工业用地抵押评估方法选择.doc

工业用地评估方法选择
　　工业用地不同于商业用地和居住用地，用地企业及产业的区位竞争更多体现在城市之间的选择上。一个城市工业地价水平高低直接影响到其招商引资的强度和能力，也直接牵动一方经济建设、产业结构调整、劳动就业等诸多方面，从而形成地区间特有的工业用地价格及产业布局竞争模式。 评估难点 从宏观上讲，影响工业地价的主要因素包括行政因素、成本因素和市场因素。在工业用地价格还没有市场化之前，现阶段对工业地价起着决定性影响的主导因素是行政的干预，也往往容易出现非产业政策型的“同地不同价”现象，甚至有些地方政府为招商引资，人为地压低基准地价和出让最低价。就成本而言，工业用地价格不决定于成本（现阶段工业地价价格的成本构成主要包括征地取得费、相关税费、土地开发费等，其中征地补偿费所占比例在45%－60％；土地开发费除部分开发难度大、配套要求高的土地费用稍高以外，相对来说比较固定，其比例在30％－40％；相关税费就包括耕地开垦费、耕地占用税、基本农田用地保护费、征地管理费等，在新增建设用地有偿使用费不纳入成本税费的情况下，税费仍占工业地价的10%），但各项取得成本的高低直接影响到工业用地的最低出让限价。事实上，工业用地价格最终决定于供需关系，但我国主要城市目前工业用地供需总体上呈现供大于求的局面，这一点在工业用地价格近几年间没有太大变化方面也有所体现，加之其他因素的影响，造成现阶段各城市工业用地基本上是有求必供，工业用地的价值和价格没有真正实现。 评估方法选择 在实际工业用地评估中，除了基准地价修正法外，无论是采用成本逼近法、市场比较法还是收益还原法，均导致在评估时的各种影响因素信息提取上的困难和方法标准等诸多难点。 因此，在城市地价动态监测中，成本逼近法是工业用地价格评估的首选方法，虽然成本逼近法有其自身的系统缺陷，但在工业地价交易案例不多、工业用地涉外评估时，成本逼近法仍是一种较能被各界认可的方法。市场比较法更能体现土地价值但有待市场进一步成熟，目前各地应用市场比较法评估工业监测点地价，采用的案例主要是抵押价格和转让价格。抵押没有真正的交易，只是预先评估的价格，不能反映真实的交易，也没有通过市场检验，没有实际应用意义；转让价格尽管是一种市场价，但目前市场价格和取得价格之间的差异仍很大，且即便是真实发生交易的土地，交易价格也存在两个问题：一是地面附着物的剥离是否合适，二是这一交易价格是否真实。基准地价修正法将逐渐退出工业用地价格评估。目前的工业基准地价，在一定程度上是迎合了地方政府招商引资的需要，没有真实反映土地的稀缺性，应用系数修正法评估工业用地监测点只能使评估价更加背离实际。今后可逐步根据厂房出租租金探索应用收益还原法，随着工业集聚效应和产业结构的调整，一些地方厂房的出租信息很多，与政府土地出让价格相比，租金更能反映市场实际。研究工业用地租金跟价格的关系，可以为今后应用收益还原法评估工业监测点地价探索新的道路。

采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析
录入者：同致诚 来源： 日期：2013-11-13 17:15:51 人气：805
扈守艳
（深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司，杭州)

