拓盘物业发展建议模版.ppt

Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,单击此处编辑母版标题样式,拓盘模板,物业发展建议模板,深圳中原技术发展中心,ShenZhen.09.2010,中原力量,汇报说明,为了提升中原的专业形象，提升同事们的工作效率，对拓盘常用模块进行分解，分别给到专业的模板建议，此伙报告里面的物业发展建议部分。目 录,Part1,：物业发展建议基本概念,Part2,：中原物业发展建议模板,Part3,：物业发展建议写作注意,Part4,：物业发展建议案例说明,1,2,3,4,物业发展建议相关说明,Part C.1,物业发展建议定义,物业发展建议：,是指代理公司针对一个项目或者一个地块，依托前期定位，提出符合项目自身发展的合理的见解或意见，或者对项目整体开发给到明确的意见，使该项目或者地块向着良好的、积极的方面去发展和完善，为项目后续发展提供立命之本，同时为后期营销推广打下坚实的基础。,符合项目前期市场定位,给出形成价值点和竞争力的因素,指导项目未来走向,解决从市场到产品对接的问题,给到设计院参考,物业发展建议三要素,要素,2,具体指标,要素,1,项目定位,要素,3,开发亮点,描述出整个项目或其中某类产品的特性、特质或特征,1,、直接给出同类可参考的案例,2,、通过一组案例的片断实现对某一概念的整合,3,、,基于项目的定位，确定了物业结构：产品构成与比例,通常包含两方面的指标：,一是项目的技术经济指标。基于项目的技术实现性和经济目标，确定了开发的强度；,表达方式：市场参照指标。基于案例总结，对一些产品特征定量化。譬如“面积必须大于,XXX,，才叫,”,，“当前市场至少做到了,XX”,这些是我们需要告诉给开发商和设计师的,表达方式：案例与图表,“亮点”是案例归纳而出的，是实现某一物业目标的必选动作,是具有创造性的，不一定是唯一解，但能对解决问题有启发作用,譬如：做一个夸张、个性化的会所也许是提升某一类项目价值的“亮点”；,客户有什么需求，认同怎样的项目品质是物业打造的出发点。,市场上竞争对手的项目表现，整体水平是项目参考对象。,项目的自身条件有哪些可以构成核心竞争力是打造前提。,相互影响，相互制约,1,2,3,物业发展建议考量因素,项目的整体定位如何在物业中体现？,项目条件,市场竞争,客户敏感点,锐普,PPT,图表,综合关系,外部形象：立面造型,内部空间：户型设计,园林、绿地,道路、广场,设施,商业,会所、幼儿园,垃圾场、居委会、物管中心,整体布局,空间关系,交通组织,景观组织整体规划,住宅设计,景观设计,建筑单体设计,从定位出发做整体规划,大胆想象未来建成后的项目形态,物业发展建议涉及内容,物业发展建议具体归纳为以下几点,园林建议,：整体设计理念、设计风格、主题元素,配套设施建议,：会所，电梯，大堂、智能化,户型建议,：面积大小、功能分区、功能尺度、创新亮点,整体规划,：建筑平面，布局，产品形象,物管建议：,物管团队，管理方式，特色,物业发展建议内容,案例：,以资源放大,+,产品超越为项目核心竞争力的打造方向,临水楼王做售楼处,沿湖木栈道及亲水平台,五星级酒店,以湖景资源的最大化利用规划,充分利用湖水资源,湖景样板房展示,尽可能保留原始地形地貌,多维度观景阳台,主要功能空间观景,三峡会展中心,彩虹花海,私家亲水空间,创新的物业类型,舒适度整体提升,提高产品性价比,豪宅形象昭示性,标志性建筑物,山地高尔夫练习场,湖中央船形咖啡厅,景观展示,资源规划,高端配套,别墅户型,资源放大,整体规划,产品超越,案例,案例：,以风情营造,+,豪宅形象为项目核心竞争力的打造方向,高档社区配套,豪华符号展示,豪华社区入口,国宾馆及楼王展示,公共活动区材质高档,视线常接触区用材高档,生活风情营造,景观展示,样板空间,营销中心,项目宣传,入口广场及绿化,强势山水资源,豪华装修样板房,亲水空间打造,全新家居生活,城市建设新方向,欧式风情大盘，全新生活体验,临湖楼王售楼处,强势景观、配套资源,组团规划,三大休闲带,两大居住片区,中心广场,七大居住组团,临水国宾馆做形象展示,豪华装修专业服务,风情营造,豪宅形象,案例,中原物业发展建议模板,Part