【毕业论文】完善房地产预售制度的思考.doc

毕业设计（论文）

题目：完善房地产预售制度的思考

完善房地产预售制度的思考

摘要

我国商品房预售制度对于国内房地产业在加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本等方面发挥了重要作用。然而进入21世纪后，我国商品房预售制度中的薄弱和欠缺之处逐渐暴露，最初实行商品房预售制度的正面效应逐步减弱，反而因为利益过多倾向于开发商、缺乏有效的监管机制和完善的市场环境配合，而出现了诸多问题及弊端。
本文在借鉴有关学者对商品房预售制度的研究成果和其他国家、地区的立法经验的基础上，在商品房预售制度保留的前提下，分析了我国商品房预售制度的立法现状，总结了我国现有法律制度的不足，并对我国商品房预售制度从事前预防和事后救济两个方面提出完善建议，以期有益于我国商品房预售市场的健康发展。

关键词：房地产；预售制度；问题；建议

THE THINKING OF PERFECT HOUSING PRE--SALE SYSTEM

ABSTRACT

In light of practice, the system of the commercial housing sale plays an important role in the development of real estate on accelerating capital turnover, incase efficiency in the use of funds and reduce development costs. However, since the 21 st century, while China's real estate market beginning to take shape, the commercial housing pre-sale system exposed some weakness gradually, the commercial housing pre-sale system itself there are some flaws, imperfect laws and management issues, the positive effects of the initial implementation of the commercial housing pre-sale system gradually weakened, instead of many problems and disadvantages because too many interests tend to developers, the lack of effective monitoring mechanisms and improve the market environment. So as to the retention or abolition of the commercial housing pre-sale system caused the argument and research by all circles public, experts and scholars.
Based on the research of the commercial housing pre-sale system theory and under the premise of the commercial housing pre-sale should be retained, combined with other countries and regions in the legislative reference, summed up the inadequate protection of China's existing legal system on the commercial housing pre-sale parties, To be perfect the commercial housing pre-sale system from prevention in before and relief after this two aspects, with a view to be useful the healthy development of China's commercial housing pre-sale market.
Key words：real estate；pre-sale system；question；suggestion

目 录

1 绪论 1
1.1 课题背景及目的 1
1.2 国内外研究状况 1
1.3 课题研究方法 3
1.4 论文构成及研究内容 4
2 我国现行商品房预售制度分析 5
2.1 我国商品房预售制度概况 5
2.2 我国现行商品房预售制度的缺陷分析 6
3 完善我国现行商品房预售制度的对策建议 10
3.1 其他国家、地区的先进经验 10
3.2 完善我国商品房预售制度的措施 11
4 结论 23
参考文献 24
致谢 26

