写字楼投资风险及预防.docx

第一章 写字楼背景分析第一节 写字楼概述及特点“写字楼”一词原是粤港一带对办公楼宇的称谓，80年代以后，随着“物业”和“物业管理”等名词及相关行业的引入而广泛运用。写字楼是指为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处所提供的。用于商务、办公用的楼宇及配套设施、设备、场地；是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。目前市场上写字楼一般分为普通型（50年代至80年代），综合型（80年代至90年代）和智能型（90年代后）三种类型。在高楼林立的现代城市中，写字楼各式各样，建筑外观、内部结构、设备设施等都不尽相同，但它们都有着共同的现代写字楼的特点：1、一般位于经济中心城市现代写字楼大都位于以金融、贸易、信息为中心的大都市，并且一般都建造在城区的中心地段或新建的开发区内。交通便利便于收集和汇集大量的国际性和全国性的贸易信息，因而经济活动频繁、交易量大、交易的功率高。2、建筑规模大，档次高大多数现代写字楼为高层建筑，外观宏伟、装饰考究，建筑外形有自己独特的风格。内部都装配先进的设备、设施，能为客户提供舒适快捷的工作环境。3、功能齐全现代写字楼能提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。能为客户提供工作和生活上的方便，满足客户高效率的办公需要。4、有良好的管理许多客户在选择楼宇的时候不但重视楼宇的地段、质量、价格，而且十分重视管理队伍，现代化的大楼应该有一支训练有素的管理队伍，能向客户提供规范的优质的服务。第二节 写字楼投资背景在过去的几年里，中国写字楼市场有过辉煌也有过低迷。从1993年到1995年是写字楼市场的黄金时代，但是在1996年写字楼租金明显回落，1997、1998年随着各大城市写字楼竣工量的增大，租金及售价下调，空置率逐步上升，整体市场处于持续低迷，调整的状态中，这段时期开发商及行业主管部门都已意识到写字楼市场的严峻形势，同时开始对写字楼实行控制开发。1999年至2000年高档写字楼供应量比前几年有明显减少，2000年全国各地房地产市场的写字楼出现强劲的反弹，综观各类房产，写字楼租楼租金指数涨幅较大，写字楼租售价格渐趋合理，房产市场再度兴旺。2001年可以供应的高档写字楼已经远远低于97年和98年的高峰，现在，几年前对写字楼的控制开发已开始见效。而且，现在随着我国加入WTO，各地对写字楼的需求量在不断的增加，在未来一两年内高档写字楼市场将继续调整，写字楼售价会稳中有升，市场将进入一个供求持续增长的理性发展阶段。2003 年度在中国经济运行状况良好的背景下，全国写字楼市场发展迅速。虽然受到上半年疫情的影响，但随后强劲的反弹使国内外企业对中国的投资信心逐渐增强。在“非典”之后，各地的写字楼市场逐渐回升，写字楼租金逐步走高，租售率增加，市场趋于活跃。2003 年1 至10 月，全国写字楼新开工面积达1,004 万平方米，同比增长8.10%。全国写字楼销售价格上涨较快，2003年1至10月全国写字楼平均销售价格达到4,895元/平方米，同比增长12.60%。1 如果说房地产是经济的晴雨表，那么写字楼就是房地产的晴雨表。随着申奥及入世成功，面对日趋火热的写字楼市场，今天，明天中关村，后天金融街。近年来，写字楼市场的升温，已引起投资性买家的再次关注，如方圆大厦、数码大厦等就吸引了大批投资性买家进场。第三批以国内富裕阶层和机构投资者为主的房地产投资性买家走到了市场的前沿。投资理念的嬗变首先发生在开发理念的改变。世纪年代，以嘉里中心、东方广场、恒基中心为代表的顶级写字楼物业，几乎都贴着香港房地产巨头的标签。2 以中国目前经济状况而言，随着我国经济的持续健康发展，不断培育、壮大着一批国内企业，使之成为高档写字楼的主要吸纳力量。而随着世贸条款的逐步履行，越来越多的外资公司进入中国、进入北京。原来已经进入的外资公司也随着业务发展，对办公物业面积有了进一步需求。 北京、深圳写字楼新增供应强劲，上海、广州新增供应平淡。随着中国经济的良好快速发展，写字楼需求增加，写字楼租金水平据高不下。