房地产评估培训材料(新).doc

房地产开发贷款评估及中间业务

培

训

教

材

中国农业银行XX省分行房地产信贷处
2010年11月

目 录
房地产开发贷款评估-------------------------3
第一章 房地产开发贷款资料收集与审核要求-----------4
第二章 借款主体资格调查分析-----------------------9
第三章 企业财务状况分析---------------------------13
第四章 信用状况调查分析---------------------------25
第五章 自有资金调查分析---------------------------26
第六章 项目基本情况分析---------------------------27
第七章 项目投资估算和筹资分析---------------------34
第八章 项目市场分析-------------------------------38
第九章 偿债能力分析-------------------------------39
第十章 贷款方式分析-------------------------------40
第十一章 银行效益和贷款风险分析-------------------42
第十二章 项目总体评价-----------------------------42
第十三章 评估报告的撰写、审核和管理---------------43
附件 房地产开发贷款评估案例-----------------------46
土地储备贷款评估要点------------------------71
第一章 相关法律法规、政策及管理办法---------------71
第二章 土地储备项目贷款评估要点-------------------75
房地产开发贷款贷后管理----------------------84
第一章 基本定义---------------84
第二章 贷后管理内容-------------------------------84
第三章 房地产信贷业务自律监管---------------------108
房地产中间业务及投资银行业务----------------111
第一章 商业银行中间业务概述-----------------------111
第二章 中间业务品种介绍---------------------------114
第三章 投资银行业务概述---------------------------133
第四章 投资银行业务品种介绍-----------134
第五章 尚在培育的投资银行业务介绍-----------------167

房地产开发贷款评估

房地产开发贷款评估
主讲人：梁富俊

第一章 房地产开发贷款资料收集与审核要求
一、商品房开发贷款需收集上报资料
商品房开发贷款需收集的资料主要有借款人基础资料、担保单位资料、申请贷款项目资料、行内运转资料等，经营行对上报资料的真实性负责，经营行客户经理需将上报资料中的影印件与原件认真核对，在确认无误后在资料上盖“与原件核对无误”章，并签名确认。具体需收集的资料如下表所列：
项目
资料内容
公司资料
公司设立批准文件
经年检的营业执照、组织机构代码证、税务登记证
经年检的开发企业资质等级证书
信用等级证书
已年检的贷款卡
开户许可证
公司章程
法人代表证明书、身份证、简历，法人授权委托书，总经理、财务部、工程部经理简历
验资报告、经核准的近三年财务报告和最近一个月的财务报表及财务说明
法人股东（担保企业）资料
经年检的营业执照、组织机构代码证、房地产开发资质等级证书
信用等级证书、若为担保企业还需有银行信贷登记咨询系统查询表
公司章程
法人代表简历，担保企业还需提供董事会同意抵押（担保）决议书
验资报告、经核准的近三年财务报告和最近一个月的财务报表
项目资料
立项批复、环保批件、消防批件
可研批复（非必要）、可行性研究报告
国有土地出让合同、拆迁安置方案
土地出让金缴纳凭证、拆迁安置费用支付凭证
建设用地规划许可证
国有土地使用证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证
销预售许可证、销售计划表、同类项目比较表
项目总平面图
规划设计方案
投资概（预）算书、投标中标书
施工进度表及目前形象进度情况
资金运用表及目前资金使用情况和资金来源情况，已支付款项凭证
固定资产（中长期）借款申请书（原件）及借款申请报告
股东（董事）会同意借款决议书，股东会同意增加投资承诺函
抵押人同意抵押承诺函（股东[董事]会决议）
工程施工合同、施工单位营业执照及资质等级证书
项目监理单位、项目设计单位的营业执照及资质证书
行内运转资料
分行支行请示文、二级分行的利率测算表
人行企业征信系统查询书，经营行需对实际用信及实际担保余额作核实
主责任人名单
固定资产贷款调查表、固定资产贷款审（报）批表
初评估报告
二、资料审查核实要点
经营行及二级分行在上报项目贷款相关材料时需认真审查核实，对存在瑕疵的材料须要求企业重新提供。对相关材料上报行需审核包括但不限于以下内容（供参考）：
资料来源
资 料 名 称
审 查 要 点