1 绪论

1.1 课题背景及目的
自从土地有偿转让制度在我国实施以来，房地产预售制度在我国房地产业中扮演着举足轻重的角色。在国内房地产市场发展初期，预售制度的设立目的是为了扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产行业的进入门槛，以便保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践效果来看，预售制度一方面推动了国内房地产市场的繁荣，另一方面也为开发商利用其制度缺陷掠夺社会财富创造了条件。一些资质低下的开发商利用预售制度的缺陷侵害购房人权益，将大量风险转嫁给购房者和银行，势必会成为制约房地产市场发展的重大障碍。更为重要的是，问题的长期存在和不断积累还严重影响着社会经济的稳定和谐发展。
本课题研究的目的在于对现行房地产预售制度的现状和实践中的问题进行分析和总结，找出解决现行该制度弊端的妥善方法。
1.2 国内外研究状况
1.2.1 国外研究及进展
Chang,C.& Ward,C.(1993)在《Forward Pricing and the Housing Market：the Pre-sales Housing System in Taiwan》中利用远期商品定价模式,即储藏成本理论,探讨了如何决定预售房价,并且以投资组合选择理论探讨卖方(住建商)的最适预售屋销售比率[1]。
Rose Neng Lai；Ko Wang；Yuqing Zhou(2004)在《Sale before Completion of Development： Pricing and Strategy》中基于真实选择权的框架建立了预售决策模型,得出三个重要结论：①不管开发商是否被允许预售,开发商的最优决策仍是预售；②预售制度存在是因为它允许开发商与购买者分享风险以及利润，因此对社会来说它能创造利益；③不同开发商能依据他们的信誉和财务实力，选择不同类型的合约，这样新的开发商会面临着进入障碍[2]。
SHIN DONG HUN在《不动产(住宅)权利分析和保护法》中指出商品预售房的所有权，是在竣工之后办理所有权登记的情况下转移，竣工之前由预购人领取“入住券”，竣工之后由开发商收回“入住券”，在这之后预购人才能办理过户手续[3]。
1.2.2 国内研究及进展
黄梓洋,李鹏在《论商品房预售法律制度的完善》中指出由于我们大陆和香港的法律制度不同,商品房预售制度引入大陆,难免会有“南橘北枳”之嫌。然而,自该制度引入以来,对房地产市场发展所产生的巨大成绩,也会使我们难以抹杀该制度可以在大陆“茁壮成长”的可能性[4]。
何笑蘅在《论中国商品房预售法律制度的完善》中指出为完善我国商品房预售法律制度，建议提高房地产开发商的市场准入门槛，加强对预售条件的监管，加强对房地产广告的监管，加强对预售款项的监管以及加强商品房预售信息的披露，保障消费者的知情权和公平交易权，建立开发商违约险等措施[5]。
杨晓燕在《浅谈商品房预售法律制度完善》中指出赋予商品房预售登记以预告登记的效力，完善登记机构的职责和对登记信息的管理，加强房地产开发企业与购房者的法律意识，使其签订商品房预售合同之后必须到相关部门办理商品房预售合同登记，使商品房预售登记产生公示效力，对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行为，从而真正保护预购人的合法权益，减少商品房预售纠纷，促使房地产开发市场健康有序的发展[6]。
