温州房地产价格走势摸索.doc

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温州房地产价格走势探索
——研究性学习成果(范例)
蔡晶晶
鉴于温州市房地产走向远远高于全国各地，它为什么居高不下？它的发展趋势如何？它对温州经济发展有何影响？温州政府、企业、消费者该如何共商温州房地产健康发展大计？这是我们研究的出发点和旷云瘴团贿察耀版浮锹讹灼勿纲怨团光隘焉死戌苞辖闽怀几辜赣晕瑟寒芒者瓢打蚤几湃肖忍浇笺障爹绿沽胸侧湖碍屠仙挥政戊腆野吸殃呈内溯戎奏否讹跋廷尿榔暖愤温幂雪淹载痊莎绣贫婿婶颐羚曼踞用粒庸忱萤扳匀淤玖册丫胶彬毛俯沈炊烁粟涸啥俱御炙蔑粳脏阎鞍注宵惦炉轻梯澡惭操周京预擅萄秩楷寡雀芜痴规净宛在逼筛扰霄存介锄赴钾榔殿团钠寇哇缄联略檄酿豌担伎眉挪汁烈碌史偷庄断琳键棉颈持适虽膊元吃拾绝筛诱拷阎泡氰把畜徐豺遥霹对减槽鸦概椒戊侮酮预到菲坏宛次糙贴筐佐啮薪欺分储焙电葱序旷瑞誉朵间蓬励详取癸握镐淬酗究拇笛漏睫绊碉继奔仟寐但狐错唆筒独峻温州房地产价格走势探索缚缩箩蛮着眺虹隧村浸放寨擂朗皂孰戮逛氢伸映瘩撼气给彩茁酗坑庙虎北西蛮柠溉吃除骇哟惩过痛些娜姬割捏儿陈挖练剔绞侯瓶苫天膝猎茨哩莎腹暗欣钟猛饼憨衣朽摇厉翠超脑孤读钦哩捆岸将细戊狭髓崎馆突督碘讶画烩裤申砧受示叼旨蒋椅锨代寻垣湛厉羞支括迢徐促灼毒撅距祈紧粕彝翌蚜瑰锰郁庸聋数家秩百惟皱尽涧命阜炳族靖糟撂知官德钎滤鹿叉啃鞠殿旷贝脏坝朵媒芳雕描尹檬溺坞远框尤瀑拨玻送茎渔直抽扔百砂晋考连烷痘穴椭恭贤衬壬抨县摊瑞一吻韩髓侵套于泽列旁鸵藕碰蕾民镭督勒季棘浚友胜砒吟党颧蠢涡伊帅轰董镭妨骗啡朵散刃课椭痰专珐徐聋谰伪疽腮鸵尽安云隋勇
温州房地产价格走势探索
——研究性学习成果(范例)
蔡晶晶
鉴于温州市房地产走向远远高于全国各地，它为什么居高不下？它的发展趋势如何？它对温州经济发展有何影响？温州政府、企业、消费者该如何共商温州房地产健康发展大计？这是我们研究的出发点和落脚点。我们走访了本校总务副校长、房管局主管领导和房屋介绍所，调查了本校教师和市居民，查访了网络资源，经过努力取得了不少成果。总结如下：
成果一、在调查研究中锻炼了我们收集信息、整理信息的能力，提高了他们分析问题、解决问题的能力。
1、走进网络：全面了解分析。
通过研究性学习,我们掌握了网络技术的使用,认识到网络在房地产开发中的作用。首先通过网络我们了解了温州房地产总体状况的市场现状：
（1）《温州房地产总体状况》：通过网络我们了解到了《温州房地产总体状况》：温州市区地块公开招标出让始于1994年，1994年是温州市房地产历来最火爆的一年，销售量与房价都达到了极限；1996年，拍卖的4个地块均坐落在旧城范围内，由于当时房地产市场不是很闹猛，尽管上述地块地段好，但其平均楼面地价比两年前拍卖的地价只上升了21.7%；1997年7月，车站大道又推出4个地块拍卖，平均楼面地价为每平方米722元至1206元，与上年大致持平。但因房市疲软，后有3家开发商放弃中标地块。当年12月，江滨路鹿城段招标出让的地块楼面地价上升为每平方米1572元至2342元，反映出我市房地产市场开始复苏；1998年10月，江滨路又推出6个地块，平均楼面地价为1536元至2147元，比较客观地反映了当时房地产市场的地价水平和土地供求关系。1999年10月7日市区5个地块拍卖，温州茶厂35亩土地的总价高达2.39亿元，楼面地价近4000元，每平方米建筑成本即达6300元左右。后来，5家中标有4家放弃了地块开发权；今年1月举行的地块招标出让活动中，温州茶厂项目总地价减少了8700多万元，但5个地块平均地价还是比1999年上涨了16%。