公

司

资

料
公司批准设立文件
是否符合外资房地产准入和管理的要求；
公司成立后的运转是否符合审批部门提出的要求；
其他有必要审查的内容。
营业执照
公司名称是否与其他资料中的名称一致；
成立时间是否在各有关证件取得之前；
贷款期限加展期期限是否在营业期限之内；
企业经营活动是否符合执照中的经营范围；
注册资本是否符合我行贷款准入条件；
年检情况栏中本年度是否已经年检；
其他有必要审查的内容
组织机构代码证
税务登记证
是否已通过本年度的年检；
其他有必要审查的内容
企业资质等级证书
是否已通过本年度的年检；
证书有效期是否能满足建设期的需要；
资质等级是否符合开发规模规定、是否符合贷款准入条件；
资质等级证书上的注册资本等要素是否与其他证件一致；
其他有必要审查的内容
信用等级证书
信用等级是否符合我行准入条件要求；
其他有必要审查的内容
贷款卡
是否通过本年度的年检；
其他有必要审查的内容
开户许可证

公司章程
经营范围是否与营业执照中一致；
注册资本是否与营业执照中一致；
股东构成、出资比例是否与实际一致；
规定是成立董事会还是只设执行董事；
其中有无不利贷款人的条款；
其他有必要审查的内容
法人代表证明书
是否规范
法人授权委托书
是否规范
法人代表、财务部及工程部经理简历
是否具备我行贷款对企业管理人员的要求条件；
有无不良记录。
验资报告
注册资本是否全部到位；
投入资本的形式（货币资金、实物资产、无形资产）；
与财务账、实物核对是否真实；
验资事项的说明中有无需要关注的事项；
验资机构是否合法、具备资格；
其他有必要审查的内容
财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表、财务细项说明）
总资产、总负债、所有者权益、资产负债率、流动比率、速动比率；
财务报表是否已经审计，各连续年度报表数据是否衔接；
项目占用的自有资金是否达到总投资的35%；
报表各科目余额与企业实际财务经营状况是否相符；
存货等余额是否与项目已投入资金相匹配；
企业是否存在提前结转收入，推迟结转成本的现象，若存在，要对其报表进行还原；
股东借款部分是否属于挪用其关联企业的贷款；
实收资本是否与验资报告的到位资本一致；
未分配利润及资本公积来源是否真实、合规，若为资产评估增值，需缴纳增值税；
项目若已开始预售，则报表中预收帐款是否如实反映预订（定）情况；
其他需要审查的要点