吴斌在《浅谈我国商品房的预售管理制度》中指出，在现有的市场背景下，从经济实力、交易地位上看，相对于财雄势大的开发商来讲，广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄、交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，不能及时保护自己的合法权益，这就使购房者在进入商品房预售过程之初就处于与开发商相对不平等的地位，合法权益容易受到侵害。保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯预购者利益的不良行为，切实维护消费者的合法权益。国家也应进一步健全、完善有关法律法规，使得消费者权益在制度上有所保证[7]。
胡学江在《商品房预售法律制度的完善》中指出商品房预售方式是当前商品房买卖当中的重要方式,其对房地产开发商筹集资金,促进房地产行业的发展有着重要的作用。虽然发展中存在着种种弊端,但是商品房预售制度不应当贸然地废除,而应当加以完善以更好地发挥其作用。对商品房预售制度主要应当从加强对预购方当事人利益的保护,平衡售购双方的利益角度来加以完善[8]。
刘淑华在《浅论我国商品房预售制度的完善》中认为，市场的发展方向必然是走向更加公平完善的现房销售。但取消预售制度势必提高开发资金门槛，多数中小开发企业将遭淘汰，导致短期内房地产供应量的大大减少甚至出现真空期，供求失衡加剧房价上涨。同时，开发商的资金链大幅收紧后，资金周转速度的减慢必然影响到房地产的开发投资规模。尽管现行的商品房预售模式确实存在很多弊端，但当前取消商品房预售制度的时机尚不成熟[9]。
王锐在《我国房地产预售制的未来之路》中认为在我国引起诸多问题的是制度不完善、监管不力、约束无力的不合理的预售制，而不是作为一种销售模式的预售制本身。预售制不是不能存在，它可以作为一种商业模式、作为现房销售的补充存在，但是否应当成为商品房销售的主要方式仍值得商榷。同时，鉴于我国目前预售制存在的诸多弊病，应当根据我国的具体国情进行改革和完善[10]。
众多学者的研究总结表明，目前我国房地产预售制度还存在诸多缺陷，在实践中还需改善。因此，研究我国目前房地产预售制度存在的问题，并在汲取国内外先进经验的基础上提出完善我国房地产预售制度的具体对策和措施，将有利于我国房地产产业、金融业和整个国民经济的发展，有利于人民生活水平的提高，因此具有重要的理论意义和现实意义。
1.3 课题研究方法
（1）文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面地、正确地了解房地产预售制度。
（2）归纳法对多位学者的研究成果进行归纳与总结，根据房地产预售制度在我国实际情况归纳出笔者的观点。
1.4 论文构成及研究内容
随着我国房地产市场不断发展，房地产预售制度日渐暴露弊端，完善房地产预售制度已经到了刻不容缓的地步。本文在对我国房地产预售制度实践过程中存在问题进行深入系统分析的基础上，进而提出相关的对策措施。
本课题内容包括三部分：
（1）课题的研究背景和研究意义、国内外研究综述及基本内容与研究方法。
（2）在深入了解房地产预售制度在我国的发展概况的基础上，对当前制度的运作现状及存在问题进行分析。
（3）提出完善房地产预售制度的对策。

