房地产信贷的风险分析及防范对策.doc

房地产信贷的风险分析与防范对策研究
中文摘要
房地产信贷是当今世界最为活跃的传统业务之一，大力发展房地产信贷业务能够改善人们的生活质量，也能够缓解新一批就业者面临的买房压力。随着全球银行业竞争加剧，各大银行开始把信贷业务作为业务与利润的稳定增长点，带动房地产业的发展。商品房的价格稳定攀升，大量的社会资金成为购房投资的一部分。住房商品化产生的问题也随之而来。
由于房价持续上涨，一些问题变得更加显著，增加了人们的担心。房地产业在住房商品化的过程当中，并未完全打开房地产的融资渠道，房地产对银行资金的依赖程度过高。
本文将论述近年来的房地产行业状况，金融业与房地产业之间的影响，银行在房地产贷款方面的风险类别及风险分析，以及产生的原因，影响因素，从而找寻改善的方法，对一些可控风险提出防范措施。

关键词：房地产泡沫；资金依赖；融资渠道
Real estate credit risk analysis and prevention countermeasures
Abstract
Real estate credit is one of the most active of the traditional business in today's world, vigorously develop the real estate credit business can improve people's quality of life, also can alleviate the pressure of the a new batch of workers faced to buy a house.As the global banking industry competition, Banks began to put the credit business as a business of steady growth and profits, giving impetus to the development of the real estate industry.Commercial housing price stability, a lot of social capital to become part of the housing investment.The problem of housing commercialization is followed.
As house prices continue to rise, some problems become more pronounced, increased the fears.The real estate industry in the process of housing commercialization, has not fully open real estate financing channels, high degree of dependence on Banks' capital of real estate.
In recent years the real estate industry status, will be discussed between the financial sector and real estate industry, the influence of Banks in the field of real estate loan risk classification and risk analysis, as well as the causes, influence factors, so as to find ways to improve, to some controllable risk prevent measures are put forward.
Key words: property;reliance of funding;financing channels

目录
1 导论 1
（一）选题背景及意义 1
（二）国内外研究综述 2
1、国外研究综述 2
2、国内研究综述 2
2 房地产信贷风险 3
（一）房地产现状概述 3
（二）信贷风险 6
1、风险概述 6
2、风险的种类 6
（三）产生风险的原因 7
1、信息不对称引发潜在的危机 7
2、房地产企业过于依赖银行的资金投入 8
3、监管不够，违规经营现象时有发生 9
4、房地产泡沫带动泡沫，面临破裂的危险 9
5、“先租后抵”导致银行难以处理房产 11
6、抵押物的处置不当 11
7、评估机构不规范 12
3 防范对策 12
（一）拓宽房地产企业融资渠道 12
（二）改革目前的房贷评估系统 12
（三）建立健全的个人信用评级体系 13
（四）银行应当考虑拥有自己的房产评估师 13
（五）加强抵押物价值管理，做好抵押登记 13
参考文献 14

1 导论
（一）选题背景及意义
近年来，随着城镇住房制度改革深入推进，住房建设投资扩张趋势明显，住房消费的需求也日益增加，房地产市场呈现出前所未见的繁荣，进而带动了商业银行房地产信贷业务的发展。虽然政府尝试使用了各种调控措施来控制房地产业的迅速膨胀，但是我国的房价仍然在攀升，且十分稳定。此时，一些问题也开始显现，例如一些经济适用房供不应求，高档商品房的空置率却居高不下。
在2007年至2008年，美国新世纪金融抵押贷款公司与雷曼兄弟公司先后破产，对全球都产生了巨大冲击，华尔街金融风暴随之而来。华尔街上五大投资银行相继倒塌，其震撼性与破坏性给金融市场带来了巨大冲击，随后，金融危机爆发。美国个人住房次级抵押债券市场在这场危机中起了关键作用。这充分证明了个人住房抵押市场在一个国家的经济发展中处于非常重要的地位，这次风暴，也使得中国的人们产生危机感，同时也不得不对个人住房贷款蓬勃发展的现状引起重视。
房地产业在国民经济中有着不可替代的地位，从而房地产信贷的迅速增长会对其产生显著作用。特别是近年来我国房地产业过于迅猛的发展速度令人担忧，以及房地产信贷中所暴露出的问题与面临的风险日益突出。而后国家出台了一系列对房地产业的调控措施，其中要求商业银行加强自我建设，尤其是要重视提高其风险防范的能力，这样才能更好地应对市场形势的变化与宏观政策的调整。另外，外资银行也导致商业银行运营竞争力的增大。
到2014年，我国房地产贷款占了银行贷款总量的五分之一，房价如果下跌，势必会对商业银行信贷资产的安全产生不良影响。风险防范体系的科学构建十分重要。