由于市场积压量大、需求淡静、加之特殊的商务用途，使写字楼项目在市场操作上遭遇更高的难度，于是开发商很自然对写字楼市场形成一些“共识”。 共识一：价格高。只有少量的大企业才有能力购买，市场需求不旺。 共识二：压力大。写字楼用户（买家和租客）只有在现房时才会购买和租用，前期压力大。 共识三：周期长。租的比买的多，回收期太长。 共识四：风险大。投入成本比住宅大得多，而回收期长，受政策、经济形势影响大，风险不言而喻。 随着市场的变化，新推出的写字楼在设计上也出现了新的特点，少了些豪华与张扬，多了些质朴和实用。第三节 写字楼风险背景和风险防范由于房地产开发的高额利润和各地对经济形势的过度乐观估计以及银行在放款方面的把关不严，中国一度出现了房地产热，投资持续加剧，中高档写字楼建筑面积迅速膨胀。随着经济产业的调整，大量重复的企业因为经济效益的不佳不得不关停并转，加上东南亚经济危机的影响，企业经济效益下滑，企业更多的注重运营成本核算，降低企业运营成本，从而对写字楼市场的总体需求减少。另外，由于开发初期的恶性炒作导致地价飚升，写字楼的租赁过程中价格高昂；配套设施不健全；物业管理落后；写字楼智能化程度低，以不能再满足现代化办公条件需要，使写字楼的租赁困难加剧。大多数企业没能客观分析市场需求而盲目兴建高档写字楼，盲目追求豪华装修而不注重功能和周边环境的完善，从而不能做到运销对路。购买对象的相对狭窄，使得写字楼的消化更加困难。3写字楼主要用于商务活动和行政办公，微观方面与其所处的区域的整体状况和楼内设施的现代化办公程序有关，物业管理水平也直接影响其价值定位和收益水准。但动态来看，写字楼的风险还主要来自宏观经济形势，经济上升和繁荣时期，写字楼市场需求增长很快，反之亦然。区域经济相关性是写字楼投资的明显特征。投资写字楼要防范主要来自5个方面的风险： 1、地段风险：主要是地段贬值和未来新兴楼盘的涌现对现在写字楼市场定位和市场价值构成的冲击，地段的好坏影响客户的选择。2、功能风险： 现代写字楼要求楼宇有高规格的硬件配置，从空调系统设计到会议系统4+1同声传译的配置，5A智能化管理、宽带数字网、进口原装电梯等，功能不全必然会导致其价格下降和客户的减少。 3、规划风险：房地产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区范围有限，增值的空间更大。是否位于CBD（CBD即Central Business District 的缩写，中文多解释为“中心商务区” ）区域，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。城市建设规划的变更与确立，都将对这一因素产生重大影响。4、空置风险：由于写字楼开发规模偏大、市场需求不足 、价格偏高，使得投资的写字楼入住率不高，租金下降，带来风险。5、商住楼竞争风险：商住楼（是一种集商业、文化、娱乐、办公、餐饮、社交、居住等多种功能为一体的综合性大楼）具有一些写字楼无法比拟的优势。立项为住宅比立项为商业的出让金便宜50%；商住楼和写字楼的按揭政策差别很大，写字楼最多八成20年按揭，而商住楼可以达八成30年按揭；两者技术指标差距很大，比如消防系统，国家规定住宅可以不安装消防系统，但是写字楼一定得有；住宅的电费比写字楼便宜约1/3。第二章 写字楼投资风险的识别第一节 风险概述投资与风险并存,高投资收益率往往伴随着高风险,而且企业投资的成功与否不但直接决定着投资项目的成败,而且还可能决定着整个企业的兴衰与成败。因此,投资风险是企业投资时必须认真考虑的因素。风险识别可定义为“系统地、持续地鉴别、归类和评估建设项目风险重要性的过程”。风险如果不能被识别,它就不能被控制,转移或者管理。因而风险识别是风险分析和采取措施前的一个必须步骤。风险识别是风险管理的首要环节,是风险控制的基础。只有认识风险,才能对其进行控制。风险识别是风险投资家根据获取的大量信息资料及风险投资过程中出现的各种迹象,运用职业判断对风险的种类和大小作出的辨别的过程。其目的是为了增强识别风险的能力,了解风险的性质、原因及后果,为风险评估和风险控制打下良好的基础。本文将风险投资的风险分为政策风险、经济风险、技术风险、社会风险、国际风险等风险。各种风险因素由于产生的原因不同,其性质和影响程度也不相同。