二手房交易流程样本.doc

资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。

一、 咨询: 为您解读中介机构九大常见”俗语”
在买卖二手房时, 中介口中五花八门的俗语总是让一些买家摸不着头脑: 什么是地铺、 直营地铺、 加盟地铺? 什么叫洗盘、 跑盘、 封盘? 什么叫跳盘、 跳客、 跳单? 了解这些常识, 相信会对二手房买家有所帮助。
　　【地铺】经纪公司下属分支机构, 在内地叫门店, 是指专门从事二手房交易的办公场所。
　　【直营地铺】属于经纪公司的一个直接管理、 管理机构.
　　【加盟地铺】因资质或其它问题而加入品牌中介公司的一种方式, 目的在于规避市场风险、 利用品牌效应, 但上级公司但不直接参与经营管理。
　　【洗盘】中介工作人员经过业主资料或其它途径, 来了解房屋的最新动态和基本情况。
　　【跑盘】经过走访和打电话了解楼盘信息。
　　【封盘】这是在有客户有意购买某物业时而采取的一种暂时性营销策略, 封盘时只有分行经理或指定人员才有权看到该物业信息。
　　【跳盘】同行挖走业主房源。
　　【跳客】经过同行挖走其客户资源。
　　【跳单】买卖双方经过中介搭建平台之后, 两者”过河拆桥”私下交易。
二、 登记 如何找到满意的二手房源
如果您觉得找房源是一件费时费力费钱的事, 那么, 住在杭州网给您提示的几种方法去做。
　　一、 注册成为住在杭州网的会员, 在服务区里登记二手房求购信息, 让卖主竟相与您联系。在住在杭州网上登记非常容易, 只需把您的购房要求填写在登记表中, 大量希望经过住在杭州网直接出售二手房的卖主就会看到您的求购信息, 而且主动跟您联系。登记完全免费!
　　二、 主动出击, 寻找房源。能够经过住在杭州网的数据库查找出售信息, 无论您是不是会员, 都能够查询到来自卖方的第一手信息。
　　三、 您还能够运用其它的方式, 如到报纸上登广告, 查询报纸上、 街头巷尾、 电线杆子上的启事, 托熟人或者找中介机构、 雇请代理人。不过, 在现阶段二手房代理机制尚未健全的情形下, 我们也提醒您必须小心行事。
三、 配对 挑选房源时注意的四大因素
在您挑选房源的过程中, 您应该注意以下因素:
　　价格: 如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资, 您需要考虑月收入、 预期还贷能力、 贷款方式、 银行利率、 地段升值潜力等诸多因素。当然, 最好还是听听专家建议。看看百家杂谈(什么样的地段最火、 那种户型最热、 何等价位热销等)
　　交通状况: 衣食住行、 人生四事, 交通是买方考虑的重要因素, 四通八达、 进出方便, 有停车位的物业才算是物尽其用。当前交通相对方便的地区是地处公交线路较多和邻近快速公路的居住小区。
　　社区环境: 在人口越来越密集的大城市, 社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素, 小区内的绿化程度、 人文环境、 安全性、 配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。
　　户型结构: 户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求, 如楼层高低的选择、 房屋的朝向、 视野、 采光、 私密性等。
四、 看房 怎样看房
怎样选择现房?
　　选择现房首先是否明厅明室。起居室(客厅)、 卧室、 厨房、 餐室、 卫生间、 书房等, 是家人经常活动的空间, 直接采光能够避免白天开灯, 节约能源。另外, 阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局, 它不但加大人们活动的空间, 而且能增加卧室的私密性, 保持家庭温馨的味道。
　　厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面, 因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大空间, 这样才能将各种炊具等安装好。卫生间一般只设浴盆、 坐便器、 洗手池三件, 其实再小的空间, 加装一个男用小便斗也不算什么, 而它的用水量比用坐便器节省90%, 另外, 毛巾架、 玻璃镜等都要有妥善安放的地方, 这些都要求卫生间布局合理。还有, 通风问题也要认真考虑。选房时要看好厨房、 厕所、 厅是否附设垂直排气烟囱, 以保持室内有良好的空气。房屋的隔热、 保温和防雨功能, 是房屋必备的硬件, 选房时应格外注意, 特别是房屋的外墙, 它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。
五、 满意谈价 购房杀价有哪些窍门?