（二）国内外研究综述
1、国外研究综述
2001年，Paul Hilbers,QinLei and Lisbeth Zachol提出自己的观点认为金融部门的危机与宏观经济的失衡是由资产价格的失衡导致的。这一理论在房地产市场的发展中适用。出自于《房地产市场的发展与金融业的稳健》一书。
2004年，Davis与HaibinZhu发现房地产价格与商业银行信贷规模之间并不是相互影响，房地产价格的上涨会导致房地产信贷的扩张，商业银行信贷规模的扩张却不一定引起房地产价格的上升。
2008年，Kennen patton 在《美国房地产金融的发展与现状》一文中，提出房地产资金的融资渠道单一，光靠保险公司或者政府是无法从根源解决问题的，而资本市场本身的透明，公开，以及操作的规范性起到了很重要的作用，能够降低或者规避风险。
2008 年美国次贷危机的爆发引起了全世界的重视，由于其对世界经济产生的不良影响，人们开始深入研究其原因、性质、影响等等，并开始重视金融创新背后潜藏的风险。
2、国内研究综述
90年代时，林毅夫等曾在《中国的奇迹：发展战略与经济改革》中指出，国有银行缺乏独立性，银行面临信用风险，其中很大一部分原因来自于此。
魏金萍曾在《我国房地产个人信贷风险防范研究》一书中提出，我国的房地产信用风险的防范，必须从宏观与微观两方面着手，政府应从多方面提供支持，发挥主导作用，而银行要加强自我建设，重视创新，构建科学的风险防范体系，提高风险防范的能力。
2011年，高华运用KMV模型对我国房地产上市公司进行了实证分析，他提出KMV模型比较适合我国的房地产市场，并通过线性回归模型分析，对我国商业银行对房地产企业的贷款量是否适当得出了自己的结论。
2014年底，经济学者温克坚提出，虽然市场交易不够活跃，楼市存量巨大，房地产行业存在“僵尸经济”的特征，但是历史趋势最终会胜出，近几年经济体自身的演变与创新，提高了效率，各种流动的鲜活因素在促进中国经济模式的转移，市场内在机制的经济行为带来好的影响，因此不必过分担忧。
2 房地产信贷风险
（一）房地产现状概述
近年来，随着城市化进程脚步的加快，房地产业发展迅速并成为我国国民经济的支柱产业。房地产个人贷款以一种增速增长。高增长的现象反映出宽松的货币政策。房地产过热也一直为人们所关注。
从90年代末期金融业支持房地产业开始，房价在波动中，总体仍呈现增长趋势。但此时的房地产业也被认为已经产生了泡沫经济，房地产信贷的风险增加。为此，政府采取了一系列措施来调控房地产业的发展，想要降低风险。2008年发生了席卷全球的金融危机，我国的出口受到了严重影响，因此为了使得经济保持稳步增长，银行采取了宽松的货币政策来刺激经济。然而这样的政策在09年造成了房价的反弹，紧缩的货币政策又开始实施。2011年我国的房地产业缓慢发展，出台了“国八条”，对住房贷款的发放做了更加严格的规定。银行信贷逐渐被收紧。这在一定程度上压制了炒房的热情，控制了商品房的空置率。