对于不同行业、不同规模的风险投资项目及同一风险投资项目的不同发展阶段,同一风险因素的影响程度也各不相同。风险投资企业只有充分认识自己所面临的风险类型、各种风险的性质,才能了解将要可能发生的损失。在对风险投资项目具体的识别过程中,风险企业家既需要有卓识远见,敏锐的洞察能力,又需要收集和利用风险企业大量丰富的历史资料,通过客观、系统的对被投资企业的研究开发、生产经营的信息收集和了解,弄清存在的各种风险因素,然后通过对所收集的信息进行科学的整理分析,达到正确地识别风险的种类、性质、范畴及可能造成的损失的目的,以便采取行之有效的措施。第二节 风险识别的方法风险识别主要采用以下一些方法：（1）分解法其原则为化大系统为小系统，将复杂事物分解成较简单、可以被认识的事物。具体步骤为将一投资项目按类别和层次分成若干个子项目，找出它们各自存在的风险因素，然后进一步分解子项目，层层分解，直至能基本确定全部风险因素为止。最后再进行综合，绘出分解图。（2）专家调查法该方法是基于专家对风险的认识水平高于一般人的基础之上，通过提出问题，交由专家进行判断，然后对调查结果进行统计、分析，从而得出结论。本文在对写字楼投资风险影响因素的识别中即采用了专家调查法，由专家对各风险对投资的影响程度做出判断。（3）财务报表分析法它是以房地产开发企业的会计纪录和财务报表为基础，将每一会计科目作为一风险单位进行分析并发现可能存在的风险，然后进行汇总，得出结论的方法。（4）流程图法它是根据房地产公司的开发经营活动，建立一系列流程图，通过对流程图的分析，揭示投资全过程中的“瓶颈”分布位置及影响，从而识别可能存在的风险。第三节 写字楼投资过程与风险写字楼投资全过程是指写字楼投资意向的产生到写字楼出租出售、资金回收的整个过程。这是一个动态的过程，一般分为前期决策、投资实施和写字楼经营及管理四大阶段，每个阶段都有着不同的风险特点。一、 项目前期准备阶段写字楼项目开发前期工作阶段的主要目的是为了开工建设做好准备。通过征地拆迁落实建设场地问题，通过工程勘察、规划、设计得到一个满足城市总体规划要求的项目实施蓝图，通过开工准备为开工建设创造必备条件，通过预租、预售来早日落实客户，及早收取资金或销售收入。所以在此阶段投资的风险很大，但是一旦投资成功，所获利润也很高。在开发前期工作阶段投资的主要风险有：（1) 征地工作困难重重。（2) 融资工作进展缓慢，资金缺口较大。（3) 地质情况不好，规划条件限制过严，施工图纸出现问题。（4) 开工条件难以具备，如满意的施工队伍未找到，施工用水、用电等不落实，临时占道不允许等。（5) 预期的预租、预售工作开展不起来，给资金造成很大的缺口。（6) 设备材料价格上涨太高，人工费用涨幅过大等。在写字楼开发的整个过程中，前期决策是投资过程中最关键的一步，也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。由于写字楼项目投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。评价写字楼投资项目的可行性要在城市规划条例、政府政策法规等约束条件下，根据市场的供求现状及发展趋势，确定投资项目的用途、规模、类型，并对开发成本、需求量、售价或租金等做出预测，这些预测面临着大量的不确定因素，所以风险也是极大的，对这些不确定性因素，投资者只能做出概率性的估计。因此，前期决策阶段对风险的估计、分析正确与否，将直接影响到投资项目的成功与否。二、 项目实施建设阶段写字楼投资的实施阶段是指项目投资计划的具体实现过程，它包括从获取土地、筹措资金到设计施工等过程。开发企业首先要获得可供开发的土地，可通过协议、招标或拍卖竞投等方式来获得所需土地，这三种获得土地方式的选择都具有一定的风险。协议地价最低，但获得一般是毛地，前期拆迁等工作量大并且复杂，风险因素最多。拍卖地价最高，但一般是净地，前期工作量相对较小，风险因素相对要少一些。开发企业获得土地时，还涉及到许多法律问题。因此这一阶段将面临的不确定性主要来自土地的自然特性和使用特性（土地的地理位置、对土地开发有利或不利的配套设施要求等），以及规划部门对土地使用性质和范围的认可及限定。土地购买通常是投资者投入的第一笔主要费用。随着开发过程的进行，开发企业可采用借贷、预租预售楼花等融资手段进行滚动开发，这时就要面临融资筹资风险。