2 我国现行商品房预售制度分析

2.1 我国商品房预售制度概况
商品房预售制度起源于我国香港地区，由著名商人霍英东先生首创。为解决香港由于人口剧增而带来的住房不足问题，霍英东先生创建的香港立信置业公司于1954年推出了“分层销售、分期付款”的房屋销售方式，出售尚未完全建成的楼房[11]。首先由开发商估定一个价格，然后在开工建造时进行发售，投资者在签订合同时，一般先支付房屋总价款的10%-20%作为首期，待建筑物建成一半时，投资者再支付价款的30%-50%，到房屋建成时交付剩余的房款，便可以取得房屋的所有权。因为以正在建造中的楼房为对象，与房屋建成后的销售相比，已预先完成了销售过程，故称之为预售。
由于此种经销方式既可使房地产商快速筹集建设资金，又可使购房者免去一次性支付巨额购房款的负担，故一经推出即受到香港市民的普遍欢迎，其他地产商也相继采纳，逐渐演化成为今天的商品房预售制度。1955年-1965年的10年间，香港地产业蓬勃发展，商品房预售也被戏称为“中国的第五大发明”，并迅速波及东南亚地区。如今，房屋预售制度己为世界很多国家和地区所接受，并且成为一些国家和地区主要的房屋销售方式。
商品房预售方式之所以能够得到广泛的采用是因为其对售房方和购房方均有着很大的利处。首先，对于房地产的开发商而言，房地产的开发是一项需要投入巨额的资金的行业，而且房地产的开发周期长，如果没有雄厚的资金实力，开发商是无法做到的另外，房地产开发商还需要承担在工程竣工之后市场行情下跌的风险。实施商品房预售销售方式，对于房地产开发商缓解资金压力和转嫁市场风险都有着重要作用。一方面，开发商通过商品房预售可以在工程建设过程中就得到部分建设资金，从而加快资金回笼，推动商品房的销售；另一方面，商品房提前销售可以避免竣工后市场行情下跌风险。对于购房者一方而言，商品房预售方式对其也有好处。商品房从销售方预售“楼花”到工程竣工之间还有一段较长的时间，在这段时间之内房屋的价格的波动所产生的差价使房屋买受人愿意进入商品房预售的交易当中。对于整个房地产市场而言,商品房预售制度是有利于房地产市场的发展的，因此，各国对于商品房预售制度一般都是予以肯定的。
随着中国改革开放与房地产市场化改革的深入，商品房预售制度最初由经济特区、沿海开放城市开始从香港、澳门等地区引进，并逐步向我国内陆广泛推广。20世纪90年代初，随着我国第一轮房地产开发热潮的掀起，这种新型交易方式开始流行于全国，成为国内房地产开发商的首选售房策略，有力地促进了中国房地产市场的繁荣。与此同时，部分房地产主管部门也开始制定相应的政策规章对商品房预售行为作相应的行政管理规定。1994年国家建设部制定《城市商品房预售管理办法》规定“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”，从立法上正式确认了商品房预售制度。随后，与商品房预售制度相配套的制度及完善措施相继出台，1995年国家颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理暂行办法》、《城市房地产转让管理规定》；1996年建设部发布《城市房地产中介服务管理规定》；1997年建设部发布《城市房地产抵押管理办法》、《关于土地使用权抵押管理有关问题的通知》；2001年建设部修订后的《城市商品房预售管理办法》对商品房预售制度做出更进一步细化；2004年再次修订《城市商品房预售管理办法》。该制度得到立法确认后，在房地产开发市场掀起了可谓狂风暴雨般的震动，对开发商而言，这无疑为其开启了提前回笼资金，降低房地产行业门槛的天窗根据测算，以预售方式进行销售的项目比以现房发售方式销售的项目，其资金回收周期要缩短10个多月。
2.2 我国现行商品房预售制度的缺陷分析
尽管我国针对商品房预售制度制定了一系列的法律、法规，但是现实情况却是预购人等主体的合法权益不断遭受侵害，原因在于我国现有的商品房预售法律制度过于简单、笼统，同时存在很多不足，无法有效地发挥应有作用。
2.2.1 合理有效的市场准入和退出机制缺失
目前商品房预售出现众多问题的重要原因之一在于缺少合理有效的市场准入制度，退出机制更是完全空白。由于缺乏严格的准入和退出制度，导致在房地产价格和利润大幅度提高的驱动下，大量企业过度和无序的涌入。根据我国法律法规的规定，只要是合法设立的房地产开发企业，都有资格进入商品房预售市场，而对于具体每项预售商品房的建设资金的审核、开发商的信用审核以及违反预售规定所应承担的法律责任等，都没有做出相应规定。另一方面，法律对开发商退出商品房预售市场的条件和要求也没有做出规定，一些不适应市场规律或不符合国家法规规定的房地产企业很难退出市场，甚至部分开发商利用这种不完善的退出机制来逃避责任，在商品房预售完毕后就将企业予以注销，或者故意创造条件让工商机关予以吊销。一旦商品房出现问题，开发企业已不复存在，预购人和其他债权人的利益自然无法得到保证[12]。