C.1,1,、整体规划,建筑理念,建筑布局及类型,建筑立面,建筑用材,建筑理念指设计的整体概念，如：根据地形，景观、项目属性给出总体的设计理念；常见的有：保留原生态、依山而建、异国风情等,布局一般为项目整体的规划排布如：围合式、点式、蝶型的排布,类型一般可分为高层、小高层、多层、别墅等,建筑立面相关,如建筑风格、建筑造型、立面色系、建筑档次相关,根据定位所选择各种风格和档次不同，可选择不同的木材、石材、面砖、文化石 等,整体规划：,一般可包含建筑理念、建筑布局、类型、立面、用材等方面的建议,示例：,给到参考项目做为参考是物业发展建议最常见做法,布局建议,建筑风格,建筑用材,整体规划,独栋拥景，高层户户观景,独栋保证景观资源最大化，做到户户拥景,多层做到户户都有景观面,高层南向面湖，尽量做到户户观景,天麓七区,天麓二区,高层弧型排布,最大化亲近自然,保护自然是亲近自然的前提,做到每户景观资源最大化,建筑与周边环境自然融合,案例,示例：,给到意向图片是物业发展建议最常见做法,布局建议,建筑风格,建筑用材,整体规划,项目核心位置为会展中心及五星级酒店，建议在其设置中心广场。此中心广场可以配合会展中心及酒店建筑群成为本项目对外窗口性的标志形象空间和城市重要活动空间；也是项目内部重要的景观节点及活动空间。,项目核心位置的中心广场还能与梅子垭水库、两侧绿化带及景观节点串联一个成有机整体，提升社区步道系统的迂回性、趣味性和整体景观品质。,中心广场,案例,案例,示例：,给到参考项目是物业发展建议最常见做法,布局建议,建筑风格,建筑用材,整体规划,总体风格显示现代建筑与古典融合的简约高端形象；,外立面个性鲜明，标识感强，具备视觉冲击力，打造片区内的标杆建筑形象；,在高层的设计上具备挺拔升扬的形态，避免对整个社区带来压抑感。,上海浦江公馆,案例,示例：,给到参考项目是物业发展建议最常见做法,布局建议,建筑风格,建筑用材整体规划,英式风格：明快、鲜艳,法式风格：豪华、浪漫,意大利式风格：复古、沉重,西班牙式风格：休闲、厚重,建筑风格体现之色系：总体以明亮浅色系为主，点缀其它色系，根据组团略有变化，形成包容性的、融合的社区,案例,示例：,给到参考项目是物业发展建议最常见做法,布局建议,建筑风格,建筑用材,整体规划,文化石贴面,石材,砖,木材,木材,木材,考虑项目开发企业的背景，建议尽量多的使用木材，进行项目建设；,木材节省成本，用木材装点项目，体现尊贵、大气、厚重的感觉；,局部结合有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合项目目标客户需求；,案例,2,、户型规划,户型规划：,包含户型推导论证、户型功能分区、功能尺度、创新亮点等方面,户型配比,功能尺度,户型创新,户型推导,示例：,户型推导步骤尽量按照以下推导过程进行，以保证合理及科学性,意向基本户型,区间和比例,通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析,参考基本户型,区间和比例,最终建议户型面积区间和比例,第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目户型和比例,第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目户型的区间,.,通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