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1、房地产估价师考试辅导 房地产基本制度与政策 第五章 规划设计及工程建设管理制度与政策 【本章主要内容】 第一节 城乡规划管理制度与政策 第二节 勘察设计 第三节 招投标与建设监理 第四节 建设工程施工与质量管理 第一节 城乡规划管理制度与政策 1.城乡规划的基本概念 ■城乡规划（五级） ◇城镇体系规划 ◇城市规划 ◇镇规划 ◇乡规划 ◇村庄规划 ■城市和镇规划分类 ◇总体规划 ◇详细规划 △控制性详细规划 △修建性详细规划 ■规划区
2、 ◇城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域 ■城市规划区 ◇城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域 2.城镇体系规划（四级） ■全国城镇体系规划 ■省域城镇体系规划 ■市域（镇域）城镇体系规划 ■县域城镇体系规划 3.城市规划管理 3.1 城市规划管理的基本概念 ■性质 ◇是一项政府行政职能 ■内容 ◇城市规划编制审批管理 ◇城市规划实施监察管理 3.2 城市总体规划的基本内容◆ ■总体规划期限 ◇20年
3、■主要内容 ◇城市、镇的发展布局、功能分区、用地布局、综合交通体系 ◇禁止、限制和适宜建设的地域范围 ◇各类专项规划 ■强制性内容 ◇规划区范围、建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地 ◇水源和水系、基本农田和绿化用地、环境保护 ◇自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾内容 3.3 城市规划的编制与审批◆ ■城市人民政府组织编制城市总体规划，报上一级人民政府审批 ■总体规划报审前的公告与论证 ■城市人民政府城乡规划主管部门组织编制控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案
4、 ■城乡规划编制机关应具有相应资质等级的单位承担 【2008年真题】 ◆城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。（ ） 提示：参见教材P74 · [答疑编号500431050101] 『正确答案』对 3.4 城市规划修改◆ ■规划经批准后，应当严格执行，不得擅自改变 ■总体规划修改的情形 ◇上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的 ◇行政区域调整确需修改规划的 ◇因国务院批准重大建设工程确需修改规划的 ◇经评估确需修改规划的 ◇城乡规划的审批机关认为应当修改规划
5、的其他情形 3.5 城市规划的实施■ ■规划实施的类型 ◇报建审批管理（两证一书） △选址意见书 △建设用地规划许可证 △建设工程规划许可证 ◇批后管理 △对违章占地和违章建设的查禁 ■建设项目选址意见书（划拨方式） ◇以划拨方式提供国有土地使用权的 ■建设用地规划许可证（出让方式） ◇在签订国有土地出让合同前，依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等条件，作为出让合同组成部分 ◇在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应向规划部门领取建设用地规划许可证 ◇该证主
6、要是规定了土地的位置、使用性质、用途、开发强度等规划条件 ■建设工程规划许可证 ◇规定 △建设单位在项目规划设计方案出台后，向规划部门领取建设工程规划许可证 ◇建设工程规划许可管理的主要内容 △建筑管理 △道路管理 △管线管理 △审定设计方案 △核发建设工程规划许可证 △放线、验线制度 △建设工程的竣工验收 △竣工资料的报送 【2009年真题】 ◆以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。（ ） 提示：参见教材P77 · [
7、答疑编号500431050102] 『正确答案』× 『答案解析』核发建设用地规划许可证。划拨方式取得的才需要选址意见书。 【2008年真题】 ◆以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（ ） 提示：参见教材P77 · [答疑编号500431050103] 『正确答案』对 【2008年真题】 ◆出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（ ）提出。 A.城镇体系规划 B.土地利用总体规划 C.修建性详细规划 D.控制性详细规划 提示：参见教材P77
