非价高者得-竞配建保障房面积--北京稀缺地块限价成交.doc

非价高者得，竞配建保障房面积
北京稀缺地块限价成交
北京市土地交易市场成交4宗，成交额66.9亿元。其中，经过14家企业竞买角逐，备受市场关注的稀缺居住用地夏家胡同地块，以“限地价，竞保障性住房面积”方式成交，约7.66万平方米规划建筑面积中，须配建公租房面积为3.8万平方米，约占一半。北京市国土局相关负责人表示，稀缺地块不搞简单的“价高者得”，意味着政府不是单纯追求土地收益最大化，而是考虑了优质土地资源与民生保障的有机结合。
　　稀缺地块限制地价
　　竞拍配建公租房3.8万平方米
　　位于丰台区花乡纪家庙地区的夏家胡同居住用地，是丰台区8个重点村改造项目中最早实现土地供应的地块，也是近年来北京供应的位置较为稀缺的居住用地之一。
　　该宗地土地面积14.36公顷，建设用地面积2.74公顷，规划建筑面积约7.66万平方米，出让公告规定，将配建建筑面积不少于1万平方米的公共租赁住房。由于北京住宅市场逐渐郊区化，并且三环内原则上已不再新增住宅用地，而该地块紧邻北京西南三环，区域内拥有多条地铁交汇，具有明显的交通区位优势，所以吸引了14家企业参与竞买。
　　尽管是“香饽饽”，但不搞简单的“价高者得”。这次北京夏家胡同的竞拍，北京市实行了“限地价，竞保障性住房面积”的出让方式，这也是北京当前居住用地出让的主要方式。 “限地价，竞保障性住房面积”，即国土部门事先针对出让地块设置土地出让价格上限，当企业竞价达到上限价格时即停止竞价，竞买人转为现场竞建保障房面积，竞报保障房面积多者胜出。
　　最终，两家地产公司的联合体以17.7亿元竞得夏家胡同地块，溢价率35%，并在达到地价上限后，通过现场竞建方式增加公租房面积2.8万平方米。最终该宗地商品房面积约为3.86万平方米，公租房面积为3.8万平方米。
　　据介绍，截至目前，北京市国土局采用这种交易方式竞建出的保障性住房面积约77万平方米，由此减少的土地出让收入约150亿元，为社会增加各类保障性住房约1.7万套。
　　竞建公租房、减少商品房，客观上提高了该项目商品房的平均楼面价，会否对周边乃至北京全市的房价产生影响？
　　该负责人表示，该项目属于孤立住宅用地，建筑规模较小，对房地产市场整体的价格影响有限。
　　土地收益让利于民
　　预留产业用地，解决当地农民就业
　　据了解，夏家胡同原是花乡花神庙苗圃职工的集中居住地，后逐步发展成自然村，是北京三环路以里有名的“城中村”之一。当时，夏家胡同共87个住宅院落，当地人口506人，租住流动人口却有约7000人。村民主要以出租房屋为生，平均每户年租金收入几十万元，但由于人口比例严重倒挂，区域人口密度过高、公共设施不堪重负，消防隐患非常严重、治安问题特别突出。
　　北京市启动50个重点村旧村改造项目，涉及丰台区8个重点村，夏家胡同正是其中之一。丰台区也希望通过实施旧村改造工作从根本上解决该地区居住、就业、社保、流管等各类问题。该项目搬迁整治土地面积16公顷，涉及201户、506人，集体企业拆迁面积约8万平方米，土地开发补偿费约12.5亿元。
　　得益于北京重点村旧村改造“一村一策”的政策规定，搬迁整治土地过程中，项目严格按照规定维护农民的合法权益。
　　同时，为解决村集体经济的后续发展和农民收入问题，项目预留1.03公顷的产业用地，规划建筑规模为3.6万平方米，发展高端商业服务，带动集体经济发展，解决当地农民就业问题，增加农民的经济收入。
　　而在该项目今天成交后，所得价款将优先返还项目实施单位土地一级开发投入12.5亿元，其余部分将全部用于保障房专项资金、市政府轨道交通等重大事项资金、教育资金、农田水利建设资金等各项民生工程建设，改善城市基础设施配套建设，提升区域发展承载力能力，实现土地收益让利于民。
　　探索土地交易方式
　　下半年继续保障土地供应
　　除了夏家胡同地块外，当天成交的另一居住用地为昌平区沙河镇（沙河高教园）居住用地土地，为北京市“新国五条细则”出台后首次供应的“自住型、改善型住房”用地。
　　据北京市土地交易市场公告显示，该地块总面积37.54公顷，建设用地面积18.26公顷，建筑规模约51.12万平方米。该宗地配建了26万平方米公租房，回购价格为11000元/平方米，其余居住用途房屋均作为自住型、改善型商品住房，销售限价14000元/平方米。北京市国土局相关负责人表示，这是北京市增加“自住型、改善型住房”土地供应的具体举措。该宗地采用了“限房价，竞地价”方式出让，挂牌起始价约30.5亿元，共有3家企业参与了竞买，最终由恒大地产集团有限公司以35.6亿元竞得，溢价率17%。
　　据统计，2013年以来，北京市按照国家宏观调控要求，不断加大普通商品住房用地供应，上半年已共推出经营性用地约598公顷，相当于去年同期的3.8倍，其中住宅用地约436公顷，相当于去年同期的4倍；商服用地约162公顷相当于去年同期的3.4倍。
　　“在坚持宏观调控方向不改变，态度不动摇、力度不放松的基础上，采取措施，稳供抑价。”相关负责人介绍，北京市下半年在土地供应方面，一是继续稳妥均衡推进，优先确保保障房用地需求，进一步增加自住型、改善型住房的土地供应，预计年底前可推出经营性用地600至700公顷，二是进一步探索完善土地交易方式，继续试点完善“限房价、竞地价”交易方式，并探索研究“竞报异地建设保障房面积”的挂牌方式，在实现城市规划的同时，引导企业承担更多的社会责任。