011年全国房屋竣工面积为334.37亿平方米，其中住宅216.82亿平方米，占64.84%；在住宅中商品住宅为57.71亿平方米，占全部住宅的比例仅为26.62%。既然商品住宅占比不过四分之一，那还有四分之三是什么？是福利房？保障房？还是我等平民百姓根本享受不到的各类官宅官邸？（农村和农民建房不包括在统计数据之内）。城镇居民买到的为什么都是价格居高不下的商品房？类似的数据让人稀里糊涂，又怎么能对房价走势作出相对合理的判断？
　　事实上，有业内人士估计，1997年房改以来全国新建商品房当在70-80亿平方米，按90平方米一套，大约建了8000万套商品房，以三口之家计算，已有2.4亿人换了新房和次新房，2.4亿人约占到城镇常住人口的一半（目前官方公布的城镇化率虽达51%，但不计算1.7亿离乡农民工，实际不过37%即5亿人左右）。如此说来，供给已经很大，更何况据《统计年鉴》，全国还有正在施工的住宅面积415亿平方米，其中商品住宅214亿平方米，施工的商品住宅面积相当于竣工面积的3.7倍，所谓“住房供求紧张格局难以根本改变”，又从何说起？
　　诸如限购、限贷、限价之类的调控措施固然重要，诸如“严格执行”、“严厉打击”“严加问责”之类的表态固然声色俱厉，但在笔者看来，与其一再动用行政手段，与其老在字面上做文章，不如将供求格局的真实情况告诉公众。虽然由于种种原因，“以人查房”暂时还做不到，但房地产市场的宏观数据总还是可以公开的，如果在建的商品住宅真有214亿平方米，6亿城镇居民人均可得30平米，楼价还会大涨特涨吗？

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十年九调控房价何以越调越涨
时间：2013年02月23日 07:00:46金融投资报 财经资深人士贺宛男

蛇年第一周，股指五日四阴，上证指数大跌5%（跌118点），深成指跌幅更达6.3%（跌625点），国务院出台楼市调控“国五条”，无疑是主要原因之一。
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