项

目

资

料
立项批复
是否超过批复部门的权限；
立项内容与项目建设内容是否符合；
项目投资额与实际是否基本一致；
其他需要审查的要点
可行性研究报告
可研报告中的内容是否与项目建设内容一致；
可研报告中的分析是否符合常理；
其他需要审查的要点
国有土地出让合同
受让方是否为贷款项目的公司；
出让面积、土地用途、使用年限；
项目建设指标的约定；
有关出让金等费用的约定；
其他需要审查的要点
出让金缴纳凭证
缴款单位是否与出让合同中的受让方一致；
缴款的土地是否为土地出让合同约定的土地；
凭证汇总额是否与出让合同中约定的金额一致；
其他需要审查的要点
拆迁安置方案、拆迁许可批件
方案中约定的补偿费等金额是多少；
方案中约定的进度与目前的进度是否相符；
拆迁许可批件是否合规；
其他需要审查的要点
拆迁安置费用支付凭证
支付费用是否属本项目的拆迁安置费用；
凭证汇总额是否与方案中约定的一致；
其他需要审查的要点
建设用地规划许可证
用地单位是否为本项目的公司；
用地面积是否超过证件颁发单位审批权限；
日期、编号、颁发单位等证件要素是否齐全、正确；
其他需要审查的要点
国有土地使用证
土地使用权人是否为项目承接单位；
使用权面积多少，是否取得项目全部的使用权证；
使用权类型是出让还是划拨；
使用年限；
项目建设内容是否与证件中规定的地类一致；
日期、编号、颁发单位等证件要素是否齐全、正确；
其他需要审查的要点
建设工程规划许可证
建筑面积是否与施工证、总平面图中面积一致；
是否全部建设内容都取得规划证；
日期、编号、颁发单位等证件要素是否齐全、正确；
设计单位是否与企业上报一致；
其他需要审查的要点
建筑工程施工许可证
建设规模是否和总平面图及上报我行的数据一致；
日期、编号、颁发单位等证件要素是否齐全、正确；
设计、施工、监理单位是否与企业提供的相应的合同单位一致；
其他需要审查的要点
项目总平面图
图中规划的“栋数”“层数”等是否与建设工程规划许可证一致；
图中主要技术经济指标是否与建设工程规划许可证相符；
总平图是否经规划部门审查签章确认；
其他需要审查的要点
投资概算书
核算项目建安费用数额；
投资概算有无漏项；
投资概算是否合理；
其他需要审查的要点
已支付款项凭证
看缴款单位是否为项目承接公司；
各项费用支出情况是否与报表中反映的一致；
其他需要审查的要点
借款申请书
是否经过公司盖章确认；
是否经公司法人代表签名；
申请日期是否存在贷款受理逆程序；
其他需要审查的要点
股东（董事）会同意借款决议书
承诺内容是否与相关借款内容一致；
是否经所有董事（股东）签名确认；
签字笔迹是否与预留笔迹相符
其他需要审查的要点
抵押人同意抵押承诺函
是否经所有董事（股东）签名确认；
同意抵押的抵押物是否与实际一致；
签字笔迹是否与预留笔迹相符
其他需要审查的要点
施工合同
合同中约定的施工内容；
合同中约定的施工价款、支付方式；
合同中约定的工程保证金；
其他需要审查的要点
施工企业资质证书
企业的等级是否具备承包此项目工程的资格；
证书是否经过年检；
其他需要审查的要点
监理合同
合同约定的监理费用、支付方式；
其他需要审查的要点
监理单位资质证书
企业的等级是否具备对此项目工程进行监理资格；
证书是否经过年检；
其他需要审查的要点
设计单位资质证书
企业的等级是否具备对此项目工程进行设计资格；
证书是否经过年检；
其他需要审查的要点
环保批件
是否取得环保部门的批复
消防批件
是否取得消防部门的批复
行 内 运 转 资 料
人行企业征信系统查询书
企业目前是否在银行有未还贷款及贷款的起讫日期和风险形态等；
企业目前有无对外担保及对外担保的起讫日期；
企业贷款卡是否经过年审；
企业实际用信余额及对外担保余额是否与实际一致；
其他需要审查的要点
主责任人名单
相关主责任人是否签名
项目贷款调查、审查、审批表
表中各相关要素是否填写正确、完整；
各相关当事人是否签名；
各级行的意见是否签署（明确贷款额度、期限、利率、抵押方式）；
其他需要审查的要点

第二章 借款主体资格调查分析
重点要调查企业是否具备承贷主体资格，是否符合我行房地产开发贷款客户准入标准，是否符合行业相关规定等。
一、我行商品房开发贷款客户准入条件
根据总行2008年3月下发的《关于加强商业性房地产开发信贷管理的实施意见》（农银发〔2008〕91号）、《关于印发<中国农业银行行业信贷政策管理暂行办法>及房地产等八个行业信贷政策的通知》（农银发〔2008〕100号），非“三农”房地产信贷业务的准入条件如下：
（一）建立现代企业制度，产权明晰，管理规范，企业及主要管理人员无不良纪录，无重大法律纠纷及风险隐患，无经国土资源部门、建设主管部门查实的囤积土地、囤积房源行为；
（二）有开发经历的房地产企业：
1、具有三级（含）以上房地产开发资质；
2、按我行规定应评级的客户，其信用等级不低于AA级；