（来源：知乎
从上图中可以看出商品房的走势，先是逐步攀升，随后近年来趋于稳定。相关人士预计已销售可能已经占到了总需求的将近一半，而新开工的商品住宅已经占到了总需求的50%-60%。
在2015年初的统计数据中，随着销售面积与金额有所下降，房地产库存也随之上升。国家统计局公布的数据如下：
其中土地成交额大降三成。（然而这只是暂时的，后期又逐渐回暖）

（来源：中商情报网）
2015年1-6月份，全国房地产开发投资共43955亿元，同比名义增长4.6%。（不扣除价格因素）其中，住宅投资增长2.8%，占房地产开发投资比重的67.1%。人们对住宅的需求日益增长。商品房销售面积同比增长3.9%，处于稳步抬升的状态，但空置率不容忽视。
楼市的好转离不开国家宽松的货币政策的支持，开放二胎也对房地产业的发展起了一定的促进作用。
（二）信贷风险
囿于一系列的原因，银行信贷业务的重点仍然是房企。风险是无法消除的。
1、风险概述
信贷风险总的来说可以分为市场性风险与非市场性风险。市场性风险主要与借款人有关，或是销售环节上的问题。非市场性风险是由自身问题导致，比如信用风险。
2、风险的种类
第一，操作风险。
操作风险在90年代初，还没有被当做独立的风险种类，人们不够重视，管理也不够专业，制度不够完善。近年来，为了提高更好的服务也为提高竞争力，金融产品层出不穷，新技术不断应用于金融领域银行运营中的操作风险开始受到重视。新的巴塞尔协议中，也将其视为信用及市场风险之后的第三大风险。
第二，信用风险。
它是由借款人自身的客观因素或主观的还款意愿引发的风险。房地产企业的偿还能力并不能完全保证，而银行信用评级方法，以及在贷款决策中存在的突出问题，也使得银行将面临信用风险。其原因具有不确定性，可能是借款人的资信审查评估本身就不合，也可能是贷款发放后的一些突发状况造成的。在房地产金融中，主要是房地产开发企业经营不善，资金周转出现问题，亏损严重甚至破产倒闭，还不上贷款导致的，还有一方面的重要原因就是个人贷款，借贷者由于意外情况导致收入骤减，或者家庭问题无法还贷。
第三，道德风险。