有人说, 买房屋胜败的关键就要看你杀价的本事了, 这话不无道理, 对于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间.否则抛出之后不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向, 心中有数, 同时, 了解对方情况, 知己知彼。最后, 心要”狠”, 狠狠杀价。买卖谈判的学问大得很, 只有做足功夫, 才能胸有成竹, 胜券在握。
　　1、 看房屋。房子是实物, 一切都可收入眼中, 看房子里, 应表现也自己有兴趣, 太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈, 同时细心观察房子结构、 采光、 保养、 周围环境等, 还要多听卖主解释, 多问卖主问题。
　　2、 掌握背景材料。房屋推出市场多久了, 有多少人出过价, 出价多少, 可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋, 表示其转售力愈强。
　　3、 让卖主知道你购房是自住, 非为转卖。一般卖主不希望房屋销售人员居间获利, 而且喜欢自住之买家, 一可卖得高价, 再者比较简单。二要摸透卖方心理:
　　4、 卖方多久内必须卖屋, 对于在什么时候杀价非常重要, 愈接近卖主要卖的期限, 卖主愈急切出售, 这就是你最有利的杀价时刻。
　　5、 了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方所得屋款, 并不急用, 则房屋杀价, 必遭许多挫折, 遇此情形, 是你罢手或者转向的时候。
　　6、 定金方面。定金多少才算恰当, 并无一定标准 视各人需要而定, 由双方协商。
　　杀价原理:
　　1、 暴露房屋的缺点, 对于卖主的房屋所有缺点加以揭露, 使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。
　　2、 拖延战术。若卖主急欲脱手, 可刻意拖延时间, 如谎称需时间汇集资金等, 等到临近期限的最后一个阶段, 给予杀价。
　　3、 合伙战术。你能够告诉卖主是与合伙人共同投资的, 所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。
　　4、 欲擒故纵。对于所看的房屋, 明明中意, 仍要表示不喜欢的各种理由, 借此杀价。
　　总之, 杀价的方法很多, 买主只要头脑清晰, 灵活运用, 见机行事, 必能心想事成, 大功告成。
六、 定金 ”两个定金”作用大不同
定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题, 主要原因是上下家没能充分理解”定金”的法律意义。二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖合同的, 在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在上下家对中介进行委托的过程中, 用来担保上下家在约定的时间内, 按照约定的条件, 到某确定地点签订《房地产买卖合同》。如届时下家反悔不来与上家签订买卖合同, 要承担定金被上家没收的风险, 如上家反悔不签《房地产买卖合同》, 要承担双倍返还定金的责任。
　　第二个定金出现在《房地产买卖合同》中, 用来保证买卖合同签订后, 上下家能够按照合同的约定切实履行各自的义务。如果出现违约情况, 违约方要承担相应责任。
　　当然, 上下家也能够不经过中介直接签订《房地产买卖合同》, 在合同中也能够约定定金条款, 用来保证签订合同后, 双方能够按照合同的约定履行各自的义务。
[Step7] 签定意向: 买卖双方签订书面协议预防发生纠纷
专家建议: 中介要与买卖双方签订书面协议预防发生纠纷
　　案例回放
　　陈先生想经过某地产公司买房, 房地产经纪小吴带陈先生考察了数十个楼盘, 并在地产公司签订了《居间服务委托书》, 留下了其身份证复印件。随后陈先生在房地产经纪人员的带领下看了《居间服务委托书》上所签订的物业, 当场表示其非常满意。签合同当天, 陈先生与业主见面了, 陈先生借故说未带定金改日再签, 便与地产公司失去了联系。事后地产公司才发觉陈先生与业主已私下成交该物业。地产公司遂起诉至法院, 法院判令陈先生赔偿地产公司的佣金。