3、主营房地产开发的集团公司所有者权益不低于1亿元，且近三年累计开发面积不低于50万平米，专业房地产开发公司所有者权益不低于5000万元，且近三年累计开发面积不低于10万平米；
4、以往开发业绩良好并能盈利。
（三）新注册成立的房地产公司（项目公司）：
1、具有暂定级（含）以上房地产开发资质；
2、主要经营管理者专业从事房地产开发经营的年限不低于3年，且经营业绩良好；
3、有职称的房地产专业管理人员不少于8人；
4、所有者权益不低于5000万元，且经审验的实收资本不低于1000万元，主要股东具备相应出资能力，若该股东为有开发经历的房地产企业应满足上述（二）项条件。
二、借款主体分析
（一）借款人概况
主要调查借款人历史沿革、企业类别、产权结构、注册资本、经营范围、经营期限、资质等级、经营管理模式、部门建设、借款人主要规定情况等。
评估要点是：
1、借款人的经营期限是否能保证借款人在贷款期内存续经营；
2、借款人是否超经营范围经营房地产开发业务；对以分公司名义承贷的，要分析分公司是否取得总公司的授权。
3、借款人产权结构是否明晰，注册资本是否足额到位；
4、借款人的资质等级是否允许借款人从事申请贷款项目的开发。目前福建省房地产开发企业资质等级分为:一级、二级、三级、四级、暂定。各等级房地产开发企业承担业务范围如下：
一级
二级
三级
四级
暂定
建设规模不受限制
建筑面积25万平方米以下
建筑面积20万平方米以下（含）
建筑面积10万平方米以下（含）；
注册资金800万元（含800万元）以上、技术人员数量符合三级资质的暂定资质与三级资质可承担的开发规模相适应；注册资金在800万元以下、200万元以上的暂定资质与四级资质可承担的开发规模相适应。
5、借款人与项目开发主体是否一致，是否为合作开发；
6、借款人近期是否发生财务报表严重不实；重大投融资活动；实行联营、改制、合作、分立、破产、资产重组，项目有偿转让等投资主体变更；对外大额担保；涉及重大法律纠纷或诉讼等重大事项。
7、若借款人为外商投资企业，还应调查其是否符合外商投资房地产市场准入条件，主要是调查其投资总额与注册资本是否符合相关规定。
说明：外商投资设立房地产企业，投资总额在300万美元以上的，其注册资本应不低于投资总额的50％；投资总额在300万美元以下(含300万美元)的，其注册资本应不低于投资总额的70％。
8、借款人权利机构设置、职能部门设置、员工学历及职称情况等，有职称的房地产专业管理人员是否不少于8人。
（二）经营者素质
主要调查企业法人代表、高层管理人员的国籍、年龄、文化程度、行业经历、信誉、工作能力及历史业绩、有无不良记录等，评价借款人的经营管理水平。
评估要点是：
1、企业法人代表是否与营业执照上的法人代表相符，是否曾在破产企业任职，有无犯罪记录；
2、高层管理人员从事的工作是否经过有效授权，有无不良记录；
3、企业法人代表和高层管理人员是否具备项目整体开发运作能力，其工作经历是否满足项目开发的需要，对项目公司及新成立公司，主要经营管理者专业从事房地产开发经营的年限是否达3年。
（三）借款人股东及关联企业分析评价
若借款人主要股东为法人的，还要分析主要股东情况，对存在关联企业的，要分析关联企业基本情况。
评估要点是：
1、股东公司的法人代表是否与营业执照上的法人代表相符，是否曾在破产企业任职，有无犯罪记录。项目如果是控股股东公司运作，要调查控股股东公司法人代表和高层管理人员是否具备项目整体开发运作能力，其工作经历是否满足项目开发的需要。
2、股东公司若为有开发经历的专业房地产公司，要分析其房地产业务发展状况，近3年已完工开发项目的建设、销售和经营业绩，股东公司的品牌、优秀房地产开发项目情况，股东公司其他在建项目的开发规模和投融资情况，在同业中的竞争地位，企业发展前景。
3、股东公司的财务管理模式和企业近3年资产负债情况，经营收入、经营成本、经营税金及附加、财务费用、经营利润的增减变化情况。股东是否有相应出资能力，股东对借款人的投资是否体现在对外投资中。
4、股东公司的信用等级、借款总额和还本付息情况、在农业银行存款和借款、还本付息等情况，在我行存量贷款的风险状况，股东公司与我行的合作情况。
5、关联企业基本情况。主要要分析关联企业法人代表、注册资本、股权结构、经营范围、上年度或半年的总资产、总负债、所有者权益、经营收入、经营利润、资信情况、与我行合作情况。若关联企业主营业务为房地产开发，还要分析其房地产业务发展情况。
（四）借款人经营情况及未来发展前景
主要调查借款人房地产业务发展状况，人员构成、职工素质、技术装备情况，近3年已开发完工项目的建设、销售和经营业绩，其他在建项目和储备项目情况，在同业中的竞争地位，预测评价企业发展前景。
评估要点是：
1、借款人近3年的累计开发量和累计销售量；
2、借款人品牌、优秀房地产开发项目情况；
3、借款人其他在建项目的开发规模和投融资情况；
4、借款人的待开发项目和土地储备情况。

