塔山新都前期物业服务合同(大).docx

塔山新都前期物业服务合同

物业建设单位（甲方）：庐江润达房地产开发有限公司
营业执照注册号： 91340124MA2MRKYY7M(1-1)
企业资质证书号：合Z2481号
法定代表人： 张晓东 联系电话： [phone]
委托代理人： 曹美玲 联系电话： [phone]
通讯地址： 安徽省合肥市庐江县庐城镇鲍井社区庐巢路30#
邮政编码： 231500

物业服务企业（乙方）：安徽日升昌物业服务有限公司
营业执照注册号：91340124563445310D
企业资质证书号： 物管3405 资质等级： 叁级
法定代表人： 代 林 联系电话： [phone]
委托代理人： 邓小丽 联系电话： [phone]
通讯地址： 安徽省合肥市庐江县塔山路(环卫大厦对面）
邮政编码： 231500

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方以 协议方式 方式 （公开招标方式、邀请招标方式、协议方式）选聘乙方对 塔山新都 （物业名称）提供前期物业服务事宜, 订立本合同。
第一条  本合同所涉及的物业基本情况             
物业名称： 塔山新都  ；
物业类型： 商业、住宅  （住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业）；
座落位置：合肥市 庐江县 区（县、市） 庐城镇 街道（乡、镇） 路（街、巷） 号；
物业管理区域四至：
东至 鲍井新村 ；
南至 庐巢路 ；
西至 塔山新天地区性 ；
北至 庐江县水安公司 ；
占地面积： 1824 平方米；
总建筑面积： 2553 平方米；其中住宅 1993 平方米，商业 520 平方米，分摊面积：223.98平方米，办公面积：20.54平方米；
物业构成明细见附件一，物业管理区域划分意见书见附件二。
第二条 物业服务用房
甲方应于  合同签订日起15日内   （具体时间）向乙方提供物业服务用房(物业服务用房应在项目首批交房15日前交付乙方)。物业服务用房建筑面积  100 平方米，位于 一幢202号房 。
物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。 
第三条  物业专有部分的专有部位、专有设施设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。 
第四条  乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：
（一）物业共用部位及共用设施设备的管理和维护（物业共用部位明细详见附件三，物业共用设施设备明细详见附件四，物业共用部位及共用设施设备的管理和维护详见附件五）；
（二）公共绿化的维护（详见附件六）；
（三）公共区域的环境卫生维护（详见附件七）；
（四）物业管理区域内的安全防范和秩序维护（详见附件八）；
（五）物业使用中对禁止性行为的管理措施（详见附件九）；
第五条  物业管理服务费
乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下:
多层住宅： 0.50 元/月·平方米，物业服务等级标准 丁 级；
商业物业： 5.00 元/月·平方米；
机动车地面车位费： 30.00 元/月/辆。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护及公共能耗费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业服务企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备办理财产一切险及公众责任保险费用；
（9）经业主同意的其它费用 。
本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。上述费用应通过专项维修资金予以列支，专项维修资金使用根据相关文件规定执行。
第六条 物业承接查验
（六）在乙方承接物业时，应向乙方移交下列资料：
现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一） 工程竣工验收报告，规划总平面图，竣工总平面图，单体建筑、结构、水电、设备的竣工图，绿化平面图，附属配套设施、地下管网等隐蔽管线工程竣工图等资料；
（二） 共用设施设备清单及其安装、使用、维修保养和使用培训等技术资料，包括消防设施合格证，电梯准用证、机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装、调试报告和设备保修卡、保修协议等资料；
（三） 供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等准许使用文件（协议）；
（四） 物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五） 业主购房合同备案范本；
（六） 物业专项维修资金交纳明细；
（七） 住宅工程质量分户验收汇总表；
（八） 承接查验所必须的其他资料，包括有关房产产权权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。
未能全部移交前款所例资料，建设单位应当例出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体期限。
甲方将物业交付业主30日前，应会同乙方对物业共有部分及其相应档案进行查验，并按规定向乙方移交物业服务所必需的相关资料。
甲、乙双方办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认（具体内容详见附件十三）。
第七条  自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之前发生的物业服务费（含车位管理费），由甲方承担；自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担。
纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交付给物业买受人的物业，由甲方依照本合同第五条约定的标准向乙方交纳物业服务费。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
第八条  前期物业服务期间，乙方按  包干制   收费形式确定物业服务费。
一、包干制：由业主向乙方支付本合同第五条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。
二、酬金制。
第九条   物业服务费用属本合同第八条第二项或者第三项约定的，物业服务资金中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式：
（一）年度结算结余部分，按以下第 1 种方式处理：
1、转入下年继续使用；
2、直接纳入物业专项设施维修资金；
（二）年度结算不足部分，按以下第 1 种方式处理：
1、由业主于次年第一个月底之前，按照其专有部分占建筑物总面积的比例追加补足；
第十条  物业服务费（物业服务资金）按 年度 进行交纳。物业服务费也可预收，但预收期限不得超过6个月。空置房的物业费甲方按季度100%支付给乙方。
按 年度 缴纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之 三 收取滞纳金。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下 （二） 方式解决：
（一）向庐江县仲裁委员会申请仲；
（二）向庐江县人民法院提起诉讼 。
第十一条   停车场停车收费
1、停车服务费收费标准按价格部门规定执行。
2、场地使用费：在物业管理区域内公共场地停放车辆收取场地使用费的，由物业管理公司在管理区域公示后实施；属于甲方所有或业主私人所有用以出租的车位场地使用费收费标准，由车位所有者与承租人另行约定（不得违反合肥市指导价的规定）。
公安、消防、抢险、救护、环卫、邮递、执法等特种车辆在执行公务时免收停车服务费；业主搬家车辆、临时送货车辆不得收取停车服务费 。
第十二条  乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。物业服务企业应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）等服务，并对停车场所及设施设备进行维修养护，保障正常使用等工作。
第十三条 本物业管理区域内按规划配建的停车场，由乙方进行管理和维护；乙方应当按照有关规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场的照明、消防、环境卫生等工作（具体内容详见附件十一）。
第十四条  本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和筹集均依照相关的法律法规及合肥市相关政府部门的规定执行。
使用物业专项维修资金的，乙方应当按照相关规定提出物业专项维修资金使用方案。
乙方应当将物业专项维修资金使用方案、所需资金、列支范围、工程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布。
第十五条 业主应按照规定向供水、供电、供气、通迅、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通迅、有线电视等有关费用。