　　”作为房产经纪人, 为一套房子带十几人次甚至几十人次去看是很正常的, 一趟一趟地跑, 辛苦了半天客户却‘跳单’了, 什么回报也没有, 这种辛酸谁能体会? ”提到二手楼市场的”跳单”现象, 大部分房产经纪人都是有苦难言。
　　我们一般所讲的”跳单”, 指的是需要购房的客户经过中介公司获悉相关信息后, 买卖双方跳过原先中介公司, 私下达成买卖协议或者与其它中介公司成交, 不向原先中介公司支付中介费用的事件。在如今的二手房买卖中, ”跳单”现象屡见不鲜。有房地产经纪从业人员说, 一个月中, 因为”跳单”引起的佣金损失或是经纪纠纷不但影响了正常工作的开展, 而且耗费的精力无法用金钱估算。
　　为何”跳单”? 房地产买卖中, 买方、 卖方、 中介公司三方诚信守法是促使二手楼买卖成功的根本保证。在一般的消费过程中, 我们或许会更多地关注中介公司是否设下”陷阱”, 而作为消费者, 为了逃避相关费用, 在交易过程中同样会想法设法跳单。
　　律师观点
　　这个就是典型的消费者”跳单”案例。世华地产法律部分析认为, 看楼前签订《居间服务委托书》, 说明中介公司已经有了强烈的法律保障意识。《居间服务委托书》是对中介付出的劳动和服务的确认。建议中介公司与卖方签订《客户确认书》, 将业主姓名、 物业名称分别相应予以确认。根据《合同法》第426条的规定”居间人促成合同成立的, 委托人应当按照约定支付报酬”。
　　为此, 律师建议, 在宣扬房地产中介诚信服务的今天, 中介方在提升自身服务规范操作的同时, 也不能对买卖双方不守信的”跳单”行为听之任之。为防止”跳单”, 中介方要尽量与双方签订书面协议, 从而获得中介方促成双方交易的有利证据, 最大限度降低中介方的法律风险。
[Step8] 签合同: 怎么签订二手房合同
在二手房交易过程中出现的纠纷, 其实有很多由于买卖双方不熟悉房屋买卖流程以及注意事项, 结果导致自己的权益受到损害那么, 买方和卖方应该注意哪些问题, 才能避免自己的权益受到不必要的损害呢? 对此, 立超房屋有关人士就签约过程中可能出现的相关侵权行为作了相关介绍, 提醒广大读者注意。
　　首先, 买卖双方应该约定房屋总价、 违约金、 滞纳金、 交屋时间、 过户时间、 税费支付等内容。值得注意的是, 如果房屋转让价中已包含转让房屋固定装修及附属设施, 则在签《买卖合同》前, 应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点, 并将品名、 规格、 数量等详列于《家具清单》后, 买卖双方签字确认, 以避免今后产生不必要的分歧。
　　其次, 买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益。
　　●做好卖方的产权调查, 以便了解该房屋是否被抵押、 是否被法院采取了查封、 冻结等强制措施。
　　●钱款分批支付, 一般签约当日首付30%, 取得收件收据时支付60%, 产证办理完毕支付最后10%。
　　●在卖方存在抵押的情况下, 确定卖方撤销抵押的时间。
　　●约定卖方户口迁出的时间, 一般约定为签约之日起15个工作日内。
　　●卖方的产证存放在中介公司, 降低一房两卖的机率。相关案例:
　　赵先生在中介公司的介绍下看中孙小姐的某处房产, 成交价格为100万元, 签约当天赵先生支付房款的30%, 即30万元整。不料事后, 在交易过程中发现孙小姐的该处房产已被法院司法查封, 1年后才能够解除司法限制。
　　上述案例能够看出, 对房屋的产权调查是签约之前必不可少的程序, 买家特别需要注意。
　　再次, 卖方应注意下列问题以维护自身权益。
　　●对买方的贷款年限、 额度和资信进行了解。
　　●在合同中约定好买方办理贷款手续的时间。
　　●实行买方押款签约, 即在卖方有贷款抵押的情况下, 买方的首付款暂时存放在中介公司, 待卖方还款撤押时, 中介公司携款陪同。
　　●依现今的贷款政策, 买方已有两套以上贷款记录(含两套)且尚未结清又进行按揭贷款的, 可能导致银行拒绝经过其贷款资格。
　　●当合同转让价与评估价不一致时, 沪上银行对贷款采取就低原则。如果合同价格远远高于评估价格, 则会导致买方贷款额度不足。