第三章 企业财务状况分析
一、财务分析概述
（一）财务分析的目的和重要性
房地产信贷调查评估工作，主要就是对借款人情况和项目情况进行分析，尤其是对借款人的分析，对于贷款审查尤为重要。而财务分析是了解企业经营业绩、偿债能力和资产质量的重要途径。另外，对企业财务分析对项目的调查评估也有很大的辅助作用，如企业自有资金到位、项目的工程进度等情况，通常需要通过对企业财务情况的分析得出。因此，对房地产企业的财务分析是房地产信贷调查和审查工作中最重要的一个环节。
1、分析企业财务方面存在的风险和问题。
2、了解企业的偿债能力。
3、分析企业过去的经营业绩，预测企业未来的经营业绩。
（二）财务分析的内容和重点
1、报表的真实性审查。通过对报表重要科目的审查，发现异动情况，了解科目变动的真实性，对虚假的变动在后面的指标分析中予以调整。
2、企业的经营实力和经营成长性的分析。主要通过资产、净资产、销售收入、净利润等指标体现。
3、经营结构分析。分析企业资产结构、负债结构、收益结构、成本结构、现金流量结构是否合理。
4、偿债能力、盈利能力和营运能力指标的分析。通过与同业先进水平和平均水平的比较，分析企业是否具有很强的偿债能力、盈利能力和营运能力。
由于企业类型的不同，对房地产企业财务分析的重点也不同，对专业房地产公司的财务分析应偏重对企业历史和现状的分析，对房地产项目公司的财务分析应偏重对企业未来情况的预测。
（三）财务分析的程序、方法
1、分析程序
搜集、整理和核实资料－选择分析方法－确定分析标准（纵向是企业自身变化趋势，横向是同业先进或平均水平）－指标计算－指标比较－指标差异分析－作出分析结论
2、分析方法
比较法是将企业不同时期的财务状况或不同企业之间的财务状况进行比较，从而揭示企业财务状况存在问题的方法。
比率法是通过计算一系列财务比率，并进行比较来分析企业财务状况的方法。单一指标很难说明问题，应与其他相关指标结合起来分析。
趋势法是将企业连续数期财务报表中的某重要项目进行趋势比较，计算前后期增减方向和幅度，分析企业财务状况或经营成果变动趋势的方法。
二、审计报告和财务报表
（一）审计报告
1、审计报告的类型
无保留意见的审计报告。
保留意见的审计报告。
否定意见的审计报告。
拒绝表示意见的审计报告。
2、审计报告的采用
我们只接受无保留意见的审计报告和保留意见的审计报告。
对于无保留意见的审计报告，我们首先要看财务报表完整性，是否规范，是否有遗漏，不规范的和有故意遗漏的报表，其真实性应受到怀疑。其次，我们要对报表的附注进行重点分析，报表附注包括大量的财务报表补充信息和报表没有反映的信息，报表附注越详细，企业财务造假的可能性越小。通过财务报表和报表附注的结合分析，我们会发现很多财务报表没有反映的问题和风险因素。
对于保留意见审计报告，我们要对审计报告的说明段进行重点关注（一般包括存货、应收帐款、往来款情况、销售收入和成本结转是否合理、诉讼和资产冻结），对说明段提到的科目和问题要重点分析，根据说明段内容对企业财务经营状况的影响程度，对财务报表进行调整。
（二）财务报表
财务报表一般由基本报表、补充报表和报表附注三个部分组成。
（1）基本报表就是资产负债表、损益表和现金流量表，对于集团公司而言还要编制合并财务报表，即合并资产负债表、合并损益表和合并现金流量表。
（2）补充报表。包括资产减值准备明细表、所有者权益增减变动表、利润分配表等，分析中常用的是所有者权益增减变动表和利润分配表。
（3）报表附注用于显示企业财务报表内有关项目的附加信息和另外的财务信息。
三、资产负债表分析
基本关系：资产＝负债＋所有者权益
通过对资产负债表的分析，一是了解企业实际控制的经济资源的数量和结构，二是了解企业的资金来源和构成，三是通过与损益表的结合，可以全面分析企业的获利能力和营运能力。
（一）分析要点
1、资产
分析的重点是货币资金、存货、往来款项
货币资金：货币资金越多，其支付能力和财务适应能力越强，但过多会导致资金的闲置，影响资金的使用效率，须保持一个合理的货币资金持有量（一是企业资产规模、业务收支规模，二是企业筹资能力，三是货币资金结构：1年以上定期存款和特定用途存款）。
存货：房地产企业的存货一般由在建工程、土地使用权、竣工房产组成，占企业总资产的比重较高，一般专业公司的存货约占企业总资产50％以上，项目公司的存货比例可能更高。
