富阳金桥北路西侧地块市场研究报告.doc

富阳金桥路西侧地块市场研究汇报

一、地块概况
地块位于富阳市富春街道金桥北路西侧，公园西路南侧，西至金城路，南达规划道路。目前，地块处在富阳市区的西北部，为富阳新城区，属于目前富阳在售商品房最集中的热点板块，周围在售楼盘重要有万科容大·金色家园（未售，估计价格7200—7600元/平方米）、公园名家（尾盘，在售价格5500元/平方米）、大家·阳光里（尾盘，在售价格6000多元/平方米）。地块规模较大，占地总面积为153336平方米，约合230亩，教育、医疗等配套设施齐全，周围交通便利，地块北面1公里处为320国道，抵达杭州异常便利，地块重要规划指标如下：
占地面积： 153336平方米，约合230亩；
用地性质： 商办、住宅，其中商办建筑面积按总建筑面积的5%予以控制；
容 积 率： 2.0；
建筑面积： 30.66万平方米；
建筑限高： 100米；
户型规定： 90平米如下户型占总户型的比例无明确规定；
起拍楼面价：1125元/平方米；
起拍总价： 3.45亿元。
地块地理位置及周围楼盘如图：

二、富阳经济社会发展概况
2.1、富阳概述
富阳位于浙江省北部，杭州市西南，为从属杭州市的县级市。富阳古称富春，古为秦始皇所设天下三十六郡之一的富春郡，距今已经有2200数年历史，市域东西长69.7千米，南北宽49.7千米，总面积1831.21平方千米。富春江斜贯中部，320国道穿越全境；距杭州市区37千米，距杭州萧山国际机场大概1小时车程，水运可直达上海、宁波等港口。
1994年1月18日富阳撤县设市，目前全市设25个县镇街道，截止到年末，人口为64.33万人，其中非农业人口为12.81万人。
富阳通过数年的发展，经济实力逐渐增强，逐渐形成了以“造纸”为龙头，以“通信器材、医药化工、机械电子、新型建材、轻纺、体育用品”等特色产业为主的经济格局；并荣获“国家（富阳）光纤光缆产业园”、“中国白板纸基地”、“中国球拍之乡”三大产业品牌，经济社会综合发展指数列全国发达县（市）第30位，财政收入持续数年进入全省十强县（市）行列，被有关机构分别评为中国大陆最合适民营企业投资创业百强都市和长三角最具投资价值十强县。
据记录，富阳市共实现生产总值（GDP）342.9亿元，同比增长12.6%，在杭州市所属县域经济中，增长率列第一位，经济总量位列第三位，排在萧山区（977.6亿元）、余杭区（501.9亿元）之后。
2.2、富阳市经济社会各项指标一览表

指标

GDP（亿元）

342.9
289
238.4
人均GDP（元）
53440
45291
37618
财政收入（亿元）
45.07
38.76
30.26
居民可支配收入（元）
21238
19042
16680
全社会固定资产投资（亿元）
147.92
130.5
114.8
进出口（亿美元）
12.42
10.58
8.16
房地产投资（亿元）
30.40
30.3
29.3
户籍人口（万人）
64.33

64.01
63.59
社会消费品零售总额（亿元）
63.54
52.2
44.8
城镇居民存款余额（亿元）
132.51
102.9
97.53

2.3、富阳与萧山、余杭各项指标对比图

指标
萧山区
余杭区
富阳市
GDP（亿元）

986.5
501.9
342.9
人均GDP（元）
81567
60320
53440
工业总产值（亿元）
3580.2
1310.8
1136.2
财政收入（亿元）
126.80
82.5
45.07
居民可支配收入（元）
26452
23678
21238
全社会固定资产投资（亿元）
346.92
244
147.92
进出口（亿美元）
95.34
32.56
12.42
房地产投资（亿元）
64.25
72.7
30.40
户籍人口（万人）
120.22
83.74
64.33