贷款期限、开发商的资信程度、贷款利率的变化等都是开发商所要面临的风险。房地产市场供求的变化、国家政策的调整、工程进度的快慢将会对预租预售产生极大影响。在设计与施工阶段，主要不确定性因素缘自建设成本和工期。通货膨胀、物价上涨将导致建材涨价，使建筑成本增加。施工期的长短在一开始也是难以确定的。对开发商而言，施工期越短越好，因为风险会减少，但要付出一定的赶工措施费。但若遇上地质条件勘测不准、气候变化、施工队伍不过关等，必然会面临工期延长的风险。开发阶段的主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全的完成写字楼开发项目的建设。通过落实监理单位实现工程建设的专人管理和分担风险；通过工程控制使得开发项目的工期短、投资省、质量好；通过施工验收全面检验工程建设成果，并结清与有关单位的权利义务关系；像前期工作一样，通过预租预售早日落实客户并收取资金。在写字楼项目开发建设阶段投资的主要风险有：（1) 由于材料、设备、人工费的价格上涨，致使工程造价上升。（2) 由于设计或施工问题，发生重大质量事故。（3) 由于社会动荡或气候影响，使工期严重拖长。（4) 竣工验收时交不了工。（5) 发生自然灾害或意外事故，造成工程损失。（6) 预售租落空。（7) 新的竞争性项目出现。（8) 筹措资金不到位。三、 项目经营阶段写字楼租售与物业管理阶段是整个项目投资过程中最后一个也是非常重要的一个环节。项目开发完毕后开发商面临的主要任务即是尽快实现投资回收并获取利润已建好的建筑产品，也只有在该阶段通过各种渠道将其租售出去，才能实现商品转化实现开发利润。相反，已建好的建筑产品因种种原因不能租售出去，则会导致建筑产品积压使公司财务状况出现危机，影响公司的经营和发展。写字楼作为房地产商品在销售或出租这一进入市场的过程中，将也要面临着来自房地产市场的诸多风险因素的威胁，如市场需求类型与数量的变化，其他开发商的竞争以及社会政治经济形势的变化等。没有一个开发企业能保证在开发项目完成之时，市场的各种情况能满足其需要并能百分之百实现其原定的盈利目标。预售或预租可以避免因市场条件变化所带来的风险损失，但也将使开发企业损失一部分利润。四、 项目管理阶段项目开发投资竞争日益激烈，客户不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其租后服务即物业管理。所谓物业管理即是投资者委托物业管理公司以商业经营的手段管理房地产商品，为业主和消费者提供高效优质和经济的服务，包括物业及其设备日常维护及修缮绿化、卫生、治安等使物业发挥最大的经济价值和使用价值。在物业管理阶段，物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理，这也面临着一些不确定因素，如专业管理队伍、管理结构、管理公约以及管理费用等。良好的物业管理不仅有助于树立和提升开发商自身的市场形象，加快写字楼租售速度而且有助于维护客户和投资者的利益，达到物业保值和增值的目的。反之，则会导致投资者信誉受损，写字楼租售不畅，并最终影响投资收益。4物业管理风险主要有：（1）选择物业管理公司风险。物业管理公司一般分为两类，即社会化专业物业管理公司和房地产投资商附属物业管理公司或物业管理部。房地产投资者在选择物业管理公司时应充分了解其背景业绩及能力等，首选目标是那些管理水平高、经验丰富、服务周到和信誉良好的物业管理公司。（2）管理者素质风险。无论哪种形式公司都存在素质不一的情况，若选择不当则不仅达不到优良服务的目的，甚至连物业的价值也会因管理不善而下降，使房地产投资者蒙受巨大风险。（3）收费风险。 物业管理收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对物业及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目，开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他服务所收取的费用，包括管理服务人员的工资和按规定计提的福利费、公共设施设备日常运行维修及保养费、绿化管理费、清洁卫生费、保安费、办公费、物业管理单位固定资产折旧费和法定税费等。