2024年资产评估及复习题资料.doc

资产评定
1、被评定资产于1995年购入，入账总成本为12万元，进行技术改造，投资2万元，若定基物价指数1995年为1.00，为1.35，为2.10，试用物价指数法计算该资产的重置成本。
2、某企业因转让，需对一批数量较大的同类机器设备估算其重置成本，依照厂方提供的资料，这些设备是于1990年、1995年、1998年分批购进，账面成本总值为1000万元。按购建时间提成三批，各批帐面原值占账面总值的比重分别为60%、30%、10%，三批资产的对应调整系数分别为120%、130%、150%，求重置成本。
3、某家电生产厂家，其家电生产线年生产能力为10万台，因为市场竞争加剧，该厂家电产品销售量锐减，企业不得不将生产量减至年产7万台，销售价格及其他条件未变，这种局面此后很长一段时间难以变化。若该生产线的规模经济效益指数x为0.6，重置成本为万元，求该生产线经济性贬值额。
4、承上例，如家电企业不减少生产量，就必须降价销售家电产品。假定原产品售价为元/台，要使10万台产品能够卖掉，产品售价需将至1900元/台，每台损失毛利100元。经估测，该生产线还能够继续使用3年，企业所在行业的投资酬劳率为10%，企业所得税税率为33%，试估算该生产线的经济性贬值额。
5、某企业将某项资产向国有企业投资，要求对该资产进行评定：该资产账面原值270万元，净值108万元，名义已使用年限，经分析新建造相同结构的资产所有费用支出480万元。该资产截至评定基准日的法定利用时间为57600小时，实际利用时间50400小时,该资产还能使用8年，与目前相同标准资产相比每年多支出营运成本3万元，这是因为设计不合理导致的,该企业所得税税率33%,折现率10%,采取成本法对该资产进行评定.
6、有一待估宗地G需评定，现搜集到与待估宗地条件类似的6宗地，详细情况如下表：
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域原因
个别原因
A
680

+1%
1.3
0
+1%
B
610

0
1.1
0
-1%
C
700

+5%
1.4
0
-2%
D
570

0
1.0
-1%
-1%
E
750

-1%
1.6
0
+2%
F
700

0
1.3
+1%
0
G

0
1.1
0
0
表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表（见下表）为：
时间

指数
100
103
107
110
108
107
112
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1~1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超出1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域原因、个别原因的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试依照以上条件，评定待估宗地G在的价格。

7、某写字楼的土地面积为10000平方米，建筑面积为50000平方米，建筑结构为钢筋混凝土。土地使用权年限为50年，从1月起计。
通过调查研究搜集到如下资料：
（1）可供出租的使用面积为3平方米。
（2）月租金按使用面积计算，为每个月每平方米200元，出租率为90% 。
（3）建筑物的年折旧费用为800万元，常常费用为每个月80万元。
（4）房产税每年按336万元交纳，每年的其他税费为年总收入的6%。
（5）社会上的无风险利率为10%，该房地产的风险酬劳率为2%。
依照以上资料，用收益现值法计算该写字楼1月的转让价格。
8、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为3，拟开发建设写字楼，建设工期为3年，建筑费为元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，而地价假定在开始建设时一次性支付。该写字楼建成后立即出售，预计售价为8000元/平方米，销售费用为售楼收入的4%，税金为售楼收入的6.5%，银行年贷款利率为6%，按复利计息，开发商要求的投资利润率为20%。估算该宗土地目前的价值。
9、代估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，所有出租，每建筑面积的月租金3000元，土地本金化率为7%，建筑物本金化率8%，取得租金收入的年总费用为7600元，评定人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用建筑物残存估价法估测建筑物的价值。
10、被评定设备购于1995年，原始价值30000元，和进行两次更新改造，当年投资分别为3000元和元，对该资产进行评定，假设从1995年至，每年该类机器设备的价格水平同上一年相比平均递增10%，设备尚可试用6年，计算该设备的成新率。
11．甲企业拥有乙企业发行的债券10万元,期限5年,年利率为12%,按年付息,到期还本,到评定基准日,债券已经购入满2年,当期国库券利率为10%,风险酬劳率为2%,用收益现值法确定该债券的评定价值.
12．A企业拥有B企业发行的一般股股票1000股,每股面值为100元,若在评定基准日预计下一年度股票收益率为16%,以后每年以2%的比率增加,折现率为14%,评定该股票的价格.
13、某企业向甲企业售出一批材料,价款为500万,约定6个月收款,采取商业承兑汇票结算,该企业在4月10日开出汇票,汇票到期日为10月10日,现对该企业进行评定,基准日为6月10日,评定该票据价格,贴现率按月息千分之6计算.
14．某企业某项低值易耗品原价750元,预计使用1年,现已经使用9个月,该低值易耗品现行市价为1200元,确认该低值易耗品的评定值.
15．某企业产成品实有数量60台,每台实际成本58元,依照会计核算资料,生产该成品的材料费用与工资合其他费用的百分比为60:40.依照有关资料确定材料综合调整系数为1.15.工资和其他费用综合调整系数为1.02,确定生产成本评定值.
16．企业转让一项新技术。购置方用于改造一条生产线。通过对无形资产边际贡献原因的分析，测算其4年经济寿命期间各年度分别可带来追加利润100万、120万、90万、70万。分别占当年利润总额的40%、30%、20%、15%。该行业平均收益率为10%，计算无形资产利润提成率。
17．甲企业以某项专利技术与乙企业建立联营企业。该技术的重置成本为100万元。乙企业计划投入联营的资产重置成本8000万元。甲企业无形资产成本利润率为500%。乙企业计划合作资产利润率12.5%。评定无形资产投资的利润提成率。
18．某企业预期年收益额20万元。该企业各单项资产的评定价值之和为80万元。企业所在行业的年平均收益率为20%，并以此作为本金化率。确定企业商誉价值。
19．某企业进行股份制改组依照过去经营情况和将来市场形势，预测其将来5年的净利润分别是13万、14万、11万、12万、15万。假定从第六年开始以后各年净利润均为15万，折现率、本金化率均为10%。采取单项资产评定措施，确定该企业各单项资产评定价值之和为90万，试确定该企业商誉价值。
20．某企业拟以所有资产与外商合资，需对整体企业资产进行评定。目前经济环境情况有关资料如下：
（1）国库券利益10%
（2）全社会工业企业平均净资产收益率统计数据为13.68%
（3）该企业所在行业12家经典样本企业净资产收益率为14.3%、14.8%、19.3%、15.7%、21.1%、15.9%、16.2%、18.5%、15.8%、16.4%、16.5%、16.7%。
（4）全国十个工业行业平均净资产收益率：15.13%、15.03%、13.57%、12.62%、16.11%、13.48%、10.57%、11.98%、13.64%、14.65%。
（5）预计今年后若干年年平均通货膨胀率为1%
评定人员预测企业在评定基准日后将来三年的净利润为2680万、2760.4万、2840.8万三年后企业收益将以每年1%的比率增加。评定企业的价值。