往来款项：资产科目的往来款主要是其他应收款、应收帐款和预付帐款，对于集团企业的合并财务报表，一般往来款项占比较小，但单独看母、子公司或某一项目公司时，其往来款项一般较多。
2、负债
分析的重点是长短期借款、预收帐款、应付帐款
3、所有者权益
分析的重点实收资本、资本公积、未分配利润
（二）资产负债表显示的财务指标
1、企业的财务实力和财务成长性
财务实力指标：资产增长绝对额、净资产增长绝对额。
财务成长性指标：
资产增长率＝本期资产增长额/期初资产总额×100％
净资产增长率＝本期净资产增长额/期初净资产总额×100％
2、财务结构指标
（1）资产结构
现金资产比率＝货币资金/资产总额×100％
应收帐款比率＝应收帐款净额/流动资产总额×100％
存货比率＝存货/流动资产总额×100％
（2）负债结构分析
负债风险与两个指标有关：一是负债规模；二是负债结构。在负债总水平一定时，负债结构的不同，其风险特征会有所区别。
银行贷款比率＝银行贷款/负债总额×100％
这个比率越高，说明企业偿债压力和财务风险就越大必须分析企业的流动资产，特别是企业的现金资产比例和预期的现金流量情况。
负债集中程度，主要是看该企业在各家银行借款的比重占总的银行借款比重，一般来说负债集中程度越高，负债经营的风险越大。
（3）所有者权益的结构分析
我们应分析所有者权益内注册资本、资本公积、盈余公积和未分配利润占所有者权益的比例，如企业的资本公积和未分配利润所占比例较大，我们要对资本公积进行进一步的分析，看其是否是由于不合理的资产重估增加所有者权益；结合上年的损益表和利润分配表，分析上年利润的真实性和利润分配的合理性。
3、偿债能力指标
（1）短期偿债能力
流动比率＝流动资产/流动负债×100％（一般要求高于1.5）
速动比率＝速动资产/流动负债×100％（一般要求高于0.6）
速动比率和流动比率的关系取决于存货的变化方向和变化速度，一般按同方向变动，如企业的流动比率较高，速动比率较低，则该企业存货较多，应结合存货周转率等指标对存货项进行深入分析。
（2）长期偿债能力
资产负债率＝负债总额/资产总额×100％（一般要求低于70%）
产权比率＝负债总额/所有者权益×100％
分析企业资产负债率的高低不能绝对的看，应考虑以下因素的影响：
经济周期，在经济景气时，企业的经济环境和市场环境较好，举债相对容易，其资产负债率相对较高，反之，如现在的宏观调控，取得土地和贷款难度加大，企业的资产负债率自然降低。
资产流动性，企业资产的流动性较好，其周转和变现能力较强，可以容许企业的资产负债率适度增加，反之容许企业的资产负债率适度降低。
企业是否介入资本市场，一般介入资本市场的企业比非上市的公司要低。
经济效益水平，企业获利能力越强，财务状况越好，变现能力越强的企业，可以容许企业的资产负债率越高，反之亦然。
4、从资产负债表看财务效率
总资产周转率＝销售收入/资产平均余额
流动资产周转率＝销售收入/流动资产平均余额
应收帐款周转率＝销售净收入/应收帐款平均余额
存货周转率＝销售成本/存货平均余额
存货周转率是使用最普遍的指标，分析时应注意：
在使用存货周转率时，应注意存货的计价方法（先进先出法、后进先出法、加权平均法等）变更的影响。分析存货周转率，要把存货周转率与流动比率结合起来，能更全面准确的评价企业的短期偿债能力。由于存货比较复杂，有在建工程、竣工房产和土地使用权等，按照全部存货计算的存货周转率指标，其指标数值下降有时很难分清是由采购过量、土地储备时间过长、还是房屋销售不畅造成的，因此应对存货进行进一步的分析，了解导致存货周转率下降的真正原因。
（三）小结
1、分析的重点科目是货币资金、存货、银行借款、预收帐款、往来款、实收资本、资本公积、未分配利润以及他们之间的联系。
2、重点分析指标资产增长额、净资产增长额、现金资产比率、存货比率、流动比率、速动比率、资产负债率和存货周转率
四、损益表分析
通过对损益表的分析，可以了解企业的经营成果（收入和支出）和盈利能力；通过比较分析损益表中各项目构成，并与前期比较，可以了解企业的各项收入、费用和利润的变化异常，结合资产负债表内的相关项目找出原因所在，分析是否为虚假利润，并予以调整。
（一）预收帐款和存货的结转流程
主营业务收入 预收帐款