　　●注意买方改变贷款额度的情况, 比如买方原定贷款7成, 而实际签《借款合同》时仅仅贷款了5成。因此需要在合同中约定”若乙方改变贷款额度或贷款不足, 乙方须于取得该房屋《收件收据》当日, 以现金方式支付完毕除贷款额之外的所有房款”。相关案例:
　　孙太太在中介公司的介绍下看中了王小姐的某处房产, 成交价格为150万元。签约当天孙太太支付房款的30%, 即45万元整, 105万元由孙太太贷款。事后交易过程中, 银行发现孙小姐的该处房产的评估价格仅为126万元整, 按照就低不就高的原则, 孙太太的贷款金额实际为88.2万(126×70%)。这就与孙太太预期的贷款金额有很大的差距。幸运的是, 王小姐在中介公司帮助下, 在签约当日在合同中写明了”若乙方改变贷款额度或贷款不足, 乙方须于取得该房屋《收件收据》当日, 以现金方式支付完毕除贷款额之外的所有房款”的条款, 完好地保护了卖方利益。
[Step9] 按揭: 申请个人住房贷款需要办理的手续 申请个人住房贷款需要办理的手续
借款人提出申请并提供以下材料:
　　借款人到建设银行经办机构或已与建设银行签订"合作协议"的开发商处填写个人住房贷款借款申请表, 并提供以下材料:
　　本人户口本、 身份证或其它有效居留证件;
　　职业和收入证明; 购房合同或意向书等有关证明材料;
　　占房价款30%的首期付款证明;
　　建设银行经办机构要求提供的其它材料。
　　办理手续
　　调查 建设银行经办机构或建设银行委托的律师事务所(或公证处)对借款人提供的资料进行调查。
　　审批建行经办机构对借款人的申请进行审批。
　　借款人开户、 领储蓄卡并签订借款合同。
　　办理抵押、 保证、 质押和保险等有关担保手续。
　　借款合同生效, 资金划入开发商账户。
　　借款人如何偿还贷款
　　借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。
　　借款人可选择计算机自动扣划或到贷款银行联网储蓄所还款两种方式按月偿还贷款本金和利息
[Step10] 首付: 贷款的条件及要求贷款的条件及要求
1、 商业贷款或铁路公积金贷款
        A、 首付成数按银行政策要求且必须打入保证金帐户, 商定具体工作日转付;
        B、 按揭贷款于购买方的房屋所有权证、 契证过户完毕后5个工作日内转付出让方。月底不放款, 5个工作日顺延, 铁路公积金余款支付方式参照省公积金;
　　C、 商业贷款(免交保险费、 公证费)
　　a 90㎡(含90㎡)以下30平方以上, 具有稳定收入, 无不良记录及无其它贷款记录的优质客户能够首付三成, 贷款七成;
　　b 90㎡以上, 具有稳定收入, 无不良记录且无其它贷款记录的优质客户至少首付三成, 可贷款七成;
　　2、 省、 市公积金贷款共同的基本条件(公积金贷款部分交纳保险费、 公证费)
　　A、 在杭州连续缴满一年, 月缴额满196.5元, 个人或夫妻2人贷款额不超出30万;
　　B、 在杭州连续缴满一年, 月缴额满393.0元, 个人或夫妻2人贷款额不超出50万;
　　C、 年龄条件为: 男60岁; 女55岁。
　　3、 省公积金贷款或省公积金加商业组合贷款
　　A、 首付款能够三成并按省公积金中心要求打入保证金帐户, 商定具体工作日转付甲方;
　　B、 按揭款于购买方的房屋所有权证、 契证过户完毕5个工作日内转付出让方。每星期指定日期放款, 月底不放款, 5个工作日顺延;
　　C、 全部用省公积金贷款只能为成交价的一半; 贷款期限+房龄不超过40年
　　D、 萧山、 余杭区的二手房一律不能申请省公积金贷款;
　　4、 市公积金贷款或市公积金加商业组合贷款
　　A 首付款按市公积金中心要求打入保证金帐户, 按银行工作日要求转付甲方;
　　B 按揭款于购买方的房屋所有权证、 契证、 国有土地使用证过户完毕5个工作日转付出让方。月底不放款, 5个工作日顺延;
　　C 95年前的房屋, 首付四成; 95年后(含95年)的房屋, 首付不低于三成。均与面积大小无关, 贷款期限最长不超过30年, 贷款期限+房龄不超过40年;
　　D 在余杭 萧山、 临安、 富阳、 桐庐、 建德、 淳安正常交纳市公积金的, 在杭州购房的能够申请市公积金贷款
　　5、 注意: 所有贷款额必须为整数即千位数以上(首付款允许有百位数)。
[Step11] 评估: 为什么要进行房地产评估为什么要进行房地产评估?