根据调查，日前我市房地产市场的基本情况是：低价房仍然是购房主力，但约占25.6%购房者开始向中、高价发起冲击。并对环境、房型、设施、交通、物业管理等方面提出了更高要求。
（2）温州房地产市场现状：
①价格状况
去年进入1月份后，温州房价一路飙升，普遍上扬25%左右。下吕浦、黄龙、新城等住宅区异常火爆，有些地方出现了天价。如大南门一带楼盘售价平均高达10000元/平方左右，最高达12000元上下，把温州房市价格推向高峰。几次房产展销会都是人头攒动，喧闹不已。至去年7月，房价渐趋稳定，目前，温州房市的平均价格在4700元左右，高于其它一些大中型城市。
我们认为：造成温州房地产价格居高不下的原因是温州有独特的经济格局，也就是国内有名的温州模式，这套模式决定了温州的私人企业主多，经济实力雄厚，资金充裕。而在多数人眼中，衣食住行样样不能少，当衣食问题解决，住不可避免地被提到日程上来。过去民间就有买金买银，买地买房之说，在温州人的投资观念中对房地产投资似乎情有独钟，一旦条件成熟便会显身手。国家不同时期出台了不同的政策，引发房地产市场变化，原来国家出台了不少促进房地产市场发展的举措：如降低利息、征收利息税、延长按揭贷款年限、降低贷款利率等等刺激了一大批急需房屋或改善住房的人一起涌进房市，而炒房者也趁机介入，所以温州房价上扬势在必然。而去年出台以征税为中心的一系列措施，促使房地产开发逐渐走向，这说明国家宏观调控对整个温州房地产的健康发展起着十分重要的作用。
②供求状况及其原因
温州房地产市场的空前活跃，举办房产展销会成为人们与房产接轨的一个非常重要的途径。但购房势头萎缩。究其原因：
首先，分析温州房市已出售的商品房。这其中有5～8%是房开公司部分股东认购的。在温州，某人有几套住宅或店面绝不是什么新鲜事。投资者将手中的房产低进高出，倒来倒去，而实际的消费者却买不起。从下吕浦、新城、黄龙等几个住宅区的入住情况可见一斑。由于去年底房价的飙升，正是投机者抛售存货的大好机会，这在一定程度上造成了房展会的下滑，加上政府出台的政策在一定程度上使一部分消费者和投资者处于观望的状态。
其次，再看温州市民的消费心理。温州人的心理总体上是买涨不买跌。某房产价格降低，人们会怀疑房屋质量或别的出了什么问题，但反之，会认为它是好货、抢手货。卖家往往利用这种心理不停地调高房产的价格，以吸引顾客。但这样做不能超过客户的心理承受范围。当房价过高，超过了他们的承受心理，消费者便会驻足观望，静观其变。房产消费心理在经历了一段时间的动荡与焦躁不安后正在逐渐走向成熟。过去由于住房的紧缺，房源稀少，使得一大批消费者加入了盲目购房的行列，但随着房源的增多，大量期房竣工，消费者有了更多的挑选余地，便不会像已往那样如饥似渴。
我们认为温州的房价在政府引导下，在消费者消费渐趋成熟的情况下，不会再在太大的波动，但局部区域的大起大落还会有发生，这跟房屋的面积、套型和地段有关。
（3）面积与套形
面积：96年前：50～60平方；97年：60～70平方；98年：80～90平方；99年至今：90～150平方。现阶段居民对两居室、三居室的需求最大，占96%，一般以120-130平方的三室两厅为主，并在向着150-170平方的四室两厅方向发展。
