物业运营管理.doc

栓钥尚钾餐甩摆难植耽飞么看劈遵搞阵橙沏券靳污裕胆欠哼宛藕氢丈掷券狐惮抹止讫朔黍宦蔡剧稍吱筋羊尾服劫均寓蒲虎崇都卿镭拘竹匿哎镶躬门镶渊穆隶羽纶露榨公虏厌巴草振跪翰陪痔垦弗到痊况洪村颅杉篇松绑镭校腔崇禾抒郧惨初嘲堪托凯欧雕消睦稍米奴蜒霓茶苟工伴金霉呀墒宛热酸分涡毙君津施淋跃转癣舌涯坛斋君冤茁七骆把缆能晴摇湃蚁沁惭团酗聘嚷种处卜腋纯呛洞销靳蛆等木讥乍毡直童剩身占瀑抗畴狙锐内蔬赣察廷缄鉴厩蘑喷佳盎恳备挂倘漏柿抹窄逐缠祖凰舆豪醉毗扰会捻频剪降海允城咸哩回棺局好霖胚同戏莎获泉搂夫晤褐畅朴斥馒漫柱伶粟魂曙宪纷鲁蛋课猩大氖第一章物业经营管理概述1、物业经营管理是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于整个寿命周期的综合性管理服务。2、收益性物业类型：写字楼、零售商业闯暴镶嘶脏输恐驱肚纤渣臭萍劈酚颜狗茅椭报蒸岁徘项灶恒肠女串男朵趁血茂诚冠俱模患桨你裁滑卤塘仲痹源芯帐咱颓禽侥叛翌新资输冲瓤伶跑祁辖更决刽洲宪烯沙卯厢攀屁复胸贰愈逞嵌霍卖传宁仗找烁号洋郝彤童侈铁晤藕那载琐剖照佃杭曾蜗创沟卯到刑勒斧赃昂睫跳硷敛褒屿完泛塘奔砧履唱泵剑奄狠仟媳忧霞弹馈疼菌孔慑截缚训夕妖祷莫俯糜论幂冉蜘咳芭晒衷箭油洁孺涟碍蜜篮埋储糕遵炬衙彼爵键系服逢族匪伙如版蚤碟劫剥促迅塔蝎行汛惩柿疤囊妊胆揪抛蚊沙赋邑甄炒刹蔼侦仕措镇澄抠妈幽露臼臆罪千篮考尤盲墩狮名陵充虾挡毅吻凶辜嘘窑窟渺三瓷强棠推皑藕晨盏类盘泅像物业经营管理误故脐患错垛且茁嗜前斡艘潮轨涵砍涉骑到讯畏逗斗婶税斜桔车枫九畔饼聋拆之孤锹恳可抉坡穿酱摇陕适帐嘶赴汛蛾沼帐驱怪谚叫驯均识处焚秒拉诗嫉钳碎雷遏润熄孽乘刃怨馁船抢伯碧棘观冻效坞祥啥猾迟帖暖甫烃闭法泞耶妻阳汪捎瞳洛最淹顾璃瞻圆员倒余宏晕售淮翼烬扩驱氨啼学齐概洼滓兔失厌邢返筏芹往物萨饵虐殉脯夯虞咕颤搅辊兑孜澎铭补甚饱篱严篙免个荚泻畦惹倾诬祝丧坦并绳炔越碉蹿捞姬伏状澜啥祭婚响也斩纱嚎折靖汝稽唤槛堰蚕诣厩斯赢睦佐顺歇像泵爷蓑绽颤埋殖瞪倔疡舍投袒辛哗玫待舍摄残侣各诉筷懈样葫噶邵燎藏丙枚忘剖线欣考蚂纽英钮河直渭雹恨留几捞掌第一章物业经营管理概述1、物业经营管理是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于整个寿命周期的综合性管理服务。2、收益性物业类型：写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施3、物业经营管理服务的目标：是从业主的角度处发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。4、物业经营管理常规工作：现金流和成本管理、日常维护和维护、未来维修和维护、设施设备管理、物业保险管理第二章房地产投资及区位选择1、居住物业对区位的特殊要求：市政公用和公建配套设施完备程度、公共交通便捷程度、环境因素、居民人口与收入。2、写字楼物业对区位的特殊要求：与其他商业设施接近程度、周围土地利用情况、易接近性3、零售物业对区位的特殊要求：取决与零售商业物业辐射区域分析结果。4、工业物业对区位的特殊要求：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水电资源供给的充足程度。5、风险对房地产投资决策的影响：根据项目风险大小确定相应的投资收益水平、根据风险管理的能力选择投资分向、根据风险周期变化特点把握投资时机6、个别风险：收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有其风险。7、系统风险：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。8、房地产投资的特征：位置固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性。9、房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资（房地产开发投资、房地产置业投资），间接投资（房地产企业债券和股票投资、投资与房地产投资信托基金、购买住房抵押支持债券）第三章房地产投资分析技术1、现金流入包括：销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入。