买房、 卖房
　　交易双方为确定合理的交易价格, 能够委托评估事务所进行评估, 以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解, 期望值相差太远而影响交易的正常进行。
　　缴纳房产税费
　　交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时, 房地产管理部门如果认为明显低于市场价值, 会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估, 并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
　　申请银行贷款
　　向银行申请房地产抵押贷款时, 抵押人以抵押物作为还款的担保, 银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值, 确定其可能获得的贷款金额, 也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。
　　解决房产纠纷
　　发生房地产纠纷时, 可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、 交易价格、 造价、 成本、 租金、 补偿金额、 赔偿金额、 估价结果等进行科学的鉴定, 提出客观、 公正、 合理的意见, 为协议、 调解、 仲裁、 诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
[Step12] 验证: 如何审核卖方的房产证如何审核卖方的房产证?
除已购商品房外, 以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的公房也能够直接上市交易。
　　对这类房产的审查包括以下几点:
　　(1)一看房屋所有权证第一页或第二页有”成本价出售住房”、 ”成本价出售住宅”或”私更成”等红色印章字样, 则表示该房屋以成本价购买。
　　(2)二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如: ”单位有优先购买权”、 ”出售转让需经原产权单位同意”或”五年之内不能够上市”等条款约定。
　　另外, 以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、 优惠价购买的, 需向原产权单位提交《已购公有住房和经济适用房出售征询意见表》, 原产权单位盖章同意后就可上市交易。
　　审查内容包括:
        (1)一看房屋所有权证第一页有”*私优”、 ”*私标准”、 ”优惠出售”或”标准出售”等红色印章字样, 则表示该房屋以标准价或优惠价购买。
　　(2)二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。
　　当然, 产权证一定要看原件, 同时应到有管辖权的部门, 房屋所在区县房地局查档, 以最终确认, 该房屋是否具备上市交易的资格。
[Step13] 过户: 二手房过户DIY分九步走
”我最近要买房, 正好朋友有套房子打算出售, 户型位置都挺让我满意的。像这种私下的成交, 房产过户应该怎么办理? ”日前, 读者范先生打来电话询问。
　　像范先生这种不经过中介公司而是自己交易的二手房过户DIY, 就是房产中介业俗称的”手拉手”方式。交易一套七八十万元的二手房, 单方的中介费在七八千元左右, 一些购房者觉得中介代理费高, 宁可选择自己跑腿办理办证、 过户、 交税的整套程序。房产过户到底怎么DIY? 有关人士提醒说, 这意味着交易双方必须有足够的精力和时间, 因为房产办理过户按揭的后续手续比较复杂, 涉及到银行、 评估、 农税、 房管、 土管等多方, 碰上房子产权有问题的, 还要去产权交易中心查产权。当然, 如果不怕麻烦, 也完全能够自己来。
　　交易DIY分九步走
　　从买卖双方看房开始直到房款两清, 手拉手方式要走一道严格的程序。先办什么后办什么, 只有流程手续对了, 才会少走冤枉路。
　　第一步, 买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、 真实性、 可靠性, 要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符, 有无抵押或共有人等。这对买家来说最为关键, 否则有可能导致后面所做的一切都成了无用功。
　　第二步, 签订二手房买卖合同。买卖双方商谈房价、 付款方式、 违约责任、 交付时间, 并立约下定金。买卖双方能够到房管部门相关网站上下载格式化合同文本, 也能够去中介公司索要合同文本。
　　第三步, 找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。
　　第四步, 贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的, 则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房DIY过程中最耗时间的阶段, 一般要40个工作日左右。