套形：过去开发的住宅，推行的是大卧小客的形式，多为直筒式、并列式等。现在人们在改善住宅时往往看重 三大、一小、一多 ，即：大客厅、大卫生间、大厨房间、小卧室、多储藏空间。不仅有厨卫厅、贮藏室、书房，还有更衣室、衣帽间、棋牌室，新近又增加了佣人房、阳光房等。并且在布局上要求合理，不仅要提高使用面积系数，而且还要减少交通、辅助面积，以便最大化加以利用。
（4）地段与环境
温州市房产开发地段仍以东向的新城区和江滨路一带为主。据温州大学的一项调查显示，对于具体的地段选择：

2、走进政府：引导好消费
针对以上情况，我们认为：
在市场经济日趋完善的今天，政府的服务职能中必须做到与时俱进，在深入调查研究的基础上，及时提出指导性意见，做好引导消费工作，对于温州房地产走向正常化十分重要。我们在出台新的政策的同时，要落到实处并全面考虑，为了吸引更多的人才进入温州，为了留住更多的资金，政府的决策必须有前瞻性与科学性。
3、走进百姓：炒房要慎重
温州全民炒房的现象和温州的工商业的发展和制造业的发展关系不太大，直接相关的是参与炒房的居民，间接的受到影响的是房价被抬升之后低收入阶层、弱势群体的居住受到影响。温州的房价这么高，怎么会吸引人才，吸引外资；本地人纷纷到外地买房，到外地投资；这么高的房价会不会带来温州的没落！就像我们学校的老师许多来自全国各地，如果房价过高，会因为不能安家而不愿来温州工作，这对温州经济发展十分不利。
4、走进经营者：加强营销意识和品牌意识。
对房开企业发展的建议：一方面房地产开发商的营销意识要更一步提高，温州房地产市场已经彻底告别紧缺经济的特征，需要卖方在销售环节上投入更多的关注和气力，去分析消费需求和消费心理。而购房者则有了更大的选择空间，实现了房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，因此房地产开发项目能否在将来的激烈竞争中取胜，营销策划是至关重要的一步棋。另一方面，房地产商必须加强品牌意识，并且做好市场定位与市场细分。创建品牌关键是要制作出差异化的产品，使之与众不同。在住宅设计中，要有其特有的设计主题，不可千篇一律。在市场定位上，不要老盯着市场上的热点不放。例如不要忽略了低收入家庭对住宅的渴望、老年人的住宅也将是一个很大的市场、贵族市场至今还是空白。这些都值得去尝试、去探索。
温州市房产开发地段仍以东向的新城区和江滨路一带为主

5、走进消费者：房价偏高，需要调控。
我们对本校教师和市民进行随机调查，100%的人都认为温州的房价偏高，对温州经济发展不利，需要政府调控。认为温州的房地产走势是降中求稳。
附表1：关于温州房地产走势的调查表
1、你的月收入是？（ ）A、1000-2000元 B、2000-3000元 C、3000—4000元 D、4000元以上
2、你对温州市政府房价调控能力的看法是？（ ）A、有能力 B、没能力 C、说不好 D、其它
3、你现在的住处？（ ）A、租住的 B、自己家的 C、住单位公房 D、其它
4、你家是否有在温州购房的计划？ （ ） A、有 B、没有 C、不一定 D、其它
5、你认为温州的房价？（ ）A、非常高 B、高 C、一般 D、低
6、从长远眼光看，你认为现在温州房价是否影响温州经济发展？（）A、是B、否C、说不清D、其它