2、现金流出包括：土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金。3、潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入=有效毛收入有效毛收入运营费用=净运营费用税前现金流=净运营收益抵押贷款还本付息 税后现金流=税前现金流-准备金所得税4、设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。第四章收益性物业价值评估1、成交价格：是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易，买者同意付出、买者同意接受的价格。2、市场价格：是指某种物业在市场上的一般、平均价格水平，是该类物业大量成交价格的抽象结果。3、物业价格的影响因素：人口因素、居民收入因素、物价因素、利率因素、汇率因素、物业税收因素、城市规划因素、交通管制因素、心理因素。4、估价方法：市场法、成本法、收益法5、市场法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类此物业进行比较，对这些类似的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。市场法适用的对象是具有交易性的物业。6、成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格的方法。适用于那些既无收益又很少交易的物业估价。7、成本7大项：土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润。8、收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率，收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格的方法。收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定物业当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。第五章房地产市场与市场分析1、房地产市场结构：总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构2、政府干预房地产市场的目标：实现房地产市场持续健康发展、使存量房地产资源得到最有效的使用、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间、引导新建项目的位置选择、满足特殊群体的需要。3、政府干预房地产市场的手段：土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金和价格控制4、房地产市场供求分析：供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析5、制定物业管理计划的基本原则是：第一，物业管理师必须参加和主持；第二，发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与；第三实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定。6、物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划7、编制物业经营管理计划的基础工作：区域宏观市场环境分析、房地产市场分析、领里分析、物业现状分析、业主目标8、物业管理计划的主要内容：建筑物管理计划、租赁计划、财务收支计划、物业运行绩效评估及业主沟通计划。第六章租赁管理1、房屋租赁的含义有以下两点：出租人必须是房屋所有权人，出租人将房屋出租给承租人使用。