工业用地评估是指对地类用途为工业的宗地进行评估。由于工业用地在市场上的流通量较少，并且个案差异大，同时，由于工业用地宗地面积大、收益小距离市区较远等特殊性，在实践中，采用市场比较法评估过程中，与其它用途宗地采用市场比较法相比，需要注意较多的技术问题，本文主要探讨运用市场比较法进行工业用地评估时需要注意的一些技术问题。
一、工业用地特点及影响因素
工业用地包括工业、工业仓储、交通、电讯（移动）基站、供水、供电、供气等类用地。
（一）工业用地价格的特点：
1、工业用地价格一般与地区的经济因素相关性较强。
2、工业用地受非市场化因素的影响较多。政府在出让工业用地往往会考虑引入企业形成工业功能区的集聚效应、企业对当地经济的贡献、企业的品牌声誉等，从而在出让条件上利用优惠政策及限制政策进行定向出让，这些政策因素对地价有较大影响，从而造成工业地价在各地区大多呈现价格普遍较低的情况。
（二）工业用地价格的影响因素：
对工业用地价格造成影响的因素众多，一般随时间和地域不同其产生的作用也不同。大致可对这些因素分为三类：
1、一般因素：
一般因素是指对某地区工业用地价格总体水平的变动具有共性影响的因素，能够决定地价高低的水平。
（1）当地经济发展的水平。经济发展水平一般应与工业用地价格成正比例关系。
（2）城市规划。城市用地规划及城市性质规划都会影响到供地规模、用地结构及土地使用强度等等。这些将关系到一个城市的基础设施变化和公共设施变化，都将对地价产生影响。
（3）城市的土地制度。一个城市工业用地的供应制度及使用计划等会限制土地市场的供地形态、利用方式，这些都会影响到工业用地价格。
（4）城市区位。城市区位好，那么资金流、物资流、人流、信息流等汇集程度就好，工业用地的需求和工业产出就相对较高，因而地价也会较高。
2、区域因素：
对工业用地影响较大的区域因素一般有以下几个：
（1）片区发展前景；
（2）产业集聚程度；
（3）周围土地利用状况；
（4）能源、原材料保障度。
3、个别因素：
影响工业地价的个别因素主要有：宗地形状、宗地内土地开发程度、临路状况、容积率、宗地面积、工程地质条件、土地剩余使用年限、规划限制条件等。
二、工业用地评估中市场比较法技术处理
市场比较法是指根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的土地交易实例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该地块的交易情况、交易期日、影响因素等进行修正，求取待估宗地在评估基准日地价的方法。
（一）案例获取。运用市场比较法进行工业用地的评估，首先要获取可比案例。一般来说，工业用地成交案例有以下三个来源：
其一，政府部门在一级土地市场上通过招、拍、挂等形式进行出让，这样的案例可通过国土资源局的网站公布的信息来收集；
其二，占地企业在地产交易网站或中介公司对外转让。可以通过中介公司信息平台或一些报纸等媒体来收集；
其三，法院进行的企业破产拍卖。可在各拍卖公司网站发布的信息或法院发布的信息处进行收集，也可以直接参加各拍卖公司的拍卖会来获取信息。
在收集和占有大量成交案例信息后，下一步就是对案例可比性进行分析。
一是一级市场上获取信息适用性分析。一些地方政府为了能够招商引资，有时在一级土地市场上不惜采用压低出让价格的手段。随着《全国工业土地最低出让标准》实行后，工业用地的出让价格有了一定程度的增幅，但是各地的出让地价还会随着工业功能区的规划制定一些相关的地方政策例如投资强度、投资规模等方面来实际上减少用地企业的先期投入，吸引用地企业的进驻，例如杭州余杭经济开发区工业用地出让一级市场上20-30万元/亩，但市场上可以达到50-70万元/亩。因此一级市场上有些出让信息偏离市场行情，在选取可比案例时要予以剔除，要尽量选取一级市场上不设定条件的公开拍卖的案例作为可比案例。
二是中介公司提供的工业用地转让信息的适用性分析。现在一些土地出让者自己或通过中介公司在报纸、网站上进行售地，为了避免同行竞争及运用一些营销策略或受其他因素影响，往往对土地特征描述较为粗略。如果运用此类案例要对地块的相关情况和转让条件等进行详细的了解，对搜集的案例资料进行整理，分析判断其可比性如何。
（二）考虑相关因素对案例的影响。
有些因素对工业用地价格的影响比较大，一般来说，以下几个因素影响较大：
一是时间因素。根据土地估价理论与方法，土地估价过程中对可比实例案例的选取一般要选取交易时间在两年以内的案例，在土地交易市场比较平稳的状态下可以延长至3年。
二是区域因素。例如企业所在地的产业聚集度、交通便捷性、基础设施、公共配套设施、工业园区规模等因素都应归类到区域因素中。在选取可比案例时可以在同一供需范围内相邻的区域、类似的区域中对这些因素进行适当的修正。
三是容积率因素。一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但随着建筑容量的增大，地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，但是容积率对地价的影响程度依土地用途的不同而不同。工业用地一般受容积率的影响不大，而且根据《国务院关于保进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。
四是土地开发程度对地价的影响。无论是政府出让地块还是中介公司推出的地块，也无论是一级市场还是二级市场，各宗地现状不可能整齐划一。有生地出让、毛地出让、熟地出让，也说是说土地出让价格的内涵是不会一样的。因此在选取可比案例时要考虑到运用适当的修正来统一土地价格内涵。
（三）运用市场比较法编制指数进行影响因素修正
运用市场比较法进行评估时，对估价对象与可比实例进行比较时要进行比较因素的修正，一般可分为：
1、交易情况修正：按估价对象与可比实例是否为正常交易来确定是否要进行此项修正；
2、交易期日修正：把可比实例在其成交日期的价格修正为在估价期日的价格；
3、土地使用年期修正：运用土地使用年期修正系数K=1-（1+r）m/1-(1+r)n
其中：K----土地使用年期修正系数
      r-----土地还原率
      m----可比实例宗地土地使用年期
      n----待估宗地土地使用年期
4、区域及个别因素修正。
在编制比较因素条件指数表时，能量化的一定要具体量化指标。

土地使用权抵押的特点
来源： 作者： 日期：2011-07-12
　　　　土地使用权的抵押是一种不动产权利的抵押，它有以下特点：
　　(1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。
　　(2)土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。
　　(3)土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。
　　(4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。
　　(5)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人