析,通过本片区二级市场客户喜好和需求户型区间系统分析,第四次通过本片区二级市场客户喜好和需求户型区间修正项目户型区间,策略基本户型,区间和比例,通过对片区已售、在售项目的户型区间和比例进行系统分析,第一次通过在售项目的户型和比例初步推导出本项目户型和比例,意向基本户型,区间和比例,1,2,3,4,5,案例,户型配比,功能尺度,户型创新,户型推导,档次定位：产品整体形象中高档，纯正大户型社区,客户：主要针对二次或多次置业客户，以关内客户为主力目标客户群体,10%,的,120,平、,16%,的,135,平的三房、,4%,的叠加不需要合拼,其他,90,平以上大户型均需要考虑合拼,.,户型,建筑面积,实现面积,面积比,套数,合计,酒店式公寓,45-55,65-75,3%,162,3%,两房,2*2*2+1,85-87,110,15%,471,19%,复式产品,89,120,4%,121,三房,3*2*2,120,140,10%,245,34%,3*2*2,特色户型,135,160,16%+,8%,498,四房,4*2*2,150,180,15%,270,29%,4*2*3,特色户型,170,200,14%,222,五房,5*2*3,特色户型,180,220,5%,75,5%,五房,特色复式,180,235,6%,90,6%,五房,叠加,220-270,330-410,4%,43,4%,合计,100%,2197,100%,蓝色字体为需要合拼部分；黑色字体为小户型产品；白色字体为不需要合拼面积,案例,示例：,户型配比需要从户型推导得出最后结论，往往需要给到明确的项目指导意见。,户型配比,功能尺度,户型创新,户型推导,示例：,户型尺度功能需要根据项目的具体定位出发，同时结合客户需求度,A,叠加,220-270,项目档次提升的高端产品，叠加位于中心园林处，建筑与园林交融；,B,特色复式,180,特色复式主要做为中心组团的顶楼复式，或者做为特殊产品在高层的某些景观较好的楼层段出现，增加外立面的丰富感。同时增加项目产品卖点。,C,五房以上,170-180,真正的楼王位置，南北通透、高层视野开阔、低层观园林景观；加大赠送面积，尽量做大做豪,D,四房,150-170,舒适型四房，南北通透，高层视野开阔、低层观园林景观；客厅景观无遮挡，房间景观部分有遮挡，加大赠送面积考虑做超高层。提升整体档次,E,大三房,120-135,舒适性大三房，赠送后为较阔绰三房或四房，可看园林景观，建议可以沿未来大二期位置布置。等二期规划完善未来的居住感受是非常好的。,F,三房,85-89,紧凑型三房，主要布置于临吉华路与五和大道两侧，因有噪音，景观受影响，以赠送后可打造舒适型三房为主打卖点,特色复式可做为项目的特殊产品，单独做一栋处理。为未来推售打下较好的基础。,G,酒店式公寓,45-55,以艺术公寓进行打造，主要置于项目商业裙楼上面，同时做为,9000,平城市广场的形象补充，外立面新颖独特。制造地标感。,案例,档次定位：产品整体形象中高档，纯正大户型社区，户型考虑更多的舒适性。,户型配比,功能尺度,户型创新,户型推导,示例：,户型尺度功能需要根据项目的具体定位出发，同时结合客户需求度,面积段,88,120,135,170,户型,平层,2*2*2,变,3*2*2,复式,2*2*2,隔,4*2*2,3*2*2+,功能房,4*2*2,4*2*3,主卧,开间,3.2,开间,3.1,开间,3.6,开间,4,开间,4.2,主卫,衣帽间,次卧,1,开间,2.9,开间,2.8,开间,3.0,开间,3.4,开间,3.8,次卧,2,开间,2.6,开间,2.7,开间,3.0,开间,3.4,开间,3.8,客厅,开间,3.9,开间,3.9,开间,4.2,开间,4.6,开间,5,餐厅,厨房,家庭厅,工人房,多功能房,开间,2.5,公卫,入户花园,生活阳台,开间,1.