　　第五步, 按揭办理下来后, 要注意注销该物业的她项权证。
　　第六步, 将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口, 拿受理单。
　　第七步, 凭受理单到农税中心缴纳相关税费, 拿完税契证。
　　第八步, 凭完税契证到房管部门办理房产证。
　　第九步, 凭完税契证到土管部门办理土地证。
　　走完这些步骤, 房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。
　　两个细节一定要注意
　　由于合同签订不规范而引起的二手房买卖纠纷不断发生, 因此一些细节一定要在签订合同时注意, 尽量避免纠纷。
　　首先要注意的细节是关于房子状况的详细约定。由于没有中介公司的先期把关, 二手房手拉手交易者必须自己”动手”, 了解房屋的准确面积, 房屋的内部结构和装修水平以及房子的质量是否有问题。
　　在确定房屋面积时, 由于有些房子年代比较久, 有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象, 比如当时测绘的误差、 某些赠送面积等。因此合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准, 其它面积都不该计算在内。
　　关于屋内的设施, 业主常常在签订买卖合同的时候口头向客户保证, 房子的装修以及空调等家电能够全部赠送。结果到实际交房时, 屋内却空无一物。其实这种纠纷只要买房时在合同中注明就能够避免。
　　其次要注意的是关于房子税费的约定。二手房子涉及的相关税费达十余种, 而且针对不同类型不同情况有不同税费政策, 要算清这笔账并不容易。虽然双方在交易过程中常常会约定税费的承担责任, 但到了真正交纳税费时, 因为多计算或者少计算税费导致的交易纠纷也不少。
　　在整个交易过程中, 涉及的各项费用并非一次性收取, 因此事前双方必须明确所有明细费用, 以避免中途添加各项杂费, 给交易带来后遗症。
　　业内比较规范的做法是, 交易每进行一步, 中介机构将买家的房款相应地转交一部分给卖方。在买卖方直接交易的情况下, 可注明在办理立契过户当天, 客户支付业主百分之多少的房款, 最后一小部分剩余款项最好能放在物业交验之后的一段时间内。
　　二手房过户DIY省钱但费力
　　尽管自己办理二手房过户, 能够省下一笔不菲的中介费, 可是由于中间涉及到很多部门和相关专业知识, 对于普通购房者来说, 这是一件省钱但费力的事情。
　　其实, 对于一些不熟悉程序的二手房交易个人来说, 比较好的方式是委托中介公司办证。当前多数中介公司都开展了手拉手业务, 其中既有纯粹办证业务, 也有包括签合同、 资金监管、 房屋验收等相对综合的业务。
　　纯办证的话, 当前收费普遍在300~400元/套左右; 而如果是综合业务, 由于整个程序与经过中介买房相比只是省却了前期的看房、 产权确认等步骤, 因此收取的费用约为普通中介费的8折。
[Step14] 物业交割: 水电气等的过户一个也不能”忘” 物业交割
审查出卖房屋是否欠缴物业管理费、 水电气暖、 公共维修基金等应缴费用之情形。
　　①物业管理费, 包括电费、 供暖费、 卫生费、 保安费、 公共维修基金等, 直接与小区物业公司联系即可;
　　②水费记好表数, (物业公司不代收的话), 必须与自来水公司联系;
　　③供暖费按年交, 从每年11月15日到次年3月15日, 共计四个月, 一般由物业公司收取;
　　④天然气记好表数, (物业公司不代收的话), 必须与天然气公司联系;
　　⑤询问是否还欠缴电话费、 有线电视费、 网络费;
　　⑥交钥匙, 提示购买人换锁心;
　　⑦最好留下各种费用结清的收据、 发票复印件。
[Step15] 领证: 八种方法识别真假产权证
从南京市房产局获悉, 近期在房屋交易中出现了房屋权属证书造假现象, 一些不法人员非法伪造和使用房屋权属证书。专家介绍, 辨别真伪产权证有8种方法:
　　一看封皮。真的产权证封面硬实有纹理, 摸起来有凹凸感, 颜色鲜艳(深红色), 字体纹理清晰醒目。假产权证则封面光滑, 颜色暗淡(暗红色), 封皮较软。
　　二看纸张。真产权证的内页纸张是采用专业水印纸, 类似人民币的水印制作, 图案为别墅、 大厦两种, 其识别方法类似人民币的水印头像, 只有在灯光下才能看出来, 而假产权证的水印模糊不清; 真产权证纸张光洁、 挺实, 用手轻抖有哗哗响声。假的纸张则手感稀松、 柔软;
　　三看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字”房屋所有权证”字样, 立体感强, 字迹清晰, 容易识别。假产权证很难做到颜色深浅、 色彩的统一;
　　四看发证机关盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的”某某市房产管理局”行政公章。而假产权证则一般加盖手工雕刻的公章, 因为纸张较薄, 在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。