物业管理收费风险主要来源于能否合理制订收费科目标准以及能否及时足额收取物业管理费。（4）事故风险。 事故风险是指除了自然灾害之外，人们的过失行为或侵权行为所致的损失，如对物业及其设备的保养维修不当引起的修理费增加或坏人纵火、员工在施工现场抽烟等，引起的物业及设备损毁。房地产商品投资过程是一个长期的、涉及面广而且复杂的过程。这一过程存在着大量不确定的风险因素，同时还涉及到开发企业与政府部门、最终用户等之间的诸多关系，涉及到大量的政策、法规和法律问题，要做出一系列非确定性决策，这些决策属于风险性决策范畴。决策是否正确，直接影响到投资的效果甚至投资的成败。因此，必须对投资过程作全面、系统的分析。第四节 投资风险因素与其结构系统写字楼投资过程中引起风险的因素众多，其严重后果程度各异。完全不考虑这些风险因素或遗漏了主要因素，风险分析就失去了意义，但要把每个风险因素都加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实、不恰当的。为了保证风险分析的质量，有必要对写字楼投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。图2.1给出了写字楼项目投资风险因素的结构系统。政策风险写字楼投资风险因素经济风险技术风险社会风险国际风险图2.1 写字楼项目投资风险因素一、政策风险政策风险，由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。政府对土地出让、使用政策,对环境保护的政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和税务政策，都给房地产投资者带来风险。在我国房地产市场很不完善、房地产制度尚不健全的情况下，政策风险尤其需要引起投资者的关注。1、经济体制改革风险。一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例。如果对这种体制进行改革，就意味着对各种工业之间进行调整以及对整个经济运行机制的改变。对房地产业来说这种改变会出现两种情况，一是通过改革，政府将房地产业在整个经济中的地位进行调整，可能是在国民经济中的比例提高，也可能是降低。另一种情况是经济体制改变后房地产业内部结构发生改变，即各种房地产市场在整个房地产业中占的比例改变。这会给有些房地产市场带来生机，但对另一些房地产市场则带来损失。2、产业政策风险。产业政策风险是指因产业结构的变化导致对房地产商品需求结构的变化。例如当工业和制造业在工业中占的比重增大时，制造加工的厂房就会增加。这就可能导致对其他商品和服务业的楼宇需求下降，或至少商业和服务业楼宇市场活动会减少。3、法律风险。法律风险是指房地产商品经营者在房地产市场中进行各种活动时，因法律纠纷，导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。产生法律风险的主要风险源是房地产交易双方在签订各种合同时，可能未能就所有各方面的义务和责任作详细规定，或在执行合同过程中因理解偏差而造成的纠纷。二、经济风险经济风险因素是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定性因素,他们会对房地产市场产生影响。1、市场供求风险。房地产市场的供求关系是不断运动变化的，必然造成房地产价格的波动，进而使房地产投资的预期收益率发生偏离。当市场内某种房地产的供给大于需求达到一定程度时,房地产投资者将面临房地产商品积压而蒙受巨大损失。另外,市场供求结构的非均衡性会导致市场价格严重的不合理性,即价格远远脱离了经济发展水平和社会购买力的现状，既扭曲了房地产投资者的有效供给，又抑制了消费者的有效需求。2、财务风险。财务风险是经济风险中的一大类，它主要是由于各种财务因素发生变化而给房地产商品经营者带来的各种损失。包括通货膨胀风险；利率变化风险；资金变现风险；开发费用变化风险。3、地价风险。地价风险是房地产市场风险因素中最重要的一类风险。它主要是指因地价的变化而给投资者带来更多的开发成本，增加了房地产商品的成本，提高了房地产商品的市场价格，因此也给房地产商品经营者带来间接损失。4、融资风险。