8,开间,2,景观阳台,开间,4,开间,4.2,露台,凸窗,案例,户型配比,功能尺度,户型创新,户型推导,示例：,户型尺度功能需要根据项目的具体定位出发，同时结合客户需求度,独栋感受,形状排布,部分合院产品,错连设计，别墅感受,挑高,/,下落空间,3,连为主，不超过,5,连,建议设置,地下室空间属性改变,私家前庭后院，露台,入口处打造体量感,内部设置,凹凸阳台、凸窗,产品创新,外部设置,资源放大,稀缺领地占有,大面积落地窗、观景窗,设计要点,案例,针对市场产品的不足，本项目联排别墅应着力打造项目的舒适度，营造独栋别墅的居住感觉，体现项目稀缺性,户型配比,功能尺度,户型创新,户型推导,示例：,户型创新要结合市场上有竞争力的产品，同时结合客户接受度及成本,整体预留房间空位，并预留钢筋沉重埋挂件，验收交楼后，整体替业主搭板改房。,注：后期改造成本较高，且交房时必须保证改房处的安全质量,/,防水等符合验收标准，有一定的风险性,承重钢筋挂件预埋,面积赠送之：直接送房,预留承重挂件，整体房间空缺，交房后改房赠送面积,案例,案例,户型配比,功能尺度,户型创新,户型推导,示例：,户型创新要结合市场上有竞争力的产品，同时结合客户接受度及成本,主卧,3.8m,次卧,3m,客厅,4.5m,2.4m*4m,参考户型,138,平米,3*2*2,通过赠送面积可改成,169,平米的,4*2*2,案例,3,、园林建议,园林规划：,包含园林整体设计理念、植物选择、细节处理等方面,植物选择,细节处理,园林风格,示例：园林景观整体风格需要与建筑风格匹配,客户,对生活品质要求的提高必将导致其对景观要求的相应提高，现有社区粗糙的景观体系已不足以满足客户需求；,在,竞争,较为激烈的市场中，各个项目都力求在各方面提升竞争力，景观则是体现项目品质的关键因素之一，因此，可预见未来市场景观营造水平将不断提高,。,从市场的角度考虑,重要节点,景观绿化,道路系统,三重洗礼：设置,3,重视觉冲击点，给客户非常强烈的视觉感受,注重项目因地制宜的景观绿化的打造,本项目的地形具有很大特性，要充分利用地形设置道路系统,园林景观建议：,在前期市场调研中，客户对活动空间、景观绿化、适当水系、注重细节打造等方面都非常关注,水系统,景观小品,其他方面,充分利用项目的临湖资源，引湖水进入小区，形成自然活水,设置景观小品，营造社区的居住氛围,本项目的大坝和坝下坑的相关处理方式,案例,植物选择,细节处理,园林风格,示例：园林景观整体风格需要与建筑风格统一,原生态坡地园林风格，配合不同高度、不同层次的的植被；,不小于,10000,平米的中心景观园林，整体园林面积,50000,平。以台地的形式做出层次感。,地标式,50000,平原生态坡地园林,案例,植物选择,细节处理,园林风格,示例：园林景观整体风格需要与建筑风格统一,细节处理：,绿化带相交叉的地方建设公共休闲空间，增加生活的情趣和社区的归属感,充分利用景观相互连接性，增加生活情趣；,低密度住宅的景观注重其,私密性,，中高密度住宅的景观注重其,参与性,。,案例,4,、配套设施建议,配套设施建议：,包括会所、大堂、电梯、入口、智能化设施等,大堂,入口,会所,示例：配套设施要与项目档次结合,智能化,楼盘名称,物管现状,金色海岸,设置特色双会所（专业会所和,+,泛会所）的小区，设置休闲、赏玩、健身的场所及网球场、游泳池,金耀星座,架空层会所,丽景皇铂御府,设置独立会所，功能设置高端,虹桥,国际公寓,设置高级会所，主要包含休闲、娱乐等,玛歌庄园,宜昌最大星级会所，,3300,平米，文化娱乐会所，包含娱乐，健身，聚会，接待朋友和商务洽谈等功能,英伦皇都,自身独立占地的会所，设置休闲、娱乐。