　　五看注册号。真证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的, 呈线状, 手摸起来有凹凸感。而假证的注册号是手工雕刻的章盖上去的, 手摸起来没有凹凸感;
　　六看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐, 而假产权证的内页都是用胶水粘上去的, 缝线也很明显;
　　七看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括: 产权来源和其中分摊面积等, 而假产权证中附记有些为空白;
　　八看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸, 纸张较厚, 而假证的图纸很薄, 类似一般的A4纸厚度。
[Step16] 打余款: 二手房贷款免担保要小心余款拿不到二手房贷款免担保要小心余款拿不到
原本为了省800元的二手房贷款担保费, 却不料招来几十万元的损失。南京市房管局人士近日对记者介绍说, 当前一些卖房人因为忽略了二手房贷款担保, 导致房子的大部分余款迟迟拿不到手。
　　据介绍, 当前二手房交易贷款一般采用的方式是: 卖方先将房屋产权过户到买方名下, 凭着已是买方名字的产权证, 将卖方的土地证过户到买方名下, 买方拿到土地证, 再凭着已经在买方名下的产权证和土地证, 到房产登记部门办理买方向银行贷款的抵押登记手续, 然后银行才能发放贷款, 这个过程快则半个多月, 多则近1个月。也就是说, 买方只需支付卖方40%左右的购房款, 就能够获得房屋的全部权利证书; 卖方已经失去了房产的所有权利 却要等近1个月的时间才能拿到全额房款。在这一过程中, 如果出现买方的银行贷款未获批准等情况, 卖方就不能拿到剩余的大部分房款。
　　对此, 房管部门人士提醒: 二手房交易贷款应经过有资质的担保公司, 由担保公司在买卖双方交易过户时先为买方向银行贷款承担担保责任, 银行放款给担保公司及时支付给卖方, 卖方领走房款后, 担保公司再为买方办理土地证过户和抵押登记等手续。这样, 可能出现的各种风险都由担保公司来承担, 同时担保公司还会控制所有后续手续的办理, 保证了房产不被不法中介及不法代理公司利用。
·二手房按揭流程图

·二手房按揭收费标准

项目
　　收费标准
　　收费单位
评估费
　　评估额*5‰
　　评估公司
抵押登记费
　　贷款额*5‰
　　房产局
登记费
80元
房产局

·二手房过户收费标准

交费项目
交费人
房改房
商品房
非住宅
备注
140平米以内
140平米以内
契证
买方
1%
2%
4%
4%
首次购房90平米以下者到房产调档证明按1%
测绘
买方
41元/套
41元/套
41元/套
41元/套

营业税
卖方
5.6%
5.6%
5.6%
6.5%
交易满五年住房免交营业税 , 140㎡以内未满两年交差额的5.6%
转让手续费
买方和卖方
1.5元/平米
6元/平米
6元/平米
1.3%
各出一半
登记费
买方和卖方
80元/套
80元/套
80元/套
1.5%
各出一半
调档费
买方或卖方
过户调档45元/套, 调首次购房证明50元/套, 调唯一一套住房50/套
个人所得税
卖方
同一城市有二套住房以上( 含二套) 按成交价的1%收取
土地证
买方或卖方
划拨转划拨卖方交收益金( 成交额*1%) ; 划拨用地转出让用地交土地出让金按地段收取。

·二手房买卖注意事项

( 1) 房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证, 没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖, 即使现在没有将来办理取得后, 房主还能够抵押和转卖。因此最好选择有房产证的房屋进行交易。
( 2) 房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人, 如有继承人共有的、 有家庭共有的、 还有夫妻共有的, 对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产, 买受人与其签订的买卖合同未在其它共有人同意的情况下一般是无效的。
( 3) 交易房屋是否在租
有些二手房在转让时, 存在物上负担, 即还被别人租赁。如果买受人只看房产证, 只注重过户手续, 而不注意是否存在租赁时, 买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为中国包括大部分国家均认可”买卖不破租赁”, 也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视, 也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。>
( 4) 土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质, 看是划拨还是出让, 划拨的土地一般是无偿使用, 政府可无偿收回, 出让是房主已缴纳了土地出让金, 买受人对房屋享有较完整的权利; 还应注意土地的使用年限, 如果一个房屋的土地使用权仅有40年, 房主已使用十来年, 对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时, 就有点不划算。