本年利润 银行存款

主营业务成本 存货

（二）分析要点
1、收入。收入项包括主营业务收入、其他业务收入、营业外收入和投资收益。分析的重点是主营业务收入。
2、费用。费用项包括主营业务成本、主营业务税金和附加、期间费用、其他业务支出、营业外支出、所得税。分析的重点是主营业务成本和期间费用支出。
3、利润包括主营业务利润、营业利润、利润总额和净利润，分析的重点是主营业务利润和净利润。
主营业务利润＝主营业务收入净额－主营业务成本－主营业务税金
（三）损益表显示的财务指标
1、盈利能力指标
销售毛利率＝（销售收入－销售成本）/销售收入×100％
销售净利率＝净利润/销售收入×100％
资产净利率＝净利润/平均资产总额×100％
净资产收益率＝净利润/平均净资产总额×100％
销售毛利率是销售净利润的最初基础，它表示了销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。每个地区的毛利率均不同，在分析时应注意与当地的毛利率进行比较。
对企业销售净利率、资产净利率分析时，应该与该企业的前期指标比较，判断企业销售净利率的变化趋势，并与同业平均水平和先进水平进行比较，判断企业在同业中盈利能力是否处于优势。
净资产收益率是评价企业获取报酬的最具综合性和代表性的指标，它反映了企业资产运营的综合效率。该指标通用性强，使用范围广，在我国上市公司业绩综合排序中，该指标居于首位。
2、从损益表看偿债能力
已获利息倍数＝（利润总额＋利息费用）/利息费用
该指标重点是衡量企业支付利息的能力，是评价企业偿债能力的重要指标。利息保证倍数至少要大于1。
对该指标的分析，须在同一企业的不同时期，并与本行业平均水平进行比较分析。从稳健性角度出发，最好比较本企业连续几年的指标，并选择最低指标年度数据作为衡量标准。对该指标分析时还要注意企业现金流量与利息的数量关系。
（四）小结
1、分析的重点科目是主营业务收入、主营业务成本、期间费用、主营业务利润、净利润以及他们之间的联系。
2、重点分析指标销售毛利率、销售净利率、资产净利率、净资产收益率。
五、现金流量表分析
（一）基本关系和方法
1、权责发生制和收付实现制的区别。房地产公司销售房屋，按照权责发生制只要实现了销售就计入销售收入，而按照收付实现制只有收到房款后才计入经营活动现金流入。通过对现金流量表的分析可以评估企业净利润与净现金流量的关系，分析企业盈利的含金量；可以评估企业未来产生现金流量的能力，以便作出正确的信贷决策。
2、现金流量表的基本关系
各类活动产生的现金流量净额＝现金流入小计－现金流出小计
现金及现金等价物净增加额＝经营活动产生的现金流量净额＋投资活动产生的现金流量净额＋筹资活动产生的现金流量净额
本期现金及现金等价物余额＝上期现金及现金等价物余额＋本期现金及现金等价物净增加额。
资产负债表中现金及现金等价物项目（年末数－年初数）＝现金流量表中现金及现金等价物净增加额
3、编制方法
现金流量表的编制方法有直接法和间接法，直接法是通过现金收入和现金支出的主要类别反映企业各方面的现金流量，它以主营业务收入为起点，调整各项目的增减变动，然后计算现金流量。由于计算量大，一般采用以下方法：
资产＝负债＋所有者权益
收入－费用＝利润
由于企业利润表现为企业所有者权益增加，因此
资产＝负债＋所有者权益＋收入－费用
由于资产＝现金＋非现金资产
现金＝负债＋所有者权益＋收入－费用－非现金资产
因此我们对现金流量表的分析应与资产负债表和损益表结合起来。
间接法是以本期利润为起点，调整不涉及现金的收入费用、营业外收支等有关项目的增减变动，计算现金流量。
（二）分析要点
分析的要点是现金净流量和经营活动净现金流量。
1、经营活动现金流量
经营活动现金流入＝主营业务收入＋预收帐款增加－应收帐款增加＋其他
经营活动现金流出＝主营业务成本＋预付帐款增加－应付帐款增加＋其他