乙方接受供水、供电、供气、通迅、有线电视等专业单位的委托代收水、电、气、通迅、有线电视等费用的，可以向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第十六条 乙方应当协助业主配合有关部门、单位作好物业管理区域内装饰装修管理、治安、环境维护、计划生育、流动人口管理等工作；对于相关部门进入本物业管理区域内监督检查、行政执法的，乙方、业主、物业使用人不得阻挠。
第十七条  甲方相关的权利义务：
（一）负责制定和拟定《临时管理规约》和前期物业服务费收费标准，提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，并将其作为物业买卖合同的附件。
（二）在物业销售前，应在其制定的《临时管理规约》中向业主明示物业装饰装修管理要求等事项；甲方未尽此义务而给乙方或业主、物业使用人造成损失的，应承担赔偿责任；
（三）授权乙方对业主、物业使用人违反《临时管理规约》的行为，依照《临时管理规约》的约定进行劝阻、制止；
（四）保证本物业管理区域内的附属设施设备符合法定的交付使用条件，并完善本物业管理区域内的其他配套设施和配套设备，包括物业的安全防范和消防设施、标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等；
（五）向乙方提供符合规定面积的物业服务用房;
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（七）按照法定的保修期限、范围，承担物业的保修责任；
（八）审定乙方制定的物业服务方案，监督和协助乙方履行物业服务合同；
（九）当业主、物业使用人不按规定交纳物业服务费用时，协助乙方催收；
（十）协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；
（十一）不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；
（十二）按规定向物业所在地的区（县、市）人民政府物业行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面报告，并提供业主产权清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；
（十三）协助乙方做好房屋出租登记报备工作，并督促承租人到公安机关进行流动人口登记、办理暂住证；
（）法律、法规规定的其他权利义务。
第十八条  乙方相关的权利义务：
（一）设立专门机构负责本物业的日常物业服务工作，并委派相应专业的物业服务人员履行本合同；
（二）在业主大会成立前，配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；
（四）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费（物业服务资金），通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；
（五）按照相关规定，建立健全“办事制度、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度。对小区内所有收费项目、收费标准等应按价格部门相关规定在收费场所实行明码标价；
（六）接受甲方、业主和物业使用人的监督，定期向甲方、业主报告物业服务合同履行情况，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；
（七）结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；
（八）可选聘专业公司承担本物业的 垃圾清运 的专项服务，但不得将本物业整体委托第三方管理，并对专业公司的服务行为承担连带责任；
（九）维护本物业管理区域内公共区域秩序，按照法律法规政策的有关规定，提供质价相符的服务，落实小区安防力量，采取各种有效安全防范措施，通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；同时，要协助公安机关做好流动人口和出租房屋登记报备管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告，由公安机关按依照有关法律、法规进行处罚；协助有关部门制止违法、违规的行为；
（十）提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议；
对业主或物业使用人违反管理规约的行为，针对具体情节并根据情节轻重采取告知、规劝、制止、向有关部门报告并申请强制执行等措施。
（十一）不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部分的用途；如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施；
（十二）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；
（十三）法律、法规规定的其他权利义务。