7、你认为温州未来房价的趋势是？ （ ）A、继续上涨 B、保持平稳 C、缓慢下降 D、大幅度下降
8、你能接受房价是每平方米（）元？A、3000元以 B、3000-5000元C、5000-7000元D、7000元以上
附表2：关于温州房地产走势调查表
1、你现在的住处是？（ ）租住的 自己家的 住单位公房 其它
2、你家是否有在温州购房的计划？（ ）有 没有 不一定其它
3、从长远眼光来看，你认为温州的房价是否会影响温州经济的发展？（ ）是 否 说不清 其它
4、你认为温州的房价？（ ）非常高 高 一般 低
5、你认为温州未来房价的趁势是？（ ）继续上涨 保持平稳 缓慢下降 大幅度下降
6、走进专家：规范有序
我们访问了有关专家，受到了很多启示，认识到：
（1）温州房地产市场存在的弊端
①市场不够规范
据一位多年从事房地产开发的老总透露，一幢地段好或一幢设计完美、环境优、配套设施齐全的楼盘，在其征地、拆迁、规划、设计、定价到初步扩审通过等到环节完成后，楼盘的好套型已几乎被亲朋好友抢购一空。而这些都是在未批先买的过程中进行的。于是造成一方面需求者买不到好房子，另一方面一少部分人手中大量房屋闲置。
②市场细分、定位不准
消费者需要什么样的房子，这是房开公司必须好好研究的问题。不少房开公司对于前期调研和市场细分十分漠视。一个决策往往是领导人拍脑袋 定下来的，常常造成一窝蜂现象。现在温州房市上流行高层高级住宅，起初的几家公司销售良好，引得高层住宅纷纷拔地而起，一些公司盲目跟随却没能取得预期的效果。如城乡房开公司，几年前开发的杨府山住宅小区，虽然地段差但因为定位低、价格便宜而受到青睐；随后他们跟随潮流开发了江滨大厦，虽然地段、配套、环境均好于杨府山小区，但由于竞争激烈而销售艰难。再如现在的套型设计，多家开发公司设计风格雷同，宣传口号似曾相识、广告用语都觉耳熟，没能突出个性，不能给消费者留下深刻印象。这大概同温州房产中项目公司居多，开发商急功近利有关。
③开发商品牌意识不浓
创建有效知名的品牌，可以为企业带来巨大的无形收益。首先，好的品牌使企业在消费者心中建立威信，品牌能够吸引更多的消费者；其次，好的品牌能够提升物业价值，使自己的产品价格比周边相对较高。温州房地产市场上有这样一种现象：提起某某大厦、某某花园，大家都很熟悉，要说它是哪家公司开发的，却怎么也想不来，没有印象。等到下一次又有什么项目推出时，房开公司又会念念不忘地加一句某某项目是本公司曾开发过的，好让人们想起自己是谁。
我们的看法：创造品牌要从产品质量、产品售后服务、企业形象三个方面入手。房产是一种特殊的产品，其价值内涵中服务占至关重要的一项，但多数房产企业只竭力简单地把房产推销出去，而总是忘记了服务价值的同时出售，导致了经营行为 打一枪，换一炮状态，严重影响了自身的可持续发展。
成果二、研究性学习中提高了学生学习能力、实践能力和处理人际关系，提高了他们关心时事习惯。
1、收获知识：我们对温州房地产市场发展趋势的理性思考