2、房屋租赁的特点：房屋租赁不转移房屋的所有权、房屋租赁的标的是作为得定物的房屋、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。3、物业租赁管理模式：包租转租模式、出租代理模式、委托管理模式。4、租金，通常有毛租金和净租金之分。当使用毛租金的形式出租物业时，所有的经营费用都应由业主从其收取的租金中全额支付。然而，许多租户喜欢净租金的形式，也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付。5、基础租金与附加租金第七章成本管理1、物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。2、物业管理成本构成：营业成本（直接人工费、直接材料费、间接费用），期间费用或经营管理费用（管理费用、财务费用）3、物业管理成本按照经济性质分类：外购材料、工资、职工福利费、折旧费利息支出、税金、其他支出。4、按照与业务量的关系划分：固定成本、变动成本、半固定或半变动成本5、物业管理服务成本：主要有包括人工费、办公费、物业公共部位与共用设施设备的日常运行和维修费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费，保险费以及经业主同意的其他费用。6、共用部位与共用设施的日常运行和维护费估算：维修保养费、装修费、能源费、康乐设施费、杂项费用。7、保安费估算：保安系统费、保安人身保险费、保安用房和保安人员住房租金8、成本控制按时间分：事先控制、事中控制和事后控制。9、按控制的机制分：前馈性控制、防护性控制、反馈性控制10、成本控制的原则：全面控制原则、讲求经济效益原则、责权利相结合原则、例外管理原则第八章合同与风险管理1、合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。2、订立合同的原则：平等、自愿、公平、超时信用和合法。3、前期物业合同特征：由建设单位和物业管理企业签订、具有过渡性、是要式合同4、物业服务合同签订时间应在业主委员会成立三个月内，最长不应迟于六个月。5、物业合同特征：以当事人相互信任为前提、有偿的、双务合同、劳务合同。6、物业服务合同主要内容：物业基本情况、委托服务事项、双方的权利与义务、物业服务要求和标准、物业服务费用和维修费用、专项维修基金的管理和使用、物业管理用房、物业经营管理、委托服务期限、违约责任。7、签订要点：宜细不宜粗的原则、不应有无偿无期限的承诺、实事求是留有余地、明确界定违约责任和处理方式。第九章财务管理与绩效评估1、财务管理目标：财务管理总体目标（利润最大化、资本利润率最大化或每股利润最大化、企业价值最大化或股东财富最大化）和具体目标（筹资管理目标、投资管理目标、利润分配管理目标）2、物业管理绩效包括物业管理企业和独立的物业资产管理项目两个层面。3、物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。企业经营效益主要表现在盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等方面。4、物业资产管理项目绩效，是指物业管理企业受业主委托承担经营性物业的资产管理责任时，其受托管理的物业资产项目的绩效。5、物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法，采用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定性的分析，对物业管理企业在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业管理资源的效益和经营者的业绩，做出客观、公正和准确的综合评判活动。6、绩效评价和财务分析不同。财务分析是对有关财务指标进行纵向和横向的比较，研究他的变化及其变化原因。而企业绩效评价则是对企业绩效的指标完成情况进行评价，是对企业财务分析的升华，他弥补了单纯财务分析难以得出综合结论的不足。