道德风险是签约的其中一方，为了自身的利益而做出的有损于他人或另一方的行为。它一般情况下由信息不对称所致。比如购房者在申请银行贷款时故意隐瞒自己的真实还款能力，评估机构在对抵押物进行评估时抬高价格等等。
第四，经营风险。
经营风险可能由金融市场的波动产生，也有可能受经营环境的影响。房地产开发商的行为决定了房地产业的发展，其经营活动与财务活动也应引起重视。例如由于房地产经营的周期比较长，这期间的政策变动是很难把握的，若是企业无法很好的权衡与判断，将会造成一定的损失。
（三）产生风险的原因
1、信息不对称引发潜在的危机
房地产信贷风险中，信息不对称是无法避免的因素，也是主要的内因。主要包括三方面内容：逆向选择，道德风险与寻租。在市场中，一般是卖方比买方了解更多信息，市场交易主体之间的信息不对称是普遍存在的，不对称的原因又是多种多样。
体现在银行与房地产开发商之间，有以下几方面：
一是对于信息源，房地产开发商相比之下优势明显，他们所获得信息的方式及来源要比银行多得多。而银行所拥有的客户来自各行各业，银行无法对所有的客户都了解透彻。因此获取、掌握信息源不算是银行所擅长的，这也就造成了银行获取信息不可能都通过直接的途径，房地产开发商内部的复杂性也是银行很难去捕捉的。对房地产商融资渠道无法百分百的掌握。例如假股真债的信托融资。但是企业在对自身情况了如指掌的同时，对于房地产开发的风险也了解得较为明晰。
二是高收益、高负债率在客观上造成的。
市场预期如果发生巨大变化，必定影响销售情况，这种情形之下，大部分的开发商的债务将会增加，资金出现状况，这种压力是产生道德风险的要素之一。但是此时大部分的压力都是由银行承受的（转移到资产负债表），开发商并不会接连受到巨大的损失以致破产。银行经营灵活度不够，对风险识别能力还有待提升，因而缺乏金融业的竞争力。所以即使大部分银行早就对房地产企业的贷款进行限制，有些甚至停止按揭，仍起不到效果。开发商还是会以不同的形式把风险资产转嫁给银行。
三是贷款规模正在膨胀，银行又不具备相应的管理能力，这种情况加剧了信息不对称。但是房地产行业利润高，我国信用制度又不够健全，以及其它一些原因，导致一般企业借款后，银行便因承担了多数的风险而成为弱势的一方。如果开发项目成功，开发商的既得利益大大增加；如果失败，那么所造成的亏损则大多由银行承担。
2、房地产企业过于依赖银行的资金投入
国际上对银行贷款的通行标准是最多是占房地产总投资的40%，同这个数据做对比，我国房地产企业对银行资金的依赖程度明显远超标准。当房地产价格大幅波动造成个人出现“负资产”时，银行贷出去的资金能否收回成为难题。
个别的断供仅是个别家庭的财政危机，而大规模的房贷断供就明显不是这么简单了。美国次贷危机发生时，随着房价的暴跌，一部分业主从自身利益出发会选择断供，尤其是房子已经明显贬值时。而大规模的断供容易引发金融危机，具体体现在金融机构倒闭、股票暴跌、失业率急剧上升、经济衰退等等。
但是面对严峻的经济形势，地方政府依然会因为房地产企业收益率高而向银行施加压力，要求银行顾全大局，设法解决不良开发商的资金问题。
楼市泡沫与银行的资产质量相关性很高，若是泡沫破裂，房价急跌，银行体系将受到重创。银行的资产质量一直处在阴影之下，其中就有地方政府与央企相当数额的借款。面对这些问题，十几年来银行金融体系改革成果可能会成为泡影。说到底，银行在一些方面还是受到地方政府的掌控，因为存在一定的依赖性，无法完全摆脱，例如业务发展。除非问题到了难以掩盖的地步，银行不得不屈服于政府的意志，受到严重制约。这种前提之下若是问题依然在哪一天爆发了，则意味着已经十分严重，泡沫也累积得很庞大了。
3、监管不够，违规经营现象时有发生
由于银行之间的竞争日益加剧，为了争夺房地产个人房贷市场，违规经营的现象时有出现。为了增加同业竞争力，银行之间争相降低贷款门槛，降低对项目的准入，变通房贷。虽然监督部门也并不是无所作为，但若是商业银行与按揭企业之间合谋运作，监管很难到位。
按照国际标准，房贷按揭的警戒线为月收入的三分之一，超出这个范围还款风险会相应增大许多。各个银行之间不顾此警示仍旧放贷，贷款买房者成为不堪重负的房奴，虽与他们自身不正确衡量还款水平有脱不开的关系，但是银行也有一定的责任