社会消费品零售总额（亿元）
203.5
128.7
63.54
城镇居民存款余额（亿元）
553.1
301.54
132.51
人均居民存款余额（万元）
4.6
3.6
2.06
2.4、富阳发展规划
地块位于金桥路与公园西路交汇处，属于城北的金桥板块。金桥板块位于富阳联接杭州地带的中轴线上，是富阳融入杭州的前站。
根据《富阳市发展战略规划》，将大力发展320国道环线为关键的健身度假休闲基地，沿金桥一带是富阳规划中的健身度假休闲基地区域。不仅拥有优良的自然环境，并且区域配套也较为完善：地块周围拥有拥有永兴学校（省教委“9761”重点工程）、北京红黄蓝（富阳）幼教中心、永兴幼稚园（待建），刘诗昆音乐培训基地等教育配套；富阳市人民医院（规划中）、富阳市骨髓炎医院以及建设、农业银行等平常生活配套；此外，514路公交车站、钱江市场直通车均在区域内，金桥北路沿线更为都市轻轨规划预留线路之所在。
2.5、小结
1、富阳经济总量规模适中，位列浙江省县域经济前十位，但与萧山、柯桥、慈溪等民营经济发达的地区相比，差距仍比较明显；
2、富阳的经济以“造纸”为龙头，但造纸由于是污染产业，20世纪90年代后来，造纸产业呈衰落态势，影响了富阳经济的发展；但近几年来，富阳培育了以“通信器材、医药化工、机械电子、新型建材、轻纺、体育用品”等产业，经济总量逐渐提高，近几年，成为杭州县域经济增长率最快的县市。
3、地块优越的地理位置，必将成为富阳接轨杭州的桥头堡；根据规划，地块所在的金桥板块已成为富阳发展的重点板块，未来潜力无限。
三、富阳房地产市场研究
3.1、历年房地产数据分析
据记录，整年富阳市完毕房地产开发投资30.40亿元，同比增长0.2%，新动工面积56.8万平方米，同比回落26.8%；施工面积290万平方米，同比回落8.4%；竣工面积75.30万平方米，同比回落0.7%。商品房销售面积48.10万平方米，同比回落41.5%，实现销售金额27.4亿元，同比回落36.5%。销售均价5698元，同比增长8.4%。近几年来，富阳市房地产数据一览表如下：
年份

（上六个月）
房地产开发投资额（亿元）
29.3
30.3
304
12.6
房屋施工面积（万平方米）
282.9
316.5
290
167.7
房屋竣工面积（万平方米）
65.9
—
75.3
23.2
实现销售面积（万平方米）
66.5
82.2
48.1
—
实现销售额（亿元）
—
—
27.4
23.77
平均房价（元/平方米）
4648
—
5698
5916

3.2、土地市场分析
3.2.1、—富阳土地市场分析
土地市场作为房地产市场的晴雨表，反过来，行情的发展状况又推进土地市场的发展；从记录来看，近几年富阳的土地市场供应总体呈“偏少”状态，虽然在行情最为火爆的，富阳市总体推出的土地也只有36.18万平方米，其中富阳城区只有13.74万平方米，近几年来富阳市土地出让状况汇总如下表：
与前面每年的销售量对比来看，富阳每年的消化量在70万左右，而近来几年城区的土地供应所对应的建筑面积每年约30—40万平方米左右，总体上来看，富阳的房产市场展现“供不应求”的状态
3.2.2、地块周围土地出让状况分析
地块座落
土地出让面积（平方米）
土地用途
容积率
出让时间
起始价（万元）
成交价（万元）
楼面价
富春街道金桥北路
7041
商住
2.2
.4.29
3750
3760
2427
富春街道金桥北路
55576
居住
2
.5.18

16783.95
1510
富春街道金桥北路
19226
居住
2
.5.18

3419.53
889

3.3、富阳房地产供需分析
富阳市房地产展现出两大“区域市场”。其一是以建成区为中心，向外扩延的房地产市场，其消费对象重要是富阳市民，称为“富阳城区板块”。其二是紧邻杭城以受降镇范围为主的房产市场，消费者对象重要是杭州市市民，称为“受降板块”。
3.3.1、富阳城区板块
目前富阳城区的可售楼盘不多，据富阳建设局网站记录，目前富阳城区只有790套房源可售，其中有600套。