房地产融资风险是指融资方式和条件发生变化对房地产商品生产者和经营者带来损失的可能性。房地产投资在资金运用方面有其自身的特点，表现为资金运用量大，资金运用周期长，可以抵押贷款，筹资渠道较多，非自有资金比重大等特点。5、管理风险。经济管理风险是指由于管理活动和行为不合适生产和经济活动发展而给开发商和经营者带来经济损失的可能性。经济管理风险主要有以下三个因素：企业商业信誉风险、时间管理风险、合同管理风险。三、技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。比如，技术进步可能对房地产商品的适用性形成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。1、建筑材料改变和更新的风险。装潢潮流的变化或其他原因可能会导致建筑材料的更新和改变。建筑材料更新和改变，一方面会影响到原有设计，造成建筑成本的增加；另一方面会造成原有材料的浪费。2、建筑生产力短缺风险。建筑生产力因素包括建筑技术工人、建筑原材料及半成品、建筑期需要的流动资金等。这些因素的短缺会影响到建设周期，从而增加房地产商品的开发成本。建筑生产力突然短缺，将会影响施工工程，要么增加薪水聘请新的技术力量，要么工期延迟。3、信息风险。信息风险是指因信息不精确或错误、信息短缺、信息处理缓慢、信息传递错误等造成损失的可能性。与房地产市场有关的许多信息，比如，建材价格信息、地价信息、设计信息、施工队信息、招标信息等。这些信息掌握不及时、管理不善会间接增加房地产商品的开发成本。4、自然风险。自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失，主要包括火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险等等，这些风险出现的机会较少，但是一旦出现,造成的灾害是相当严重的。对于这些风险的防范，开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是在投保之前，如果能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等做一定的了解和分析，则可增加投资效益。四、社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。1、城市规划风险。城市规划的变动对已建成的、正在建设的以及即将建设的房地产商品的价值量会产生影响，其负面影响就是会给经营者带来经济上的损失。城市规划中对建筑物容积率、建筑覆盖率、用途都有一定的规定。容积率大小直接影响可开发的利用面积大小，当批准的容积率小于开发商预期估计面积，销售收入就会减少。房地产与规划用途不一致时，将面临赔偿和拆迁的风险。2、公众干预风险。这是由于某项房地产的兴建影响到周围居民的利益而使公众自觉的进行干预，阻止该项目的发展，从而给开发商带来的损失。3、治安风险。如果建筑物所在地区的治安状况不佳，则光顾的消费者将会大大减少，从而间接的影响房产价格。五、国际风险国际风险对一个社会的所有经济活动都有很大的影响。它主要是指国际经济环境的变化导致地区性经济活动的影响。1、国际经营风险。是指因国际经营环境和条件变化对国际房地产市场上的经营投资者造成影响或损失。比如，在商品生产和销售过程中，由于当地市场条件的变化和生产技术的变化而引起开发成本的增加。2、国际投资环境风险。国际投资环境风险是指投资者对别国的环境不熟悉或认识不全面。例如，投资国的有关法律、法规、基础设施条件、社会文化习惯、民族风俗、自然地理条件以及天气等，投资者因不熟悉造成风险。3、货币汇率变化风险。一般来说，在海外投资房地产，都要承担汇率风险。在这个过程中，会有两次货币兑换行为。首先要将本国货币兑换成当地货币，从而购置房地产或从事房地产开发。其次，出租或销售商品后，又要将所得货币兑换成本国货币。因此如果在一个国家或地区汇率预期在将来会下降时，便会降低该地物业对海外投资者的吸引力。本文在此选用了表2.2（见附表一）体现前面讨论的各种风险因素对不同房地产市场的影响程度。