4、房地产泡沫带动泡沫，面临破裂的危险
房地产业持续过热，一些风险也逐步显现，随着这股过热的潮流，不得不引起人们对房地产泡沫的担心。其实现今相当一部分的楼房价格已经远远超出了本身应有的价值，房地产泡沫其实已经凸显。而房价暴跌之初，便是泡沫泛起时期产生的祸胎。
正常情况下，对于房价累计上涨超过一半买房的消费者，相对容易出现负资产；按揭购房者出现负资产的概率与程度与房价的上涨的关系呈正相关。房地产价格的波动造成个人负资产现象增多时，也会造成相应的损失。
国际通行的商品房空置率合理区间在3%-10%，按照这种方式来推算，在国际警戒线是5%的情况下，我国已经超了好几倍。
而且贷款抵押物存在贬值的风险，当房地产泡沫破灭时，一些房地产开发商无力偿还贷款，虽然存在贷款抵押，但是已经严重贬值的抵押物会给银行带来巨大的损失。范围一旦扩大，势必会对房地产业造成强烈的冲击，金融业同样也会受到严重的影响。
不论是经济，还是医疗，教育，一．二线城市都集中了全国最好的资源，城市化进程加快的过程中，不可避免地人流趋势指向一、二线城市。而国家的政策却是限制了建设用地的使用，在供给有限的情况下，房价必然会上调。
成都、重庆都是比较发达的城市，一、二线中也较为典型。
（来源：知乎）
从图中成渝两地的数据可以看出供求关系对房价的影响。随着时间的推移，房价总体呈上升趋势，而且与供应量呈正相关。但房价取决于两种因素，供求关系与货币政策。然而，总需求下降并不一定意味着房价的下降，如果房地产业的供应量逐步缩减的同时，供应量同步缩减，房价也会保持平稳。
随着资源的错配，市场上虚假繁荣的现象越来越明显，市场自身的调节能力有限，经济体的病症很难掩饰。“僵尸经济”可以恰当地描述这样的现象。
在经济学中，90年代日本房地产泡沫破裂的经济表现，与“僵尸经济”有着很深的渊源。当时的日本，受各大企业财团互相之间的影响，信贷资金长期存在于一些效率低下的企业集团中，这种占据使得部分要素配置不合理，违背了市场规则。房地产泡沫破裂后，债务沉积，市场未回到出清的状态，很多没有利润的企业仍然存活，占有市场资源，如同僵尸一般。再者，日本的央行长期维持较低利率水平，无法对这些欠有大量债务的企业形成有效制约。给了他们喘息的机会，于是产生了喂养僵尸的游戏模式。
与日本相比，中国经济体内的僵尸形态并不少见，金融体系垄断封闭，市场竞争力不足的大量国有企业效率低下，错配、耗费了大量资源。但是在过去的二十多年里，经济发展动能不断涌现，不仅能够抵消僵尸所消耗的资源（土地，劳动力，创富意愿得到释放，以及加入WTO开放了市场）而且仍有富余。所以这些僵尸的存在才没有拖垮经济，那些经济动能构成了经济增长的基础。二战以后日本三十多年经济发展带来了巨大的社会变化，这是一个很好的例子。不过每个国家国情不同，不能以偏概全。但从客观上说这些僵尸的存在的确对我国的经济发展起了一定的制约作用。
当经济危机到了一定程度的时候，市场与社会恐慌无法避免。公众在这种情况下一般对政府的干预产生依赖，在这种社会心理的期待之下，政府往往会扮演救助者的角色进行干预，不过在比较纯粹的市场经济国家，政府的这种角色是暂时的与有限的。
无论从什么方面来看，楼市持续的繁荣只是假象，而且不可能一直维持下去。但是政府的意图成为了很重要推动因素，在这种推动之下，房地产业依旧大步前进，也就是通过再泡沫化，形成了原本不该实现的行业繁荣。
但市场本身有它的运作规律与逻辑，供大于求的现状一直得不到改变，价格攀升至远远超过购买能力时，这种虚假繁荣便很难维持了。
楼市崩盘预警会导致金融机构巨大的压力，政府干预妄图通过更多的财政刺激来继续维持现状，但这仅仅只是依靠泡沫带动泡沫，来拖延危机的爆发。
这种危机处置过程无法持久，表面的成功都只是暂时的，只会埋下更为巨大的隐患，到了爆发的时候，其代价必定是惨痛的。
5、“先租后抵”导致银行难以处理房产
我国法律中的规定是遵循“买卖不破租赁”原则的，但是抵押与买卖不同。如果抵押在后，在已经实现抵押权的情况下，租赁合同在有效期内仍然对抵押物的受让人有效；若是抵押在前，就有权解除租赁关系。从这种道理上来说，若是“先租后抵”，后期银行拿不到借款人所还贷款，也不好处理抵押的房产，因为此时的租赁关系没有解除，仍然有效。
