物业服务合同范文.doc

物业服务协议

本协议当事人
甲 方：
法定代表人：
注册地址：
联络电话：

乙 方：
法定代表人：
企业地址：
联络电话：
资质等级：
根据国家、地方政府有关物业管理法律、法规和政策的规定，按照《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第504号）第十一条、第十二条的规定， 被业主从应聘的三家企业中选聘为 物业服务企业。双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就 提供物业管理服务事宜，签订本协议。
第一章 物业管理区域概况
物业管理区域基本状况
物业名称：
物业类型：
坐落位置：
占地面积： 平方米；
总建筑面积： 平方米，其中高层住宅建筑面积 平方米，多层住宅建筑面积 平方米，商业建筑面积 平方米；
总户数： 户。
经甲、乙双方协商一致到达如下协议：
一、甲方的权利与义务（一般性条款）
1、  遵守物业管理法规及规章制度，遵守小区《管理规约》的各项规定。积极支持、配合乙方搞好本小区卫生、治安、绿化规费收缴等物业服务管理工作。
2、  有权制止和监督违反物业管理规定的行为，对因乙方原因导致损失的有权规定合理赔偿。
3、  甲方业主按规定停放车辆；不喂养超过0.35米以上犬只和禽类，违反规定喂养导致后果的，由该喂养业主负责。
4、  按物业管理规定向乙方提供物业用房,面积 平方米。
5、  积极配合辖区行政主管部门和小区搞好小区共建工作。
二、乙方的权利与义务（一般性条款）
1、  乙方根据有关法律及《物业管理条例》和小区《管理规约》，按遂宁市三级物业服务原则提供服务，可以制定物业服务实行措施及有关制度，但必须征得小区业主大会或业主委员会同意。
2、  必须旗帜鲜明且有措施、有措施、有效制止小区內违反物业管理规定和业委会明文严禁的行为，对导致损失的责任业主有权规定赔偿或予以惩罚。
3、  对楼道、走廊、电梯、院坝、花园等公共区域随时保持清洁卫生；对公共照明做到必要的路灯夜夜灯亮，节假日室外及花园全面亮化；对电梯做到定期检修，突发性故障处理及时迅速；对公共排污管道沟渠隨时清理保持畅通；对绿化花木做到浇灌、修枝、治虫、换季除草及时；准时清运垃圾。
4、  协助做好区域内的安全防备工作，发生突发事件时，应及时采用应急措施并迅速汇报有关行政主管部门。
5、  对秩序维护人员做到上原则岗，交原则班；防备得力，巡更到位；穿着军警化，语言原则化、服务文明化；保证车辆放置规范；非小区人员及车辆进入小区，须先盘问登记后放行。
6、  除电梯、消防、红外线周界、录像监控、门禁对讲、道闸等专业性较强的系统可对外委托维修外，其他服务内容未经甲方同意不得对外委托。
7、  对业主提出的合理问题做到整改有成效，信息有反馈。
8、  积极配合辖区行政主管部门和小区搞好小区共建工作。
三、物业维修及公共设施的管理
1．维修基金专款专用。所提维修基金必须根据建设部、财政部联合制定的《住房专题维修资金管理措施》并由甲方和2/3业主同意方得使用。在所提维修基金局限性使用时，由小区业主或该栋受益业主按产权面积续筹（按附件一《电梯、二次加压、配电等设备维修费续筹项目》执行）。维修基金在详细使用实行过程中，甲方应当与乙方各自选派专人负责质量监督或委托有资质人员进行质量监督、验收，维修方必须建立维修档案资料，并将维修资料移交给甲方保管。
2．小区业主的公共资产资源和房屋等，除甲方或业主大会决定使用的外，剩余的可按实际状况由业委会租赁给业主使用或对外租赁（乙方无权作出上述决定），但所收费用应为全体业主或该栋业主共同享有。
四、甲、乙双方的事前约定和承诺是签订本协议的前提条件。
（A）甲方于选聘前 日向应聘各方公告了“一种制度和三个条件”：
一种制度是：
对聘任的物业企业实行保证金制度，须向业委会交保证金人民币贰万元。保证金由业委会专户存储，协议期满交接双方园满完毕物业交接后，在撤离本小区前，由业委会连本带息退还；若有人为毁损业主资产行为等问题则从保证金中扣抵。
三个条件”是：
1.小区物业收费原则：住宅多层 元/平方.月；住宅电梯 元/平方.月；营业商铺：业主支持物业企业随市场和本区域价格而调整；小区场地清理费： 元/辆.月（一次性交年费 元/辆.年）（委托物业或业委会自收）；自有车库仃车清理费： 元/辆.月（委托物业或业委会自收）。
2.小区物业岗位一线人员配置规定：保安不少于 人，水电工不少于 人且持（技术）证上岗，绿化不少于 人且持（技术）证上岗，卫生保洁工不少于 人。上述人员必须平常在岗并接受业主监督，其他行管人员由企业自定。
3.服务质量及原则：该企业向业主所报资料作为此后的协议附件执行并考核（遂宁市一般住宅物业服务等级原则作为政策根据）。（即 日业主大会上乙方当众开封并由业主代体现场签字的应聘资料，作为本协议附件三以及《物业管理服务原则》简要条款作为双方检查、执行根据）
（B）乙方于应聘前向甲方承诺的收费原则并提出了如下规定：“多层住宅 元/平方米.月；高层住宅 元/平方米.月；商业门面根据同区域市场水平作对应调整。按此条件服务 个月后，接受业主考核，可以与业主再进行物管费价格协商”。
综上所述，根据双方上述亊前约定，在本协议中应执行的结论性意见为：
1．根据乙方事前承诺并同意甲方提出的“对选聘的物业企业经双方协商，可签订3—5年协议，但必须每年考核一次，若平时接受业主监督后工作改善不力或不改善四次，或年终超过半数业主对整年服务的综合测评不满意，业委会可于警示，警示无效的，业委会可视状况单方面中断其协议” 的条款，本协议有效期自 日起至 。
2．协议签订后的物业服务费按多层住宅 元/平方米.月；高层住宅 元/平方米.月；商业门面根据同区域市场水平作对应调整。六个月后接受业主考核，此后可以与业主再进行物管费价格协商。