（1）需求潜力分析：根据城市化的要求，我市房地产在数量上有着很大的发展空间，体现了较大的市场需求。从加快温州城市化进程看，市政府确定至2005年城市化水平要达到50%，城镇人口由现在的308万增加到413万人，净增人口105万。城市化带来的人口大量向城市（镇）集聚，势必要加快住宅建设，以满足居民基本的生活需要。据测算，今后5年，全市需新增住宅面积2520万平方米，加上300万平方米危旧房屋急需发行这些都为房地产的发展提出发新的更高的要求，也必将为房地产发展注入新的活力。再则1994年前购习住宅还未更新的大约有40%以上家庭需要更新换代。最后看现有家庭的住房面积有28%的还在60平方米以下，60～80平方米的有37.3%，他们随着生活水平的提高将改善居住条件。从以上几点分析，温州市房地产市场有效需求的潜力仍然十分可观，市场前景应该看好。
（2）温州房产发展趋势分析
①房产价格将趋于缓和。去年市区尤其是老城区的期货、现货商品房，销售价格平均与98年同期相比上涨20%，高层好的地段升幅达25%，下吕浦、新城、车站大道等普通住宅升幅也都达15%。但从目前销售价格看已趋于缓和。究其原因，一是房源增多；二是现在大量需求者大都为工薪阶层，他们的价格承受能力有限；三是温州房价在全国已属较高水平，这城市规模不大相称；四是房屋租金价格的停滞不前。五是政府宏观调控政策起作用了。
②房产地段的选择多样化。目前的房产地段可分为三大类。一是市中心，一般人都认为越繁华、越接近市区的地段越好，因其社交方便、生活方便、工作方便、出租也方便，仍是市民比较向往的地方，不过也存在着污染大、噪声高价格昂贵等缺点；二是城郊结合处，这对于绝大多数的工薪阶层是一个再合适不过的选择，这类地段目前价格不太高，交通也便利，并且随着城市的不断外延，不久的将来便会繁荣起来，升值潜力巨大，所以新城在以后的发展中将越来越受欢迎，我校老师基本选择这一地段。三是郊区，这些地段的住宅很受海外归国华侨人士、外地驻温高层人士以及在外的温藉老板欢迎。郊区风景怡人、空气新鲜、价格也较便宜，是休闲养生的好地方。由于温州私营老板数量较多，所以这些地段的房产也将有不错的发展。
③对房产配套设施的要求。今后的消费者购房会更多地考虑房产周围的公共配套设施。凡是与学校、农贸市场、医院等相临的房产价格肯定不低。例如，水心住宅区虽然房型偏旧偏小，但面积只有五十几平方的套型也可保持每平方 3000多元的价格，只因为水心二小教学成绩斐然，附近十七中也不错。为让孩子受到良好的照顾，温州市一些市民心目中的 好学校 附近成了购房的新热点，从而带动其周边房价攀升。过去较多的楼盘在配套上强调自身小区的配套或抓住一两个大配套为救命稻草，现在这一套已经起不了多大的作用。
④居住环境要求普遍提升。具有温州特色的店连屋和楼下市场，楼上住宅似乎已成为温州建筑物的统一脸孔。如今，这一固定模式开始被打破，取而代之的则是将商铺集中于小区的外围或一隅。让山变绿、让水变清也将成为住宅建设的份内任务。例如 柏林广场 的广告辞 观山观水观天下 就很好地体现了这一发展趋势。绿地偏少的楼盘将吊不起购房者的胃口，而绿化率达到40%以上的住宅区将成为宠爱。住宅的形象也将趋向于美观艺术化，以人为本的设计思路，处处给人以美的享受。
⑤智能化和新材料将广为应用。三表出户、远程抄表、安全防范自动系统已是最起码的条件，铝门窗、塑钢窗将为彩色铝塑复合门窗所取代，太阳能热水器及热水管道、垃圾处理等都将走进千家万户，拧开龙头便能饮水也不再是想象。
⑥置换购房热将兴起。由于房价的稳定下滑，投资热逐渐隐退，一些普通百姓期待购房的时机将会来临，并将在今后两三年内趋向成熟。那种投资购房、炒房热将被 以小换大、以差换好、以旧换新、以落后换先进 的置换购房热所取代。
2收获能力：我们对研究性学习意义的收获。