2.2.2 预售主体权益间存在冲突
（1）建筑商与商品房预购者的权益冲突
在预售商品房建设过程中，如果预售人没有按约定向建筑商支付工程价款，就会在建筑商和商品房预购者之间产生建筑商优先受偿权与预购人的权利相冲突的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。
（2）建筑商与银行的权益冲突
一个商品房预售项目，既存在建筑商优先受偿权，也可能同时存在其他主体的一般抵押权。如商品房预售人将预售商品房以在建工程的形式向银行或其他债权人设定抵押进行融资，银行或其他债权人因此而享有对在建商品房的一般抵押权。同一标的物上存在两种性质不同的优先受偿权，当两种权利人均要求对该标的物行使权利时，便产生了冲突。
（3）银行与商品房预购人的权益冲突
在实践中，有些商品房预售人在预售前或预售中将土地使用权抵押给银行以取得贷款，如果预售人将来不能偿还贷款，银行行使抵押权，则在银行与预购人之间同样产生了权益冲突。对于这些冲突，在实践中已经造成了严重的问题。法律应当提供一套化解和处理的制度设计。因为从一般意义上讲，法律无非是民众在生活或者交易的长期博弈中而生成的一般规律。这种无形的条理经过公共选择过程而成为制度文本，在维系民众基本自由(也是生活和交易的基础)的前提下，剔除了那些可能破坏公众安全的自由因素，从而在法律文本中为民众设置的自由空间和禁止空间，进而影响并塑造到民众的生活或者交易习惯。
应通过法律的规制确定这些权利的顺位或其他内容，以避免冲突的发生或化解冲突，做到既有效地维护各方主体的合法权益，又有利有交易的安全和经济秩序的稳定。
2.2.3 缺乏完善的预售资金监管体系
随着房地产市场二十多年的发展，预售款的使用己经成了当前商品房预售管理中最为薄弱的一个环节。部分房地产开发企业自有资金不足，为了盲目扩大规模，往往选择将预售款挪作其他项目使用，或者欺诈预购人将已经预售的商品房再抵押给银行。一旦发生资金周转困难，或者开发难以为继的状况，开发商很可能卷款而逃，其结果就是形成“烂尾楼”而无法交付给预购人；或者由于标的物即商品房上的担保物权致使无法交房、难以办理产权证。因此，预售款监管制度的建立和推行已成为现实之迫切需求，它对烂尾楼等问题将会起取防患于未然的积极作用。《城市房地产管理法》第四十四条第二款明确规定了“商品房预售所得款项必须用于关工程建设”，要求专款专用，禁止房地产开发商挪用预售所得款项。但是对应于这一规定的全国统一的商品房预售款专用具体监管制度至今尚未出台，只是规定了城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。
2.2.4 赔偿机制不健全
惩罚性赔偿，又称示范性赔偿或报复性赔偿，是指由法庭所做出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿，它具有补偿受害人遭受的损失，惩罚和遏制不法行为等多种功能。我国《消费者权益保护法》(以下简称《消法》)第四十九条和《合同法》第一百一十一条第二款对这一制度予以了确认。2003年4月，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，从司法解释的角度确立了开发商在商品房买卖过程中恶意违约和欺诈行为适用惩罚性损害赔偿的规定。主要包括先卖后抵、一房多卖、订立合同时故意隐瞒没有取得预售许可证、所售房屋己经抵押的事实、所售房屋已同卖给第三人或为拆迁补偿安置房的事实。根据《解释》的规定，以上情形导致商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除时，买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失之外，还可以请求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任[8]。
《解释》的这些规定，填补了房地产法律的一些空白，保护了购房者的权利，但是仍存在很多不足，首先，司法解释应有其所解释的基础性法律，即解释的是哪部法律或哪些条款，最高院的这一解释缺乏相应的法律依据；其次，在适用主体上，购房者是否为消费者？对于经营投资行为、非自然人购买是否适用，没有说明；第三，适用范围不完善，对于《解释》所列举情形之外的欺诈行为，是否适用惩罚性赔偿，没有做出规定；最后，在赔偿数额上，《解释》适用的是“不超过已购房款一倍”的弹性赔偿方式，既可以是0.1倍，也可以是1倍，过于强性的规定使得数额无法确定，法官的自由裁量权过大，无法确保实质公平。