3．商业门面物业费的收取，甲方支持乙方按隨行就市的市场价格，提出方案经甲方同意后实行。
4．乙方应自签订协议后180个日历天数内（六个月內）向甲方缴清保证金。
5．住宅、商业门面收费按产权建筑面积核收，每月1-15日收缴上月物业服务费。
五、违约责任
1、乙方如违反物业服务协议，导致甲方经济损失，应当承担赔偿责任和对应的法律责任；
2、乙方服务质量及原则不到位，按本协议笫四条（A）款笫三项考核执行；
3、甲方在履行物业服务协议步，对不按规定交纳物业服务费的个别业主，乙方有权规定限期交纳，并按协议约定收取每月3%的违约金，经多次催收继续无理拒交的，乙方可针对该业主向人民法院提起诉讼；
六、本协议未尽事宜，按有关法律条文由双方另行协商。
七、本协议一式 份，甲、乙双方各执一份，主管部分立案一份。双方签字后于年 月 日起生效。此协议须与所有附件构成方为有效并具同等法律效力。

（如下无正文）

甲方单位盖章： 乙方单位盖章：

代表签字： 代表签字：

签订协议日期： 年 月 日

附件一：
物业构成明细
类 型
幢 数
套（单元）数
建筑面积（平方米）

高层住宅

多层住宅

别 墅

商业用房

工业用房

办公楼

车 库

会 所

学 校

幼稚园

物业用房

合计

附件二：
物业共用部位明细
1、房屋承重构造：
2、房屋主体构造：
3、公共门厅：
4、公共走廊：
5、公共楼梯间：
6、内天井：
7、户外墙面：
8、屋面：
9、传达室：

附件三：
物业共用设施设备明细
1、绿地： 平方米；
2、道路： 平方米；
3、化粪池： 个；
4、污水井： 个；
5、雨水井： 个；
6、垃圾中转站： 个；
7、水泵： 个；
8、水箱： 个；
9、电梯： 部；
10、信报箱： 个；
11消防设施：室外 个消防栓， 个灭火器；
12、公共照明设施：庭院灯 盏，楼道灯 盏；
13、监控设施： 套， 个监控探头；
14、避雷设施：屋顶避雷带；
15、共用天线： ；
16、机动车库： 个；
17、露天停车场： 个；
18、非机动车库： 个 平方米；
19、共用设施设备用房： 平方米；
20、物业管理用房： 平方米。

附件四：
遂宁市一般住宅物业管理三级服务等级原则
内容与原则
(一) 基本规定
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务协议，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验罢手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定获得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员佩戴标志，服务积极、热情。
6、公告8小时服务电话。报修按双方约定期间抵达现场,有报修、维修记录。
7、按协议约定规范使用住房专题维修资金。
8、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。
(二)房屋管理
1、对房屋共用部位进行平常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专题维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出汇报与提议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主管理公约）规定，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的严禁行为和注意事项。巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋构造安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并汇报业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和私自变化房屋用途的行为及时劝阻，并汇报业主委员会和有关主管部门。
6、各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。
(三)共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行平常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、等记录齐全。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专题维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出汇报与提议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、路灯、楼道灯完好率不低于90%。
8、轻易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防备措施；对也许发生的多种突发设施故障有应急方案。
（四）协助维护公共秩序
1、小区24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
3、车辆停放有序。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时汇报业主委员会和有关部门，并协助采用对应措施。
（五）保洁服务
1、小区内设有垃圾搜集点，生活垃圾每天清运1次。
2、小区公共场所每日打扫1次；电梯厅、楼道每周打扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每六个月清洁1次。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每六个月检查1次，并视检查状况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生规定。
（六）绿化养护管理
1、对草坪、花卉、绿篱、树木应定期进行修剪、养护。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、防止花草、树木病虫害。