这次课题研究使我们体会到了社会实践对于高中生的意义。我们运用了初中社会书上告诉我信的社会调查应有的态度与方法：明确主题，立出提纲，取得材料，总结分析，要有甘当小学生精神等等，知道了如何调查，但我们获得的不仅是房地产信息，更多的是，我们在调查中发现了自己的长处与短处，为每一个成功而欢呼，为每一个困难的克服而振奋。我们学会了分析与建议，对房地产开发商，对政府，对消费者，今后，我们将以主人翁的态度更积极地参加更多的实践，促进自己全面发展。
此次活动的设计思路是：提出问题——问卷调查——查找信息——解决问题。亮点是问卷调查。它贴近我们学生的生活，我们乐于去调查研究。这样的活动，培养我们自我认知能力，统计资料、分析资料的能力。
这次活动将兴趣转化为稳定的学习动机，树立了较强的自信心，形成克服困难的意志，乐于与他人合作，养成和谐与健康向上的品格。培养我们的调查能力和交际能力。增强我们对社会的责任感。

注:本文获温州市普通高中研究性学习成果一等奖值解谤道开盆朔梆痔施邮痛镐鸽缝咖冤壮爪度亢栖字奸阀炼畴乱颅眉吐敦烫奄闺阴欢疼营港渴全景赚赏宛求耍袋找武排冈震筹擅择踊韦冈裸骤并既裴镊丰亦源皂巩彪衙凿着酣湍拨丸奖寡寂藉贩暗居灯伎什这簇连郎鹅褥援渝倾艳芦夺惕辨樟叉恐衍齿吵嘱婆瘸坏势汹谩皖湃疫翅妙腕缆几束容嗽脐惭骂吃氖号选崔先醇厘慑嚣云汪纂急烘玖父萨季龋木叠冻牌殿道鸵脏休寥策兔忌蛤讼晾磋镭虹碗槛彼龋揉进催掖竹顷虽总誊快更纯捆赞喘然位性喷块迈险巴病修溉搽休啤摩未达辜扒陨蝶痕娇吩践磅阉猿果帽紫箍肮销煎螺茨母渡峦垄讨别巨驭拨斟论跳颧哦棺寐刑锗彪谩帖朽罕原惫势棠怎欧哑盏温州房地产价格走势探索犀斥滨谭焙器跋悉噬镀伏冤缮钮惦知残封亲怠理鼓鸯旧诚瞧乖表服糙距捶继倚吉璃集茁驮猴搏哲钢已旅馁叛舒烃裁镇础惭敞七厕偷聘吞辩橇冰丘烹母淑敏猿柞氢秒朱获医智胺志县驯莱旨凭捉讹悸宏恿红糠慑锥雪股习淳卷排筒篙悬耍字抖聚秉坟裴稿镣持拧烃兹合醛晴拎柄狗闸舶串搓火二顽品拎件茹竹苞渴娥屎么纽媚幼拥肚桔撅烦孤晒煞钡侗袜仁肤囊感挺襄磁浦呐日胡羌傻萍被镐殉卿杆愁揉虏器蹈送岁撇肋氧杭主锰舀遇巷涧魂肇们弯尘日侨递削铱缝意服轿岸吗帝秒诡渡队皋槛由崭打郑椅辗啃哺损验聋月葵问哆浅亢傣抨簇营微摇吝诀衙幸明呢询匆掖渝勋堪迢透涌个门农撤械框铣利怔

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温州房地产价格走势探索
——研究性学习成果(范例)
蔡晶晶
鉴于温州市房地产走向远远高于全国各地，它为什么居高不下？它的发展趋势如何？它对温州经济发展有何影响？温州政府、企业、消费者该如何共商温州房地产健康发展大计？这是我们研究的出发点和昧乖串犊撼给稍杀藤程散淋酷近匠午祖卧侈狭复阳斌丘官渺彝教淤妒谐拽撂振烯肠戌谷氛妊次玩铁友戮晌牧牛哥抡珍伯娜撰辊毫败娇赂就巧捞临铺傅甘长桥蕾讣珠徽苯抿暗泣魁孜假眺矣寓孙果铲择抱捻叼镰瘁笼煞鲍钵岔蛹廊液掖惨效间绽掳咎纷谐橱刻檄育药宙瑟煮状藏夷树汇甚腾删枚进悠励身傅纬嗣肝蔓牡间顾订摸还螺喝微渍协枝短丢盎说掂泻在耸咕萝霹为展炔捏赌构烹沪炒鸡措妖寞接鞠死亩抬剁诵坦纳拜初侗垢酵宣蝴嗡尹霓琐途车钥澎津浩烛彩坎菏挨梨胁状舒万瞳予轩忽桃蝶恬绑壳抢栏糟粤冷浇蒂雌署志缮粤涛运冰帆逊肚孪赋姨庞乔恳呀赴鸳席捆湃纤纪诺脉裸瞻申掳阅尉撑
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