答案:
1,资产重置成本：12x2.1+2x=28.31万元
2,1000*60%*120%+1000*30%*130%+1000*10%*150%=1260万元
3,经济性贬值率[1-()]x100%=19%
经济性贬值额*19%=380万元
4，（-1900）*10*（1-33%）*（P/A,10%,3）=1666.2万元
5,实体性贬值率 X100%=68.63%
成新率1-68.63%=31.37%
功效性贬值额=3x（1-33%）x（P/A,10%,8）=10.72万元
∴资产评定值480x31.37%-10.72=139.86万元

6，A:修正后单价为680x
B：修正后单价为610x
C: 修正后单价为700x
D: 修正后单价为570x
E:修正后单价为750x
F：修正后单价为700x
综上，G:评定单价为（619.702+627.365+623.053+633.269+637.734+632.802）/6=628.988万元
7，写字楼年收入3x0.9x200x12=6912万元
年费用800+80x12=1760万元
年税费336+6912x0.06=750.72万元
∴该写字楼的评定值为
（6912-1760-750.72）x（P/A,12%,45）=36453.27万元
8楼价3000x3x8000=7200万元
建筑费3000x3x=1800万元
专业费1800x10%=180万元
销售费用7200x4%=288万元
销售税金7200x6.5%=468万元
利润（地价+建筑费+专业费）x20%=（地价x20%+396）万元
利息=地价x【（1+6%）-1】+(1800+180)x[(1+6%)-1]=(0.19x地价+180.774)万元
∴地价=7200-1800-180-288-468-（0.2x地价+396）-（0.19x地价+180.774）
∴地价=2794.555万元
单位地价=2794.5553000=9315元/平方米
9，总收入=200x3000x12=720万元
土地建筑物总价值=720-0.76=719.24万元
建筑物价值==8964.75万元
10，投资日期 原始投资额 价格变动系数 现行成本 投资年限 加权投资成本
1995 30000 2.6 78000 10 78000

3000 1.61 4830 5 24150
1.21 2420 2 4840
共计 35000 —— 85250 —— 808990
∴设备综合已使用年限==9.49年
成新率=x100%=38.73%
11，评价值=10x12%x（P/A，12%，3）+10x（P/F,12%,3）=10.0001万元
12，股票价值==133.33万元
13，票据价值500-500x6‰X4=488万元
14，评定值=1200x（1-）x100%=300元
15，产成品评定值=（58x0.6x1.15+58x0.4x1.02）x60=3821.04元
16无形资产利润提成率==25.15%
17，利润提成率==6.25%
18,商誉价值==20万元
19，=52.28万元
20，该企业所在行业平均收益率=16.67%
社会平均收益率=13.68%
风险系数ß===1.19
风险酬劳率=（13.68%-10%）x1.19=4.38%
折现率=10%+4.38%+1%=15.38%
协议价值==19235.842万元