8、 · [答疑编号500431050104] 『正确答案』D 3.6 临时性建设规划管理 ◇临时建设应经规划主管部门批准 ◇临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除 3.7 城市规划实施的监督检查 ■监督体制 ◇县级以上人民政府及其城乡规划主管部门负责对城乡规划编制、审批、实施、修的监督检查 ◇地方各级人民政府应当向本级人民代表大会常务委员会或乡、镇人民代表大会报告城乡规划的实施情况，并接受监督 ◇县级以上人民政府城乡规划主管部门对城乡规划的实施情况进行监督检查，有权采取以下措施 △要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料，
9、并进行复制 △要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题做出解释和说明，并根据需要进入现场进行勘测 △责令有关单位和人员停止违反有关城乡规划的法律法规的行为 ■法律责任 4.城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理 4.1 各线的含义 ■紫线－划定保护历史文化街区和历史建筑的保护范围界线 ■绿线－指城市各类绿地范围的控制线 ■蓝线－城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制 ■黄线－城市基础设施用地的控制界线 4.2 各线的管理 ■紫线 ◇项目的确定－必须经审查、专家论证并公示后才准发选址意见书 ◇
10、紫线内不得进行的活动 ◇紫线内项目的管理制度－备案制 ■绿线 ■蓝线 ■黄线 4.3 各线的监督 【2009年真题】 ◆在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是（ ）。 A.城市蓝线 B.城市绿线 C.城市紫线 D.城市黄线 提示：参见教材P81 · [答疑编号500431050105] 『正确答案』A 『答案解析』四线的内含。 【2008年真题】 ◆划定城市规划紫线的作用是确定（ ）。 A.绿地控制范围 B.历史建筑保护范围 C.地表水保护范围 D.城市基础设施
11、用地控制界线 提示：参见教材P81 · [答疑编号500431050106] 『正确答案』B 【2007年真题】 ◆自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就（ ）出台了部门规章。 A.红线 B.绿线 C.紫线 D.蓝线 E.黄线 提示：参见教材P81 · [答疑编号500431050107] 『正确答案』BCDE 『答案解析』四线。 第二节 勘察设计 【本节主要内容】 1.勘察设计单位的资质管理▲ 2.勘察设计市场管理▲ 3.勘察设计的发包与承包▲ 4.建设工程
12、勘察设计的监督管理▲ 5.注册建筑师制度▲ 6.注册结构工程师制度▲ 7.注册建造师制度▲ 1.勘察设计单位的资质管理▲ ■资质等级 分类 具体分类 说明 建设工程勘察资质 综合资质 只设甲级，业务范围不受限制 专业资质 不分级别但分专业 劳务资质 不分级别，可承接相关劳务工作 建设工程设计资质 综合资质 只设甲级，业务范围不受限制 行业资质 行业资质可承接同级别的专项业务 专项资质 ■勘察设计单位违反资质规定的情形 ◇超越资质 ◇允许他人借用自己资质 ◇以他人资质承接业务 ◇将业务转包
13、或者违法分包 ■对违反资质规定的处罚 ◇责令改正，没收违法所得，处以罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级 ◇情节严重的，吊销资质证书 2.勘察设计市场管理▲ ■勘察设计业务的委托 ◇委托应遵守的规定 △资质要求 △方式可选竞选委托或直接委托 △原则上将整个项目设计业务委托给一个承接方，也可以分别几个承接方，但必须选定其中一个作为主体承接方，负责对整个项目设计的总体协调 ◇委托方在委托业务中不得有的行为 ■勘察设计业务的承接 ◇承接应遵守的规定 △资质要求 △技术人员不得私自承接设计
14、任务 △可以分承接设计业务，但不得再次分委托 △外国勘察设计单位不得单独承接中国境内设计业务，必须与中方设计单位合作，也可以成立合营单位 ◇承接方在承接业务中不得有的行为 3.勘察设计的发包与承包▲ ■发包承包的相关规定（5条） ■可以直接发包的项目（3条） ◇采用特定的专利或者专有技术的 ◇建筑艺术造型有特殊要求的 ◇其它 【2009年真题】 ◆经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。（ ） 提示：参见教材P86、87 · [答疑编号500431050108] 『正确答案』对
15、 4.建设工程勘察设计的监督管理▲ ■中央 ◇建设行政主管部门 ◇国务院铁路、交通、水利等有关部门 ■地方 ◇县级以上地方人民政府建设行政主管部门 ◇县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门 【归纳】注册三师的工作领域 ■注册建筑师－从事房屋建设设计及相关业务 ■注册结构工程师－从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务 ■注册建造师－担任施工单位项目负责人及从事施工管理相关活动建设工程施工中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖印章 【2007年真题】 ◆施工单位签署建设工程项目质量合