健身等功能，且临近宜昌市体育中心,锦绣天下,设立社区会所，主要设置休闲、健身等设施,金色海岸会所设置,玛歌庄园会所立面,会所设置之市场扫描：高端产品会所设置已经开始细分，中低端项目会所概念比较模糊,案例,大堂,入口,会所,示例：配套设施要与项目档次结合,智能化,楼层,功能区,项 目,面积（）,2-3F,休闲娱乐区,健身活动,健身室,提供健身器械，室内健身,200,2200,球室,乒乓球、台球,100,塑身馆,逾迦舍宾、形体训练室,300,休闲,桑拿、足浴,400,美容美发,200,休闲,SPA,、水疗室,300,商务,商务中心、阅览室、多功能厅,700,1F,综合服务区,接待,总台,接待、收银,100,1300,休闲,休闲,吧台,(,咖啡、红酒、雪茄、简单茶点,),50,公共服务,健康室,诊所、健康咨询室,100,生活服务部,食杂、鲜花、洗衣、照相冲印等,500,办公用房,会所服务用房,150,餐饮区,中餐厅、西餐厅、包厢,400,1F,2F,3F,接待、餐饮,康乐、商务,康乐、商务,会所设置之名流会所：设置健身房、桑拿室、娱乐室，室内外连接的四季恒温泳池等,案例,大堂,入口,会所,示例：配套设施要与项目档次结合,智能化,会所建议总面积,5000,平方，,建设设计在裙楼商业上,与公寓处于同一楼,.6-9,米的,LOFT,空间,将是其鲜明的亮点,.,需要考虑相关空间的预留：室内恒温泳池（深圳唯一标准国际泳池）,，,室内蓝球场、室内羽毛球馆、壁球馆,瑜珈房，壁球馆等功能空间。,与豪宅身份匹配的豪华空中运动会所，,深圳拥有最多体育设施的会所,案例,大堂,入口,会所,示例：配套设施要与项目档次结合,智能化,大堂设计,(,参考金域蓝湾,),大堂底部,大堂顶部,电梯间,大堂中部,各栋入口大门,：红外线感应式自动玻璃门,各栋入口地面,：地面铺高级花岗石、大理石，体现大气、开扬的空间感,墙身,：墙身贴优质抛光砖和高级涂料喷涂,天花,：采用石膏板造型刷优质乳胶漆，吊顶配美观灯饰，设置温馨背景音乐,小品,：可在大堂挂壁画及一些盆景植物，增加生活氛围。,案例,大堂,入口,会所,示例：配套设施要与项目档次结合,智能化,在项目主入口设置叠水水景营造档次,提升项目气质,如水景围墙，或者密植植被与延芳路隔开。形成一堵植物墙。,案例,大堂,入口,会所,示例：配套设施要与项目档次结合,智能化,科技因子,具体内容,客户感知价值,高,中,低,外窗系统,断热铝型材、内外铝合金窗、,LOW-E,镀银膜低辐射保温玻璃；,外墙保温系统,复合绝热墙体；,屋面及地下系统,屋顶保温板、铝箔阻隔膜技术、地下保温截面（冬暖夏凉）；,新风系统,全置换式新风系统；,防噪系统,墙壁挤塑聚苯材料、门窗内装隔音隔热胶条、陶粒混凝土加厚楼板；,采暖系统,顶棚柔和辐射冷暖系统、热泵系统；,卫生系统,中央吸尘、食物垃圾处理、置换式垃圾周转箱；,水处理系统,中水回收,利用、墙排,直饮水、雨水收集系统；,智能操作系统,可视系统、网络智能家电、远程控制终端设备、智能电梯,其它,太阳能能源系统,地热系统,植被绿色屋顶,南向大窗户,低耗水洁具,节能灯具,智能化科技含量重点打造的方向,案例,大堂,入口,会所,示例：配套设施要与项目档次结合,智能化,外窗系统：,断热铝型材,LOW-E,镀银膜低辐射保温玻璃,外墙系统：,标准五层防护技术,防噪系统：,墙壁挤塑聚苯材料；门窗内装隔音隔热胶条，陶粒混凝土加厚楼板；四层外墙系统、卷帘门窗、节能玻璃系统（考虑到本项目五和路与吉华路的噪声影响）,新风系统：,全置换式新风系统,技术优化系统的全面使用可大大提高居室的舒适性,节能等科技的应用可大大增加用户的居住便捷性与舒适度。,建议住宅着重处理的科技因子,案例,5,、物管建议,配套设施建议：,包括物业管理内容、公司建议、特色服务等,物管内容,特色服务,物管公司,示例：配套设施要与项目档次结合,方式,优点,问题,专业物业管理公司直接参与执行,专业化管理，质量保证，发展商省心，业主满意,成本利润是考虑的重要因素。