土地抵押贷款评估
随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。现将土地使用权抵押贷款抵押权设定时评估中要注意的一些问题作如下探讨。
　　一、评估目的问题
　　土地使用权抵押的目的，是为债务人如期履行债务提供物质担保。其特点是抵押人不转移土地使用权。就抵押人而言，设定抵押权的根本目的，是提供债务履行担保而不是取得或变卖土地使用权。土地使用权抵押贷款抵押权设定时，评估的目的，是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格，而不是土地使用权本身的价格。被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言，表示他所能够取得的贷款数据，以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言，则意味着他所取得的债务履行担保的程度，而不是取得土地使用权的市场价格或清算价格。
　　二、评估对象问题
　　土地资产的抵押是土地使用权的抵押，而不是土地所有权的抵押。这一点，《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中都有了明确的规定。另外，抵押权设定和抵押权实现时，评估的对象是有区别的。根据《国资企函发（1994）36号》文件的规定，抵押实现时，必须进行评估，以确定底价。这就从制度上保证了抵押权设定时和抵押权实现时应分别进行评估。在抵押权实现时，由于土地使用权必须采用某种方式短期内强制转让或出售，由抵押权人优先受偿。此时的评估对象是土地使用权的清算价格，&$完全应该采用清算价格标准评估土地使用权的清算价格。但是，在抵押权设定时，抵押人向抵押人转移的，不是土地使用权，而是土地使用权的抵押权，同时，由于此时抵押是否用于强制清偿尚未确定，由此可知，在土地使用权抵押贷款评估行为中评估的，应该不是抵押物的市场价格或清算价格，而是抵押人向抵押人转移的抵押物的那一部分权利的价格，即土地使用权的抵押权价格。
　　三、土地产权问题
　　在明确评估对象以后，评估人员必须对土地资产的产权，进行仔细和严格的界定。
　　第一，评估人员在验证抵押人土地使用证时，必须亲眼验证证书原件，并在复印件上签定注明“原件已审阅”字样，以示负责。
　　第二，抵押人的名称必须与土地使用证上所注明的使用权人的名称一致。如有差异，必究其原因，弄清来龙去脉，并予以说明。
　　第三，核实国有土地还是集体土地，并核实是否存在他项权力，如是否已经抵押贷款过等，以避免抵押人将土地使用权重复抵押贷款而造成金融机构损失的情况发生。
　　第四，土地面积和四至必须明确，在实地踏勘时，必须认真核实。
　　四、土地资产再抵押评估问题
　　在一般情况下，当债务人还清银行贷款后，抵押人与银行的抵押贷款关系就告结束，抵押权这一土地他项权力不再存在。此时，已撤销抵押的地产与未曾抵押的地产一样，可以进行抵押贷款。另外，如果抵押人已经抵押的地产是整个地产的一部分，则未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地产评估价格为1000万元，按银行抵押代款率70%计，可以贷款700万元，而抵押人第一次贷款300万元，那么，在这种情况下，抵押人还可以第二次向银行申请不超过400万元的贷款。因为这种再抵押贷款情况，银行仍有收回贷款的保证。但是，如果在评估报告有效期内，第一次抵押和第二次抵押的时间相隔较长，而且，地价已明显上涨或下跌，必须重新评估。如果两次抵押相隔超过评估报告的有效期，在这种情况下，地产一般要重新评估或至少要由土地评估机构出具注明证实在此期间地价无明显变动。
　　五、评估原则问题
　　地产抵押贷款评估是各类不同目的的地产评估的一种，遵循独立性、客观性和科学性的工作原则之外，还要遵循地产持续经营原则、替代性原则和综合分析原则等操作性原则。除此之外，根据地产抵押评估业务自身的特点，还应遵循以下原则：
　　（一）真实性原则由于抵押期间被抵押土地产权的未来不确定性，所以在评估时，务必核实抵押人产权的真实性。包括土地使用者、面积和四至的真实性，排除任何不真实的因素，以确保抵押人的合法权益。&$对于产权不清晰或不完整的情况，应予以详细调查，并在评估报告中说明。
　　（二）保守性原则由于抵押贷款自身特性，评估人员对抵押地产的未来收益或市场状况，不应予以太乐观的估计。尽管统计数据或经验表明地产价格有可能上升，但在评估时，仍以当时的市场价格为评估值对未来的升值不予考虑。然而，对未来可能的减值，则应给予充分的重视。
　　六、评估方法问题
　　由于抵押贷款抵押设定时，评估是为抵押人决定将多少款额贷给抵押人提供依据，因此，在评估时，一方面要严格遵循评估保守性 性原则，尽可能避免银行的风险；另一方面，也不应该随意压低地产价格，评估人员应尽量做到评估公平合理。
　　地产抵押贷款抵押权设定时，评估的对象是土地使用权的抵押贷款价格，由此可见，地产抵押权设定评估与一般的以市场价格为基础的其他地产评估方法基本相同，即可以用市场比较法、收益还原法、成本法和基准地价系数修正法来进行评估。一般说来，在地产市场较发育的区域里，可选用市场比较法评估；商业用地用收益还原法比较合理；工业用地选用成本法较合理；在已完成基准地价及其修正体系的区域，也可考虑选用基准地价系数修正法。当然，在具体地产评估中，往往几种方法同时运用。值得再次强调的是，地产抵押贷款抵押权设定时评估和其他目的评估不同的是，运用各种评估方法时，都要充分重视保守性原则