16、格的文件上，必须有（ ）签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册施工管理师 提示：参见教材P87-90 · [答疑编号500431050109] 『正确答案』C 『答案解析』D是自己编造的师。 第三节 招投标与建设监理◆ 1.工程建设的招标投标管理 1.1 工程建设招标投标的范围（公共＋国有＋外国） ■大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目 ■全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资项目 ■使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目 ■其它 【注意】
17、外商投资不等于第三类 1.2 工程建设招标投标的原则 ■公开、公平、公正和诚实信用的原则 ■不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以任何方式规避招标（不得化整为零） ■依法必须招标的项目，其招标活动不受地区或者部门限制（不得设置地区或行业限制） 1.3 对建设工程招标的管理 ■招标方式 ◇公开招标－以招标公告方式邀请不特定的单位投标 ◇邀请招标－向三个以上单位发出投标邀请书 ■工程建设项目招标代理机构 ◇接受招标人委托，代招标人进行招标的机构 ◇由国务院建设主管部门负责全国工程招标代理机构资格认定的管理 ◇资质
18、等级 △甲级－各类代理业务 △乙级－承担总投资1亿元以下的招标代理业务 △暂定级－承担总投资6000万元以下的招标代理业务 ◇招标代理机构可以跨省承接代理业务 ■建设工程招标文件 ◇招标项目的技术要求 ◇对投标人资格审查的标准 ◇投标报价要求和评标标准 ◇拟签订合同的主要条款 【2007年真题】 ◆工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务（ ） 提示：参见教材P91 · [答疑编号500431050110] 『正确答案』√ 1.4 对建设工程投标的管理 ■投标人应当
19、按招标文件要求编制投标文件 ■可以由两个以上法人组成联合体，以一个投标人的身份投标（联合体投标） ◇联合体各方均应具备承担项目的相应能力 ◇联合体中按资质等级较低的单位确定资质等级 ◇联合体各方签订共同投标协议， ◇联合体各方共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任 ■投标人之间不得相互串通 ■投标人不得与招标人串通 ■投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标 1.5 开标、评标和中标管理 ■开标由招标人主持，邀请所有投标人参加 ■评标由招标人依法组成的评标委员会负责 ■中标人确定后，招标人
20、应当向中标人发出中标通知书。 ■项目非主体、非关键性工作可以分包，但不得将整个项目转包、肢解转包或再次分包 2.建设监理制度 2.1 建设监理制度简介 ■业主委托监理单位对工程建设（主要是施工）实施监督管理 ■业主与监理单位之间的关系是委托代理关系 ■监理单位与施工单位的关系是管理与被管理的关系 2.2 建设监理委托合同的形式与内容（四类） ■正式合同 ■信件式合同 ■委托通知单 ■标准委托合同 2.3 工程建设监理的主要工作任务和内容（三控两管一协调） ■三控 ◇进度控制 ◇质量控制 ◇投资
21、控制 ■两管 ◇合同管理 ◇信息管理 ■一协调 ◇全面组织协调 2.4 建设工程监理 ■必须实行监理的项目 ◇国家重点建设工程 ◇大、中型公用事业工程 ◇成片开发建设的住宅小区工程 ◇利用外国政府或国际组织贷款、援助资金的工程 ◇国家规定必须实行监理的其他工程 ■监理单位的质量责任和义务 ◇监理单位应当取得相应资质，并在资质等级许可的范围内承担监理业务 ◇监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建设材料、建筑构配件和设备供应单位不得有隶属关系 ◇监理单位依照法律、法规以及有关技术
22、标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任 ◇监理单位应派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场 ◇监理工程师应采取旁站、巡视和平行检验等形式对工程实施监理 2.5 建设监理程序与管理 ■建设监理程序 ◇编制工程建设监理规划 ◇按工程建设进度，分专业编制监理细则 ◇按照监理细则进行监理 ◇参与工程竣工验收，签署工程建设监理意见 ◇向项目法人提交工程建设监理档案资料 ■监理企业资质审查与管理 ◇企业分为甲、乙、丙三级 ◇根据人员素质、专业技能、管理