分析的重点一是企业经营活动现金流量是否为正。二是经营活动净现金流量的分析要与销售收入、预收帐款、存货等重点科目结合起来，分析增减变动的原因，进而对影响较大的科目进行重点分析。
2、投资活动现金流量和筹资活动现金流量
分析要与长期投资、长短期借款、所有者权益等重点科目结合起来，分析增减变动的原因，进而对影响较大的科目进行重点分析。
3、净现金流量
我们一般要求企业的净现金流量为正。分析重点是将现金净流量的增减与现金流量表3种活动结合起来，分析现金流量增减是由哪种活动引起的，进而分析与之相关的资产负债表或损益表科目。
（三）分析指标
1、净现金流量和经营活动净现金流量
2、销售净现率＝经营活动现金净流量/销售收入净额×100％
资产净现率＝经营活动现金净流量/平均资产总额×100％
将上述与销售净利率和资产净利率相比，看企业盈利的真实性。
简单预测未来的经营活动现金净流量：
某公司2003年的销售收入是28000万元，经营活动现金净流量为23800万元，预计2004年的销售收入可增加8％，则2004年的经营活动现金净流量为？
该公司的销售净现率＝23800/28000＝85％
预计该公司2004年可实现经营活动现金净流量＝28000×（1＋8％）×85％＝25704万元
计算非常简单，但告诉我们预测企业未来现金流的方法。一是预测未来销售收入，二是预测收现比例。
（四）小结
现金流量分析主要看企业净现金流量是否为正，是否主要由经营活动净现金流量为正引起的。分析销售净现率和资产净现率，看企业盈利的真实性。
六、项目公司财务分析
（一）自有资金的真实性审查
结合前面对所有者权益和其他应收款的分析，重点分析企业的注册资金是否全部到位，有无抽逃注册资金的行为，资本公司是否由不合法的资产重估增值形成。在自有资金计算时扣除长期无法收回的应收款和待摊费用等不良资产和虚资产。
（二）会计科目和财务比率分析
1、对前面提到的重点会计科目分析。
存货中的土地使用权要审查土地出让合同和土地出让金缴纳凭证，土地使用权价值应扣除未缴纳的土地出让金。在建工程要与实际的工程进度相符，结合应付帐款科目，审查在建工程中有无施工垫资，并在计算时予以扣除。存货是否重估增值，是否已设定抵押。
预收帐款要与项目实际销预售情况相吻合。
其他应付款为股东借款的，看是否支付利息和分红，如作为自筹资金的，应要求股东有权机构出具不抽回、不付息、不分红的书面承诺。
长短期借款要查看还本付息记录和还款期限，看有无即将到期的借款是否有以我行贷款偿还他行贷款的可能。
主营业务收入、主营业务成本和净利润审查，看有无提前结转主营业务收入、推迟结转主营业务成本而虚增利润的情况。
2、计算各项财务指标，并同过与以前各期的比较，对异动比率要对相关的科目进一步分析。要查看企业的或有负债，分析对外担保等或有负债对企业偿债能力的影响。
（三）投资测算和项目未来现金流量审查
1、投资分析。一是主要是分析总投资是否存在落项和虚增的情况，如拆迁安置费用和建筑安装工程费应与当地的补偿标准和工程造价标准对照，财务费用、销售费用、管理费用和不可预见费的提取比例是否符合实际。二是各种费用占总投资的比例是否合理。
2、项目现金流分析
对项目销售价格和销售进度的假设是否符合实际，项目销售回款的假设是否合理，项目销售转投入的比例的设定是否合理。
3、项目财务指标测算
基准收益率取值是否合理，贷款偿还期计算是否合理。
（四）对担保人的财务情况进行分析，评价其担保能力。
第四章 信用状况调查分析
主要需分析借款人信用等级、在各家银行的授信、用信及对外担保情况，并对本次授信（增量授信）情况进行分析评价。
一、借款人信用状况评价
主要调查借款人基本帐户、信用等级、借款总额和还本付息情况、对外担保情况、在农业银行存款和借款、还本付息等情况，评价借款人在我行存量贷款的风险状况，并对借款人与我行的合作情况进行说明。对他行贷款需