上述关于各种房地产市场所面临的风险程度的分析可以帮助投资者或房地产市场中经营者认识各种风险,并且认识到它们对不同房地产市场的影响程度是不一样的,从而可以采取相应的措施来减少因风险而可能带来的损失。第三章 模糊综合评价第一节 写字楼投资风险的综合评价方法写字楼投资是一个多风险、多目标的决策问题。定性分析具有不确定性，传统的数学方法需要对所有因素都进行测定。在写字楼投资风险分析中，常常包含有不能测定的因素或不易给出确切的评价函数，因而需要用模糊综合评价的方法。模糊综合评价方法是利用模糊集合和隶属函数等概念，应用模糊变换原理，从多方面对事物进行整体评价。在运用模糊综合评价时，首先将那些模糊的概念给出定量描述，进而得到量的综合评价。这样可以减少以至避免靠人脑进行综合评价的主观性、片面性，把原有的经验系统化、条理化。风险的量化使得风险影响一目了然，投资商对写字楼是否可投资就有了清楚地认识。第二节 模糊综合评价步骤一、 确定评价对象本文以写字楼投资项目风险为评价对象，具有通用性。在具体项目中选用不同的隶属函数，确定各个因素的权重，评定因素的分值也就不相同。二、 建立评价指标体系即确定投资风险因素。根据表3.1所示（见附表二）因素确定各级评价因素集，第一因素集设为 yi( i=1,2,3,4,5) 第二级因素集为xij (j=1,2,3)三、层次分析法确定各指标体系的权重该权重采用专家调查法确定，其值反映第二级因素对上一级主因素的重要程度，以“政策风险”为例，说明：影响因素：4个（x11 , x12 ,x13, x14）；影响的重要程度：不均等。为了反映各指标的重要程度，对每个指标赋予相应的权重。标度的含义：标度含义13579指标xi与xj比较，具有相同的重要性指标xi与xj比较，xi比xj 有稍微重要性指标xi与xj比较，xi与xj有明显重要性指标xi与xj比较，xi与xj有强烈重要性指标xi与xj比较，xi与xj极端重要性2，4，6，8分别表示相邻判断13，35，57，79的中值1/3，1/5，1/7，1/9，1/2，1/4，1/6，1/8表示指标xi与xj比较得判断uij ，指标xj与xi比较的标度uji =1/uij，以“政策风险”为例：（1） 经过参评专家评定的判断矩阵为：X11X12X13X14X11121/31/5X121/211/51/7X133511/3X145731y1（政策风险） 的判断矩阵 p = (阶数n=4) （2） 用方根法得矩阵p的特征向量（权重分配） 步骤：对判断矩阵按行求积 Mi =（为连乘） 计Mi 的n次方根 i =1=（12）1/4 =0.6042=（1）1/4 =0.3463=（351）1/4 =1.4954=（5731）1/4 =3.021=5.646对= (1 ,2 ,3 ,4) T 归一化（0 1，且=1） 即=向量= ( .) T 即为特征向量（权重分配）； 则y1（政策风险）归一化后的权重：w =（）=（0.107 0.061 0.265 0.567）检验（一致性检验）：检验权数分配是否合理。为了检验判断矩阵的一致性，需要计算它的随机一致性指标CR,当CR0.10时，认为判断矩阵具有满意的一致性，否则需要调整判断矩阵，使之具有满意的一致性。I )计算判断矩阵的最大特征向量maxmax = = （n为判断矩阵的阶数）其中p= =p w = p= = max = (+)= （4.022 + 4.074 + 4.075 + 4.095） = 4.07II)检验：公式CR=CI/RI，CR为判断矩阵P的随机一致性比率；CI为判断矩阵的P的一致性指标 CI= (maxn)；RI为判断矩阵的平均一致性指标，其值如表所示：n123456789RI000.580.91.121.241.321.411.45CI=(4.07-4)=0.02 ； RI=0.9CR=CI/RI=0.1 成立, 合格;同样算得 （见附录）“经济风险”权重W=(0.040 0.121 0.079 0.260 0.50);“技术风险”权重W=(0.060 0.130 0.275 0.535);“社会风险”权重W=(0.10 0.30 0.60);“国际风险”权重W=(0.258 0.105 0.637)；四、 确定评语集1、 对各指标确定评语等级采用：优、良、中、差、极差（风险低、较低、中等、风险较高、风险高）表示为：v =v1 v2 v3 