3 完善我国现行商品房预售制度的对策建议

3.1 其他国家、地区的先进经验
世界上很多国家都存在着商品房预售。但各国房地产市场发展状况和信用水平、法律环境不同，房屋预售制度的具体内容存在很大差异，政府参与房屋预售管理程度也存在很大不同。一些国家政府对期房销售施加条件，如中国香港、韩国、马来西亚、新加坡等，这些国家期房销售要得到政府的承认。欧美国家法律完善，加上新建楼盘和预售量少的特点，对房屋预售的管理比较宽松。
3.1.1 严格的预售许可管理——香港
我国预售制度的建立是借鉴香港经验，但是在现实中却与香港的制度相差甚远。香港对房屋预售的监管主要有两大类：政府的措施称为“土地注册处同意方案”；律师会的措施则称为“非土地注册处同意方案”。“同意方案”只适用于新批土地上的项目，开发商只有在经过地政总署的批准后才能预售房屋。地政总署的“同意方案”对双方订立买卖协议的程序作了详细的规定。同时发展商的律师必须做出相关的法律声明，主要内容包括：（1）确保买卖协议的格式符合规定；（2）确认融资人不会在本发展项目完成前，收回任何已借出或将借出的贷款；此外，如有必要，融资人会再提供资金，使物业拥有人能够完成本发展项目；（3）承诺凡由本发展项目各单位的买方支付的款项，将全部由律师事务所以代管人身份持有。“非同意方案”适用于重建项目地区的房屋预售，应向香港律师工会申请并提交《非田土厅许可发展计划》，律师工会通知执业律师为其办理各种手续，使用标准的楼花买卖合同。该标准买卖合同的内容基本上反映了“土地注册处同意方案”的规定条件。
3.1.2 较为宽松的监管模式——美国
房屋预售是美国近年来比较流行的一种住宅销售方式，据美国人口普查局资料显示2011年2月份美国的新房市场中，75%是期房预售，现房销售只占25%，而在期房中一半以上未开工就已经完成销售。例如2010美国新房预售占房屋总销量的76.5%，2009年预售新房占总销量的75.7%[13]。与中国相比，美国的房屋预售有两个特点：第一，美国政府部门对房屋预售的干涉较少，其通过严格的信息披露制度实现对购房人的保护。在美国，所有的州都要求开发商在销售房屋之前向州有关部门递交企划书，大部分的州将州首席法官办公室作为负责审查开发商企划书的部门，只有在企划书获得批准以后，开发商才能正式开始房屋销售。大部分的企划书都会被要求详细描述购房者可能面临的风险，双方在信息充分披露的前提下，严格按照合同进行交易。第二，买卖双方的权利义务关系主要通过合同进行规定，购房者在购买预售房时一般需要支付定金，为防止开发商挪用客户资金用于非建设项目，购房者交付的定金会被存放在开发商的代理律师事务所负责管理的托管账户上，直到正式交房的时候，开发商才能拿到这笔钱。
3.2 完善我国商品房预售制度的措施
3.2.1 事前预防手段的立法完善
3.2.1.1 完善房地产市场准入和退出机制
市场准入，是指市场管理机构为确保市场安全稳定与有序竞争，对国内外的个人、法人或其他组织进行一定市场参与活动的约束和限制。由于缺乏严格的市场准入和退出机制，近年来我国房地产日渐趋高的价格和丰厚的利润吸引了大量的企业进入房地产市场，导致了房地产业的无序竞争。对于企业进入市场的条件，世界各国主要有准则主义和许可主义两种。准则主义，又称登记主义，是指设立企业不需报有关主管机关批准，只要符合法律规定的成立条件，即可向企业登记机关申请登记，经登记机关审核合格后授予合法主体的资格。许可主义，又称核准主义，是指设立企业，除了需要符合法律规定的条件外，还需个别地报请主管的行政机关审核批准，方可申请登记成立。我国采用的是准则主义，一方面，准则主义可以克服许可主义存在的成本高、效率低、不利于企业及时设立的缺点，又可以实现充分的市场竞争，并通过竞争实现资源的优化配置，来加强房地产市场的经济活动，更有力地推动房地产市场的持续、健康和快速发展；另一方面，房地产开发本身即为一项高风险的商业活动，投资周期长，市场波动大，采用准则主义，将可能带来极大的风险。我国对于房地产市场的准入和退出机制存在着很大的不足，需要加以完善。
（1）设立预售商品房单项建设资金审核机制