第十九条  违约责任
在物业服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任：
（一）因不可抗力导致物业服务中断的；    
（二）因维修养护物业共有部分需要且事先已告知业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的；
（三）因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的；
（四）因甲方或业主、物业使用人未及时交纳供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的；
（五）业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内规章制度的行为，虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门报告等措施后，仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的；
（六）物业管理区域内发生刑事、治安案件 或第三人行为造成的损害，但一方有过错的除外
（七）甲方自己的行为造成损害的。
（八）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。
第二十条  甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同第四条约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本合同；甲方应以本合同服务剩余期限物业服务总费用为基数向乙方支付 20% 的违约金，并赔偿由此给乙方、业主、物业使用人造成的损失。
第二十一条  乙方未按照本合同的约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主、物业使用人人身、财产损害的，乙方应当依法承担相应的法律责任 (具体内容详见附件十二)。
第二十二条  乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主和物业使用人有权拒绝支付。
第二十三条  甲方拒绝或拖延履行物业保修义务的，业主、物业使用人可以自行维修或委托乙方维修，维修费用及造成的其他损失由甲方承担。
第二十四条 乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同第四条约定的服务事项和质量的，甲方应依法解除本合同，乙方预收的物业服务资金或物业服务费用应当返还给相关业主、物业使用人；造成业主、物业使用人经济损失的，乙方应予经济赔偿。
甲方解除本合同的，应当在合同终止九十日前书面告知乙方；乙方应当在合同终止之日起十日内退出本物业管理区域，并与甲方依法选聘或全体业主依法选聘新的物业服务企业或其他管理人完成交接手续。
第二十五条 双方协商一致，可解除本合同，并按规定办理交接手续。
第二十六条  本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。
第二十七条  补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。
本合同、本合同的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第二十八条  本合同正本连同附件共  壹拾  页，一式 陆 份，甲、乙双方各执 贰 份，并由物业服务企业持一份样本向物业所在地的区（县、市）人民政府物业行政主管部门备案。
第二十九条  本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时处理。
第三十条  本合同在履行中如发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 贰 种方式处理：
（一）向仲裁委员会申请仲裁；
（二）向庐江县人民法院提起诉讼。
第三十一条  本合同为期  5  年，自 2017  年 6  月 28 日起至 2022  年   6  月   27  日止（合同期建议不低于5年或业主大会与新的物业服务企业签订合同时止）。
本合同期限未满，若业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。
第三十二条  本合同期限届满前  壹  月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后  壹  月内继续履行本合同，甲方或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。
第三十三条  本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未选举产生的，移交给甲方或 社区 代管；并按照《物业承接查验办法》、《安徽省物业管理条例》等相关规定办理移交和项目退出手续。
第三十四条  本合同自签订之日起生效。

甲方签章：                乙方签章：

法定代表人：               法定代表人：

委托代理人： 委托代理人：

年    月    日    年   月   日