23、水平、资金数量及实际业绩确定资质 ■监理工程师考试、注册与管理 ■涉外监理的管理规定 ◇外资独资项目－中外合作监理 ◇中外合资项目－中国监理，但可向外国监理进行技术、经济咨询 ◇外国贷款项目－由中国监理或中外合作监理 ◇外国赔款、捐款建设项目－由中国监理单位承担监理 第四节 建设工程施工与质量管理 【本节主要内容】 1.项目报建制度◆ 2.施工许可制度◆ 3.建设工程质量管理◆ 4.建设工程质量保修办法◆ 5.建设工程的竣工验收管理制度◆ 6.建筑施工企业的资质管理▲ 1.项目报建制度◆ ■
24、报建的规定 ◇凡在中国境内投资兴建的房地产项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目必须报建，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理 ◇未报建项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接设计和施工业务 ■报建的程序 ◇项目在可行性研究报告或其他立项文件被批准后，建设单位向当地建设行政主管部门交验有关批准文件，领取《工程建设项目报建表》后报送 ■报建的主要内容（9项） ◇工程名称、建设地点 ◇投资规模、资金来源、当年投资额 ◇工程规模、开工竣工日期、发包方式、工程筹建情况 2.施工许可制度◆ 2.1 施工
25、许可证的管理原则 ■一般规定 ◇时间－在建筑工程施工前 ◇申领单位－建设单位 ◇核发单位－工程所在地县级以上人民政府建设行政主管理部门 ■不需要申领施工许可证的情况 ◇投资额在30万元以下或者建筑面积在300平米以下的项目（30+300,太小了不值得办） ◇办理开工报告的工程（属于发改委管，不重复管理） ■未领取施工许可证的后果 ◇一律不得开工 ◇不得将项目分解为若干部分来规避申领施工许可证 【2008年真题】 ◆该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为（ ）。 A.甲房地产公司 B
26、乙建筑公司 C.甲房地产公司和乙建筑公司 D.甲房地产公司或乙建筑公司 提示：参见教材P98 · [答疑编号500431050201] 『正确答案』A 『答案解析』施工许可证的申领主体是建设单位而非施工单位。 【2006年真题】 ◆某单位修建建筑面积为265m2的健身房，可以不申请办理施工许可证。（ ） 提示：参见教材P98 · [答疑编号500431050202] 『正确答案』对 『答案解析』小于300平米，不值得办理。 2.2 申领施工许可证的条件（9个） ■已办理建筑工程用地批准手续——有地 ■在规划区内的工程，已取得规
27、划许可证——有规划 ■拆迁进度符合施工要求——地可以施工 ■已确定了施工企业——有施工的人 ■有满足施工需要的图纸及技术资料（有+通过审查）——有图 ■有保证工程质量和安全的具体措施——有安全保证 ■应该委托监理的工程已委托监理——有监理 ■建设资金已落实（落实的标准）——有钱 ■其他条件（如消防规定） 【重点难点】 ■不要求拆迁全部完成，只要求拆迁进度符合施工要求 ■关于图纸和技术资料，除了有以外，还要求必须通过有关部门的审核。同时不要求图纸全部完成，只要求满足施工需要即可 ■要求资金已落实，不要求资金全部到位，记住资金落实的
28、标准 ◇工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50% ◇工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30% 【2006年真题】 ◆下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是（ ）。 A.已经办理该建筑工程用地批准手续 B.已经确定施工企业 C.有保证工程质量和安全的具体措施 D.建设单位已支付工程款 提示：参见教材P98、99 · [答疑编号500431050203] 『正确答案』D 2.3 施工许可证的管理 ■施工许可证的延期 ◇应当自领取施工许可证这日起3个月内开工 ◇可延期最多两次，每次
29、不超过3个月 ◇既不开工又不申请延期或延期超过的，施工许可证自动废止 ■未办理施工许可证而开工的后果 ◇责令限期改正 ◇符合条件的，补办施工许可证 ◇不符合开工条件的，责令停止施工，并对建设单位和施工单位分别处以罚款 【2007年真题】 ◆建设单位领取施工许可征后2个月未开工的，施工许可证自行废止。（ ） 提示：参见教材P99 · [答疑编号500431050204] 『正确答案』错 『答案解析』三个月内未开工，又不申请延期的 3.建设工程质量管理◆ 3.1 建设工程质量管理的原则 ■县级以上建设行政主管部门和其它
30、部门对建设工程质量实行监督管理 ■必须先勘察、后设计、再施工 ■政府部门不得越权审批或擅自简化基本建设程序 3.2 建设单位的质量责任和义务 ■建设单位把工程发包给具有相应资质的单位，不得肢解发包 ■建设单位对重要设备、材料等的采购进行招标 ■建设单位不得迫使承包方低于成本竞价，不得任意压缩合理工期，不得明示或暗示设计施工单位违反强制性标准，降低工程质量 ■建设单位应将图纸送行政主管部门审查，未经审查批准，不得使用 3.3 施工单位的质量责任和义务 ■施工单位应具有相应资质，不得转包或违法分包工程 ■施工单位对建设工程的施工质量负责。