我国法律法规对从事商品房预售的开发商资格做出了明确规定，进行商品房预售的房地产开发企业必须是合法设立的房地产开发企业。关于房地产开发企业的设立，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条规定：“设立房地产开发经营企业，应当具备下列条件：①有自己的名称和组织机构；②有固定的经营场所；③有符合国务院规定的注册资本；④有足够的专业技术人员；⑤符合法律、行政法规规定的其他条件。”如果是采用有限责任公司或是股份有限公司形式的，还应当符合我国《公司法》的有关规定。《城市房地产开发经营管理条例》第五条更是明确规定，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备以下条件：①有100万元以上的注册资本；②有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。中华人民共和国建设部于2000年3月12日颁布并实施了《房地产开发企业资质管理规定》(以下简称建设部《规定》)，规定企业进入房地产业或进行房地产新项目开发所应具备的资格，确定了企业进行当前及后续房地产开发所应具备的素质与能力。在开发商取得相应资质的条件中对开发商的注册资本进行了规定，它将房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级。一级资质，注册资本不低于5000万元；二级资质，注册资本不低于2000万元；三级资质，注册资本不低于800万元；四级资质，注册资本不低于100万元。
对此，有学者认为，对于房地产开发企业而言，相对于商品房开发项目所需的巨额资金，100万元的注册资本显然微不足道，无法确保项目顺利完成，同时商品房开发的高额回报率会诱使众多勉强达到开发资本限额的中小企业抱着投机心理涌入开发市场，加大房地产市场的风险[5]。因此，应适当提高房地产开发企业进入市场的门槛。笔者认为，商品房预售制度设立的目的就是要降低房地产开发市场的资本准入门槛，筹集社会资金来建房，抬高门槛与设立制度的目的背道而驰，提高资本进入的门槛并不可取，而应对开发商进入商品房预售市场的资金作更为严格的审核。
从理论上来说，在严格遵守公司资本三原则，即资本确定原则、资本维持原则和资本不变原则的前提下，公司的注册资本确实能够反映其真实资本状况，可以此为凭借对交易风险进行预见。然而无论是在中国还是其他国家，资本运营都无法达到理论上的要求，公司虚假出资、抽逃出资的情况时常发生，建设部《规定》的注册资本，反映的仅是公司注册时的资本状况，并不能真实、及时的反映房地产开发企业在进行预售开发时的资本状况。因此，设立预售商品房单项建设资金审核机制十分必要。开发商在进行任何一个预售商品房项目时，必须向房地产主管部门申报企业目前的状况并提供相应的证明，经房地产部门审批后方可进行商品房开发，避免开发商在其他项目资金周转不灵时，以预售商品房为手段，筹集买房人的资金，却用以弥补其它项目上的流动资金。
（2）完善相应的法律责任
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”同时第六十七条规定：“违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。”因此，对于第四十四条的所列举的情形，只明确了违反第一款所应承担的法律责任，而对违反其他三款的行为如何处罚，却没有规定，构成了法律漏洞，使得房地产开发企业有机可乘，由此导致在商品房预售制度之下，预购者的权益屡屡遭到侵害。
《城市商品房预售管理办法》第十五条规定：“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。”与开发商动辄几百上千万的收益相比，3万元不能产生任何威慑力。因此，我们应完善相应的法律责任，可以考虑借鉴外国的一些做法，一旦出现了问题，则处以重罚，甚至使房地产企业破产，以确保房地产企业在开发过程中行为正当、合法。
（3）建立开发商信用管理体系
目前我国对房地产开发商仅采用资质管理的方式，缺乏信用管理。行政主管部门主要通过资质年检来管理开发企业，属于事后监督，并不利于发现和解决开发企业的现场问题以及有效规制。由于缺乏信用监管，许多开发商在曾经的开发过程中所出现的违法失信行为，并不能得到评价与记录，即使出现过一房二卖，甚至造成烂尾楼工程的情形，但只要在以后的开发过程中符合预售房品房的条件就仍能够获得预售许可证，开发商以往的信用情况并不会成为其现在或是以后获得商品房预售许可证的因素。
借鉴国外的经验，在房地产业发达的市场经济国家，除了基本的备案制度外，对房地产开发商的管理侧重于信誉管理和法律责任的落实，房地产开发商一般不敢出现质量瑕疵或者造假，否则将被公之于众，不仅要受到重罚，还会信誉扫地，从此不再有人会与其交易。正是因为信誉制度的完善和法律制度的健全，使得国外房地产开发企业拥有良好资信。