适合陌生区、规模大、开发商经验不足,聘请专业物业管理公司作顾问,专业化指导、培训、制度建立、人员组织，为发展自身物业管理搭建高平台。,顾问服务时间一般,1-2,年，费用每年高达,10-20,万元；且顾问公司对服务时间以外物业管理没有责任。,发展商成立物业管理公司管理,管理比较灵活，前期投入比较低,缺乏经验，对物业管理质量不能够提供保证。,物业管理方式选择建议：整体外包经营；聘请知名物业管理公司做顾问,物业管理方式及特点,:,案例,物管内容,特色服务,物管公司,示例：配套设施要与项目档次结合,代客打印、复印、翻译、发送传真、电子邮件，预定车、船、飞机等,商务管家服务,生活管家服务,运动管家服务,财务管家服务,迎宾拉车门服务，贵重物品免费保管存放服务等，建立业主家庭日常生活数据；,健身、瑜伽、高尔夫、,SPA,私人教练，为业主提供一对一套餐,私人理财顾问、投资咨询顾问,物业管理体系,物管费、公众代办性服务收费（水、电、气、供热、电视、通讯等）、特约服务收费、转售与租赁中介服务,管理租赁服务,秩序维护服务,设备维护服务,日常生活服务,24,小时值班守卫监控系统，小区内消防管理、车辆、交通等秩序管理；,专业人员负责机电设备、设施管理维修；,提供幼儿园、小型门诊、菜市场、餐馆、氧吧、咖啡厅、小超市、便利店等服务,常规服务,酒店管家服务,物业管理体系：常规服务,+,酒店式管家服务，融入酒店管理的模式和服务意识,案例,物管内容,特色服务,物管公司,示例：配套设施要与项目档次结合,项目名称,物业管理公司,物业管理公司特色,红树西岸,深圳百仕达物业管理有限公司,通过了由美国贝尔公司颁发的,ISO9001,：,2000,质量认证，创立了有自己特色的,CI,水榭山,高力国际,&,信拓物业,1.,高力国际目前在全球五十二个国家设有超过,200,家分公司,/,办事处，是全球最大规模的物业顾问机构之一。,2,信拓物业是深圳市第一批获得物业管理资质证书的专业公司，创立有独特的人物技三防,DS,安全管理模式。,中信红树湾,深圳市百利行物业发展有限公司,具有国家一级资质的物业管理企业。,三湘海尚,世邦魏理仕,是拥有,200,多年历史的全球房地产行业的领导者，也是首家进入中国的国际物业管理公司世邦魏理仕。,卓越维港,深圳市卓越物业管理有限公司,完全按,ISO9001,：,2000,质量管理体系标准，制定“五心服务”标准模型，引入先进的“酒店式”客户服务模式。,香蜜湖一号,深圳市中海物业管理有限公司,是国内最早具有物业管理甲级资质的企业之一，引进英国物业管理模式,管理规模一直位居国内同行业之首，建成国家优秀示范小区（大厦）,15,个，为国内同行业拥有量第一。,幸福里,深圳华润物业管理有限公司,国家二级资质物业管理企业。,圣莫丽斯,深圳市家华永安物业管理有限公司,国家二级资质物业管理公司。,星河丹堤,星河物业管理有限公司,国家二级物业管理企业、中国物业管理协会会员单位和深圳市物业管理协会理事单位。全国第一家专业从事海洋物业管理的单位，创立了星河国际花园“,1+1CBD,物业管理模式”。,深圳豪宅项目物业管理公司选择例表及物管特色,案例,物业发展建议写作要点,Part C.3,随时关注身,边的,好项目，关,注客户与产品的,对位关系,多踩盘,借鉴,多项目的开发理,念,多分析户型,平时对于那些,“意向”明确、生,动的图片要多注意,搜集整理,多积累项目操,作经验,写好物业发展建议的三点基础,培养对项目的敏感度,注意对素材的收集,多样化的表现形式,把自己当做项,目的设计者,全方面,的考虑项目未来的,状况,.,以多角度的形,式来表现,给到更多,的参考意见,.,从发展商需求出发同时符合项目整体定位,2,符合项目自身条件及充分的市场依据,3,4,从市场出发考虑可执行性,有市场竞争的创新亮点,1,物业发展建议写作要点,Thanks for your attention,Wish you a good day!,