31、实行总承包，由总包单位对全部工程质量负责 ■工程分包的，分包单位对分包工程质量负责，总包单位与分包单位对分包工程质量承担连带责任 ■施工单位必须按图施工 ■施工单位必须对建筑材料、构配件、设备和商品进行检验 ■施工单位必须建立检验制度 ■对试块试件应在建设单位和监理单位监督下取样 ■施工单位对质量不合格工程负责返修 ■施工单位建立教育培训制度 3.4 建设工程质量监督管理制度 ■建设工程质量监督管理机构 ■建设工程质量监督管理的实施 4.建设工程质量保修办法◆ ■房屋建筑工程质量保修期限（承包商施工单位给开发商的保修期限）
32、 ◇自工程竣工验收后开始保修 ◇商品房的销售保修是从房屋交付时开始（注意与商品房销售保修期的区别） 项目 保修期 基础设施 地基基础工程 主体结构 设计文件规定的合理使用年限 屋面防水 有防水要求的房间 外墙面防渗漏 5年 供热、供冷系统 2个周期 电气管理 给排水管道 设备安装 装修 2年 ■【对比】《住宅质量保证书》中开发商给购房者的保修期限 ◇地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修 ◇屋面防水3年 ◇墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年 ◇墙面、顶棚抹灰脱落1年 ◇地面空鼓开裂
33、大面积起砂1年 ◇门窗翘裂、五金件损坏1年 ◇管道堵塞2个月 ◇供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期 ◇卫生洁具1年 ◇灯具、电器开关6个月 ◇其他部件保修期由开发企业与用户自行约定 ■房屋建筑工程质量保修责任 ◇保修期内出现质量缺陷，建设单位向施工单位发出保修通知 ◇发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位应立即向建设行政主管部门报告，由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，由施工单位实施保修 ◇保修完成后由建设单位组织验收，涉及结构安全的，报行政主管部门备案 ◇施工单位不保修的，建设单位可另
34、行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任 ◇保修费用由质量缺陷的责任方承担 ◇保修期内，因房屋质量缺陷造成第三方的损失，应向建设单位提出赔偿要求，建设单位再向造成质量的缺陷责任方追偿 5.建设工程的竣工验收管理制度◆ 5.1 验收的种类 ■单项工程——单项工程验收 ■分期建设的工程——进行分期验收 ■全面工程竣工——进行竣工综合验收 5.2 建设工程竣工的监督管理机构 ■中央——国务院建设行政主管部门 ■地方——县级以上地方人民建设主管部门 ■组织者——建设单位负责组织竣工验收 ■监督——工程质量监督机构 【
35、2009年真题】 ◆建设工程竣工验收由（ ）单位组织实施。 A.施工 B.建设 C.监理 D.工程质量监督管理 提示：参见教材P104 · [答疑编号500431050205] 『正确答案』B 【2006年真题】 ◆建设工程竣工验收，由（ ）负责组织实施。 A.工程质量监督机构 B.建设单位 C.工程监理单位 D.房地产开发生管部门 提示：参见教材P104 · [答疑编号500431050206] 『正确答案』B 5.3 建设工程竣工验收的条件 ■完成约定的工作内容 ■施工单位质量检查合格，
36、经项目经理和施工单位负责人审核签字 ■委托监理的项目，监理单位对工程进行了质量评估，并经总监理工程师和监理单位负责人审核签字 ■勘察设计单位由负责人审核签字 ■有完整的技术档案和施工管理资料 ■有建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告 ■建设单位已支付工程款 ■有施工单位签署的工程质量保修书 ■规划部门出具认可文件 ■有公安消防部门、环保等部门的认可文件 【记忆方法】两已三有 多方认可 ■两已（已完成任务，已支付工程款） ■三有（有资料，有检验报告，有工程质量保修书） ■各方认可 ◇参建人员的内部认可（施工
37、监理、勘察、设计） ◇政府部门的外部认可（规划、公安、消防、环保） 5.4 建设工程竣工验收的程序 ■施工单位向建设单位提交工程竣工报告 ■建设单位组织各方验收（验收7个工作日前通知质量监督机构） ■竣工验收合格，建设单位提出工程竣工验收 ■工程质量监督机构应进行监督 6.建筑施工企业的资质管理▲ ■资质划分的依据（人财物业绩） ◇专业技术人员——人 ◇注册资本——财 ◇技术装备——物 ◇已完成的建筑工程业绩——业绩 ■类型 ◇施工总承包——可对工程实放总承包或对主体工程实行施工 ◇专业承包——专业工程 ◇劳务分包——劳务工程 第14页
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