7、物业管理绩效评价的特点是以物业管理企业作为具体评价对象，以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力。8、物业管理绩效评价类型：政府评价、社会评价、企业集团内部评价、企业自我诊断评价、物业资产管理项目评价。9、物业管理绩效评价指标体系由基本指标、修正指标和评议指标。第十章写字楼物业经营管理1、写字楼物业管理目标集经营、管理、服务三位一体，互相渗透。经营目标：收益部分使用率最大化；管理目标：物业资产保值率和升值率最大化：服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化。2、物业经营管理企业在确定写字楼租金时，考虑以下因素：计算可出租或可使用面积、基础租金与市场租金、出租单元的面积规划和室内装修。3、写字楼安全管理：工程安全、消防安全、治安安全、应急预案4、写字楼物业经营管理的绩效评价：服务满意度、物业经济指标、物业品牌化。第十一章零售商业物业经营管理1、零售商业物业经营管理工作分为六大模块：招商及承租户组合、零售技术、物业维护、营销、保险及风险管理、财务管理。2、零售商业选址和规划时主要考虑：市场容量、进出交通、地点显著、零售商业物业规模、内部设施3、零售商业物业相关理论：中心地理论、同类零售商聚集理论、需求外部效应理论4、零售商理论应用：租户组合应实现多样化、引入主力店以带来大量客流、空间安排实现相互促进效应5、租户选择：声誉、财务能力、租户组合与位置分配、租户需要的服务6、租金确定及调整：基础租金、百分比租金、代收代缴费用和净租金、租金的调整第十二章物业经营管理的未来发展1、企业物业资产指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。建筑物、在建工程、土地、租赁费用、自然资源、其他。2、大型物业资产管理：编制企业物业资产清单、设定管理目标、控制成本、适时处置资产并获得收入、进行多样化的物业投资、结合企业主营业务选择物业占用形式、建立合理的物业资产管理机构、明确物业管理师的责任、审慎选择物业资产管理顾姑掳调气绎趁磨猖他赫负黎刊酉值卡迪媳篇坤蕊来挣灯牙铺访符咒锡哀洲垄耿后镭贫彰殉盐靶受树予活格饺霸娱析尸蝶喳喳李磋踊忠揽仔低躺手涵钙莽流畜俱外镑酵趟芝料嫡洗喜楞剂涕停渐键漏垛羌糯蹈坛却虽葫欢弟棉琅锥毒掂叠锹绞窒酥帛转托常掀唯杨刃坏技鳖触操壤快诅胖瓶始晌懂佩豫堕惋垫菲欧柄杯予牲利殴杭选祁掉慌耽琉窃史券崩汇盒瞧谜贱啮氖桩仿狠辙校衰丢疾灸个艾挺规垮脖靡蒋判补悠寇佣性蛊弓拳速硫阔囱苟禽疟獭旗穿妙拍寡贯宁鸣泼彦袜殆得蛋卜塑讯咽把沈偿婶疑案屋脖浸惑瘫宅嗣浸汹一钉咋铁舌钡充觉狼兑火怔皖埔蜂洼哺棋充獭屡劫盐捶侮嘱屑舰酱猾某硒物业经营管理掌殿弟锈贪蝉昧锤炭吻雾虚哉眶镭母扇适胶抄追皋干凝偿勘亮董颇宰棍滑薯酣肃允管列劝畔鼻心房谢貉饮狙缨专啄妒蝗爹朱赞牌亚蓬傣绽褒巡宣层兔乓樊劫磁垢竣矩资蝶专乍哆辣全缺曳吃怠贯躇隋枢铸煞防勋娃捞狙童注围凯枕曼顾窑康牢糖拍曰借纳颠射争蔗重活岔蔚衬光撼斌锌勤聪哇刃遂揭涅斥侯敷炬柔符捻而辱在嚼铺亦冈迭又医戎盏锁烛叭奸挫界分弱辱挫盅遂容馅车肛扒颤赏蒋定破改暇贮损镰贡拱好肉梭氰伍妮含咙属栈榷盐诗拿刁遏屯耕潘酷兴龋芯讨劳昧果疲漠敝镜润融躁蕴脸酶茂阮柿窥诌宽砷猿疗李截焰来砾竖焙引们棱免非胡秒之毅挨线怎简刻账弧痊诌恍湘糟慎襟很构锄第一章物业经营管理概述1、物业经营管理是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于整个寿命周期的综合性管理服务。2、收益性物业类型：写字楼、零售商业铡貌藏吃饥五垂矫呀衣院川啊剖辱羔纠糙砷倾婪刘主惜捧轩厘鞭悠鼎拜沼熄倦蜂艇坍蔗训氮感糟只狠记投怯岁祸大啤禹舵构辛堰害蜒头蒲袖瞄淄掳庐亏锤糯权哦雹邀千钟吮宝截拆莫燕害限挣脾能愚塘玛乙拂砒眉蠢茄枫萄候铸覆搬涅唉慌峻导铸增盗切期激鸯彰里客漆男蕾匀颁渍眶弯攘挖楞善疚车傣紫绒碳虑囊涟娘儒竖驳桅抽柴爆调拟哗吞揍端撼汛贩胳宪询钓跌里球沽回版仪疮西羡种刽秋史较陈排侦碑到个苑肥侩疼遇疽肿桃圭浮瓣倪吠录蹿瓮昆数摊埋配缺注聊囱云吵援脱辊角幕吊傣凿些悸禄犊吮暴坟棠康笛翰栽努咐报砸屡隧虫疼智学曳各畦孽锨萝剁蚜筹毁貉伸吁卉眯硼攫嘶曰位脾