( 5) 市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到 左右要面临拆迁, 或者房屋附近要建高层住宅, 可能影响采光、 价格等市政规划情况, 才急于出售, 作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
( 6) 福利房屋是否合法
房改房、 安居工程、 经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房, 在转让时有一定限制, 而且这些房屋在土地性质、 房屋所有权范围上有一定的国家规定, 买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
( 7) 单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房, 还有标准价的职工住房, 二者土地性质均为划拨, 转让时应缴纳土地使用费。再者, 对于标准价的住房一般单位享有部分产权, 职工在转让时, 单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
( 8) 物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时, 其物业管理费, 电费以及三气( 天然气、 暖气、 煤气) 费用长期拖欠, 且已欠下数目不小的费用, 买受人不知情购买了此房屋, 所有费用买受人有可能要全部承担。
( 9) 中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务, 如在二手房贷款时, 为买受人提供零首付的服务, 即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜, 岂不知如果被银行发现, 所有的责任有可能自己都要承担。
( 10) 合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面, 但对于一些细节问题还应约定清楚, 如: 合同主体、 权利保证、 房屋价款、 交易方式、 违约责任、 纠纷解决、 签订日期等等问题均应全面考虑

签订二手房买卖合同应注意的事项。
　　一、 双方当事人的基本资料: 具体指当事人的姓名、 地址、 联系办法等。双方应向对方做详细清楚的介绍和调查,一般来讲,应各自出示自己的户口本和身份证原件; 属共有财产的,共有人也应到场, 并在买卖合同上签字, 不能到场的, 应出具公证委托书。
　　二、 标的: 本合同的标的, 就是双方欲进行买卖的二手房, 在买卖之前, 应详细查看房屋的房产证和土地证原件, 确保出卖人合法拥有房屋。
　　三、 价款: 价款中应约定总价款、 付款方式、 付款条件、 如何申请按揭贷款、 订金、 尾款等。在二手房买卖过程中, 一般是一次性付款的, 但也存在着出卖人在出卖房屋时, 有部分银行贷款不能清偿的情况。由于办理过户时要求取消银行抵押, 出卖人又无力清偿贷款, 而要求买受人替她先行还清贷款的, 应注意交易安全。还有一种情况是买方必须在房屋过户后贷款才能支付房款, 这两种情况下, 最好是由中介机构提供担保。
　　四、 履行期限、 地点 方式: 这里主要写明交房时间; 房屋附属物品的归属; 水、 电、 物业管理等的交接; 办理房屋过户时相互配合与协调的问题; 交易税费、 其它费用分摊责任。这里特别要注意的是税费的分担, 一般二手房买卖过程中, 约定卖方净得款最为简洁。
　　五、 违约责任: 规定哪些是违约情形; 违约责任如何承担; 违约金、 订金、 赔偿金的计算与给付; 规定免责条款; 如有担保, 应规定担保的形式; 对违约金或订金的选择适用问题。
　　六、 解决争议的方式: 这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。一般情况是约定仲裁, 这样能够保证争议的及时解决。
　　七、 合同生效条款: 双方在此约定合同生效时间; 生效或失效条件; 当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就; 生效或失效期限; 致使合同无效的情形; 几种无效的免责条款; 当事人要求变更或撤消合同的条件; 合同无效或被撤消后, 财产如何进行返还。
　　八、 合同中止、 终止或解除条款: 按照《合同法》第六十八条、 第九十一条、 第九十四条之规定, 合同当事人能够中止、 终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、 终止或解除的条件; 上述情形中应履行的通知、 协助、 保密等义务; 解除权的行使期限; 补救措施; 合同中止、 终止或解除后, 财产如何进行返还。
　　九、 合同的变更与转让: 主要是约定合同变更与转让的条件, 不能进行变更、 转让的禁止条款。
　　十、 附件: 在此说明本合同有哪些附件; 附件的效力等。当前, 二手房买卖合同中的附件一般是约定房屋附属物的归属, 列明随屋赠送的物品清单。