6、抵押物的处置不当
银行有权处置不按期还贷者抵押给银行的房产，以此归还贷款。其中存在问题。一是房产的拍卖价格一般都不足以偿还贷款，给银行造成损失；二是我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，如果银行要拍卖抵押的房产，此时的承租人也许会采取措施故意压低房产的拍卖价格，从而造成银行的损失。
7、评估机构不规范
　　由于申请贷款时的评估费用由借款人支付，就无法避免暗箱操作的可能性。借款人有办法使得评估机构评估出超出房产本身价值的价格，从而使自己从中获利，申请到更多的贷款；后期还不上贷款时，银行有权对抵押的房产进行拍卖，此时评估机构也可能低估房产价格。即使不故意降低，现今的价格与当时的评估价格也不相符，受损的仍然是银行。
8、房产处置执行难 
我国法律对个人必需的居住房屋是有所保护的，若是人民法院需要对这样的房产进行处理，可以查封，但不得执行其它行为。如果这套房产是借款人办理抵押贷款时唯一的住房，无论法院还是银行，都无权处置。
3 防范对策
（一）拓宽房地产企业融资渠道
受各种因素影响，包括政府施压，银行承担了太多压力，政府为促进经济发展，刺激经济，采取的财政政策需要银行给予支持，地方性的投资项目也离不开银行供给资金。现今房地产业的资金过度依赖银行，很大程度上是融资渠道过于单一导致的。扩宽融资渠道，能够分散金融风险。如抵押贷款证券化的实施，能够将一部分风险转移到证券投资者身上。或者增加注册资本金，它能够增加一部分前期开发的资金。这样的优点是不必担心财务成本，因此基本上也没有融资成本，因为企业的投资方是资金的汇入方。
（二）改革目前的房贷评估系统
对银行来说，想要有效地规避风险，在事前做好预防工作显然比事后的弥补重要得多。房地产项目开发能力、抵押资产、担保资产的评估体系都应加以完善。
（三）建立健全的个人信用评级体系
由于缺少权威的、健全的个人信用评级体系，银行缺乏全面客观的了解个人信用的渠道。信息不对称的缘故，个人税单并不可靠，个人收入不透明，银行无法通过少量的材料与信息去了解借款人的真实经济状况与收入水平，难以判断其是否具备还款能力。由于银行所能获取的材料十分有限，其真实性与完整性并不可靠，从而造成潜在的危机。
（四）银行应当考虑拥有自己的房产评估师
房地产估价事务所需要房产评估师，银行也同样需要，这能够在一定程度上规避信息不对称带来的一部分风险。
（五）加强抵押物价值管理，做好抵押登记
在房地产贷款中普遍实行项目抵押。对抵押房产所做评估的准确性十分重要。而且房地产贷款的抵押物能够在不同的情况下不断变化。如果抵押物价格合理且抵押率合适，开发商便不会轻易舍弃抵押物，从而形成一定的约束。银行就在很大程度上规避了风险。反之，如果抵押物价格与实际价格严重不符，过度抬高，就会缺少对开发商的约束力，开发商若是经营不善，资金链出现问题，完全可以舍弃抵押物，损失的大头还是由银行承担。
（六）改变“僵尸经济”的现状
中国经济近30年来大约保持了年均百分之八的增长，虽然不是十分稳定，但也并没有发生严重的、典型的经济危机。但这并不意味着是中国克服了经济危机，而是中国政府较之于欧美各国，往往是用更大的代价来化解危机，在经济中并非简单介入。但僵尸机制会使得发展动力逐渐衰减，大量消耗金融资源。
僵尸经济不是短期内能够改变的，与多种因素相关。楼市泡沫若是破裂，并不会带来毁灭性的危机，但是潜在的危机与压力，是经济体的调整所必需的。只有僵尸经济的现状得到改变，不再继续，新的动能才能为经济发展的促进做出贡献，楼市才会焕发生机，从而缓解银行现有的压力，对风险起到良好的控制作用。
参考文献

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[9]《房贷断供与房地产金融风险之间有什么关系？ - 匿名用户的回答 - 知乎》[R].2015-04-03

[10] 温克坚.任性楼市无故事.[R].2014-12-15

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