台山市商业与住宅用地出让土地开发强度管理办法.doc

台山市商业与住宅用地出让土地开发强度管理办法
（2010年3月4日以台府办〔2010〕24号印发。
根据2011年8月23日市政府十三届54次常务会议决定修订）

第一条 为了规范商业与住宅用地出让土地规划条件的制定，明确容积率的规划管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令〔1990〕55号）、《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》（建规〔2002〕270号）、《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔2008〕227号）和《关于调整台山市国有土地使用权基准地价的通知》（台府〔2009〕92号），结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 在台山市城乡规划区范围的商业与住宅用地的出让和开发中涉及容积率确定和调整的，适用本办法。
第三条 规划条件作为国有土地出让合同的组成部分，是土地出让和开发建设的法定依据。规划条件的确定和调整以控制旧区、鼓励发展新区为原则，以控制性详细规划为依据。
无控制性详细规划或控制性详细规划不详时，规划条件由市城乡规划部门拟定，报市城乡规划委员会确定（非重点地段、且面积在1万平方米以下的用地由市城乡规划部门根据本办法确定）。
第四条 建设单位应严格按照规划条件所确定的容积率进行建设。如需调整容积率的，必须向市城乡规划部门申请修改规划条件或修建性详细规划。
第五条 本办法实施前已出让的商业与住宅用地容积率的确定：
（一）土地出让时，市城乡规划部门出具了用地红线图和规划条件并作为土地出让合同附件的，或土地出让合同明确了规划条件的，按合同约定的规划条件执行。
（二）土地出让时未明确规划条件，后经批准有修建性详细规划，且在有效期内的（有效期指批准规划时确定的有效时间；批准规划时未明确有效期的，自本办法发布之日起，有效期为1年），按批准的规划指标确定；多次批准的按最后批准的指标确定；已过有效期的，按本条第四款规定认定。
(三)既有规划条件，又有批准的修建性详细规划的，若两者容积率不同的，按后批准的指标确定。
（四）既未明确规划条件，也无经批准的修建性详细规划的，容积率根据台山市国有土地使用权基准地价的不同分区范围，按下列标准认定（该标准以下简称认定值，根据不同地价分区范围内，已出让土地批准过的平均容积率和已建设开发商住项目的平均容积率综合确定）：
1.台山市区范围内(附: 台山市台城街道商住用地土地级别图、台山市台城街道住宅用地土地级别图、台山市台城街道商业用地土地级别图)
（1）属I级范围内的项目用地容积率由市城乡规划部门拟定后报市城乡规划委员会确定。
（2）属Ⅱ、Ⅲ级范围的，商业用地容积率≤2.5，居住用地容积率≤2.0，商业、住宅混合用地容积率≤2.2。
（3）属IV、Ⅴ级范围的，商业用地容积率≤3.0，居住用地容积率≤2.2商业、住宅混合用地容积率≤2.5；
（4）属以上五级范围以外的按照IV、Ⅴ级标准确定。
2. 属各镇规划区范围的，商业用地容积率≤2.5，居住用地容积率≤2.0，商业、住宅混合用地容积率≤2.2。
3. 商业、住宅混合用地商业与住宅比例未约定的，统一按商业建筑面积占20%，住宅建筑面积占80%确定。
4. 以上指标均以土地出让时国有土地使用证面积为基准核算。
第六条 自本办法发布之日起，新出让商业与住宅用地规划容积率指标的制定和已出让用地容积率指标的调整按以下规定执行：
（一）所在区域有控制性详细规划的，容积率按控制性详细规划指标确定。
（二）所在区域没有控制性详细规划或控制性详细规划不详的，按下表标准综合确定。
土地开发强度控制指标表