v4 v52、 给出评分：优-90分（风险低）； 良-80分（风险较低）中-70分（风险中等）；差-60分（风险较高）极差-50分（风险高）表示为v=90 80 70 60 50五、 确定评价隶属矩阵即：确定各指标对评语集的隶属度1、请参评专家独立地对所评指标给出确定的评语（即等级）2、统计各指标在每个等级上的票数（频数）3、以参评人数去除各频数，记得该指标对评语级的隶属矩阵如“政策风险”y1 的指标：10位专家对y1的四个指标的评语统计如下：优良中差极差X1100460X1201153X1300244X1401720则R= 六、模糊综合评价1、 一级评价确定各类因素yi对v的隶属向量 设yi对各指标的权重为：A1 (a1 a1 .an )Tyi对v(评语集)的隶属矩阵为R 则yi对v的隶属向量为：Bi = Ai R如：“政策风险”中B1 = A1 R= (0.107 0.061 0.265 0.567) = (0.0 0.1 0.567 0.265 0.265)归一化得B1 =（0.0 0.09 0.47 0.22 0.22） 同样算得“经济风险” B2= (0.0 0.1 0.3 0.3 0.3) “技术风险” B3= (0.24 0.22 0.33 0.16 0.05)“社会风险” B4= (0.18 0.27 0.27 0.18 0.10)“国际风险” B5= (0.0 0.23 0.45 0.23 0.09)2、二级评价1）求出B1 ,B2 ,B3 ,B4,B5 后得Z（总目标层）对V的隶属矩阵R= = 2）用层次分析法求Z的各指标y1 ,y2 ,y3 , y4, y5P = 得 = 7.351则各主因素权重为（0.08 0.039 0.535 0.216 0.130）经检验p w = p = =max = CI=(5.1025)=0.0255 ， RI=1.12CR=CI/RI=0.1 成立, 合格;3) 则Z对V的隶属向量 R = R A= = 归一化得R=(0.22 0.21 0.31 0.17 0.09)T3、给出项目评分设：90分-优（风险低）； 80分-良（风险较低）；70分-中（风险中等）； 60分-差 （风险较高）；50分-极差（风险高）则针对写字楼项目得分为：S = (0.22 0.21 0.31 0.17 0.09)=73 (分)此写字楼项目的最后得分为73分，为中等偏较小风险，说明项目是可行的结论：模糊综合评价具有方法简便、结论直观的特点，是一种有效实用的评价方法，具有可操作性，亦可通过计算机编程得出答案。将模糊数学引入写字楼投资风险评判是一种有益尝试。第四章 投资风险防范策略第一节 写字楼投资风险防范的一般内容写字楼投资风险分析的最终目的是为了控制风险,提出对投资风险的防范对策，这就必须通过开发商的风险管理来实现，即在风险分析和评价的基础上，有目的、有意识地通过计划、组织和控制等管理活动来分散风险，减少风险损失，以获得最大可能的利益。开发商对写字楼投资风险防范的主要内容有：1、风险损失的预防风险损失的预防是损失发生前采取的控制技术，对于各种风险因素采取相应的预防措施。2、风险损失减轻风险损失的减轻就是采取有效的措施减轻损失发生或发生后的损失程度。3、风险的隔离与结合风险的隔离对策是将开发商所面临的风险因素进行时间和空间的分离，如不在同一地区开发同一类型的房地产开发项目等。风险的结合是指开发商可能通过合并或扩大规模或从事多种经营来分散风险。4、风险的转移风险的转移就是将风险因素采取一定的对策转移出去，如房地产的预售、预租合同就是通过契约将市场风险和法律责任转交给客户。5、保险的保障开发商可向保险公司投保，以合同的形式将一些自然灾害、意外事故等风险转交给保险公司。第二节 项目准备阶段风险防范一、可行性研究房地产投资周期长，投资量大，一旦投入，转换投资成本很大，故每一个理智的投资者，都特别注重项目的前期决策。决策的主要依据就是投资可行性研究。可行性研究是在决策前对拟投资项目进行全面的、综合的技术经济调查和科学论证的方法。它的主要目的便是将项目投资后可能遇到的技术经济方面的问题事先预测，防患于未然，尽量减少项目运作中主观性和盲目性。对于写字楼项目，可行性研究主要是指写字楼投资市场调查和预测。这就需要进行市场调查及对市场进行科学