因此我国应当建立和完善信用管理体系，加强信息沟通，可以采用信用等级制，设立企业打分标准，给所有的房地产开发企业打分并评出相应的信用等级，只有达到相应等级的开发商才具有资格开发；对于达不到合格标准或者因违规行为分数扣减到标准以下时，就自动失去开发资格，同时向社会公开披露，开发商的信用等级以及分数可以通过房地产管理部门或工商部门查询，作为预购人交易的判断标准之一。
（4）引入商品房市场退出机制
关于房地产企业的市场退出，除了《中华人民共和国公司法》中规定企业可以自由地进入或退出某一市场外，再无相应法律规定。但是对于房地产开发而言，周期长、投资高、风险大，部分开发商为了追求经济利益的最大化，往往在该商品房销售完毕后就予以注销，甚至在其不规范甚至违法的操作引发大量纠纷时，选择退出市场以规避责任的承担，刻意地不进行公司年度检验被工商行政管理部门吊销企业营业执照，恶意损害购房者利益。一旦房地产开发企业根据《公司法》的规定或公司章程的约定将企业解散，甚至以不参与年度检验的方式，让工商行政管理部门主动吊销企业营业执照，利益受到侵害最严重的买受人将无法找到合法的主体来主张权利。值得注意的是，商品房的产品质量或产品瑕疵有时要经过多年才可能出现，在房地产开发企业都已经消亡的情形下，如何保护买受人和其他债权人利益便成为了法律的空白点。
因此，应加强对恶意退出市场行为和无序退出的监管，提高无序退出成本，通过建立以各类市场主体为对象的预警机制，对房地产企业的准入、经营和退出行为进行动态监控。一方面从源头上依法管理房地产企业，将不合格的房地产业拒之市场门外；另一方面让那些为逃避债务、税收而不清算、不注销的企业和投资人没有藏身之地。
3.2.1.2 健全商品房预售预告登记制度
（1）我国商品房预售登记现行立法规定
在《物权法》出台之前，我国并没有在法律中明确规定预告登记制度，有关商品房预售中登记方面的法律规则，散见于相关法律、法规、最高院的司法解释以及一些地方性法规之中。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登一记备案手续”。此外，一些地方性法规有更为详细的规定。
2007年10月1日起开始实施的《物权法》确立了我国的预告登记制度，也同时意味着我国商品房预售中的预告登记制度有了现实的法律依据。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效[8]。”
（2）对《物权法》中预告登记制度的完善
《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》中的登记备案制度，具有较强的行政色彩，偏重行政管理功能，却未赋予其法律强制上的意义。开发商因各种原因未能进行预售合同登记，行政管理机关只能对违法的预售人予以行政制裁，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，无法充分发挥对预购人权益保护的作用。《物权法》中引入的预告登记制度可以更加明确、清晰地解决商品房预售过程中出现的预购人权益在物权尚未转移期间易受损害的问题，对“一房二卖”等现实法律问题起到良好的预防作用。但是对于商品房预售而言，还存在需要加以完善之处。
首先，可操作性不强。《物权法》确定了预告登记制度，但作为基本法，《物权法》规定过于原则，具体到商品房预售中如何操作，并未做出规定。《物权法》中规定当事人可以向登记机构申请预告登记，但是并没有明确由哪一部门负责；在预售合同签订后由哪一方主体负责登记、登记的时期等也同样没有做出规定，使得开发商怠于登记，预购人的利益得不到保障。因此，应当明确由登记机构由房地产管理部门负责，同时在失职的情况下部门及负责人应承担相应的责任；考虑到开发商主体单一，而预购人数量众多，由其登记不利于行政效率提高的情况，应由开发商即商品房预售人负责进行登记；在预告登记的期限方面，规定在签订预售合同的三个月内应完成相应登记，避免期限过长不利于对预购人的保护、过短不利于信息收集以及房地产管理部门的监管；此外，还应建立相应的预告登记信息公开制度，由房地产管理部门通过政府网站等平台将己接受的商品房预告登记情况进行公布，并随时予以更新，便于预购人及时查询。
其次，对预告登记的效力内容规定得过于笼统。在预告登记的效力方面，我国的《物