建筑开发指标
建筑类型
容积率上限
（市区）
容积率上限
（镇区）
住宅建筑
低层（1-3层）
1.2
1.2
多层（4-6层）
1.8
1.8
中高层（7-9层）
2.2
2.2
高层
（10-20层）
3.0
3.0
（21层以上）
3.5
商业建筑
多层
（建筑高度不超过24米）
4.0
4.0
高层
（建筑高度在24米以上）
6.0
6.0
备注：1.本容积率指标均以可建设用地面积为基准计算。2.商住、居住用地（含不同住宅层数混合的小区、商铺与住宅混合地块、商业及居住混合地块等）综合容积率的上限值，按不同层数类型建筑面积占总建筑面积的比例，结合不同的容积率控制指标计算确定；3.单宗用地（用地界线为建筑红线的）的容积率根据地块位置、建筑间距、高度、用地历史情况等综合确定。4.容积率上限必须在满足地块周边退让、建筑密度、建筑间距、停车场（位）、绿地率、居住区道路、城市景观、公共配套设施等规划要求前提下合理确定；5.旧城改造、“三旧”项目根据实际情况报市城乡规划委员会确定。
（三）以公开出让方式取得使用权的商业和住宅土地，原则上规划条件所确定的容积率指标不得调整。
（四）以非公开出让方式取得使用权的商业与住宅用地按照所在地块控制性详细规划或根据上表确定容积率指标后，以认定值为基准，确定的指标若超出认定值的，超出部分按本办法第十条增容有关程序办理。
第七条 商业核心区、城市标志性地段、历史文化保护区、特色风貌保护区、风景名胜区等特殊地段，其出让土地的容积率应根据风貌保护区要求、城市设计和景观需要，由市城乡规划部门拟定，报市城乡规划委员会确定。
第八条 住宅项目中经规划部门批准、为本住宅项目配套服务的非居住功能用房（如垃圾中转站、公厕、社区用房、物管用房、供水、供电及供气、地下车库、半地下车库等，不包括市场、幼儿园等经营性用房）的建筑面积不计入容积率。
第九条 容积率调整审批程序：
（一建设单位向市城乡规划部门提出书面调整申请，说明理由并附送调整后的规划设计方案；
（二）市城乡规划部门对调整容积率申请报告进行审核，组织专家对调整的合理性和必要性进行论证；
（三）市城乡规划部门向社会公示调整情况（包括在本地媒体上刊登公告、网上公示、现场公示等），征求利害关系人的意见后（必要时组织听证），依法提出容积率调整建议并附论证、公示（听证）等相关材料报市城乡规划委员会审议；
（四）经批准提高容积率的，建设单位必须根据变更后的批准文件到国土部门办理相关用地手续，自批准之日起在三个月内重新签订《国有土地使用权出让合同》或补充协议，并办结相关补缴土地出让价款手续。
（五）建设单位凭补缴土地出让价款证明及国土部门的国有建设用地使用权合同变更协议或补充协议，到市城乡规划部门办理规划调整手续。
第十条 调整容积率应补缴的土地出让地价，按以下两种方法计算，取其中最高值确定应补缴的地价。
（一）按基准地价计算。
应补总地价＝（新增住宅建筑面积×增容时宗地所在区域住宅用地的平均楼面地价）+（新增商业建筑面积×增容时宗地所在区域商业用地的平均楼面地价）。上述“平均楼面地价”是指增容时宗地各用途对应的基准地价（区段价或路线价）进行个别因素（楼层、容积率、年期）修正后得到的各用途平均楼面地价。基准地价标准按市人民政府公布的标准执行。
（二）按原出让成交地价计算。
应补总地价=新增各类建筑面积之和×原出让成交时的综合楼面地价。
契税按规定须另行缴交。
第十一条 出让土地开发项目竣工验收时，因技术误差等原因导致项目总建筑面积超过批准指标的1%或500平方米以上的，超出部分按增加容积率办理；属违章的按违章建筑有关规定处理。
第十二条 如地块经市国土部门确认为闲置土地，须按闲置土地处置有关规定办理。
第十三条 本办法由市城乡规划局和市国土资源局分别负责解释。
第十四条 本办法自发布之日起施行，有效期为5年。原台府办〔2010〕24号文件同时废止。